Fundos Imobiliários de Reabilitação Urbana - II

João Fonseca
Director
Área de Fundos de Investimento Imobiliário
Orey Gestão de Activos, SGFIM, SA

Enquadramento

Os fundos de investimento imobiliário surgiram há 20 anos, com o objectivo de proporcionar aos pequenos aforradores a possibilidade de investir em imobiliário, uma actividade que, como é sabido, exige elevados montantes de investimento. Desde a sua criação, a legislação da actividade dos fundos imobiliários tem vindo a evoluir, procurando adaptar-se às necessidades do mercado, através de uma maior flexibilização e, por outro lado, através de uma maior especialização.

Em termos de flexibilização dos fundos, podemos referir a evolução para os fundos fechados, os fundos especiais de investimento e os fundos mistos. Neste último exemplo, o mercado não foi capaz de aproveitar a flexibilidade concedida, pelo que não existem fundos mistos em actividade.

Tal como já tivemos oportunidade de mencionar no nosso anterior artigo, de entre os fundos imobiliários especializados, ressaltam os fundos florestais, os recentes fundos de arrendamento habitacional e os fundos de reabilitação urbana.

A legislação específica dos fundos de reabilitação urbana surgiu com o Orçamento de Estado para 2008, e está vertida, actualmente, no Artº. 71º do Estatuto dos Benefícios Fiscais, na Parte III, “Benefícios fiscais com carácter temporário”.

Os fundos de investimento imobiliário em reabilitação urbana são fundos, abertos ou fechados, que se constituam entre 1 de Janeiro de 2008 e 31 de Dezembro de 2012, e nos quais pelo menos 75% dos activos sejam bens imóveis sujeitos a acções de reabilitação localizados em áreas de reabilitação urbana.

O EBF define um regime fiscal específico para os fundos de reabilitação urbana:

- Regime fiscal dos fundos de reabilitação urbana

Os rendimentos de qualquer natureza obtidos por fundos de reabilitação urbana encontram-se isentos de IRC. Esta isenção mantém-se enquanto se verificarem os requisitos que definem os termos dos fundos de reabilitação urbana. Cessando algum dos requisitos, aplica-se o regime fiscal geral aplicável aos fundos imobiliários (definido no Artigo 22º do EBF);

- Regime fiscal dos participantes em fundos de reabilitação urbana

Os rendimentos respeitantes a unidades de participação de fundos de reabilitação urbana distribuídos aos participantes são sujeitos a retenção na fonte em sede de IRS ou de IRC, à taxa de 10%, excepto quando os titulares dos rendimentos sejam entidades isentas ou entidades não residentes sem estabelecimento estável em território português.

Quando os titulares de rendimentos respeitantes a UP’s nos fundos de reabilitação urbana englobem os rendimentos que lhes sejam distribuídos, têm direito a deduzir 50% dos rendimentos relativos a dividendos.

As mais-valias com a venda de unidades de participação em fundos de reabilitação urbana são tributadas à taxa de 10%, quando os titulares sejam sujeitos passivos de IRS ou entidades não residentes.

Dificuldades dos fundos de reabilitação urbana

Apesar destes benefícios bastante apelativos, e de existirem vários exemplos de fundos imobiliários a desenvolver actividade na área da reabilitação urbana, ainda não existe nenhum fundo de reabilitação urbana em actividade, ou sequer autorizado pela CMVM.

De acordo com as estatísticas mais recentes da CMVM, de Março, os projectos de reconstrução de reabilitação representam apenas 1,5% (156 M Eur) do total dos fundos imobiliários, e tratam-se de apenas 8,6% de todos os projectos de construção em desenvolvimento nos fundos (1.817 M Eur). A justificação possível para este valor tão reduzido, para além das dificuldades inerentes ao desenvolvimento de projectos de reabilitação urbana, será o reduzido peso que o segmento da habitação tem nos fundos imobiliários (11,5%, com 1.194 M Eur).

Se tivermos em consideração todos os incentivos aos fundos de reabilitação urbana, podemos questionar-nos sobre o que tem impedido a sua criação. Por que razão, passado um ano, ainda não está em actividade um único fundo de reabilitação urbana? As razões, ao nível dos fundos, que justificam esta ausência podem ser várias:

- Especialização do fundo: 75% dos activos do fundo têm de ser imóveis sujeitos a acções de reabilitação urbana em zonas de reabilitação urbana, o que restringe demasiado o espaço geográfico de actuação e o tipo de intervenção a fazer nos imóveis;

- Fundo de promoção imobiliária: um fundo de reabilitação urbana vai necessariamente desenvolver uma forte componente de promoção imobiliária, pelo que o perfil de risco dos participantes é diferente do investidor num fundo de rendimento e o horizonte de investimento é mais longo, exigindo uma imobilização de capital por um período superior a outros tipos de fundos;

- Segmento imobiliário: a reabilitação urbana nos centros históricos tem uma componente habitacional muito elevada, onde, tradicionalmente, os fundos imobiliários portugueses não têm investido;

Existem outras razões, que se prendem com a especificidade do investimento na reabilitação urbana, como sejam:

- Licenciamento mais complicado e moroso: as intervenções em bairros históricos e zonas classificadas obrigam ao cumprimento de exigências regulamentares mais restritas;

- A dimensão mínima crítica dos projectos: a escala de intervenção que os fundos imobiliários procuram tradicionalmente nem sempre é viável na reabilitação urbana;

- Intervenção de construção especializada e com custos mais elevados: as empreitadas de reabilitação exigem empresas com conhecimentos específicos os riscos de derrapagem nos custos são mais elevados;

- A existência de inquilinos: o realojamento de inquilinos ou a negociação da rescisão de contratos é um processo demorado e sujeito a inúmeros imponderáveis;

- Entre inúmeras outras.

O futuro dos fundos de reabilitação urbana

Para ultrapassar as dificuldades específicas das intervenções de reabilitação urbana, os fundos imobiliários de reabilitação urbana necessitam de flexibilidade:

- Flexibilidade na escolha das zonas e dos imóveis onde intervir;

- Flexibilidade na decisão do tipo de intervenção a fazer no imóvel – recuperação, remodelação, reconstrução, etc.;

- Flexibilidade nas decisões de entrada ou saída de um projecto;

- Flexibilidade na negociação com inquilinos – contrapartidas a oferecer;

Na realidade, os fundos de reabilitação urbana são fundos especializados, e essa especialização retira-lhes a flexibilidade de que tanto necessitam para vingar na área da reabilitação urbana.

A ausência de reacção das sociedades gestoras e do mercado à legislação que entrou em vigor há mais de um ano é indicador: a) da falta de interesse nestes fundos – o que não nos parece inteiramente justo, dadas as vantagens acima referidas; ou b) das dificuldades em desenvolver fundos que sejam capazes de cumprir os requisitos legais para se tornarem fundos de reabilitação urbana.

Torna-se assim necessário rever as exigências legais que regem a concessão dos benefícios aos fundos de reabilitação urbana, por forma a que sejam efectivamente utilizados estes veículos como forma de dinamização das acções de reabilitação dos centros históricos e zonas degradadas das cidades.

A janela de oportunidade para a constituição dos fundos de reabilitação urbana termina em 31 de Dezembro de 2012. Esperemos que, até lá, se criem as condições necessárias no mercado para o desenvolvimento de fundos de reabilitação urbana, e não se repitam os mesmos erros que se verificaram com outras formas de fundos, como os fundos mistos.

Reabilitem os negócios (imobiliários)!