Real Estate & Finance Newsletter - nº7

Meus Caros,

Lanço hoje o nº7 da Real Estate & Finance Newsletter, desta vez dedicada ao tema dos Indices Imobiliários.

Espero que gostem e que vos seja útil.

Bons negócios (imobiliários) e boas festas!

Pensar Fora da Caixa - VII

Novos Produtos de Financiamento à Habitação

Estamos num momento em que necessitamos de inovação financeira. O financiamento é caro e escasso e o mercado não pode (não deve) parar. Há investimentos que são legítimos e que têm mercado, outros com certeza não terão. No sector da habitação, as pessoas continuarão a necessitar de ter imóveis (comprando ou arrendando), seja para investimento, seja para uso próprio.

Neste artigo dou 2 exemplos de inovação financeira, no sentido de colmatar a escassez de financiamento no mercado. Um bom e um mau exemplo. Comecemos pelo bom.

Há bem pouco tempo foi lançado um novo Fundo no Reino Unido. Tem um capital de £ 500 M e o objectivo de investir em imóveis de habitação em Londres e no South East. É dirigido a 2 segmentos: investidores institucionais e futuros proprietários.

O futuro proprietário pode adquirir 25% a 50% do valor da habitação recorrendo a uma hipoteca convencional, sendo que o Fundo comprará a parte restante. O mesmo proprietário pagará depois uma renda mensal equivalente à renda de mercado do imóvel, incidindo apenas sobre a parte da qual não é proprietário. Pode também comprar a parte restante ao Fundo a qualquer momento.

O Fundo, por seu turno, potencia o acesso ao investimento habitacional a uma classe de investidores que pretende ter rendimentos estáveis. O objectivo do Fundo é de atribuir uma yield anual de 6%, estimando uma TIR de 15%, a cinco anos.

Agora o mau exemplo. Li também há dias que a APEMIP lançou um novo produto de crédito à habitação exclusivo para os clientes das mediadoras associadas. Contactei a APEMIP que teve a gentileza de me enviar uma brochura informativa do produto e responder a algumas dúvidas que tinha. Só tenho a agradecer a disponibilidade demonstrada.

Segundo eles, este produto traz duas vantagens: a primeira, é que concede empréstimos até 100% de LTV; a segunda, é que nos primeiros 3 anos, a prestação é fixa, sendo que caso as taxas de juro venham a subir ou a descer, o diferencial será acrescido ou amortizado ao valor em dívida, respectivamente. Assim, os clientes ficam protegidos das oscilações nos indexantes. Daquilo que o Presidente da APEMIP me esclareceu, «os bancos projectam, neste particular do crédito à habitação, todos os cenários possíveis, também na perspectiva dos mutuários, até para minimamente garantirem que não haverá surpresas a médio prazo, nomeadamente em sede de crédito mal parado». Significa isto que, na perspectiva da APEMIP, este mecanismo de fixação da prestação protege o mutuário e o próprio financiador.

Vejam bem a diferença entre estes dois produtos: o primeiro está orientado para LTV’s baixos e aposta em rendibilidades estáveis, o segundo diferencia-se por ter LTV’s elevados e estrutura-se com base na volatilidade dos indexantes.

Pergunto-me: será que não aprendemos nada com esta crise?

As taxas de juro Euribor estão em mínimos históricos. Não se prevê – eu pelo menos não o antecipo – que venham a descer mais. Os preços de habitação têm descido (mais no estrangeiro que em Portugal) e não vejo ninguém a antecipar uma subida sustentada no curto e no médio prazo.

Nesta conjuntura, de expectável subida das taxas de juro e, no limite, de manutenção dos preços de habitação, a APEMIP lança um produto de financiamento com um LTV de 100% e com a capitalização dos montantes não pagos ao banco por força da subida do indexante.

Significa isto que, daqui a 3 anos, quando os mercados estiverem mais estáveis – pelo menos assim o esperamos – e as taxas de juro tenham voltado a níveis considerados normais, o adquirente deste produto estará a dever mais do que no início do contrato e pagará de prestação, bastante mais do que o inicialmente, pelo efeito conjunto da subida da taxa, da subida do valor em dívida e da redução do prazo remanescente de amortização.

No mínimo, um produto deste tipo parece-me imprudente. Questionado sobre isto, Luís Lima escreveu-me que «(…) em matéria de crédito à habitação passamos do 80 ao 8... Neste contexto, direi que o acréscimo de risco agora assumido é mais do que necessário, não sendo, a meu ver, um risco excessivo dada a estabilidade dos preços dos bens imóveis em Portugal, que registam uma valorização pequena mas constante, em regra ligeiramente superior ao valor da inflação».

Ao lançar este produto, a perspectiva da APEMIP é que o mercado financiador – leia-se, os bancos – têm de assumir mais risco e acreditar que o mercado imobiliário manter-se-á estável. Essa assumpção do risco é «mais que necessária».

Para mim, o risco deve estar do lado de quem compra, de quem investe, de quem promove. Os bancos, no papel de financiadores, não têm de partilhar o risco do negócio. Emprestam dinheiro e cobram um spread, são remunerados pela sua função de emprestar, não pela função de correr risco de negócio. Para isso, comprariam também habitação – tal como os mutuários o fazem - ou tornar-se-iam parceiros ou accionistas dos Promotores ou dos Investidores Imobiliários.

Em Portugal olha-se para trás, culpam-se os outros e exigem-se soluções. Ao invés, no Reino Unido por exemplo, procuram-se alternativas. No caso exposto, aposta-se que daqui a 5 anos, quando o mercado estiver mais estável, as pessoas terão mais e melhores condições de adquirir habitação, logo com maior probabilidade a comprarão ao Fundo, ficando o investidor com uma rentabilidade bastante interessante. Por cá, como hoje ninguém compra – o risco é elevado, para ambos os lados – “força-se” o mercado a financiar para que alguém compre. Ou será para alguém conseguir vender?

Bons negócios (imobiliários)!

Entrevista com Jorge Bota

Hoje deixo-vos uma entrevista com Jorge Bota, sócio fundador da B. Prime. Ele explica-nos o que é a empresa e como nasceu, como se posiciona e quais os objectivos para o futuro.

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Gonçalo Nascimento Rodrigues (GNR): Fala-nos um pouco da B. Prime? Que tipo de serviços prestam? Qual o vosso posicionamento?

Jorge Bota (JB): A B. Prime é uma consultora imobiliária recentemente constituída, que nasce na sequência do encerramento em Portugal da DTZ, onde eu estava anteriormente, embora já viesse há algum tempo a pensar nesta hipótese. A dúvida era perceber qual o real peso de uma marca internacional versus a experiência e reconhecimento profissional das pessoas envolvidas.

O encerramento da DTZ proporcionou correr o risco de iniciar um projecto novo numa altura em que o mercado denota grandes dificuldades nesta área, pelo que acredito que se vencermos este período difícil, que julgo se prolongará até ao final de 2010, o projecto será vencedor, como aliás acredito profundamente.

Por outro lado, não vou negar que a oportunidade de ocupar o espaço deixado vago pela DTZ foi um factor determinante, embora hoje possa dizer que de facto o que é decisivo neste negócio são as pessoas e que as marcas internacionais são meras alavancas que funcionam apenas se estiverem ao serviço das pessoas certas.

A ideia da B. Prime é posicionar-se como uma consultora independente das marcas internacionais, com mais flexibilidade e disponibilidade para apoiar os clientes da forma que eles pretendem, e não nos standards que as outras consultoras adoptaram como paradigma do que deve ser feito. Concentramo-nos inicialmente na área dos escritórios, pois é a área que quer eu, quer o Paulo Henriques que se juntou ao projecto, nos dedicámos nos últimos 15 anos e que por isso conhecemos muito bem. Nesta área disponibilizamos todos os serviços habituais, ou seja, a agência com compra, venda e arrendamento de escritórios, quer representando proprietários quer ocupantes, investimento, projectos de arquitectura de interiores, obras de interiores e consultoria.

Além destas áreas para as quais temos valências internas, ainda disponibilizamos avaliações com a marca internacional DTZ através de um acordo que temos com essa empresa.

Aquilo que principalmente caracteriza a B. Prime é o facto de esta empresa ser constituída por profissionais experientes e reconhecidos e que ao mesmo tempo são sócios da empresa, podendo aqui desenvolver os seus projectos sem as limitações inerentes às grandes organizações internacionais, sendo ainda por cima co-proprietários de uma empresa para a qual participam com o seu trabalho.


GNR: E quem são os vossos principais concorrentes?

JB: São as demais consultoras do mercado, porque apesar da B. Prime neste momento apenas se dedicar aos escritórios, é nossa pretensão ir alargando o nosso âmbito de serviços com o convite a outros profissionais do mercado e posicionarmo-nos como uma empresa que cobre todas as áreas do imobiliário.


GNR: Não achas que pode haver “conflito de interesses” em prestar serviços de “tenant rep” e agenciamento de escritórios ao mesmo tempo? Não achas que serviços à procura e oferta de imóveis deveriam estar separados?

JB: Não, porque o que tem de ser definido desde o início, é para quem é que estás trabalhar, e é necessário que isso fique claro para todas as partes envolvidas. Por outro lado, um profissional que conheça bem ambas as áreas é muito mais eficaz e prestará garantidamente um melhor serviço e melhores resultados do que alguém que apenas representa uma das partes. O conhecimento do “outro lado” é muitas vezes a chave do sucesso para obter excelentes resultados para o nosso cliente e deixá-lo satisfeito, reconhecendo que os fees pagos foram largamente superados pelos benefícios obtidos.


GNR: Quais são os vossos objectivos para 2010?

JB: Os nossos objectivos para o próximo ano passam pela consolidação da nossa posição como um player a ter em conta no mercado de escritórios e gostaríamos de eventualmente alargar para uma nova área. Só ainda não consigo identificar qual das três mais prioritárias será aquela para a qual avançaremos, porque estará também dependente das necessidades dos nossos clientes. Mas já temos as pessoas identificadas e as condições para avançar!


GNR: Achas que ainda há espaço para se inovar na prestação de serviços de Consultoria no sector de escritórios? Como?

JB: A principal inovação que podemos fazer passa por acompanhar as tendências e boas práticas de mercados mais desenvolvidos e que estão mais numa posição de vanguarda. Depois, o que os clientes pretendem é que uma empresa como a nossa tenha quadros de elevada competência e com disponibilidade para os seus projectos e não segundas e terceiras linhas. É por aí que ainda se pode inovar. Claro que para isto é preciso ser eficiente e flexível para ser competitivo e disponibilizar consultores seniores ao preço da demais concorrência!


GNR: Que desafios se encerram hoje no nosso mercado de escritórios?

JB: Neste momento, o principal desafio é convencer as empresas que têm hoje uma oportunidade ímpar de poder arrendar um excelente escritório com condições altamente competitivas desde que estejam dispostas a garantir um bom período de permanência aos senhorios. Para isto é preciso estimular a parte da economia que se mantém a funcionar normalmente e abdicar das empresas que vêem nesta mudança um mero balão de oxigénio para ultrapassar as presentes dificuldades. Estas não podem ser boas clientes para o nosso cliente, ou seja o proprietário.


GNR: Tem havido procura de produto de escritórios para investimento? Como vês este sector (do investimento imobiliário em escritórios) a evoluir nos próximos meses?

JB: Este é um dos sectores que parece estar neste momento a recuperar, não só pela disponibilidade demonstrada pelos investidores em voltar ao mercado como também pela maior liquidez que têm e que os pressiona a encontrar aplicação.

Neste momento existem dois grandes grupos activos no mercado: o dos investidores institucionais que estão neste momento disponíveis para comprar produtos de qualidade superior, core ou core plus, e os investidores de pequena dimensão que vêem no presente uma oportunidade para adquirir imóveis que antes tinham grande dificuldade em fazê-lo, porque a pressão sobre os preços feita pelos institucionais que tinham excesso de liquidez e que compravam tudo, os afastava.


GNR: Com que principais aspectos se preocupa um cliente corporate, que procura um escritório? E um cliente proprietário, que pretende vender? E um cliente investidor, que pretende comprar para rendimento/ investimento?

JB: O cliente corporate procura essencialmente conciliar localização e qualidade técnica do escritório com um custo fixo mensal comportável para a sua actividade.

Já o proprietário pretende encontrar clientes que lhe dê garantia de permanência, de pagamento e um rendimento maximizado para o seu investimento.

O investidor, ao contrário do que se passava anteriormente, já não está só à procura de um rendimento mas também de um imóvel com qualidade e que tenha boas perspectivas de valorização futura e que seja fácil encontrar novos inquilinos caso os actuais venham a sair num futuro próximo.

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Jorge Bota iniciou a sua carreira no sector imobiliário há 15 anos na José de Mello Imobilária. Passou depois pela Cushman & Wakefield e Imocom até chegar a Director do Departamento de Escritórios da DTZ.

Foi no rescaldo do fecho da operação em Portugal que avançou para a constituição da B. Prime, em Abril de 2009.

Em 2007 foi distinguido pelo prémio europeu da Property Week como a melhor agencia de escritórios a nível europeu, onde Portugal teve um papel activo, e é membro do Royal Institute of Chartered Surveyors (MRICS).

O Risco Cambial nos Investimentos Imobiliários

Deixo-vos cópia integral do artigo que escrevi para a edição de Outubro da Revista Imobiliária.

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Hoje em dia, num Mundo tão global como é este em que vivemos, não basta dar atenção aos drivers do mercado imobiliário para tomar uma decisão de investimento.

É óbvio que as variáveis críticas de mercado que nos ajudam a suportar uma decisão de investimento, nomeadamente, a procura, a oferta, a concorrência (directa e indirecta), os preços que são praticados e a forma como os concorrentes comunicam, são todas elas variáveis fundamentais e que, cada vez mais, importa analisá-las em profundidade antes de tomar uma decisão.

No entanto, sou da opinião que dominar as variáveis de cariz financeiro é algo que, hoje em dia, pode marcar a diferença. Quem o conseguir, sai claramente beneficiado em detrimento de quem não o é capaz de fazer.

Dentro deste domínio, surge um aspecto que considero muito importante no investimento imobiliário. Hoje fala-se muito de internacionalização e diversificação de mercados. Cada vez mais vemos Promotores e Investidores Imobiliários a procurarem outras “paragens” para os seus investimentos e projectos. Angola, Brasil e outros países dos PALOP são frequentemente destino da nossa experiência, know-how e massa monetária.

Em todos estes países que referi – e outros, claro está – existe um risco que tem de ser muito bem medido e calculado: o risco cambial. Os investimentos efectuados em países fora da Zona Euro serão denominados em moeda estrangeira, logo esses investimentos acarretam – entre outros – risco cambial.

Neste artigo, por uma questão de simplicidade mas também facilidade de reunir informação, vou debruçar-me sobre o mercado britânico e o efeito da Libra num investimento imobiliário efectuado por um Promotor ou Investidor sediado num País da Zona Euro, como é o caso de Portugal. Em teoria, tudo se aplica da mesma forma para qualquer outro país situado fora da Zona Euro.

O Câmbio Euro/Libra

Olhando então para a relação Euro/Libra, concluímos que esse câmbio tem estado bastante “activo” nos últimos meses, apresentando grande volatilidade. Na realidade, a Libra Inglesa tem observado uma forte desvalorização face ao Euro. O gráfico mostra-nos bem a forte variação cambial ocorrida desde os máximos de 2007 até aos mínimos do final de 2008, altura em que as moedas quase atingiram a paridade.

Gráfico: Cotação €/£

Fonte: www.financial-portal.com

No espaço de menos de 2 anos, entre 2007 e 2008, a libra inglesa desvalorizou mais de 50% face ao euro. Na prática, e mantendo tudo o resto constante, significa que um investidor sediado na Zona Euro com investimentos em Inglaterra, veria o seu investimento desvalorizado em mais de 50% só pela variação cambial. O problema é que, em igual período, não foi só a libra que desvalorizou, os mercados imobiliários também deram uma ajuda…

Naturalmente que pela lei da Paridade do Poder de Compra, os preços dever-se-iam ajustar à variação cambial. A forte desvalorização dos preços do imobiliário em Inglaterra até poderia antecipar esse ajustamento. No entanto, também os preços na Zona Euro desceram bastante, sendo que esse efeito conjunto deveria ter mantido a posição competitiva entre os países, algo que não aconteceu. Na realidade, a Libra Inglesa desvalorizou bastante face ao Euro.

Essa desvalorização fez-se também sentir no poder de compra do mercado britânico. Acostumados a uma Libra forte, a sua capacidade de consumo em Países da Zona Euro, como é Portugal, era grande, fazendo-se sentir também nos mercados imobiliário e turístico.

Na realidade, o mercado britânico foi um dos principais impulsionadores do nosso mercado imobiliário de 2ª habitação, muito focado em resorts turísticos. Claro está, não foi só o efeito isolado da desvalorização da Libra que fez com que a procura britânica por imobiliário continental tenha quase deixado de existir. Outros factores contribuíram para que tal tivesse ocorrido mas que não importa agora realçá-los.

O que é fundamental entender é que a desvalorização da Libra face ao Euro acarreta duas importantes consequências:

Por um lado, a perda de poder de compra do britânico em Países da Europa Continental e, consequentemente, uma menor capacidade de investimento;

Por outro lado, o aumento do risco no investimento imobiliário no Reino Unido, levado a cabo por investidores residentes em países pertencentes à Zona Euro.

O Mercado Imobiliário Britânico

Isolando agora o imobiliário do efeito cambial, concluímos que também este tem estado sob forte pressão. Desde o início de 2007, o índice EPRA/NAREIT para o Reino Unido – índice que mede a cotação de REIT e Non-REIT cotados na bolsa de Londres – caiu já cerca de 74%, mostrando bem a volatilidade do mercado.

Gráfico: Cotação Índice EPRA/NAREIT UK

Fonte: EPRA

Neste índice estão incluídas empresas como a Land Securities, British Land, Hammerson, entre outras. Será, porventura, um dos melhores (senão mesmo o melhor) índices de imobiliário britânico, para “determinação” de um preço de investimento indirecto no mercado. É, aliás, muito utilizado como referência para produtos derivados de imobiliário.

Pela dimensão das empresas que o constituem, pela importância que representa em termos de referência para negociação de produtos derivados e pela sua liquidez, parece-me ser um bom indicador do mercado de commercial real estate no Reino Unido.

Assim, tomando este índice como referência, podemos concluir que um investidor europeu, domiciliado em moeda europeia, investindo em imobiliário britânico, tem de cobrir as suas posições investidoras por duas vias:

- Pela desvalorização do próprio activo. Neste caso pode procurar ficar curto em imobiliário, shortando este índice por exemplo, e assim cobrindo as suas posições longas num qualquer activo imobiliário que detenha;

- Pela desvalorização da moeda. Se um investidor procurar liquidar a sua posição activa, receberá libras pela venda do imóvel, correndo assim risco de câmbio que, pelo que vimos, é bastante elevado nos tempos que correm.

Mas para efeitos do presente artigo, limitemo-nos à questão da desvalorização da moeda e às formas que um investidor poderá ter para cobrir o risco cambial no seu investimento imobiliário.

A Cobertura do Risco Cambial

Que instrumentos poderão então ser utilizados para um investidor ficar coberto do risco cambial e sujeitar-se apenas ao risco do próprio negócio imobiliário?

Independentemente de se tratar de um investimento de geração de renda ou mais-valias (seja para arrendamento ou para venda, respectivamente), todos esses recebimentos estarão denominados em libras. Quando esses recebimentos ocorrerem no futuro, serão cambiados para euro e aí é que se verifica o risco de câmbio. Assim sendo, há que cobrir o risco cambial num dado momento futuro.

Para o fazer, um investidor imobiliário tem ao seu dispor – dependendo naturalmente dos montantes envolvidos e do tipo de investimento imobiliário – dois instrumentos:

- Forwards cambiais. Não é mais que um contrato entre duas entidades envolvendo a compra (venda) da divisa A e a venda (compra) da divisa B, a uma taxa de câmbio A/B estabelecida no momento de realização do contrato, para uma data futura. Assim, através da compra de um forward cambial, consigo fixar hoje em euros, o valor do recebimento futuro das libras resultante do investimento imobiliário efectuado. Logo, sei perfeitamente qual o valor em euros que irei receber no futuro, proveniente das libras recebidas;

- Swaps Cambiais. Trata-se de um acordo entre duas partes que envolve a permuta de juros e capital, calculados com base num montante equivalente, mas expresso em diferentes divisas. Este instrumento apenas se aplicará se o financiamento do investimento imobiliário estiver também ele denominado em libras. Neste caso, o câmbio influenciará também o valor de juros e capital que têm de ser pagos e com a compra de um swap cambial é possível passar o financiamento em causa para euros, não correndo risco de câmbio no momento em que tiver de pagar juros e capital em libras.

A principal conclusão que se retira deste artigo é que, hoje em dia, não bastará a um investidor olhar para os fundamentais do mercado, quando pretende tomar uma decisão de investimento imobiliário no estrangeiro. Acreditar no potencial de valorização de um qualquer activo imobiliário situado fora da Zona Euro não bastará para se tomar uma decisão e não bastará, com certeza, para garantir a rentabilidade esperada.

Hoje, mais do que nunca, o risco cambial, bem como os de inflação e taxa de juro são cada vez maiores e há que ser capaz de, antecipadamente, cobrir esses mesmos riscos.

Bons negócios (imobiliários)!

Entrevista com Vitor Rita

É uma empresa curiosa, esta yoolocation: praticamente não têm espaço físico e no entanto têm o objectivo de atingir um quadro de 25 Consultores; não são mediadores, na verdadeira acepção da palavra, mas têm colocado alguns imóveis de forma interessante.

Tive uma conversa com Vitor Rita da Yoolocation que vos deixo agora aqui, na íntegra. Trata-se de uma empresa nova e inovadora: olham para um imóvel devoluto e estudam a melhor forma de o rentabilizar. Depois, partem para a acção, concretizando as ideias inicialmente propostas: desenham os espaços, procuram os ocupadores e no final, rentabilizaram um imóvel que estava inicialmente devoluto.

Dizem que o objectivo é alcançar gross yields de 9% a 10% com o trabalho que fazem sobre os imóveis.

Aqui fica a entrevista.

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Gonçalo Nascimento Rodrigues (GNR): Fale-nos um pouco da YooLocation. Que tipo de empresa são? Direccionam a vossa actividade para que tipo de clientes? Ocupadores? Proprietários? Investidores?

Vitor Rita (VR): Yoolocation.com é uma imobiliária com um novo conceito, new real estate concepts. Criamos projectos e conceitos inovadores com o objectivo de rentabilizar um imóvel. Estamos a criar uma grande equipa desde consultores (ate Dezembro de 2010, prevemos atingir os 25 consultores a nível nacional), arquitectos, designers, engenheiros, economistas, criativos, etc.

A nossa empresa está vocacionada para criar valor para os proprietários e investidores e trazer mais-valias aos ocupadores. Temos já uma boa lista de tenants que pretendem explorar os nossos conceitos.

Também desenvolvemos uma actividade normal de uma imobiliária, incluindo serviços de venda, promoção, arrendamento e gestão de imóveis. Utilizamos o marketing como "guerrilha" para promover o nosso negocio.


GNR: E em que segmentos do mercado imobiliário apostam mais?

VR: 90% da nossa actividade centra-se em imobiliário comercial (office, retail, logistics, industrial); 10% em imobiliário turístico.


GNR: Quem consideram ser os vossos principais concorrentes?

VR: “Acreditamos no poder da partilha”, negociamos bastante e elaboramos projectos com diversas imobiliárias nacionais e estrangeiras. Por isso podemos dizer que não temos concorrentes mas sim parceiros.


GNR: Qual é o vosso principal factor de diferenciação, face a uma “tradicional” empresa de consultoria e mediação imobiliária?

VR: Acima de tudo procuramos que cada projecto se enquadre da melhor forma no imóvel e local onde vai ser inserido. Pretendemos oferecer um trabalho diferente operando da seguinte forma: o proprietário apresenta o imóvel, nós criamos um conceito e desenvolvemos um projecto adequado e inovador “chave na mão”, seleccionamos os inquilinos tenants e ficamos a fazer gestão integral do projecto. Após este estar em funcionamento e, se o proprietário assim o desejar, tentaremos vender o mesmo junto de alguns investidores. Como nesta altura o imóvel já começa a ser rentável, torna-se fácil de realizar a venda.

Inicialmente eram apenas os proprietários os únicos interessados nestes projectos, mas surgiu agora um outro tipo de interesse, por parte de bancos, fundos e investidores.

Diariamente somos contactados por potenciais clientes que solicitam os nossos serviços. No mês passado, inclusive, fomos contactados por empresas estrangeiras investidoras no imobiliário, que nos solicitaram este tipo de projectos para concretizá-los nos seus países.


GNR: Como funciona o vosso portal imoyoo? Quais os objectivos a cumprir?

VR: O portal imoyoo.com foi lançado em Janeiro de 2009 e por enquanto a sua utilização é gratuita. É uma plataforma específica para os consultores imobiliários que estejam agregados a uma imobiliária em Portugal, Brasil, Angola, Moçambique ou Cabo Verde. O objectivo deste portal é a partilha de negócios imobiliários, independentemente da imobiliária a que pertençam, dando força aos consultores que por vezes se encontram “sós” neste vasto mercado. Ainda só temos 300 angariadores inscritos mas o nosso objectivo é atingir as 1.000 inscrições.


GNR: Quais são as principais preocupações dos Clientes quando vos procuram?

VR: Basicamente as grandes preocupações de quem nos procura são: os imóveis devolutos, imóveis em construção, imóveis com fraca rentabilização, a grande falta de ideias e a falta de projectos viáveis. Porém, acima de tudo, os clientes sabem que o mercado está a mudar e que são necessários novos conceitos e novas formas de comercializar o imobiliário.


GNR: Quais são os vossos objectivos para 2010?

VR: Criar 10 conceitos inovadores, implementá-los e fazer a gestão dos mesmos.


GNR: Acha que ainda há espaço para se inovar na prestação de serviços de Consultoria Imobiliária? Como?

VR: Sim, quanto mais brain storming fazemos, mais ideias temos.

Queremos que se juntem a nós os melhores em cada área. Jovens ou idosos temos espaço para todos. Queremos "bombardear" o mercado imobiliário com novos conceitos e assim ganhar a confiança dos que investem no imobiliário.

Por exemplo: estamos a criar um novo conceito de restauração para a baixa de Lisboa com uma área superior aos 2.000 m2 que consiste num restaurante temático (algo inovador). Ao almoço será um tema com um conceito específico, ao jantar será outro tema totalmente diferente e a partir das 24h00 será outro tema. Este restaurante funcionará 20 horas por dia (estará encerrado 4 horas para limpeza). Tornar-se-á um grande centro de atracção para o turismo de Lisboa e uma fantástica experiência para quem gosta de comer e se divertir.


GNR: Que desafios se encerram hoje no mercado imobiliário nacional?

VR: Segundo as estatísticas existem mais de 400.000 fogos para venda em Portugal. Temos boas ideias para projectos no mercado habitacional, algo diferente, as quais pensamos que podem ser usadas num futuro como mais-valias. Procuramos clientes que estejam abertos a uma nova visão para esta área.

Acreditamos que as imobiliárias terão que ser low-cost num futuro próximo para poderem sobreviver, mas têm de aumentar a qualidade de serviço. Para isso, os construtores têm que entregar aos “especialistas imobiliários” a comercialização dos seus imóveis enquanto eles ainda estão em projecto.

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Vitor Rita tem 44 anos e estudou na África do Sul nas áreas de Gestão e Marketing. Entre 1988 e 2006 trabalhou como trader internacional no Egipto, Grécia, Itália, Holanda, Inglaterra, Dinamarca, Brasil, Argentina e Espanha.

Em 2007 decidiu entrar no mercado imobiliário, tendo passado pela Century 21 e, mais recentemente, na yoolocation.

Tem diversas formações na ESAI, APEMIP e Pluri-Valor.

O objectivo da yoolocation.com é formar uma equipa de criadores, pensadores e inovadores e ser reconhecida mundialmente como tal. Pretendem dar "qualidade de vida a quem colabora com a empresa" e que os seus colaboradores tenham a ideia que: working is a party e que if you are satisfied, you are more Creative, and your clients will be happy, happy.

Entrevista com Miguel Queiróz

Miguel Queiróz é Administrador da FundBox, Sociedade Gestora de Fundos de Investimento Imobiliário, e é responsável pela área de Consultoria. Tivemos uma breve conversa com ele, que agora publicamos na íntegra.

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Gonçalo Nascimento Rodrigues (GNR): Fala-nos um pouco deste novo desafio na Fundbox. Que tipo de Consultoria pretendem prestar?

Miguel Queiróz (MQ): Por naturezas, a investidores que precisem de capital, de veículos e/ou de activos, afinal aquilo que os investidores sempre procuram; em termos de estilo, uma consultadoria executada com uma estrutura muito “flat”, como é apanágio da FundBox.


GNR: E a que tipo de clientes? Algum nicho específico ou pretendem apostar no mercado imobiliário em geral?

MQ: Nenhum nicho em particular. Investidores que procurem capital, próprio ou alheio, investidores que procurem investir ou desinvestir, sem esquecer os investidores que necessitam de soluções de estruturação dos seus investimentos, sempre o ponto de partida na FundBox (e da FundBox), e provavelmente a maior diferença (diria mais valia se não fosse modesto) relativamente às consultoras “tradicionais”.


GNR: Quais as principais diferenças que encontras entre a Fundbox e a DTZ?

MQ: Duas grandes: a cor (vermelho vs. Laranja) e a natureza (sociedade gestora vs. Consultora).


GNR: Achas que há espaço no mercado para novas Consultoras? De que tipo?

MQ: Nem por isso. Poderá haver, quando muito, espaço para operações de nicho (geográfico ou de área de negócio) alicerçadas nos profissionais que as gerem.


GNR: Como vês esta integração de serviços de Consultoria numa Sociedade Gestora de Fundos Imobiliários?

MQ: Como natural. Uma sociedade gestora estrutura veículos, selecciona activos e angaria capital para os seus fundos; na sua actividade de consultoria, faz as mesmas operações por conta de veículos geridos pelos clientes.


GNR: Consideras haver ainda boas oportunidades de investimento imobiliário em Portugal? Em que sectores?

MQ: Sim. Na regeneração urbana, área em que há muito para fazer; na gestão de carteiras imobiliárias de instituições sem vocação nem estrutura para o fazer capazmente (por exemplo empresas públicas, administração pública, nomeadamente ministérios, algumas instituições sem fins lucrativos); e no imobiliário turístico.


GNR: O que falta ao nosso mercado para ser mais atractivo ao investimento internacional?

MQ: Essencialmente dimensão; logo a seguir, a terrível burocracia nacional.


GNR: Olhando agora um pouco para a conjuntura actual, como encaras os dados macroeconómicos mais recentes, que aparentemente apontam para alguma recuperação?

MQ: Com prudência, mas a palavra-chave nas recuperações é “confiança”: se os consumidores – e os investidores, embora estes sejam mais difíceis de convencer - confiarem que a recuperação está no horizonte, ela está-lo-á; se não …


GNR: E o mercado imobiliário português? Achas que a sua recuperação está também dependente da conjuntura internacional ou existirão factores internos que possam impedir essa mesma recuperação?

MQ: Da conjuntura internacional, está certamente dependente, por força da importância dos investidores internacionais no nosso pequeno mercado. Os factores internos – transparência, tanta quanto possível, e informalidade, tão pouca quanto possível - são importantes na medida em que têm de dar confiança aos investidores internacionais quando estes voltarem a olhar para o mercado nacional.

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Miguel Queiróz é, actualmente, Administrador da FundBox e responsável pela área de Consultoria.

Foi Director-Geral da DTZ entre 2001 e Abril de 2009, altura em que a empresa internacional de Consultoria Imobiliária tomou a decisão de encerrar a sua actividade em Portugal.

É licenciado em Organização e Gestão de Empresas pelo Instituto Superior de Ciências do Trabalho e da Empresa, e tem um MBA pela Faculdade de Ciências Económicas e Empresariais da Universidade Católica Portuguesa.

The S&P Case Shiller Index - V

Deixo-vos mais uma entrevista com Robert Shiller, um dos criadores do S&P Case Shiller Index.

Ele fala-nos sobre a possibilidade de se estar a criar uma nova bolha, análise "suportada" pelos movimentos mais recentes de subida no índice.

Para ele, estas súbitas subidas no índice não são normais, levando em linha de conta que estamos perante um mercado rígido, pouco flexível e com reduzida liquidez. O mercado tem padrões e esse padrão tem sido de descida, desde 2006.

Ao contrário daquela que é a minha opinião, Robert Shiller não justifica estas subidas apenas pelo fenómeno fiscal de subsidiação da compra e refinanciamento de habitação. A subida da confiança dos investidores tem-se feito sentir nos mercados de acções, e isso tem sido também o principal driver no mercado de habitação.

Bons negócios (imobiliários)!

Bolha Imobiliária em Hong Kong

Hoje deixo-vos uma entrevista com Peter Churchouse, chairman da Portwood Capital.

Diz-nos ele que se perspectiva uma bolha imobiliária no sector da habitação de luxo em Hong Kong mas tranquiliza os espectadores quando diz que essa bolha não se sente no mercado de classe média, enfim, o mercado mais relevante.

Isto porque os preços nesse mercado estão, neste momento, 25% a 30% abaixo dos valores verificados em 1997... esperem, ele disse 1997?! Passados 11 anos, a habitação vale menos 25% a 30%?! Então mas não era o imobiliário que valorizava todos os anos, com rentabilidades estáveis e positivas?



Bons negócios (imobiliários)!

Pensar Fora da Caixa - VI

Hoje deixo-vos um vídeo que nada tem a ver com imobiliário.

Hoje em dia, o Mundo está realmente em constante mutação.

Pensar os problemas exige uma nova abordagem, espírito de abertura e criatividade.

Nós já saímos da caixa. E você?

Delinquent Mortgages in US Housing Market

Na sequência do último post e dos dados mais recentes do S&P Case Shiller (que registou uma subida em Julho), deixo-vos hoje um gráfico interessante sobre o montante de hipotecas que estão em actualmente em default e ainda por liquidar. Caso assim se mantenham, eventualmente todas estas casas hipotecadas terão de vir para o mercado e aí podemos esperar forte pressão no preço.

Mais uma vez, este movimento dependerá em muito da manutenção do programa de refinanciamento de hipotecas e de se optar em aumentar, nos Estados Unidos, o montante global de negative equity no sector da habitação.

Outro elemento importante diz respeito ao nº de habitações novas a construir. Também já vimos noutro post que o movimento de aceleração tem vindo gradualmente a diminuir. Sabe-se agora, através de um estudo levado a cabo pela National Association of Home Builders (NAHB), que 63% dos construtores inquiridos referem estar a sentir muitas dificuldades em contratar crédito para financiar a sua actividade de construção de habitação unifamiliar:

- 80% dos inquiridos referem que as entidades financiadoras estão a diminuir o rácio loan-to-value (LTV);

- 76% referem que não existem sequer novas linhas de crédito disponíveis;

- 75% dizem, ainda, que as instituições financeiras estão a reduzir os montantes máximos de concessão de crédito.

Nestas condições, dizem os construtores que terão naturalmente de parar com os seus investimentos.

Neste momento, temos o fim do benefício fiscal de USD 8.000 para os chamados "first-time buyers", o fim do programa de refinanciamento de hipotecas e um maior aperto nas condições de financiamento das empresas de construção.

Terá chegado ao fim todo este ciclo de recuperação no mercado imobiliário habitacional nos Estados Unidos?

Bons negócios (imobiliários)!

USA Existing Home Sales

Na sequência dos artigos sobre o S&P Case Shiller, deixo-vos hoje um gráfico sobre as vendas de casas usadas nos Estados Unidos da América.

Agora que o programa governamental de auxílio à compra de casas e de refinanciamento de hipotecas terminou, parece que o mercado volta de novo a ajustar em baixa.

Estou expectante para ver alguns dados até final do ano, nomeadamente: S&P Case Shiller, Existing Home Sales, New House Starts e as estatísticas da Zillow (que aprecio bastante) sobre negative equity e o Zillow Home Value Index. Por cá, sempre a seguir o Valor Médio de Avaliação Bancária.

Sobre o S&P Case Shiller, podem ver o artigo que escrevi para a Revista Imobiliária sendo que assim que saírem os números mais recentes, actualizarei aqui os dados.

Quando ao New House Starts, este indicador apresenta alguma recuperação, sendo que as previsões apontam para uma contínua subida até final do ano.

No entanto, o sentimento de mercado é de esperar para ver, e numa entrevista a Stephen Stanley, Chief Economist da RBS Securities, ele diz que a expectativa é de entrarmos num período de alguma consolidação, exactamente pela mesma razão da descida do indicador Existing Home Sales: o Governo deixou de subsidiar, o mercado deixou de comprar. E se não se compra, não vale a pena construir mais. A ver vamos...

Bons negócios (imobiliários)!

The S&P Case Shiller Index - IV

Deixo-vos aqui cópia integral do artigo que escrevi para a edição do SIL da Revista Imobiliária.

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O índice S&P Case-Shiller mede a variação de valor do mercado residencial norte-americano em 20 regiões distintas nos Estados Unidos da América.

O índice foi construído a partir de um trabalho de research, no início dos anos 80, levado a cabo por Karl E. Case e Robert J. Shiller, baseado numa metodologia de cálculo das variações de valor no mercado de habitação norte-americano. Essa metodologia consiste em fazer um tracking dos preços de venda de habitações unifamiliares em certas regiões do país, sendo registadas todas as vendas e posteriores revendas dessas mesmas habitações.

Posteriormente, são expurgadas determinadas transacções que possam distorcer o cálculo final do índice, tais como, execuções de hipotecas (em americano, foreclosures), vendas entre familiares (non-arms length transactions) e outros eventuais erros que possam ocorrer, nomeadamente quando se verificam oscilações de valores substancialmente diferentes de todas as outras ocorridas nas mesmas regiões.

Inicialmente, foram cobertas 10 regiões, tendo o índice sido alargado para 20 regiões desde Janeiro de 2000. É calculado numa base mensal e publicado com um delay de dois meses.

Olhando para o índice no longo prazo, podemos verificar pelo gráfico que se segue que este registou uma forte estagnação que durou cerca de 7 anos, durante a década de 90. Só já em 1998, o índice iniciou uma subida que o levou a valorizar quase 3 vezes em apenas 8 anos.

Historicamente, o S&P Case-Shiller é um índice pouco volátil, que sempre apresentou significativa estabilidade no seu valor. Entre 1987 e 1997, o índice valorizou 31%, ao passo que entre 1998 e o pico de 2006, a subida foi de quase 175%. Este período mais recente caracterizou-se, de facto, por um boom no mercado residencial norte-americano.

Os dados mais recentes, reportados ao mês de Junho de 2009, mostram que o ritmo de queda dos valores de habitação nos Estados Unidos parece estar a abrandar, tendo o índice registado já subidas em Maio e Junho, de 0,5% e 1,4%, respectivamente.

Já desde Julho de 2006, altura em que o índice registou o seu máximo histórico, que o índice não registava qualquer subida, quanto mais em 2 meses consecutivos. Logo, estas subidas, apesar de ténues, devem ser salientadas.

Depois do máximo registado no final do 1º semestre de 2006, o índice já desvalorizou mais de 31% em quase 3 anos, estando agora a cotar a valores de Junho de 2003. No entanto, a variação homóloga continua bastante negativa, tendo o índice descido -15,4% face a Junho de 2008.

Recentemente, vi uma entrevista com Robert Shiller, um dos fundadores do índice (podem também vê-la em www.outofthebox.com.pt) na qual ele refere que esta recente subida é, sem dúvida, um bom sinal para o mercado de habitação. Diz ele que os preços subiram tanto que atingiram valores pouco condizentes com o activo em questão.

Para termos uma ideia mais concreta, no topo do mercado em 2006, o mercado de habitação norte-americano apresentava uma yield implícita (medida pelo múltiplo renda vs. valor) de 3,5%, demasiadamente baixo, inclusivamente mais baixo que os principais benchmarks de dívida pública! Historicamente, este múltiplo sempre se situou entre os 7,5% e os 8%, logo esta forte correcção e agora posterior equilíbrio no índice deve ser considerado normal.

A questão que agora se coloca é esta: o mercado tomará uma formação em V (com uma subida consistente e constante a partir de agora), ou antes uma formação em U (com uma recuperação mais ou menos longa, mais ou menos penosa)? Robert Shiller diz que tudo dependerá da economia mundial e norte-americana e do sucesso das políticas governamentais que estão (ainda) a ser aplicadas. No entanto, Robert Shiller acredita ainda em futuras quedas no índice.

Pessoalmente, a leitura que faço desta ténue recuperação do índice está intimamente ligada ao Plano Obama de refinanciamento das hipotecas mas, sobretudo, de financiamento dos montantes de negative equity no mercado habitacional norte-americano. Este “súbito acréscimo” de financiamento no mercado, mas fundamentalmente, de financiamento da componente negativa do património (ou seja, a diferença negativa entre o valor de mercado da habitação e a sua dívida) conseguiu estancar a “sangria”. Mas esta é uma medida localizada e não duradoura, pelo que quando o fresh equity voltar ao mercado, fá-lo-á porventura por valores mais baixos.

Por outro lado, o desemprego tem vindo a subir fortemente e não se espera que sofra agora um decréscimo, bem pelo contrário. Apesar dos últimos dados do desemprego norte-americano terem sido encorajadores, é expectável que surjam mais falências e downsizes nas empresas, e estes movimentos têm reflexo imediato no mercado de habitação, pela menor capacidade das famílias fazerem face às prestações de créditos à habitação.

Olhando agora um pouco para a realidade análoga Portuguesa, centremo-nos no valor médio de habitação bancária, calculado e divulgado pelo Instituto Nacional de Estatística (INE). De acordo com o INE, «O Inquérito à Avaliação Bancária na Habitação (IABH) recolhe informação caracterizadora dos alojamentos que são objecto de financiamento bancário e em cujo processo há lugar a uma avaliação técnica de cada imóvel. Assim, os seus resultados são representativos para o universo de alojamentos em que há recurso a esse meio de financiamento. A utilização desta informação deve ter em conta o facto das estimativas dos valores de avaliação dos alojamentos poderem reflectir parcialmente variações qualitativas das habitações avaliadas em cada período.»

Optei por transcrever esta definição do INE para termos noção que se trata efectivamente de um valor que resulta de uma avaliação imobiliária pedida pelos bancos que concedem crédito à habitação. Por esta razão, tenho a percepção que se deve “dar algum desconto” a este valor. No boom do crédito imobiliário e na ânsia de conceder crédito, os bancos procuravam inflacionar os valores de avaliação por forma a que estes fossem superiores ao valor de transacção. Assim, podiam emprestar o dinheiro necessário à compra da habitação, apresentando internamente rácios loan-to-value (LTV) dentro das suas políticas de financiamento. No entanto, na prática tínhamos LTV’s muito elevados (muitas vezes, superiores a 100%), quando comparados com o valor de transacção e não o valor de avaliação.

Tenho a ideia – e alguma certeza pelas conversas que tenho com alguns banqueiros – que o inverso ocorre agora. Os bancos concedem agora menos crédito e “procuram” que os valores de avaliação sejam inferiores aos valores de transacção. Desta forma, aplicando LTV’s ainda inferiores aos praticados no pico do mercado, conseguem atingir rácios mais aceitáveis.

Por esta razão, há que ler este indicador com alguma reserva e noção do seu verdadeiro enquadramento, quanto mais se trata de um indicador não-transaccional, ao contrário do S&P Case-Shiller.

Os dados mais recentes apontam para um ligeiro aumento do valor médio de avaliação bancária no 2º trimestre de 2009. Tal como nos Estados Unidos, observamos uma ligeira recuperação mas as variações homólogas continuam negativas.

No entanto, a nossa realidade é diferente. Ao passo que o Índice S&P Case Shiller encontra-se agora a níveis de 2003, o valor médio de avaliação bancária para Portugal Continental está 8% acima do verificado também em 2003.

O Distrito de Lisboa, por exemplo, apresenta uma valorização de 10,62%, mesmo com uma variação homóloga no 2º trimestre de 2009 de -2,4%. Também Porto e Faro apresentam valorizações no mesmo período, com 3,54% e 4,59% respectivamente.

Aparentemente, Portugal apresentou, nos últimos anos, maior estabilidade no mercado habitacional mas também não terá apresentado o mesmo fulgor em anos transactos.

Os próximos meses serão interessantes de analisar por forma a verificarmos como irão evoluir estes indicadores tão importantes para a quantificação do mercado de habitação.

Bons negócios (imobiliários)!

Fontes: INE, Standard & Poor’s, Bloomberg Television, Out of the Box

O Estado do Commercial Real Estate - III

O vídeo que vos deixo hoje, de muito curta duração, parece-me importante porque vai directo ao assunto.

Hoje, mesmo com sinais de alguma recuperação, os Estados Unidos enfrentam um grave problema com o sector do commercial real estate. Espera-se que os defaults nos empréstimos neste sector atinjam 5,4%% em 2011, prejudicando naturalmente os bancos financiadores.

Adicionalmente, estima-se igualmente um forte impacto no mercado dos CMBS, afectando os detentores de obrigações cujo subjacente é commercial real estate debt (ou commercial mortgages).

Ao total de mais 1 USD trillion de commercial loans, há que somar 700 USD billion de CMBS, ou seja, cerca de 20% do total commercial real estate debt existente no mercado norte-americano...

Bons negócios (imobiliários)!

O Mercado de Habitação nos EUA - II

Deixo-vos hoje um gráfico interessante, que nos mostra um forte decréscimo na percentagem de norte-americanos que são proprietários de habitação. Por todas as razões que se conhecem, esta descida era perfeitamente expectável.

No entanto, sobrepondo este gráfico com o do S&P Case-Shiller encontramos aqui algumas diferenças que vale a pena frisar. Enquanto que o número de proprietários atingiu o seu pico em 2004, o valor do S&P Case-Shiller (índice que mede o valor da habitação unifamiliar nos Estados Unidos) atingiu o seu pico 2 anos depois.

Por outro lado, este índice encontra-se agora a valores de 2000, enquanto o S&P Case-Shiller está agora a “cotar” a valores de 2003. Encontramos, pois, um desfasamento de cerca de 2 a 3 anos entre estes dois índices.

E no futuro, haverá lugar para descer ainda mais? Fazendo aqui uma “malandrice”, o gráfico parece estar a formar uma formação Head & Shoulders (H&S), abrindo lugar para novas descidas…

Bons negócios (imobiliários)!

The S&P Case Shiller - III

Deixo-vos hoje, na volta de férias, uma entrevista com David Rosenberg, da Gluskin Sheff & Associates.

Logo no início, ele fala-nos do S& P Case Shiller e do que está por trás dos mais recentes movimentos deste índice. Concordo em absoluto com David Rosenberg. Já aqui o escrevi e volto a frisar: parece-me que os mais recentes movimentos em alta do índice podem ter sido "forçados" pelas políticas locais encetadas.

Agora que essas políticas já foram implementadas, resta saber se voltarão ao mercado as distressed sales que poderão forçar, de novo, um movimento em baixa.

Podem ver o vídeo aqui.

Bons negócios (imobiliários)!

O Mercado de Habitação nos EUA

Hoje deixo-vos uma entrevista na Bloomberg Television com Dan Alpert da Westwood Capital, que nos fala sobre o mercado de habitação nos Estados Unidos.

Dan Alpert estima que o mercado de habitação desvalorize 40%, contra os 28% projectados por ele próprio há um ano. Se olharmos para o S&P Case Shiller, estamos actualmente perante uma desvalorização próxima dos 33%, face aos máximos verificados no final 1º semestre de 2006, o que significa que ainda teríamos alguma descida pela frente…

Outro aspecto curioso, relaciona-se com o múltiplo da habitação, já referenciado na última Real Estate & Finance Newsletter. No pico do mercado, o múltiplo renda/valor atingiu 28 vezes, quando historicamente esse valor rondava 13 vezes. Ou seja, passamos de yields históricas de 7,5%-8% para 3,5%!

Podem ver o vídeo aqui.

Bons negócios (imobiliário)!

Será a altura ideal para comprar casa?

Deixo-vos hoje um excerto do programa "A Cor do Dinheiro", da RTP-N, sobre o estado actual do mercado de habitação nacional. Os entrevistados são Miguel Poisson da ERA Portugal e Paulo Dias Pereira do Barclays Bank.

Achei fantástica a expressão do Director Comercial do Barclays, «as excelentes taxas»... Um spread de 1,4 pp é uma excelente taxa?! Quando clientes meus me dizem que os bancos estão a oferecer spreads de 2,5, 3 ou mesmo 4 pp, até me arrepio só de pensar nas taxas que estarão a pagar daqui a 2, 3 ou 4 anos.

Essas "excelentes taxas" estão a ser-nos dadas pelo BCE, não pelos Bancos Comerciais. E quando a Euribor voltar a 3% ou 4%?

Acho que já falei sobre este assunto mas volto a repetir: caps e floors são instrumentos financeiros que os Promotores devem utilizar agora.

Podem ver o vídeo aqui.

Entrevista com Robert Shiller

Deixo-vos hoje uma entrevista na Blomberg com Robert Shiller, co-fundador do índice S&P Case-Shiller.

Podemos aqui ouvi-lo falar sobre o mercado de habitação norte-americano. O cenário actual parece bom: os preços cairam muito e aparentam estar a chegar a uma base mais sólida. No entanto, tudo dependerá da Economia... é como dizia o outro: é a Economia, estúpido!

Podem ver o vídeo aqui.

Boas férias e bons negócios (imobiliários)!

Entrevista com Noriel Roubini

Deixo aqui uma entrevista com Noriel Roubini à CNBC, o "Dr. Doom", que nos fala sobre o actual cenário macroeconómico e sobre a recuperação da economia.

Não se esqueçam de deixar passar primeiro a publicidade.

Podem vê-la aqui.

Bons negócios (imobiliários)!

Real Estate & Finance Newsletter nº6 - Fundos de Investimento Imobiliário

Antes de ir de férias, não poderia deixar de vos disponibilizar mais uma edição da Real Estate & Finance Newsletter, desta feita dedicada ao tema dos Fundos de Investimento Imobiliário.

Podem fazer o download aqui.

Bons negócios (imobiliários)!... e boas férias!