Um amendoim para o macaco

Lia há dias no Jornal i que o Estado está a pagar € 5,00 a cada avaliador por processo de avaliação de casas para efeitos de actualização do valor patrimonial, na sequência da assinatura do acordo com a Troika.

Estado paga 5 euros a arquitectos e engenheiros para avaliarem casas

Perante a dimensão do trabalho que os técnicos avaliadores tinham pela frente, as Finanças pediram ajuda às Ordens dos Engenheiros e Arquitectos (porque ficaram de fora ANAI, ACAI e CMVM, por exemplo?) que fizeram uma triagem e publicaram as listas de peritos avaliadores.

Agora, as Finanças propõem pagar 5 euros, julgo eu, por processo de avaliação.

Parece-me termos chegado a um ponto, no sector das avaliações, que importa parar para reflectir. O avaliador não pode ser pago desta forma, o seu trabalho não pode ser diminuído a uma nota de 5 euros (pronto, tudo bem, a 5 moedas de 1 euro!). Não pode, não deve, para bem do imobiliário!

Com este preço não é possível fazer um bom trabalho. O avaliador, naturalmente, irá investir o menor tempo possível para dar um valor de avaliação patrimonial à casa que estiver a avaliar. Se for possível limitar-se a fazer uma conta matemática, fá-lo-à. Só assim poderá investir mais tempo nas casas para as quais não houver informação suficiente e for necessário fazer uma visita. É caso para dizer, "por uns pagam os outros". Mas é necessário não esquecer que este trabalho terá uma implicação na vida de centenas de milhares de agregados familiares em Portugal. É preciso lembrar que este processo agora em curso tem implicação directa na nova lei de arrendamento e na relação futura entre proprietários e inquilinos.

Quem me conhece e acompanha o blog, sabe o que penso sobre este assunto. A culpa também é nossa, do mercado imobiliário. Optamos por concorrer pelo preço em vez de cada um se diferenciar pela qualidade. O esmagamento de margens no sector das avaliações está a tornar-se incomportável. Arrisco mesmo a dizer que hoje se pratica dumping na avaliação imobiliária.

Para bem e no interesse de todos, julgo ter chegado a hora do sector se reunir e se associar para defesa dos seus próprios interesses. Os preços na avaliação deverão começar a ser ditados pelos avaliadores e não pelo Cliente. Isto só se me afigura possível havendo uma total convergência de interesses no sector, algo que aparentemente não existe. O que é pena, digo eu...

Bons negócios (imobiliários)!

O Mercado em Imagens - XXIV

Not a double dip anymore, it's more a triple dip!

Bons negócios (imobiliários)!

Edição Especial Imobiliário - Jornal de Negócios

Hoje, edição especial do Jornal de Negócios, gratuita, sobre imobiliário.

Já passei os olhos, é muita, mesmo muita informação! Grande edição, acho que nunca se tinha feito nada igual! Claramente, a não perder!

Para quem não chegou às bancas a tempo de ter a sua edição gratuita, deixo aqui alguns links sobre uma parte do que tem a edição de hoje:

Comparar créditos para ter maiores proveitos

Comprar ou arrendar? Saiba como decidir

Programa Jessica vai ser adaptado para poder financiar privados

IMI: Reavaliação torna casa própria mais cara

Mediadoras descobrem novos negócios para fugir à crise

"As pessoas estão a redescobrir os passeios na cidade"

Quatro soluções para conseguir crédito à habitação

Falta de apoios sociais ensombra reforma do arrendamento

Construção foi o sector mais afectado pela Grande Recessão

A bolha? Ninguém a viu

Para vender, faça um "makeover" à casa mas não exagere

Vale a pena investir na compra de casa

As soluções mais eficazes para comprar e vender casa

Obrigado Jornal de Negócios!

Bons negócios (imobiliários)!

Transportes e Promoção Imobiliária - Uma perspectiva de futuro

Por João Nunes,
Director-Coordenador de Consultoria
Colliers International

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Nas últimas décadas o País investiu muitos recursos em infra-estruturas rodoviárias mas relativamente pouco na ferrovia. Coincidência (ou talvez não) o automóvel ganhou um peso significativo nas deslocações casa / trabalho em detrimento do transporte público.

Os “Office Parks”, os principais pólos de escritórios e de comércio, construídos ao longo dos últimos anos, foram concebidos e implantados em função da acessibilidade automóvel e não tanto dos transportes públicos.

Em vários países da União Europeia, nos últimos anos, por razões ambientais, económicas e de qualidade de vida, o transporte público e a ferrovia em particular assumiram-se como um eficiente meio de transporte e simultaneamente como uma âncora do desenvolvimento urbano e de algumas promoções imobiliárias.

Em Portugal, a actual situação financeira das empresas públicas de transporte perspectiva mudanças significativas neste sector, nomeadamente, na filosofia de gestão (e talvez de propriedade) destas empresas. Isto terá vários impactos, que não cabe aqui analisar. No entanto, parece relativamente claro, que estas empresas irão, num futuro próximo, estar mais focadas em transportar mais pessoas como forma de potenciar lucros. Aliás, se nada for feito, até poderão ter decréscimo de passageiros transportados (a Carris, por exemplo, prevê quebras para 2012 de 5 a 6% no número de passageiros transportados).

Para transportar mais pessoas estas empresas estarão mais preocupadas, numa primeira fase, em melhorar ou mudar a localização de interfaces multimodais, de criar condições para se utilizar mais o transporte público (como por exemplo parques de estacionamento nas imediações), etc, etc. Eventualmente, numa segunda fase, pensar-se-á em prolongar linhas até grandes centros populacionais ou grandes concentrações de escritórios ou comércio.

Enfim, no fundo, trata-se de “ganhar potenciais clientes” para o transporte público tornando mais fácil a interligação com o transporte privado (automóvel) ou “cross-selling” com outros transportes públicos (barcos / metro ou comboio / metro / autocarros, etc). Esta situação será ainda potenciada, caso nos interfaces, existam superfícies comerciais ou núcleos de escritórios complementados por amplos parques de estacionamento a preços gratuitos ou simbólicos. A lógica será aqui também a de “cross-selling” entre os transportes públicos e as diferentes funções imobiliárias.

Dado que os investimentos nestes tipos de infra-estruturas, principalmente na ferrovia, são “pesados” é importante que o investimento seja “partilhado” entre o operador, o promotor e as entidades públicas em proporção a definir caso a caso.

Numa altura em que existem significativas dificuldades de acesso ao crédito, que contrastam, por vezes de forma quase dramática, com “alguma” facilidade característica da época anterior à falência da Lehman Brothers, será possível que tal venha a acontecer?

A necessidade aguça o engenho e neste caso “empurra” para parcerias, planeamento e investimentos com necessidade de retorno. Este caminho, que deveria ter sido seguido no passado não foi trilhado até agora porque, entre outras razões, a “facilidade de crédito” permitiu que este caminho pudesse não ser seguido. Também se verificou que a lógica que presidia à política de gestão dos transportes públicos na esfera do Estado baseada permanentemente em tarifas deficitárias não deixou espaço, tempo e recursos para que as diferentes administrações destas empresas se dedicassem a novos investimentos.

Para os promotores imobiliários a situação era diferente. Normalmente o principal problema residia no tempo de aprovação de projectos. Acrescentar ao projecto a conjugação com um investimento de uma empresa pública de transportes com os condicionalismos de investimentos já mencionados poderia significar o nunca concretizar da promoção imobiliária.

A presente conjuntura poderá vir a empurrar todos (num futuro próximo) para o diálogo, a partilha de custos e as vantagens de “possuírem produtos” tais como transportes, comércio, escritórios ou habitação em localizações com claras vantagens competitivas face a outras.

Os promotores imobiliários também sabem que o crédito não será fácil, as vendas não serão como em 2007 e anos anteriores e têm consciência que só os projectos com diferenciação clara poderão avançar. E a proximidade a interfaces de transporte público poderá fazer a toda a diferença.

Recorde-se a importância do impacto nos preços da chegada do metro de Lisboa a Odivelas ou o impacto da estação de comboios de Corroios na venda do empreendimento de Santa Marta do Pinhal.

O imobiliário poderá ajudar a pagar o melhoramento dos interfaces. Estes ajudarão as vendas / arrendamento de comércio, escritórios e habitação. E trarão mais utilizadores para os transportes. E as entidades públicas poderão fazer a “obra / figura” para a qual já tem alguma dificuldade em encontrar as verbas…..(também aqui tem de mudar de atitude e aprovar projectos de forma mais célere).

E o país ganha. Os carros circularão menos pelo que os ganhos em termos energéticos serão significativos. E os cidadãos? Muita qualidade de vida. Os investidores? Retorno.

A “Multiple Win Strategy”. Idealismo? Isto está a ser feito em alguns países da Europa, já há algum tempo.

Leitura da Semana 04_02

Para leitura desta semana, deixo-vos um comentário curto mas claro do Dr. Rui Alpalhão, ao Jornal Expresso, acerca da proposta de lei do arrendamento.

Rendas: liberalização relutante

Boas leituras e bons negócios (imobiliários).

O facebook e as casas

O que é que o facebook tem a ver com o mercado imobiliário? Como pode o facebook estimular o sector residencial, por exemplo?

Especulação pura! Muitos especulam o que farão os novos milionários do facebook com o dinheiro que irão encaixar com o já tão aguardado IPO da empresa. O mercado de San Francisco Bay onde se situa a sede da empresa está a fervilhar. Quem detém casas nessa zona não sabe se deve vender já e muitos são aqueles que querem comprar agora antes que apareçam os novos milionários a querer comprar perto da sede da sua empresa.

Especulação, ou não, a verdade é que mesmo com uma desvalorização em 2011, o mercado antecipa fortes subidas para o 2º semestre deste ano.

Bons negócios (imobiliários)!

As rendas, as avaliações... todos protestam!

Hoje deixo-vos um breve comentário a 4 notícias que sairam no Jornal de Negócios, aqui há dias:

- Proprietários queixam-se da reavaliação das casas
- Peritos recorrem ao Google Maps para fazer avaliações dos imóveis
- Inquilinos impedidos de pedir segundas avaliações no IMI
- Oposição arrasa proposta de reforma do Governo para a Lei das rendas

Ora vamos por partes. Os proprietários queixam-se que os novos valores de avaliação patrimonial das casas são muito elevados. É natural! As casas nunca foram reavaliadas a valores de mercado, tinham valores matriciais ridículos. Na maior parte dos casos, esses valores só poderiam mesmo disparar. Mas, como sempre, querem "o melhor de dois mundos": protestam contra este aumento mas depois querem poder cobrar rendas muito superiores...

Já os inquilinos, esses também se queixam das avaliações patrimoniais, o que acho fantástico! A casa não é deles, eles não pagam IMI nem qualquer outro imposto predial e ainda queriam interferir na avaliação?! Como de acordo com a nova proposta de lei, as novas rendas podem vir a ser indexadas até um máximo de 1/15 sobre o valor patrimonial (que como se está a ver, vai subir e muito), os inquilinos pretendiam manter essa benesse, de poder interferir na avaliação de um activo que não é seu.

E estas avaliações, são feitas como? Através do Google Earth!!! É assim mesmo e como diria o outro: "dão amendoins, recebem macacos"! E mais não digo...

E por fim, já cá faltava, a nossa esquerda cintilante a insurgir-se contra aquilo que chama de "liberalização total do mercado". É questão de dizer: «o objectivo é esse mesmo, ou ainda não entenderam?!».

Em Portugal, todos gostam de protestar! Nunca ninguém está contente com nada. Mas também, poucos são aqueles que depois propõem e efectivamente fazem algo melhor e diferente. Começa a não haver muita paciência...

Bons negócios (imobiliários)!

As zonas mais procuradas em Espanha

As zonas de Valência e da Andaluzia são, de acordo com o portal de imobiliário TheMoveChannel.com, as áreas de Espanha com mais interesse para quem procura imóveis.

Toda a zona Sul-Este de Espanha, com destaque para Valência, recolheu 32,24% do total de pesquisas deste portal, logo seguida pela Andaluzia, com 30,84%. Murcia contou com quase 20% das pesquisas.

No fundo, estamos a falar das zonas favoritas de veraneio, tais como Costa Blanca, Costa Calida, Costa del Sol e Costa de la Luz.

No outro extremo, temos as zonas de La Rioja e Cantabria que receberam 0% de pesquisas!

Bons negócios (imobiliários)!

Fim-de-semana prolongado ... !?

Por Ricardo Pereira
inPROP Capital Fund






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No início do ano é comum recebermos imensas newsletters/estudos com previsões para a performance das diversas classes de activos em diversas áreas geográficas. Neste ínicio de ano, muitos destes estudos têm tido um tom pouco positivo para a maioria dos investimentos principalmente quando realizados nos países periféricos da zona Euro, os mesmos que foram apelidados por PIIGS (Portugal, Irlanda, Itália, Grécia e Espanha).

Estes estudos mais pessimistas começam por extremar os seus cenários macroeconómicos de trabalho e normalmente terminam com a saída de alguns dos PIIGS da zona Euro, pois nem as populações terão condições para pagar a factura da austeridade nem os financiadores estão dispostos a correr o risco de incumprimento. No entanto, são poucos os estudos que abordam a questão de como a saída da zona Euro se processará.

A consequência mais óbvia da saída de um dos países da zona Euro será a oscilação cambial da moeda então criada e do Euro face a todas as outras moedas mundiais. (não é de excluir a situação em que o banco central decide manter a nova moeda indexada a uma moeda externa e neste caso a oscilação cambial será menor, embora permaneça sujeita ás reservas cambiais existentes no banco central). Se a zona Euro ficar um grupo mais homógeneo e forte então o Euro sairá valorizado e a nova moeda desvalorizará consideravelmente, caso contrário verificar-se-á o inverso. Isto é óbvio para a maioria dos investidores, mas a questão que se coloca é: como se processará a migração para a nova moeda sem que se gere o pânico nas populações, nomeadamente, na classe média, que é quem mais tem a perder (os mais ricos ficarão menos ricos mas continuarão ricos e os mais pobres continuarão pobres)?

Este processo terá que ser desenvolvido no maior do secretismo e as populações só serão informadas no dia seguinte quando já não estiverem no Euro. Este anúncio será provavelmente feito num Sábado e o governo decretará feriados para Segunda e Terça feira, para desta forma evitar/controlar as corridas aos bancos. Os depósitos serão, contudo, automaticamente convertidos na nova moeda, a uma taxa de câmbio que, pelo menos nos primeiros dias, será fixa (isto para facilitar transacções comerciais). Durante esse fim-de-semana prolongado, os bancos centrais permanecerão abertos para procederem à conversão da moeda em circulação, para quem estiver interessado nessa conversão, e porque as impressoras estarão a trabalhar a todo o gás. Em simultâneo, controlos físicos serão estabelecidos nas fronteiras para controlar saídas de dinheiro. (a este propósito, convém referir que a diminuição da base de depósitos verificada ao longo do último ano é já o espelho desta fuga de capitais.)

Da mesma forma que os depósitos denominados em Euro serão convertidos na nova moeda, nada garante aos depositantes de moeda estrangeira em bancos nacionais, que estes não sejam também convertidos. Contudo, o pior cenário para os depositantes será a falência dos bancos, o que me parece pouco provável porque, por esta altura, o banco central estará a imprimir dinheiro a toda a velocidade, o que permitirá a recapitalização dos mesmos, embora à custa do aumento da inflação e como tal à custa dos credores externos e internos (depositantes são também credores dos bancos).

Os credores externos serão provavelmente os menos beneficiados pois os contratos de mútuo também serão redenominados na nova moeda o que os deixará, na melhor das hipóteses, expostos ao risco cambial da nova moeda e, na pior das hipóteses, ao risco de incumprimento.

(Embora muitos defendam que a desvalorização cambial terá efeitos positivos na economia pois permitirá a melhoria da balança comercial com o exterior, isto só acontecerá se o Resto do Mundo não impuser taxas alfandegárias.)

Os feriados também serão utéis para os bancos de retalho pois permitir-lhes-ão: (i) proceder a alterações nos seus sistemas de IT e, nomeadamente, na conversão dos depósitos e empréstimos na nova moeda; (ii) e porque desta forma não terão de efectuar transferências internacionais, o que deterioraria ainda mais os seus rácios de liquidez. O controlo das transferências internacionais permancerá activo enquanto houver risco real de fuga de capitais.

Os levantamentos também serão restringidos, pois a moeda nas caixas ATM ainda será o euro. Se a conversão contabilística é imediata, a conversão física demorará alguns meses (lembremo-nos de quanto tempo demorou a implementação do Euro).

As empresas nacionais enfrentarão restricções financeiras enormes e muitas empresas falirão o que arrastará o país para a recessão económica, pelo menos no curto-prazo.

Quanto ao imobiliário, muito pode ser dito mas penso que basta referir que é uma reserva de riqueza que é difícil de “transferir” para outros destinos e que, portanto, num contexto de estrangulamento das finanças públicas, pode ser sempre tributado até à exaustão (e mesmo quando a entidade detentora do título de propriedade não seja residente, o Estado pode sempre decidir tributar o imóvel e, na ausência de pagamento, ficar com ele). Por outro lado, num contexto em que o desemprego e a inflação (e consequentemente as taxas de juro) aumentam mas em que os bancos estão em melhores condições para financiar a economia (pois têm o banco central por trás a imprimir moeda), também é difícil prever o que acontecerá aos preços do imobiliário: há quem argumente que aumentarão para acompanhar a inflação e outros que defendem que diminuirão, em consequência do aumento do desemprego e do aumento das yields (e que o Estado terá de intervir para evitar a insolvência e despejo em massa da população por incumprimento dos contratos de mútuo, a exemplo do que aconteceu em 2008/2009 nos EUA). Mais uma vez, os investidores externos serão os mais lesados pois a desvalorização cambial que, mais tarde ou mais cedo, será uma realidade (principalmente, se a inflação aumentar) significa a depreciação do valor do imobiliário na moeda estrangeira.

Bom, face a toda esta incerteza ... resta a boa notícia de se ganhar um fim-de-semana prolongado.

Mercado de Arrendamento - o caso Holandês

Deixo-vos hoje um vídeo com uma breve entrevista da Económico TV a Arnoud Vlak, Director do IPD Holanda.

Retenho deste vídeo, 4 condições importantes para afugentar os investidores de buy-to-let:

- Congelamento de rendas ou impossibilidade de actualizar as rendas, pelo menos à taxa anual de inflação;
- Falta de eficiência dos Tribunais na aplicação da lei e/ou demora na deliberação como, por exemplo, na execução de uma acção de despejo;
- Falta de mecanismos e políticas fiscais adequadas ao investimento em buy-to-let, tipicamente com rentabilidades mais baixas que outros activos;
- Inexistência de veículos de investimento adequados para o efeito, tipo REIT's.

É preciso vir um Holandês cá a Portugal para dizer aquilo que estamos todos "carecas de saber"... e entretanto, permitam-me dizer, andamos a fazer leis mancas, coxas que olham apenas para um lado e esquecem-se dos outros...



Prometo rapidamente apresentar a visão Out of the Box sobre a Proposta de Lei nº 38/XII.

Até lá, bons negócios (imobiliários)!

3º Aniversário

Fazemos 3 anos! Na realidade, um pouco mais que isso... A aventura começou com este mesmo formato, a Real Estate & Finance Newsletter, 1 ano antes da inauguração de Out of the Box. Hoje, que comemoramos o 3º aniversário do Blog, recuperamos esta newsletter para vos deixar um documento de trabalho, sobre a Proposta de Lei nº 38/XII, mais conhecida como a “Lei das Rendas”.

Uma reforma há muito ambicionada, por uns, temida por outros. Necessária, fundamental e oportuna, para mim.

Necessária, porque sem ela Portugal não avançará em vários aspectos: na potenciação do mercado de emprego por via da maior mobilidade que o arrendamento possibilita, na liberalização do mercado de arrendamento e numa maior transparência do mercado imobiliário.

Fundamental, para que possamos olhar o futuro do mercado imobiliário de outra forma, com novas oportunidades de negócio para todos, novos investidores, novos actores, novas formas de trabalhar.

Oportuna, porque acredito que não pode haver melhor momento que este para se proceder a reformas estruturais que criem rupturas na nossa Sociedade. Este é o momento de arriscarmos, de pormos tudo o que temos naquilo em que acreditamos. Este é o momento de definitivamente decidirmos onde queremos estar amanhã e agir para lá chegarmos.

Não posso deixar de agradecer à PSTM - Advogados a ajuda e contributo que nos deu na elaboração deste trabalho, e em especial ao Francisco Silva Carvalho. Louvo-lhe o empenho e a dedicação e agradeço do fundo do coração toda a participação que tem dado ao blog.

Bons arrendamentos e bons negócios (imobiliários)!

O Bom, o mau e o vilão*

Li a proposta de lei deste Governo sobre o regime do arrendamento urbano. Questões jurídicas à parte, acho que se avançou algo mas esta proposta parece-me ainda um pouco curta. Curta no alcance, curta na ambição mas mais importante, temo que seja curta nos efeitos que venha a produzir no mercado de arrendamento.

Mexem-se em prazos, mexe-se na forma mas esquecem-se outras coisas. Vejamos então o que de bom e de mau tem esta proposta, mas também aquilo que não tem e deveria ter.

O Bom

Antes de mais, devo dizer que uma coisa boa que esta proposta tem é que… existe! Está cá fora, pode ser lida e criticada. Pode ser melhorada. E, só por isso, já é bom!

De resto, há a referir como aspectos positivos:

- Duração dos contratos, sem prazo mínimo;

- Resolução imediata de contrato de arrendamento ao fim de 3 meses de mora;

- Denúncia de contrato de arrendamento, por parte do proprietário, em caso de obras de remodelação profundas do imóvel;

- Mecanismo de negociação (actualização) de renda;

- Fim das transmissões sucessivas dos contratos de arrendamento;

- Possibilidade de denúncia de contrato de arrendamento, com pagamento de 6 meses de renda a título de indemnização, em caso de necessidade de habitação do proprietário;

- Mecanismo extrajudicial de despejo, pela criação do Balcão Nacional de Arrendamento;

- Obrigatoriedade de registo junto da Administração Fiscal de contrato de arrendamento do qual o proprietário pretenda recorrer ao mecanismo extrajudicial de despejo.

O Mau

Genericamente, parece-me que se mantém o ónus do lado do proprietário relativamente a várias excepções que esta lei cria e/ou mantém. As questões de cariz social continuam a recair sobre o proprietário e não sobre o Estado. Esse não é o meu entendimento, nem aquilo em que acredito. O ónus deve estar do lado do Estado e não do proprietário/investidor.

Os locatários com mais de 65 anos são equiparados aos de menores níveis de rendimento e aos portadores de elevados graus de incapacidade. Mesmo não estando totalmente de acordo, o foco deveria ter sido no rendimento e não na idade.

Saliento os seguintes pontos como sendo os menos bons desta proposta:

- Impossibilidade de denúncia de contratos cujos arrendatários tenham mais de 65 anos ou no caso de microentidades (para os não-habitacionais);

- Em caso de não acordo na negociação da renda, nos casos de locatários com mais de 65 anos, esquema de actualização é idêntico aos casos de arrendatários com menores rendimentos;

- Excepções de negociação de rendas, com imposição de períodos transitórios, para casos de determinados níveis de rendimento dos locados.

O Vilão – o que não está mas deveria estar

Qualquer alteração no mercado de arrendamento em Portugal, para surtir verdadeiro efeito, deverá ter em conta 3 vectores:

Parece-me que esta proposta se centra em exclusivo na componente económica, ou de mercado. Esquecem-se as componentes financeira e fiscal. Mas sem estas, dificilmente teremos uma reforma séria a produzir efeitos no mercado. Parece-me que teria sido muito importante alterar-se determinados aspectos, tais como:

- Diminuição do capital mínimo de constituição de FIIAH’s e SIIAH’s para € 1 Milhão;

- Tributação dos rendimentos prediais a uma taxa liberatória, com possibilidade ou não de englobamento;

- Obrigatoriedade do proprietário ter um seguro de renda.

Por outro lado, as excepções previstas nesta proposta, para locatários com mais de 65 anos ou com rendimentos comprovadamente reduzidos, deveriam ter a possibilidade de pedir um subsídio de renda ao invés de, mais uma vez, o ónus recair sobre o proprietário. Nestes casos, e em falta de acordo entre as partes, a actualização da renda continua a ser feita de forma lenta e não pode exceder um montante que considero reduzido: 1/15 do Valor Patrimonial Tributário (que, como bem sabemos, é bem mais baixo que o potencial valor de mercado nos imóveis mais antigos).

Bons negócios (imobiliários)!

Disclosure: O autor deste artigo não é jurista nem o pretende ser! Adicionalmente, não tem posições, nem longas nem curtas, em activos imobiliários arrendados, habitacionais e não-habitacionais.

* Filme de 1966, realizado por Sérgio Leone, conta a história de três aventureiros que, durante o período da guerra civil, buscam uma arca com 200 mil dólares em ouro roubado - Blondie (o Bom), Angel Eyes (o Mau) e Tuco (o Vilão).

Barómetro Out of the Box - Lei das Rendas

Durante 9 dias, colocamos 3 questões sobre a proposta de lei aos leitores de Out of the Box, no blog, e na página do facebook. Obtivemos um total de 128 respostas, o que desde já agradecemos a todos os que participaram.

A principal conclusão é esta: a proposta de revisão da “Lei das Rendas” é boa! 88% dos inquiridos diz isto mesmo, a proposta é boa.

Melhor para os proprietários, dizem 50% enquanto que só uma minoria de 6% acha que favorece os inquilinos. No entanto, existem ainda 32% que julga ser boa para ambas as partes, dado importante a reter.

De realçar uma curiosidade, existem 12% dos inquiridos que acha que a proposta não é boa para ninguém.Talvez valesse mais ficar com o regime antigo...

Também é certo que com esta lei, as rendas vão baixar, o que me parece um sinal muito positivo a reter. Uma larga maioria de 76% acha que as rendas ficarão mais baixas com a concretização desta proposta, sendo que 22% acha, mesmo assim, que as rendas subirão. Apenas uns residuais 2% acredita ficar tudo igual.

A verdade é que o mercado parece achar que com esta lei, as rendas de mercado poderão baixar dado que as rendas antigas com certeza subirão. Assim, havendo mais contratos com “rendas livres” é normal que o mercado procure um equilíbrio e que as rendas dos contratos novos venham a descer.

Por fim, os nossos inquiridos parecem acreditar que o investimento em buy-to-let vai, definitivamente, aumentar. Esta proposta de lei virá trazer mais confiança ao mercado e aos investidores já que uma esmagadora maioria de 87% dos nossos leitores acredita que aumentará.

De resto, o sentimento divide-se, entre aqueles que julgam que o investimento nesta área irá descer (5%) e aqueles que julga que tudo vai ficar como dantes (8%).

Em suma, parece-me que os resultados são animadores! 94% dos inquiridos acha que a proposta é boa, 76% estima que as rendas ficarão mais baixas e uns esmagadores 87% espera mais investimento neste sector! Acho fantástico!

No entanto, não posso deixar de realçar, tal como apresentado nesta newsletter, que a proposta de lei agora apresentada está incompleta e ainda carece de ajustamentos, nomeadamente na revisão das excepções criadas mas sobretudo contemplando um outro enquadramento fiscal e financeiro para o sector. É urgente termos uma taxa liberatória para os rendimentos de rendas residenciais, bem como rever o regime dos FIIAH e das SIIAH para criar melhores condições de investimento neste mercado.

Bons negócios (imobiliários)!

The S&P Case Shiller Index - VI

Notícia de há dias: o S&P Case-Shiller tem uma falha, e grande!

Este índice é mundialmente conhecido por ser um índice com uma série já bastante longa, fiável e assente em transacções. O índice reporta preço, não valor. Também por isso, torna-se no índice mais importante no Mundo no sector residencial.

O valor da venda é integrado no índice no momento da concretização da transacção (data da escritura), sendo que o preço é naturalmente acordado antes - em Portugal, seria no momento do CPCV. Assim, existe um desfasamento temporal no report do preço, uma vez que no momento em que ele integra a Base de Dados do índice já não diz respeito a esse momento específico mas a um outro anterior no tempo (de acordo com David Blitzer, 4 a 8 semanas antes, tempo que medeia entre o acordo inicial e a escritura do imóvel).

Assim sendo, o índice apresentará um desfasamento temporal de cerca de 4 meses e não de 2 meses como é usual (o índice publica resultados com um delay de 2 meses). Mas não deixa de ser o melhor e de facto assim garante-se efectivamente o reporte do preço e de uma transacção reais.

Bons negócios (imobiliários)!

Eu também gostava de ter uma moradia com piscina no Restelo!

Mas a verdade é que não posso! Porquê? Não tenho dinheiro suficiente para a comprar e não gero rendimentos suficientes para me financiar na Banca. Não tenho condições financeiras para comprar uma moradia no Restelo com piscina. Mas não me queixo! Olho para o mercado e vejo onde tenho condições para adquirir uma casa. É mesmo assim, são as regras do mercado e convivo bem com elas.

Mas, pelos vistos, os inquilinos não! Faço referência ao programa Prós e Contras de ontem, 2ª feira, dedicado ao tema da Proposta de Lei nº 38/XII, mais conhecida como "Lei das Rendas". Para além de muitas outras coisas que ontem se disseram, há uma que tem de ser realçada e alguém tem de o "dizer de viva voz".

Algumas Senhoras participaram no programa queixando-se do previsível aumento das rendas das casas que habitavam há já vários anos. Esse previsível aumento pode tornar-se incomportável para os rendimentos que auferem (leia-se pensões) e questionam-se como irão resolver este problema. Estamos a falar de casas em zonas nobres de Lisboa: Av. Novas, Av. Liberdade, etc. Estamos a falar das zonas mais caras de Lisboa.

A estas pessoas é preciso explicar-lhes que não têm dinheiro para viver nessas casas. Não geram rendimentos que lhes permitam viver numa zona tão cara. Os seus proprietários não têm que financiar a sua residência, a sua permanência nas habitações. Essas pessoas não podem queixar-se de rendas miseráveis que pagam por imóveis que num mercado livre e concorrencial pagariam rendas, pelo menos, 10 vezes superiores.

A estas pessoas tem de se explicar que por alguma razão que tenham, não é normal que paguem 100 euros por uma casa de 5 assoalhadas perto da Av. da Liberdade. Não é normal! Como também não é normal que a renda suba de um dia para outro para 400 euros porque... continua a ser muito baixa, essa renda!

Mais uma vez, eu também gostava de ter uma moradia no Restelo com piscina mas... não tenho dinheiro para isso! E a verdade é que existem milhares de pessoas sem condições económicas para arrendar muitas das casas que habitam mas que o podem fazer porque o Estado permite uma situação de clara subsidiação, com a agravante que quem subsidida não é o Estado, são os proprietários.

É tempo do Estado Português se assumir, definitivamente! E deixar o mercado funcionar.

Chamem-me insensível, o que quiserem, mas a realidade é esta e as regras do jogo estão totalmente deturpadas. E não teremos um verdadeiro mercado de arrendamento sem esta alteração de fundo.

Bons negócios (imobiliários)!

P.S. Uma nota à Vereadora Helena Roseta. Disse algumas coisas com as quais concordo (!) mas há que chamar a atenção para um pormenor de fundo. A Vereadora estava preocupada com as rendas altas que se praticam no mercado, dizendo que o problema não está nas rendas baixas. Pois, para mim, o problema é mesmo esse! Nós temos rendas ainda elevadas em Lisboa (apesar de estarem a descer) porque existe uma grande faixa do mercado que paga rendas miseráveis! Quando estas subirem para valores de mercado, as outras descerão para esses mesmos valores de mercado. O mercado vai encontrar-se num ponto intermédio entre ambas. O problema é que a Vereadora, pelos vistos, quer nivelar o mercado por baixo, enquanto que o mercado tem de nivelar-se per si, é só questão de o deixarem!

Novas competências das entidades regionais de turismo

Por Rui Soares Franco

ruioreysfranco@hotmail.com
Consultor em Turismo e Hotelaria

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Foi com alguma preocupação que tive conhecimento da proposta da Entidade Regional de Turismo do Centro, através do seu Presidente, Dr. Pedro Machado, que propõe uma participação destas na vistoria e fiscalização dos empreendimentos turísticos.

E vejo esta situação com preocupação atendendo ao historial anterior com a criação das Direcções Regionais de Economia (DRE) e a transferência das competências da então Direcção-Geral do Turismo para as DRE’s na área do Turismo no Espaço Rural.

Este facto, sustentado numa lei bastante discricionária, com conceitos bastante subjectivos, provocou formas diferentes de interpretação dos mesmos conceitos por parte das diferentes DRE’s e desvirtuou, obviamente, o produto e formas de tratamento dos processos.

O que era verdade numa determinada DRE, não tinha a mesma interpretação e actuação noutra. Por exemplo, o conceito de “traça arquitectónica típica regional” era diferente de DRE para DRE. A disparidade entre os diversos organismos era gritante com consequências nefastas a todos os níveis para o produto. A uniformidade na aplicação da Lei, garantida até então pela Direcção-Geral do Turismo, estava hipotecada com a actuação das DRE’s.

E com esta actuação, prejudicou-se alguns promotores e, sobretudo, o produto TER (Turismo em Espaço Rural) onde as discrepâncias de região para região são gritantes. Este aspecto é manifestamente preocupante quando os mercados internacionais detectarem esta falta de uniformização no produto TER.

Este problema foi agravado com a mudança das competências para as Câmaras Municipais. E chegamos à situação de “cada cabeça, sua sentença”. E o “caos” no TER passou a ser total.

A descentralização é louvável desde que não ponha em causa a igualdade de oportunidades salvaguardando a equidade do processo e não criando qualquer tipo de descriminação regional.

Poder-se-á dizer que, no caso vertente, se prende exclusivamente com vistorias e fiscalização e que não envolve a aprovação dos projectos. Estas aprovações têm o Turismo de Portugal a uniformizar a intervenção. No entanto e para quem domina minimamente esta nova legislação apercebe-se que a classificação do empreendimento depende, em grande parte, dos serviços prestados no mesmo e uma avaliação discricionária de alguns dos requisitos opcionais. E é aqui que pode haver algumas diferenças significativas de avaliação. E esta avaliação é feita nas vistorias e fiscalizações que, agora, as ERT’s tentam puxar a si.

Um dos factores que mais contribuiu para o reconhecimento da hotelaria nacional como do que de melhor se faz no mundo foi, por um lado, a existência de uma regulamentação exigente e, por outro, uma uniformização na sua aplicação pois era feita por uma única entidade. Um hotel de 4 estrelas apresentava critérios de qualidade e conforto idênticos em qualquer parte do território nacional.

A actual legislação, mais adaptada à realidade actual, salvaguarda que um hotel de praia não tem, necessariamente, de ser igual a um de cidade. São realidades diferentes mas os critérios de avaliação, em sede de vistoria ou fiscalização, devem ser idênticos para todos os hotéis. E é isto que está em causa!

Outro problema que se levanta é o da competência técnica para desenvolver estes trabalhos. Dão-se competências às ERT’s mas os orçamentos mantêm-se ou mesmo diminuem e não conseguem garantir a contratação de técnicos competentes para o desempenho das funções. E, então, à boa maneira portuguesa, “desenrasca-se” a situação e tenta-se adaptar outras pessoas a estas novas funções, facultando alguma formação mas sem competências para as desempenhar.

E no fim de tudo, quem fica prejudicado é o sector do turismo em que as mais elementares regras da livre concorrência e a equidade de acesso ao mercado são postas em causa.

Recentemente, e enquanto escrevia este artigo, foi anunciado, pela actual Secretária de Estado do Turismo a reformulação das Entidades Regionais de Turismo. Segundo este anúncio irão ser, para além das ERT’s, extintos os Pólos de Desenvolvimento Turístico o que, só por si, é já uma boa notícia. Nunca percebi porque eram criados os PDT’s. Eram estruturas dentro de outras estruturas com competências idênticas. Seria para salvaguardar lobbies políticos? Fica a suspeita. Mas vai avançar com novas ERT’s, com novas competências, estando no “segredo dos Deuses” quais serão estas novas competências. Será que passarão por estas novas intervenções ao nível das vistorias e fiscalização dos empreendimentos turísticos? E se sim, será vinculativo ou serão, apenas, pareceres não vinculativos? Na primeira hipótese, antevejo os problemas atrás mencionados e na segunda hipótese não lhe vejo qualquer utilidade para além de se agravarem os custos dessas classificações e fiscalizações que, como sabem, são periódicas e pagas por quem precisa delas.

Espero sinceramente que prevaleça o bom senso e não se repitam situações anteriores com resultados tão nefastos.

Regras de ouro no buy-to-let (10)

“Last but not least”, chegamos à última regra de ouro, já adiantada no nosso artigo anterior: Concentrar esforços na gestão.

Um processo de investimento e gestão de uma carteira de buy-to-let tem essencialmente três grandes momentos: aquisição, gestão e alienação. Sobre a aquisição e a alienação já falamos nas 9 regras anteriores, falta agora a componente da gestão.

Uma das características dos activos imobiliários é a sua sensibilidade à gestão activa. Na realidade, enquanto proprietário e gestor, eu consigo tomar um conjunto de decisões de gestão que podem valorizar ou desvalorizar os meus activos.

Isto distingue os activos imobiliários dos mobiliários. Eu posso ser detentor de um conjunto de acções de qualquer empresa cotada mas não é por isso que eu consigo ter influência na gestão e, consequentemente, na rentabilidade dessa mesma empresa. Já com os imóveis, não é assim.

Enquanto proprietário, efectivamente eu consigo tomar decisões que afectam a rentabilidade da minha carteira, tais como:

- Obras de manutenção / beneficiação;
- Renegociação de rendas;
- Renegociação de prazos de arrendamento;
- Marketing, comunicação.

Tal só é possível com os activos imobiliários e a gestão de uma carteira de buy-to-let torna-se ainda mais sensível e complicada dado estarmos a lidar diariamente com pessoas (inquilinos) e as “suas” casas. Neste aspecto, o buy-to-let residencial torna-se diferente do commercial real estate e a gestão ganha ainda mais importância.

Por isso mesmo, o meu conselho vai no sentido de concentrar esforços na gestão da carteira, conservando bem as casas, mantendo uma relação saudável e cordial com os inquilinos, liquidando a tempo as despesas de condomínio, estando presente nas Assembleias de Condóminos participando activamente nas tomadas de decisão.

Não o podendo fazer directa e pessoalmente, é preferível subcontratar a gestão. Pode custar algum dinheiro mas caso seja uma entidade com experiência e know-how na matéria, julgo que, no longo prazo, tornar-se-á bastante rentável.

Bons negócios (imobiliários)! E já agora, de buy-to-let!

A rendibilidade do imobiliário em 2011

Hoje deixo-vos um gráfico interessante com a rendibilidade em 2011 de diferentes tipos de activos financeiros. É igualmente curioso verificar que nesta lista não aparece nenhum activo que tenha o imobiliário como subjacente.

Por isso, fui procurar os dados do GPR General Index para comparar com todos estes activos. Conclusão? No ano que agora terminou, o imobiliário fica a meio da tabela, com uma desvalorização de -2,45%, logo a seguir ao NASDAQ mas acima de quase todos os índices de acções aqui listados.

Fonte: GPR

De referir que o "nosso" PSI20 fechou 2011 com uma desvalorização anual de 27,6% (Fonte: Dinheiro Digital).

Bons negócios (imobiliários)!

Regras de ouro no buy-to-let (9)

Estamos já perto do fim, quase a atingir as 10 regras de ouro do buy-to-let. Julgo já termos coberto muitos aspectos e variáveis na decisão de investimento, faltam agora apenas 2 regras adicionais.

Concentremo-nos hoje na 9ª regra: Defina uma estratégia de saída.

Tomar uma decisão de investimento é tão importante quanto a decisão de desinvestimento, com especial ênfase no sector imobiliário. Como bem sabemos, quem investe em imobiliário corre (para além de outros) um risco muito específico: risco de valor residual.

Quando irei vender a casa? Por quanto serei capaz de a vender? Estas são duas questões extremamente difíceis de responder, ainda para mais na conjuntura actual, pelo que uma boa decisão de investimento, o “comprar bem” é fundamental. Mas também muito importante é conhecer qual deve ser o prazo de investimento.

Esse prazo de investimento está relacionado com duas variáveis importantes:

- Estratégia inicial de investimento: core vs. oportunístico;
- Taxa marginal de rentabilidade.

No caso de um investimento core, o investidor concentra-se mais no valor actual do imóvel, quer seja pela sua localização, quer seja pela segurança no rendimento que produz. Não estará tão preocupado com a valorização temporal do mesmo, concentra-se mais no rendimento que produz.

Já em investimentos oportunísticos, o investidor imobiliário concentra-se mais na valorização do imóvel e não tanto no rendimento.

Porquê então a estratégia é importante? Se eu for um investidor core – e tipicamente, um buy-to-let é um investimento mais do tipo core – eu irei concentrar-me no rendimento e, à partida, o meu prazo de investimento é mais longo e a minha rentabilidade não estará tão dependente do valor futuro da venda. Já no segundo caso, o valor de venda é fundamental para “garantir” a rentabilidade pretendida.

Logo, a estratégia de saída (quando e por quanto pretendo sair) depende um pouco da estratégia de entrada!

Por outro lado, há que ter em conta a chamada taxa marginal de rentabilidade. Esta calcula-se comparando o cash-flow líquido que se espera vir a obter no ano seguinte com o cash-flow do ano corrente. Caso seja superior à net yield que poderia obter em investimentos alternativos e comparáveis, devo manter a casa na minha carteira de investimentos, caso contrário, devo vender.

Neste caso, um correcto acompanhamento da minha carteira de investimentos e do próprio mercado é fundamental para tomar boas decisões de (des)investimento. Para isso, é muito importante concentrar esforços na gestão mas este tema… fica para o final.

Sobre este tema, aconselho uma leitura rápida deste artigo, bastante interessante.

Bons negócios (imobiliários)!

O Imobiliário e a Inflação (3)

Há algumas semanas escrevi sobre a relação entre o imobiliário e a inflação.

Será que investir em habitação é mesmo um bom investimento? A valorização do imóvel, supera a inflação? O investimento gera apreciação de capital?

Numa pequena entrevista com Robert Shiller, ele aborda estas questões de uma forma muito pragmática. Comprar casa para uso próprio não parece ser um bom investimento (what's new?), dependendo claramente da utilidade que o próprio dará à mesma. E a história diz-nos isso mesmo.

E para o futuro? O que prevê Robert Shiller? Vejam aqui, neste vídeo.

Bons negócios (imobiliários)!