O crédito à habitação em Portugal mantém a sua tendência de subida. É notícia recente que o valor concedido pela Banca Portuguesa para financiamento à aquisição de habitação em Portugal voltou a crescer no 1º trimestre, suplantando já o valor registado em igual período de 2010. Mas afinal, em que ponto estamos? Está a Banca a voltar a repetir os mesmos erros do passado?
Durante o ano de 2017, o Banco de Portugal refere que foram assinados 89.249 novos contratos de crédito à habitação, um valor que se situou 33% acima do de 2016, quase o dobro do de 2015 e 3 vezes mais que o de 2013. De facto, há mais pessoas a contrair crédito hoje do que no período pós-crise.
Se olharmos para o número de casas vendidas em Portugal em 2017 (153.292, de acordo com dados do INE), concluímos que apenas 58% das casas vendidas no nosso País são compradas com recurso a crédito habitação. Este valor está muitíssimo abaixo dos 92% registados em 2009. Nessa altura, praticamente todas as transacções de habitação eram financiadas, hoje apenas pouco mais de metade. Este é um facto bastante relevante.
Adicionalmente, se comparamos o crédito concedido com as vendas realizadas, mas em valor, concluímos que aí a alavancagem do sector é ainda menor. Em 2017, foi concedido um total de € 8,26 mil milhões, face aos cerca de € 19 mil milhões transaccionados, ou seja, apenas 43% do volume de transacções em habitação em Portugal foi alavancado, valor que também se encontra bem abaixo dos 66% registados em 2009.
A alavancagem em valor é bastante inferior ao registado em número de transacções, fundamentalmente devido ao peso das vendas feitas a estrangeiros, tipicamente de valor mais elevado e não alavancadas. Se por um lado, a procura estrangeira por habitação em Portugal tem contribuído para um forte crescimento dos preços, também é justo dizer que contribui para uma menor alavancagem do sector.
Apesar das regras mais apertadas por parte da Banca e das restrições impostas pelo Banco de Portugal, nomeadamente ao nível da taxa de esforço, o crédito continua a subir. O loan-to-value médio do mercado está nos 70%, muito próximo dos 73% registados em 2009, facto que em muito contribui o crescimento do Valor Médio de Avaliação Bancária.
Em suma, mais crédito concedido mas um nível saudável de alavancagem no sector. Uma nota final: seria importante que tanto INE como Banco de Portugal começassem a publicar e analisar o crédito habitação ao nível local. A informação sobre preços e vendas veiculada pelo INE já se encontra disponível a nível local, seria um grande passo em frente que se conseguisse analisar o financiamento do sector da habitação também por município, cidade ou mesmo freguesia.
Bons negócios (imobiliários)!
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