Rendimentos prediais e IRS

quinta-feira, março 30, 2017
No artigo de hoje, olharemos para a questão da contabilização dos rendimentos prediais em sede de IRS, analisando:
          • Despesas dedutíveis;
          • Compensação de saldos entre vários titulares de rendimentos dentro do mesmo agregado familiar;
          • Reporte de perdas.

1. As Despesas Dedutíveis

Os senhorios incorrem amiúde em avultadas despesas com os imóveis que arrendam, seja devido a obras de conservação e manutenção, seja pela celebração de contratos (despesas com advogados, mediadores, certificações energéticas, etc.), ou até com o pagamento de impostos sobre o património [v.g. o Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI), o Imposto do Selo sobre a primeira renda e o novo Adicional ao IMI; anteriormente, até 31 de Dezembro de 2016, o Imposto do Selo sobre imóveis urbanos de valor patrimonial tributário (VPT) superior a 1 milhão de euros]. O objectivo é sempre o mesmo: tornar ou manter os seus imóveis jurídica e fisicamente aptos para o arrendamento.

Mercado Residencial e Sistema de Planeamento Urbano no Reino Unido - Parte I

terça-feira, março 28, 2017
Em Fevereiro o governo Britânico publicou o seu plano estratégico para o mercado residencial no Reino Unido (i). O diagnóstico revela um mercado incapaz de construir habitações suficientes, com a densidade requerida, em localizações adequadas e dirigidas em particular aos segmentos mais baixos da população. Desde 1970, foram construídos em média cerca de 160.000 novos fogos por ano. Estima-se que seja necessário construir entre 225.000 a 275.000 para que seja compensado o desequilíbrio atual entre a oferta e a procura e acompanhar sustentadamente o crescimento estimado da população.

O desequilíbrio atual do mercado habitacional reflete-se em particular no custo excessivo da habitação. Estima-se que este valor seja em média oito vezes superior aos rendimentos médios anuais, o que representa o valor mais alto de sempre (ver figura 1). Atualmente, cada agregado familiar gasta mais de um terço do seu rendimento mensal nos custos de habitação. 

Habitação: Vendas caem nos Estados Unidos

segunda-feira, março 27, 2017
Segundo dados recentemente divulgados pela NAR, o número de casas vendidas nos Estados Unidos registou uma queda de 3,7% no passado mês de Fevereiro, indo além das estimativas de muitos analistas que apontavam para uma queda de 2,5%. Esta descida ocorre após um novo máximo históricos de venda de casas, em Janeiro, próximo dos 5,7 milhões (valor anual ajustado).


A queda das vendas pode estar relacionada com o baixo stock de casas no mercado a preços que sejam "suportáveis" pela procura. De facto, os preços na habitação têm subido bastante, com uma valorização homóloga de 7,7%, enquanto que o stock disponível caiu 6,4%. Factores suficientes para a recente queda no número de casas vendidas.

Bons negócios (imobiliários)!

Alojamento local vs. Arrendamento

sexta-feira, março 24, 2017
Excelente infografia disponibilizada pela RPBA, sobre impactos fiscais no alojamento local e no arrendamento.


Bons negócios (imobiliários)!

Sectores alternativos do imobiliário

quinta-feira, março 23, 2017
O mercado imobiliário, tipicamente, foca-se nos principais sectores para investimento: residencial, escritórios, retail, industrial. Estes são, secularmente, os sectores preferenciais para investimento. No entanto, há outros sectores, ditos alternativos, que são cada vez mais procurados por investidores e que proporcionam rentabilidades bem atractivas.

Como sectores alternativos de investimento, podemos citar:
  • Residências de Estudantes;
  • Estruturas ligadas à área da saúde;
  • Residências de 3ª Idade;
  • Sector automóvel, parques de estacionamento;
  • Pequenos armazéns, arrecadações.
A atractividade por este tipo de sectores alternativos difere de País para País e é "condicionada" por factores diversos, tais como, duração dos contratos de arrendamento, indexação de ganhos e rentabilidade a subida de rendas, capacidade de gestão dos operadores, garantias, etc. Além disso, Países com maior liquidez e capacidade de atracção de investimento, conseguirão ter a preferência dos investidores. Nestes, Reino Unido, Alemanha e Suécia partem à frente na Europa:


Também a JLL aponta um crescente interesse de investidores por este tipo de activos imobiliários. Segundo a consultora, os montantes transaccionados cresceram de 10% do total do mercado de commercial real estate em 2010, para 29% em 2016, marcando um novo máximo histórico para este "sector alternativo do imobiliário".

Dada a falta de informação de mercado, nomeadamente ao nível das rendas praticadas, e da baixa liquidez deste tipo de activos imobiliários, o "apetite" por parte dos investidores está normalmente ligado à duração dos contratos de arrendamento (longo prazo) e às garantias prestadas. A determinação do preço de compra está dependente do potencial de subida de rendas (ou introdução de algum tipo de factor de indexação) e à yield exigida.

Para o futuro, importa começar a olhar para os Data Centers com um potencial muito grande de crescimento nos próximos anos.

Bons negócios (imobiliários)!

Bolha no turismo?

terça-feira, março 21, 2017
Ultimamente, temos sido confrontados com excelentes notícias sobre o desempenho do turismo português. Aumento da procura, aumento das receitas, aumento da oferta de alojamento, com especial enfoque no alojamento local, aumento da oferta de emprego, aumento da oferta ao nível da animação turística, etc.

É claro que estas notícias são boas. Os vários destinos turísticos que se vão consolidando neste país começam a dar resultados e sobretudo a imagem de um destino low-cost atrai cada vez mais turistas. 

Já em tempos escrevi um artigo sobre a preocupação que tinha relativamente ao aumento da procura turística e ao peso que este aumento, aliado ao da oferta do alojamento local, exercia nas infraestruturas urbanísticas, com o risco de se criarem situações de rotura. E esta preocupação mantém-se!

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