A avaliação de máquinas e equipamentos

terça-feira, janeiro 24, 2017
A avaliação de máquinas e equipamentos é uma área da avaliação de património pouco divulgada mas que assume uma importância decisiva nas finanças empresariais. Por este blogue versar temáticas respeitantes às finanças empresariais, será porventura interessante fazer uma ligeira deriva ao tema que normalmente é abordado neste espaço, a avaliação de imóveis.

Este artigo pretende chamar a atenção para a importância do assunto, que tem sido muito descurado pelas entidades oficiais.

Senão, vejamos.

Tem existido uma preocupação muito forte da CMVM, do Banco de Portugal e do Instituto de Seguros de Portugal em regular a atividade dos peritos avaliadores de imóveis, em função do impacto que o mau exercício da atividade pode ter nos setores bancários, financeiros e de seguros. 

Ao contrário, não se conhece nenhuma indicação destas entidades para a regulação da avaliação de máquinas e equipamentos. 

A rúbrica de Ativos Fixos Tangíveis de qualquer empresa do setor produtivo é composta por imóveis, se estiverem afetos à atividade da empresa, e por máquinas e equipamentos. Estes últimos têm também um peso muito importante nos balanços das empresas. 

Uma deficiente avaliação destes ativos pode mascarar decisivamente as contas de uma entidade. Recorde-se que existem equipamentos que assumem valores de milhões de euros cuja deficiente avaliação pode causar dados importantes ao nível de imparidades.

Internacionalmente, esta falta de preocupação já não acontece. Quer as International Valuation Standards (IVS) quer as European Valuation Standards têm informação relevante sobre esta matéria. 
Cabe, no âmbito deste artigo, explicar, sucintamente, o que as IVS expõem sobre o tema.

Segundo estas, uma avaliação de máquinas e equipamentos exigirá, normalmente, a consideração de três abordagens complementares.

Uma primeira abordagem tem relação com o próprio ativo, onde se incluem as suas próprias especificações técnicas, a sua vida útil, o seu histórico de manutenções preventivas e curativas, o seu plano de manutenção e ainda os seus custos de desmontagem, de desmantelamento e de remoção.

A envolvente ambiental também deve ser estudada. Por exemplo, a localização do equipamento em relação à fonte de matéria-prima ou mesmo a escassez desta. A legislação ambiental também poderá influenciar a estimativa do valor.

Um último nível, também importante, é o económico. Um tema muito ligado a este aspeto é a criação de imparidades em equipamentos por culpa do desenvolvimento tecnológico, que pode encontrar máquinas e equipamentos que produzam o mesmo produto a custos mais baixos ou em economia de escala.

Por último, a referência a algumas técnicas utilizadas na avaliação de máquinas e equipamentos. 
A primeira de todas, transversal a qualquer avaliação, é o método comparativo de mercado. De facto, devemos auscultar o mercado por ativos equivalentes ao que estamos a avaliar e depois fazer a respetiva homogeneização.

É um método muito eficaz em equipamentos com grande liquidez no mercado. Referimo-nos, por exemplo, a máquinas industriais como empilhadores ou retroescavadoras ou ainda a veículos pesados de transporte de mercadorias. 

Acontece, no entanto, que muitas máquinas são específicas e raramente transacionáveis, sem mercado de compra e venda, como é o caso de um desfragmentador de metais ou uma linha de extrusão.

Nestas situações recorremos ao equivalente ao “método do custo”.

São exemplos destas técnicas o Método da Depreciação Não Linear, o Método de Cole, a Fórmula de Matheson, o Método de Jans-Heidecke e o Método do Eng. Hélio Caires.

Por fim, uma pequena explicação de um destes métodos alternativos.

O Método de Jans-Heidecke suporta-se na fórmula de Jans-Heidecke, que combina a depreciação segundo o tipo de bem (Jans) e o estado de conservação (Heidecke), que também é muito utilizado na avaliação de imóveis:


Sendo que:

Valor de Uso Continuado (VUC) - Valor que assume para a empresa, no pressuposto que contribui para a sua atividade operacional, estando em funcionamento e gerando fluxos de caixa.

Valor de Substituição a Novo (VSN) - Valor determinado na base do que o equipamento custaria para ser substituído por outro igualmente satisfatório, ponderando-se o desenvolvimento tecnológico do mercado.


O coeficiente x é obtido na tabela de Jans e está relacionado com o tipo de equipamento e o tipo de serviço.

Boas avaliações!

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Por João Fonseca
Perito Avaliador de Imóveis

Desafios para a mediação imobiliária em 2017

quinta-feira, janeiro 19, 2017
2016 foi um excelente ano para a mediação imobiliária. Julgo que não conheço nenhum agente ou agência que não tenha registado um crescimento nas vendas. Não vejo ninguém queixar-se. O mercado está propício à venda com muitos compradores à procura de investir em imobiliário em Portugal. E 2017? Como será?

Existem alguns pontos que são importantes observar ao longo do ano, especialmente nestes primeiros meses:
  • Yields das obrigações do tesouro. Neste momento, estão num valor muito próximo dos 4%, tendo subido cerca de 50% no espaço de 1 ano. Caso as yields mantenham esta trajetória de subida, há que estar cauteloso relativamente ao comportamento dos investidores, sobretudo dos estrangeiros;
  • Crédito imobiliário. Depois de uma forte subida em 2015, o ano passado voltou a registar um crescimento no crédito concedido, sobretudo crédito habitação, algo que muitos profissionais do mercado relacionam com o crescimento das vendas e dos preços. Veremos o que nos dá 2017 e se a Banca mantém um ritmo de crescimento no crédito concedido, em que valores e em que zonas do País;
  • Preços. Dados recentes apontam para a maior subida de preços desde 2001, depois de subidas mais modestas nos últimos meses. É expectável que este ritmo se mantenha no início de 2017 mas a conjuntura macro internacional e o estado da economia nacional poderão influenciar o comportamento dos preços em Portugal.

Hospedagem e Alojamento Local

terça-feira, janeiro 17, 2017
A ideia que vou procurar expor, de forma sucinta, neste artigo, é a seguinte: o arrendatário ou o proprietário de uma fracção afecta a habitação própria, têm o direito de ceder quartos a hóspedes, no regime de alojamento local, independentemente da vontade do senhorio (a menos que expressamente prevista no contrato), ou dos condóminos.

Esta afirmação pode parecer controversa à partida, mas tem uma cobertura legal mais firme do que as pessoas podem, à partida, supor.

Historicamente, em Portugal, muitas pessoas recebiam hóspedes nas suas casas, oferecendo alojamento em troca de dinheiro, constituindo essa actividade uma fonte de rendimento normal nas suas economias domésticas. Essa faculdade constituiu, no nosso ordenamento jurídico, desde 1930 até ao Regime do Arrendamento Urbano, de 1990, um direito imperativo (sem possibilidade de estipulação de cláusula em contrário) dos arrendatários, que podiam explorar comercialmente quartos no seu locado, proporcionando a terceiros alojamento e serviços conexos, até ao máximo de 3 hóspedes.

Entendia-se mesmo que a possibilidade de oferecer alojamento pago a hóspedes era uma inerência imperativa do direito de habitação, daí que não fosse uma faculdade negociável. 

É Perito Avaliador de Imóveis? Pare já! Isto é um assalto!

quinta-feira, janeiro 12, 2017
É claramente aquilo que apetece dizer ao ler a recentemente publicada Portaria nº 342-B/2016, referente ao novo regime de taxas de supervisão da CMVM.

No que respeita à actividade dos Peritos Avaliadores de Imóveis, registados na CMVM, peço a vossa atenção para o artigo 5º-A, aditado à Portaria n.º 913-I/2003 (agora alterada), que diz o seguinte:

«Artigo 5.º-A

Serviços de supervisão contínua da atividade dos peritos avaliadores de imóveis

1 - É devida à CMVM, por cada perito avaliador de imóveis registado na CMVM, pessoa coletiva ou singular, uma taxa anual, pela supervisão contínua dos serviços por si prestados, no valor de:

a) (euro) 600, quando o valor total das avaliações imobiliárias realizadas no ano anterior seja superior a (euro) 20 000 000;

b) (euro) 300, quando o valor total das avaliações imobiliárias realizadas no ano anterior seja igual ou inferior a (euro) 20 000 000.

2 - Para efeitos do disposto no número anterior, quando o perito avaliador de imóveis for pessoa singular, não são consideradas no cômputo do valor total as avaliações imobiliárias realizadas em nome e por conta de perito avaliador de imóveis que seja pessoa coletiva

A partir de agora, cada Perito Avaliador registado na CMVM, seja pessoa colectiva ou singular, terá de pagar uma taxa a essa Instituição. Lê-se no preâmbulo da referida portaria que «a CMVM é exclusivamente financiada por receitas próprias, sendo a quase totalidade dessas receitas constituída pelo produto das taxas devidas pelas empresas e outras entidades destinatárias da atividade da CMVM, em contrapartida dos serviços prestados pela mesma.»

Espanha: um mercado a duas velocidades

quarta-feira, janeiro 11, 2017
De acordo com um research do CaixaBank, o mercado imobiliário espanhol continua a recuperar, apesar dessa recuperação ser bastante diferente de zona para zona. Alguns factores justificam a recuperação sentida no mercado:
  • Recuperação financeira do País e da própria Banca;
  • Aumento da actividade económica;
  • Mercado de trabalho mais dinâmico;
  • Aumento do rendimento disponível dos agregados familiares.
Ao mesmo tempo, existem alguns factores de cariz mais local que também estão a impulsionar a procura, nomeadamente o aumento das compras realizadas por estrangeiros, à procura de uma segunda habitação. De facto, do total de vendas realizadas na Costa Mediterrânica e Canárias, 30% foram fechadas por estrangeiros. Além disto, a aquisição de habitação como produto de investimento tem-se tornado cada vez mais corrente,perante a falta de alternativas de investimento no mercado.

É, pois, esta combinação de factores globais com outros mais locais que tem originado uma recuperação desnivelada do mercado habitacional em Espanha, com as localizações mais costeiras a registarem uma maior subida nas vendas:


Bons negócios (imobiliários)!

Portugal no topo das localizações mais procuradas na Europa

quarta-feira, janeiro 04, 2017
Segundo o portal themovechannel.com, Portugal está claramente no topo das preferências dos investidores. Do ranking elaborado pela mencionada página, das 50 localizações mais procuradas, 10 são em Portugal, ou seja, 20% do total. Cidades como Cascais, Funchal, Sintra, Ericeira, Torres Vedras, entre outras, encontram-se neste ranking.


Cascais é a localização mais procurada em Portugal, estando em 4º lugar do ranking, atrás de Roma, Florença e Lyon. Funchal aparece na 6ª posição e Ponta Delgada logo a seguir. Ou seja, nos 10 primeiros postos, temos 4 cidades portuguesas, 4 italianas, 1 francesa e 1 espanhola.

No trimestre em análise, Espanha esteve em destaque com um forte crescimento nas buscas no portal, com Barcelona à cabeça. No entanto, globalmente, aparece ainda como local menos preferido face a Portugal.

Bons negócios (imobiliários)!

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