Iniciamos hoje uma parceria com a empresa espanhola AURA REE que mensalmente nos irá trazer um overview sobre o mercado imobiliário espanhol. Neste primeiro artigo, é apresentado um resumo do que mais importante se passou ao longo do ano de 2016.
2016 foi, até ao momento, o melhor ano de actividade da AURA REE. Durante o ano transacto, fomos líderes no mercado espanhol na área dos NPL e REO, lançámos com sucesso a operação em Portugal e expandimos substancialmente a nossa equipa e plataforma.
- O mercado espanhol de carteiras NPL & REO registou vendas superiores a 12 mil milhões de euros e AURA REE participou em 92% dos referidos negócios (valor de> 11 mil milhões de euros), com uma taxa de sucesso de 41% (4,5 mil milhões de euros). Colaborámos com investidores institucionais (por exemplo, Bain Capital, Oaktree, Deutsche Bank, Boaml, Blackstone, Apollo, TPG Capital, Waterfall e muitos outros), bem como conselheiros vendedores (Alantra & Evercore), promotores e Socimis;
- Em Portugal, lançámos a AURA REE Portugal com uma equipa de 4 avaliadores. Durante os primeiros 6 meses, participámos em vários negócios de carteiras (Andorra, VIP e Kairos) dos quais 2 já se encontram encerrados pelos nossos clientes e 1 que se encontra na fase de conclusão;
- A nossa equipa engloba já 30 consultores especializados nas áreas de turismo, terrenos e de research;
- A nossa plataforma cresceu substancialmente; temos agora mais de 20 milhões de comparáveis em Espanha (incluindo 93% de todos os preços de transacções, envolvendo activos residenciais, industriais e de retalho nos últimos 4 anos), 5 milhões em Itália e 2 milhões em Portugal.
Gostaríamos de agradecer aos nossos clientes pela confiança que depositam em nós e no nosso trabalho e esperamos continuar a apoiar as suas aquisições em Espanha, Portugal e Itália (onde planeamos lançar operações em meados de 2017).
2016 – Mercado de Espanha
Embora Espanha estivesse sem governo durante 9 meses de 2016, o investimento no sector imobiliário continuou um ritmo impulsionado por indicadores macroeconómicos positivos em toda a linha - o PIB aumentou 3,2% (YoY) no terceiro trimestre de 2016; O desemprego registou a maior diminuição da sua história, um decréscimo de 390.534 pessoas em 2016; E as taxas de juros permaneceram em mínimos históricos. Em consequência, o investimento imobiliário total ascendeu a 6.191 milhões de euros entre Janeiro e Setembro de 2016 (últimos valores disponíveis). O mesmo volume de investimento representou uma diminuição de 21% em comparação com o mesmo período do ano anterior. No entanto, os especialistas estão optimistas de que o valor total para o ano será de cerca de € 9.000M. Além disso, a operação “star” do ano, a fusão Merlin com Metrovacesa, viu a criação da maior empresa imobiliária do país, com activos no valor de mais de € 9.000M.
Em 2016, os investidores estrangeiros foram particularmente activos em Espanha. Investidores nacionais e estrangeiros expandem o seu foco para além de Madrid e Barcelona com o intuito de concluir inúmeras pequenas transacções nas outras várias capitais provinciais, incluindo Sevilha, Valência, Málaga e Pontevedra. Os segmentos de arrendamento residencial, retalho e hotelaria revelaram-se particularmente atractivos e observou-se menor actividade no segmento de escritórios.
Durante o mês de Dezembro, Sareb e os bancos estiveram extremamente ocupados, continuando o esforço de “limpeza” do seu balanço antes do final do ano. A Sareb vendeu uma carteira de NPLs com activos residenciais (€ 573M) à Goldman Sachs (Projeto Eloise), traduzindo-se na sua maior transacção até o momento; alienou duas carteiras ao Deutsche Bank (Projectos Sevilla e Marina, no valor de 80 milhões de euros cada). Durante o mesmo mês, a CaixaBank vendeu uma carteira de 700 milhões de euros de dívida e uma carteira de hotéis encerrados à Apollo (Project Sun); E o Banco Sabadell concluiu a venda de duas carteiras de NPL: uma (950M €) garantida por empréstimos a promotores imobiliários, que vendeu à Oaktree (Project Normandía) e outra (364M €) com dívidas relativas a 60 empreendimentos e hotéis, vendida à Bain Capital (Project Traveller). Além disso, Merlin vendeu a maior parte de seus activos do segmento de Hotelaria à francesa Foncière des Régions por 535 milhões de euros; O fundador da Mango, Isak Andic, vendeu o principal centro logístico de retalho de moda (180.000 m²) na cidade de Lliçà d'Amunt, em Barcelona, à empresa belga VGP por 150 milhões de euros; E a Câmara Municipal de Madrid adquiriu o edifício de escritórios em c / Alcalá, 45 por € 104M.
No geral, as maiores transacções do ano foram fechadas no sector do retalho - o Deutsche Bank adquiriu, em Agosto, o centro comercial Diagonal Mar em Barcelona da Northwood por € 493M; A Eroski vendeu uma carteira de centros comerciais à empresa americana Invesco por € 358M em Março e uma carteira de hipermercados à Carrefour por € 205M em Junho; A TH Real Estate vendeu o centro comercial Aljub em Elche (Alicante), juntamente com vários outros activos, ao Grupo Partners e à TPG Capital por € 250M; TH Real Estate uniu-se a Neinver para comprar o centro comercial Nassica em Getafe (Madrid) da KKR por € 140M. Por fim, o centro comercial ABC Serrano e a loja c / Preciados 9 em Madrid mudaram também de proprietário, uma vez que a Socimi Zambal vendeu os dois activos à CBRE GI por € 138M.
No sector de escritórios, Amancio Ortega adquiriu, em Outubro, a Torre Cepsa por € 490M; A Merlin adquiriu o parque empresarial Adequa, no norte de Madrid, da Lone Star por 380 milhões de euros; E Wanda conseguiu finalmente vender o Edificio España, depois da recusa à aprovação dos planos de reabilitação do referido imóvel por parte do Município de Madrid. O mesmo edifício foi adquirido pelo grupo Baraka, liderado pelo empresário Murciano Casciano, por 272 milhões de euros. A propriedade será agora convertida num luxuoso hotel de cinco estrelas de 600 quartos, sendo operado pelo grupo Hard Rock.
Destacam-se, ainda, as seguintes transacções:
- investimento em unidade geriátrica da Palamon, SARquavitae, à PAI Partners por € 500M,
- a compra do negócio de hipotecas da GE em Espanha por € 400M;
- a venda da EQT da Parkia, terceira maior empresa de estacionamento do país, ao fundo australiano First State por € 342M;
- a Lindorff adquiriu 94% do serviço Aktua da Centerbridge por 313 milhões de euros (o Santander retém a participação remanescente de 6%);
- a aquisição de Cinven por parte da Tinsa (empresa de avaliações) à Advent International por € 300M;
- a aquisição do Hotel Villa Magna do grupo português Sodim por parte do investidor turco Dogus por € 180M.
Finalmente, a Amazon reforçou o seu compromisso com Espanha, arrendando um mega armazém (com 42.253 m²) em Tarragona e adquirindo um terreno de 150.808 metros quadrados junto ao aeroporto El Prat, em Barcelona, onde planeia construir um armazém de 60.000 m² no Outono do presente ano.
Entretanto, a IE University acordou deslocar as suas instalações no norte de Madrid para a quinta torre, que incluirá também uma clínica e um centro comercial, a partir do final de 2019 em diante; em relação à Operação Chamartín, o Município de Madrid publicou, em Maio, os planos revistos de desenvolvimento do terreno sito em torno da estação ferroviária de Chamartín. Os novos planos reduzem o número de casas a ser construídas em 75%, cuja proposta é actualmente apelada pelo promotor DCN.
Vários peritos confirmaram que estão a apoiar o sector dos terrenos, incluindo Ismael Clemente, que procura aumentar a carteira de activos residenciais da Testa Residential nos próximos meses, atraídos por crescentes retornos e potencial crescimento do mercado de arrendamento residencial, à medida que cada vez mais espanhóis optam por arrendar em vez de comprar casa. Neste sentido, a construtora Via Célere arrecadou, em Novembro, dois atractivos terrenos sitos em Madrid por 19 milhões de euros (11.230 m²) e 29,15 milhões de euros (14.859 m²), respectivamente, onde a construção começará em breve.
SOCIMIS
As SOCIMIS foram menos activas em termos de compras, durante o ano transacto, mas as quatro maiores sociedades (Merlin, Hispania, Lar e Axiare) foram mais rentáveis do que nunca. Os resultados mais recentes disponíveis (a partir de Q3 2016) foram os seguintes: Merlin gerou um lucro líquido de € 255 milhões durante os 9 meses até Setembro de 2016, impulsionado por um aumento de 64,6% nas receitas; A Hispania multiplicou o seu lucro líquido em 11x para € 136,7 milhões, gerados a partir dos seus activos imobiliários, que têm um valor bruto de € 1.684 milhões; O lucro líquido da Axiare aumentou 145%, atingindo 91,3 milhões de euros, graças à sua carteira de activos de € 1.000 milhões, que inclui escritórios (68%), logística (19%) e activos de retalho (13%); Os lucros da Lar Espanha subiram 77% para € 47 milhões, impulsionados principalmente pelo seu crescente portfólio de centros comerciais. Além disso, a 17 Socimis estrearam no MAB durante o ano, incluindo a Vbare, especializada no mercado de arrendamento residencial, elevando o número total de empresas imobiliárias listadas para 28.
Sector Bancário
Os bancos continuaram a “limpar” os seus balanços durante o ano 2016 e foram registadas vendas de activos garantidos com um valor nominal de 12 mil milhões de euros. Banco Sabadell (2,9 mil milhões de euros), La Caixa (2,2 mil milhões de euros), Bankia (1,8 mil milhões de euros) e Sareb (1,6 mil milhões de euros) foram as entidades mais activas. As seguintes vendas de carteiras foram concluídas: Normandia, Carlit, Baracoa, Far (que incluiu também um componente não garantido), Sun, Traveller, Fenix, Tizona, Eloise, Empire, Pirene, Ocean, Lane, Patriot, Sevilla, Marina, Madrid Buildings. No total, 34 carteiras foram vendidas em 2016.
Os investidores de carteira mais activos durante o ano foram: Oaktree, Bain Capital, Goldman Sachs, Blackstone, Apollo e Deutsche.
Sareb
Em Março, a Sareb foi obrigada a converter € 2.400M da sua dívida subordinada em capital para cobrir as perdas em que tinha incorrido em 2015. As referidas perdas resultaram directamente da necessidade de reconhecer provisões adicionais na sequência da implementação obrigatória da nova circular do Banco de Espanha. No entanto, o Ministério da Finanças suavizou, em Dezembro, as suas buscas sobre a entidade presidida por Jaime Echegoyen. Assim, a Sareb conseguiu colocar suas primeiras casas concluídas para venda em Outubro; completou também a venda do seu maior portfólio de NPL até a data.
Mercado de Arrendamento Residencial
Na sequência de uma diminuição significativa do volume de contratos de arrendamento e das rendas durante a crise, o mercado nas principais cidades espanholas começou a recuperar no final de 2015. No entanto, assistiu-se, em 2016, ao forte rali das rendas, impulsionado por um forte aumento na procura para uma oferta que é, em muitos casos, limitada.
A opção pelo arrendamento está a tornar-se cada vez mais popular, já que grandes grupos da população lutam para comprar uma casa depois de anos de diminuição salarial e mudanças de emprego, agravadas por novos factores, nomeadamente a exigência de mobilidade de mão-de-obra e uma diminuição no tamanho médio e na natureza das unidades familiares. Como resultado, quase todas as principais regiões e cidades espanholas observaram aumentos notáveis nas rendas durante o ano passado, em particular Barcelona, onde os preços subiram quase 20%, atingindo os máximos históricos. A capital da Catalunha lidera o ranking espanhol, com rendas superiores a € 17/m²/mês durante o terceiro trimestre de 2016. Além disso, as rendas em Madrid cresceram cerca de 15%, retornando aos níveis anteriores à crise (quase € 14/m²/mês). As outras principais cidades seguiram um caminho semelhante, embora com menores aumentos e rendas.
O actual dinamismo do mercado de arrendamento manifesta-se também numa redução dos prazos de comercialização necessários para concluir as transacções, que, nos casos de Madrid e Barcelona, se situa actualmente em menos de três meses (e ainda menos do que nos bairros mais procurados); Além disso, o período ultrapassa raramente quatro meses (em média) nas outras grandes cidades do país. Embora se anteveja uma desaceleração do ritmo actual de aumentos dos preços em 2017, prevê-se que o mercado de arrendamento continue a ser muito activo, à medida que cada vez mais investidores buy-to-let entram no mercado e o sector se profissionaliza graças à influência das Socimis.
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