O Valor Actual de Mercado

Francisco Espregueira, MRICS

Perito Avaliador de Imóveis

francisco.espregueira@sapo.pt

--

Quando se calcula o Valor Actual de Mercado de um imóvel que se encontra em construção, devemos perguntar “qual deles?”, “com que método”?

Vejamos um exemplo simples de um cash-flow de um empreendimento imobiliário. Neste caso o Valor Actual Líquido (o resíduo do projecto) corresponde ao valor do terreno uma vez que a edificação ainda não iniciou.

Apesar deste simples exemplo, logo se levantam algumas questões:

• Foram considerados encargos financeiros na determinação do VAL do empreendimento! Julgo que, quando estamos a falar de uma análise de viabilidade do projecto, não devemos considerar encargos financeiros. O projecto deve ser viável ou não independentemente da forma em que o mesmo é financiado.
• Por outro lado, quando se avalia um activo, devemo-nos colocar no ponto de vista do Promotor (do mercado) e verificar se a sua receita cobre todos os seus custos. Neste caso devemos considerar encargos financeiros.
• Não se considerou uma rúbrica para a Margem (lucro) do Promotor! O lucro do Promotor está obviamente considerado na Taxa de Actualização que deve remunerar adequadamente os capitais próprios (componente Taxa de Risco).

Voltando agora ao cash-flow acima apresentado. O empreendimento apresenta a seguinte Estrutura de Custos. Admite-se que se adapta bem às características do projecto em análise (ver artigo “A Importância da Estrutura de Custos” de Fevereiro de 2014).

Note-se que o Promotor tem uma margem bruta de 18,52 unidades monetárias para um investimento de 81,48 unidades monetárias (resultado de 100,00 - 18,52). A Rentabilidade do Investimento é de 22,73 % (resultado de 18,52 / 81,48).

Suponhamos agora que estão realizados 50 % dos trabalhos. Nesta data, se estiverem realizados 50 % dos trabalhos, qual o Valor Actual do imóvel? 

A) Muitos autores referem que, pelo Método Estático, o Valor Actual é:

Valor Actual = Terreno + % Obra * (Construção + Encargos + Margem)

Se assim for, como resultado de aplicação da fórmula, obtemos um Valor Actual do empreendimento de 58,62 unidades monetárias.

B) Outros autores entendem que, quando se trata de um empreendimento em construção, não se deve considerar margem e dizem:

Valor Actual = Terreno + % Obra * (Construção + Encargos)

Se assim for, obtemos um Valor Actual do empreendimento de 49,36 unidades monetárias.

C) Pelo Método Dinâmico, fazendo um cash-flow a essa data (com 50 % da obra realizada e decorrido 50 % do tempo) temos, com a mesma taxa de actualização:

Deste modo, obtemos um Valor Actual do empreendimento de 47,9 unidades monetárias.

Nessa data, com a obra a 50 %, a Estrutura do Custo de empreendimento é a seguinte:

Note-se que um Promotor que comprar o empreendimento nesta data para o concluir, tem uma margem de 15,57 unidades monetárias para um investimento de 84,43 unidades monetárias (resultado de 100,00 – 15,57). A Rentabilidade do Investimento é de 18,44 % (resultado de 15,57 / 84,43).

Em relação à data zero, nesta data este novo Promotor vai investir mais capital (84,43 em vez de 81,48 unidades monetárias) e vai ganhar menos (15,57 em vez de 18,52 unidades monetárias). É evidente que este novo Promotor tem a seu favor o factor tempo uma vez que apenas falta realizar 50 % da obra. Para quem a "variável tempo não é importante", mais vale comprar o terreno vizinho e iniciar o investimento desde a data zero.

Voltando ao início deste artigo: Valor Actual? Qual deles?

Não se esqueçam que Valor Actual de Mercado, tal como definido pelo IVSC e pelo RICS, há apenas um. Assim, apenas um valor está correcto. Qual deles?

Como se pode verificar, o Método Estático conduz a um Valor Actual superior ao resultado obtido pelo Método Dinâmico. O resultado é evidente uma vez que aquele método não considera a variável tempo.

Não é demais recordar que o Método do Discounted Cash Flow (Método Dinâmico) é obviamente mais correcto do que o Método Estático. Convém lembrar que num cash flow existem infinitas combinações possíveis para os “inputs”. Por isso é sempre recomendável fazer-se uma Análise de Sensibilidade ao resultado por alteração das variáveis (“inputs”). Os resultados obtidos têm que ser coerentes e equilibrados (ver artigo “A Importância da Estrutura de Custos” de Fevereiro de 2014).