Alojamento local e arrendamento: comparação em IRS – Parte II

segunda-feira, dezembro 05, 2016
Num primeiro texto tratámos da tributação do rendimento das actividades correntes de alojamento local e arrendamento tradicional; neste segundo, abordaremos a fiscalidade dos ganhos da alienação dos imóveis a elas afectos. 

No âmbito do arrendamento em regime “particular”, quando um sujeito passivo aliena um imóvel, ele é tributado exclusivamente no âmbito da Categoria G (usualmente designada por “Mais-valias”).

Já se o contribuinte aliena um imóvel afecto à Categoria B – tanto no âmbito da actividade de alojamento local como na de arrendamento em regime “empresarial” – ele é tributado, no momento da venda, e por esse facto, em duas categorias: na G e na B, por duas mais (ou menos) valias distintas.

Na afectação do imóvel à Categoria B há lugar ao apuramento de uma mais-valia da Categoria G, como se de uma venda do “eu particular” ao “eu empresarial” se tratasse, a qual fica, no entanto, suspensa de tributação até ao momento da posterior transmissão do imóvel por esse “eu empresarial” a um terceiro – cfr. artigo 10.º, n.º 3, alínea b). Neste último momento existirá uma outra mais-valia, desta feita da Categoria B. Ilustremos:

O arrendamento e a galinha dos ovos de ouro

terça-feira, novembro 29, 2016
Na qualidade de senhorio e também de inquilino que sou, é interessante poder analisar o arrendamento como uma espécie de galinha de ovos de ouro, claro, sempre na vertente de investidor, neste caso de senhorio. Esta história tem origem na sabedoria popular, cheia de metáforas, mas com excelente sentido de valor. Vejamos:

Era uma vez um agricultor que caiu em desgraça, e a única coisa que lhe restava era uma galinha, pensou rapidamente em comê-la e saciar a sua fome que já era muita. Tal como este agricultor que pensou primeiro a curto prazo, existem muitas pessoas que herdam casas, ou possuem imóveis, e uma das primeiras coisas que lhes passa pela cabeça é vender, mesmo que não necessitem de liquidez, ou seja, de dinheiro rápido no momento presente.

Continuando com a alegoria à nossa história, e porque havia que saciar rapidamente a fome, o agricultor preparava-se então para matar a galinha, mas a mesma como que por magia começa a falar e pede-lhe:

- Por favor não me mate, pois se não o fizer garanto-lhe um ovo de ouro por dia!

Tem que ter em mente que os imóveis são na realidade pouco líquidos, pois por muito rápido que seja vender, irá por norma demorar algum tempo antes de se transformarem realmente em dinheiro. Antes de pensar logo em realizar dinheiro rápido com o imóvel, pense no que vai fazer depois, vai investir o dinheiro onde? Noutro imóvel? Para quê? Com que objetivo? Será que o imóvel que está prestes a vender, não poderá gerar um rendimento interessante, possivelmente e atualmente melhor do que qualquer investimento financeiro?

O nosso agricultor ficou espantado, e resolveu acreditar na galinha. No dia seguinte ela deu-lhe o primeiro ovo de ouro, e nos dias seguintes, a galinha continuava a pôr ovos de forma consistente e sem falhar.

Se partir para uma opção de rentabilidade, após uma boa escolha do inquilino, e tendo um bom equilibro entre o valor da renda e o valor do imóvel, o arrendamento poderá ser uma boa opção para quem queira realmente investir no médio e longo prazo em imobiliário, no entanto, não será uma autêntica galinha dos ovos de ouro, embora alguns imóveis se possam aproximar bastante deste conceito. Infelizmente o conceito de longo prazo não é atrativo quando a visão curta ou a necessidade imediata influenciam as decisões. E foi isso que aconteceu com o nosso agricultor que não soube esperar, e deixou a ganância falar mais alto pensando que se matasse a galinha, encontraria na barriga da mesma todos os ovos de ouro que necessitaria para poder usufruir da sua grande riqueza.

Como disse, o arrendamento é um investimento a médio e longo prazo, logo, será necessário esperar antes de repensar o investimento (vender), pois por vezes, pode-se vender, mas dificilmente se pode ter a garantia de que no momento em que está a vender, conseguirá fazer um investimento idêntico ou superior. O agricultor matou a galinha e, surpresa das surpresas, não havia nenhum ovo de ouro, apenas se pôde contentar com uma boa refeição mas que terminaria em pouco tempo.

Por vezes poderá ser mais interessante a aposta num investimento a médio longo prazo, com um rendimento aparentemente mais baixo, mas com um risco controlado. Mas para que tudo corra bem existe um fator crítico de sucesso: a escolha do inquilino, este sim é possivelmente a verdadeira garantia de que podemos estar perante um eventual ovo de ouro! 

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Por Massimo Forte
Consultor Independente

Alojamento local e arrendamento: comparação em IRS – Parte I

segunda-feira, novembro 28, 2016
O alojamento local e o arrendamento tradicional apresentam diferenças, de um ponto de vista económico. Pode perguntar-se, um pouco à semelhança da polémica que envolve táxis, Uber e Cabify, se essas diferenças serão suficientes para justificar regimes distintos para a tributação dos rendimentos do alojamento local e do arrendamento, como sucede actualmente.

Uma corrente de opinião sugeriu a existência de uma falta de neutralidade fiscal, que originaria distorções em benefício do primeiro. Neste contexto, começou a ser noticiada, primeiro em Junho e depois em Outubro, a possibilidade de harmonizar os dois regimes no Código do IRS, diploma que passaremos a analisar. Com a Proposta de Lei do Orçamento do Estado para 2017 projectam-se, de facto, algumas alterações nesta matéria. Neste primeiro texto trataremos da tributação do rendimento das actividades correntes; posteriormente, num segundo, da dos ganhos da alienação dos imóveis a elas afectos.

Actualmente, nos termos do artigo 4.º, n.º 1, alíneas h) e n), a exploração de estabelecimentos de alojamento local gera sempre um rendimento da Categoria B (rendimentos empresariais e profissionais), o que implica a afectação dos imóveis objecto de exploração à actividade empresarial do contribuinte. Já o arrendamento tradicional tem enquadramento tendencial na Categoria F (rendimentos prediais), excepto quando haja opção do sujeito passivo pela tributação no âmbito da Categoria B, caso em que haverá igualmente afectação dos imóveis explorados à respectiva esfera empresarial.

Investimento hoteleiro dispara em Espanha

quinta-feira, novembro 24, 2016
De acordo com dados publicados pela CBRE, o investimento em hotéis na vizinha Espanha disparou 162% no 3º trimestre de 2016. Durante o corrente ano, foram já aplicados mais de mil milhões de euros em hotelaria.

Itália, Irlanda e o Benelux também registaram consideráveis subidas, todas elas acima dos 100% mas com volumes de investimento um pouco mais contidos.

No entanto, o total do Continente Europeu regista uma quebra nos montantes investidos, na ordem dos 34%, tendo sido aplicados mais de 10 mil milhões de euros em 2016. 


Alemanha, Reino Unido e França têm registado quebras assinaláveis nos volumes de investimento ao longo de 2016, isto apesar dos elevados montantes investidos. Só a Alemanha concentra quase 30% dos montantes alocados durante o corrente ano.

Mercado mostra preocupação

Também a Deloitte aponta para um certo arrefecimento do mercado. Um inquérito recentemente realizado pela referida consultora a um conjunto de experts e actores do sector hoteleiro europeu, mostra que cerca de 60% dos inquiridos vê como principal tema dos próximos meses a venda de hotéis e a consolidação do sector. O mercado aproxima-se do ponto mais alto do seu ciclo de crescimento e os decisores olham para a possibilidade de venda e realização de mais-valias.

Brexit não assusta

O tema do Brexit não demonstra grande preocupação junto do sector hoteleiro europeu. Pelo contrário, o principal tema do mercado é a segurança. No inquérito realizado, mais de metade dos inquiridos aponta este tema como sendo o principal a ter em conta durante o ano de 2017. Outros temas importantes passam pelo crescimento económico da Zona Euro e o processo deflacionário em curso. De facto, apenas um quarto dos inquiridos demonstrou preocupação com o Brexit. 

Bons negócios (imobiliários)!

Habitação: Portugal é dos países que mais valoriza

quarta-feira, novembro 23, 2016
O FMI publicou recentemente os últimos dados do seu Global House Price Index, onde se pode ver a manutenção da subida dos preços na habitação. Na realidade, o índice encontra-se já muito próximo do seu máximo histórico, registado antes da recente crise imobiliária e financeira, vivida após o subprime de 2007.

Dos 64 países monitorizados, apenas 14 registaram uma queda anual de preços em 2016, face a igual período de 2015. A maior queda foi sentida no Brasil com uma descida superior a -17% nos preços no 1º trimestre, seguido da Rússia (-13%) e Hong Kong (-10,5%).

Do lado das subidas, Hungria encontra-se na frente do pelotão, com um acréscimo nos preços de 14,8%. Suécia e Nova Zelândia completam o pódio, ambos com subidas superiores a 10%. Portugal registou um aumento nos preços de 6,4%, estando na 15ª posição do índice.

Nesta última análise, o FMI divide os 64 países analisados em 3 categorias. A forma como cada país é integrado em cada uma delas depende da variação média dos preços nos períodos 2007-2012 e 2013-2016. As categorias são as seguintes:
  • Gloom - Aqueles (18) que registaram fortes quedas após a crise, e que, após esse momento, mantiveram um ritmo de desvalorização;
  • Bust and Boom - Os países (18) que registaram quedas após a crise mas que rapidamente recuperaram desde 2013. De referir que Portugal se inclui neste grupo;
  • Boom - O conjunto de 21 países que observaram quedas modestas nos preços após a crise e que rapidamente registaram fortes subidas.
Para estes 3 conjuntos de países, as conclusões retiradas pelo FMI são muito interessantes:
  • No conjunto de países "Gloom", ainda não se verificou uma real recuperação de preços na habitação;
  • O crédito concedido foi muito mais elevado nos países "Boom". Após 2008, todos os restantes países registaram subidas moderadas no crédito imobiliário;
  • Novas licenças de construção e novas construções foram bastante mais modestas nos países "Gloom". Na realidade, nestes registou-se uma queda nos licenciamentos.



O FMI faz algumas chamadas de atenção, sobretudo para alguns países "Boom" e "Bust and Boom":
  • Dinamarca, Alemanha, Nova Zelândia e Reino Unido registam alguns constrangimentos ao nível da oferta. De facto, nestes países não se emitem licenças de construção suficientes para o elevado nível de procura local, justificando assim em grande parte a forte subida de preços;
  • No caso da Noruega, regista-se uma sobrevalorização substancial do mercado;
  • Bélgica, Canadá, Luxemburgo, Malta, Malásia e Reino Unido necessitam de políticas macroeconómicas prudentes caso se intensifiquem as vulnerabilidades detectadas.
Bons negócios (imobiliários)!

ADN de uma cidade, Turismo e Equilíbrio

terça-feira, novembro 22, 2016
Lisboa enfrenta um momento crucial para o seu futuro próximo, no qual a autarquia terá de tomar decisões que conduzam a um equilíbrio entre todas as suas diversas realidades - habitantes, “utilizadores”, turistas - sob pena de ver diminuir drasticamente a qualidade de vida na cidade

Nos últimos anos, temos assistido a dois fenómenos com impacto na vida da cidade, dos seus cidadãos e de quem a visita - a massificação do turismo e a desertificação.

Se a massificação do turismo é um fenómeno relativamente recente, já a desertificação é uma realidade existente desde o início da década de 80, e ambos têm contribuído para alterar aquilo que chamo de ADN de uma cidade, e que são o conjunto de características que a diferencia das outras. 

Em relação ao turismo e à sua massificação, fenómeno recente, este tem tido impacto essencialmente ao nível do sector imobiliário, ao nível do comércio e ao nível do desgaste dos equipamentos e espaços públicos, onde incluo a limpeza dos mesmos. 

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