Sempre a subir, há 48 meses

quinta-feira, setembro 29, 2016
O mercado residencial norte-americano encontra-se em franco crescimento e com boas perspectivas. De facto, os preços das casas nos Estados Unidos contam já com 48 meses consecutivos de subidas. De acordo com a Zillow, os preços das casas cresceram 5% em Julho passado, atingindo o valor médio de USD 187.300. Apesar de se tratar de uma subida, consecutiva e consistente já desde Agosto de 2012, os preços encontram-se ainda 4,7% abaixo dos registados em 2007.

Além disso, e segundo indica a CoreLogic, existe uma expectativa de crescimento de preços para 2017 na ordem dos 5%, indiciando que a valorização do mercado se manterá para o próximo ano. A ajudar todos estes indicadores, a Zillow refere ainda que a confiança dos proprietários de casas, em serem capazes de as vender, encontra-se em máximos históricos. Para a grande maioria destes, esta é uma excelente altura para vender.

Bons negócios (imobiliários)!

Nómadas do Mundo: Como os Millennials estão a alterar a dinâmica das cidades.

terça-feira, setembro 27, 2016
O que é que Hackney (LDN), Queens (NY) e o Intendente (LX) têm em comum? Os três eram até recentemente bairros pobres, com muitos edifícios abandonados e com índices de criminalidade muito acima da média das suas cidades e agora são as novas moradas duma tribo que procura autenticidade e um sentimento de pertença a uma comunidade local.

Em cidades como Londres ou Nova Iorque esta gentrificação tem obviamente outra dimensão e velocidade que ainda não se vêem em Lisboa ou no Porto, mas em consequência do cosmopolitismo das nossas cidades, com a vinda de muitos estrangeiros (liderados pelos Franceses) que fazem das nossas cidades as suas novas moradas, tem-se visto bairros como a Graça e a Mouraria transformarem-se em zonas de residência destes nómadas que procuram experiências e lugares fora do comum. Esta falta de vergonha destes novos moradores para ocupar zonas da cidade renegadas pelos  Lisboetas, fez-nos olhar para estes bairros com um renovado olhar como se necessitássemos da sua validação para também nós aí procurarmos oportunidades de investimento ou uma nova morada para viver. 

A progressividade do IMI

segunda-feira, setembro 26, 2016
A recente discussão sobre a alteração da tributação em sede de IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis), tem causado um certo alarmismo junto de proprietários. De facto, a introdução da progressividade neste imposto pode penalizar bastante alguns proprietários imobiliários em Portugal.

Aquilo que se discute passa pela introdução de um sistema progressivo de tributação sobre a propriedade imobiliária: quem mais imóveis tiver (logo mais valor em património imobiliário), mais será tributado. De facto, já antes assim era, desde a alteração ao CIMI em 2003, com a tributação por número de contribuinte e não por imóvel. Mais, a progressividade já existia porquanto alguns não pagavam imposto (os proprietários de imóveis de menor valor, por exemplo). No entanto, a questão que se coloca agora é de aumentar a taxa que incide sobre o valor patrimonial tributário em função do valor global dos imóveis dos quais se é proprietário.

Ao mesmo tempo, propõe-se a extinção da taxa de 1% em imposto de selo para os imóveis superiores a € 1 milhão.

O conceito de progressividade nos impostos tipicamente aplica-se na esfera pessoal (e não corporativa) e em função dos rendimentos de cada um. Quantos mais rendimentos alguém tiver, maior será a taxa de imposto a pagar. Nos impostos de taxa progressiva, as taxas aumentam conforme aumentam os rendimentos sujeitos a imposto (tal como no caso do IRS). Querer introduzir o mesmo sistema no imobiliário é um erro por 2 razões fundamentais:
  • Património não é rendimento. Património imobiliário não é rendimento. É um stock. Sendo stock, deve ser tributado como tal;
  • Rendimento é a renda que se aufere pela exploração do imóvel, e sobre essa renda já existe incidência fiscal, que quando englobada tem uma taxa progressiva.
Assim sendo, na minha modesta opinião, para além de ser um erro e uma deturpação do próprio imposto, é mais uma vez uma dupla tributação, algo que já estamos habituados (mas fartos) no imobiliário em Portugal.

Num momento em que Portugal é altamente procurado por investidores estrangeiros para aqui alocarem dinheiro em activos imobiliários, querer alterar este princípio de tributação sobre a propriedade imobiliária é, no mínimo, imprudente. Convinha que os nossos políticos pensassem um pouco naquilo que se preparam para fazer.

Bons negócios (imobiliários)!

Investidores em Espanha à caça dos descontos

quinta-feira, setembro 22, 2016
Os investidores imobiliários mantêm-se atentos às oportunidades de investimento em Espanha. Segundo dados do site idealista.com, o desconto médio oferecido, abaixo do asking price, para imóveis residenciais em Espanha, situa-se nos 20,9%, indiciando um desconto elevado no preço, na hora de fechar uma compra. De qualquer forma, este valor está ligeiramente abaixo dos 21,6% registados em Julho de 2015.

A cidade de Madrid é onde se verifica o desconto mais reduzido - 16,5% - sendo La Rioja onde se aplica o desconto mais elevado (23,5%).

Só no último ano, o preço de casas novas em Espanha subiu mais de 20%., à medida que a confiança e o interesse dos investidores tem vindo a aumentar.

Bons negócios (imobiliários)!

A demagogia do Bloco de Esquerda desmantelada com factos

quarta-feira, setembro 21, 2016
Aconselho a leitura do artigo de opinião de Rita Silva, dirigente do Bloco de Esquerda, sobre toda a discussão em torno do anunciado novo imposto imobiliário.

O artigo enferma de erros, equívocos e abraça um conjunto de ideias (ou serão mesmo ideais) que urge rebater. Rebater com factos e números que retratem a realidade.

Hoje vivemos em Portugal um momento excelente no sector imobiliário, momento esse que muito tem contribuído para uma (ainda) ténue recuperação económica. Muito tem também o imobiliário contribuído para a recuperação dos rendimentos de muitos portugueses e para a diminuição do desemprego.

Procurei analisar essas ideias e justificar o porquê de serem erradas:

  • «Os Vistos Gold e muitos investidores imobiliários, investem muito pouco em empregos» - Basta analisar as actividades que mais cresceram nos últimos meses, mais geradoras de emprego para se entender que esta frase não tem qualquer substrato de verdade. Desde Janeiro, os sectores da construção e imobiliário geraram 9.056 empregos, mesmo com o sector das obras públicas em queda, tudo fruto de um aumento da reabilitação urbana. São os privados a investir e a gerar emprego.
  • «(...) o produto das rendas do imobiliário dos vistos gold são exportados» - Esquece que fruto desse investimento, conseguimos ter acréscimo de actividade económica interna, nas áreas da construção e serviços. Na construção, e no 2º trimestre do ano corrente, o número de licenciamentos cresceu 12% face a igual período de 2015. Licenciamentos dão origem a construção, que gera emprego e riqueza. Além disso, o investimento no imobiliário tem sido altamente dinamizador do sector do turismo que mantém crescimento de 2 dígitos.
  • «O imobiliário dos ricos tem pago muito poucos impostos ou nenhuns no nosso país» - Mentira. Paga IMT na compra, IMI na propriedade, IRS/IRC no arrendamento, IS, mais-valias em IRS/IRC na venda futura. E quanto mais elevado for o valor de compra, mais imposto paga. Paga mais imposto que qualquer ordenado daquilo a que o Bloco apelidou de "classe média". Como se sabe, metade dos agregados familiares em Portugal não paga IRS, e aqueles que ganham entre € 19 mil e € 27.500 pagaram apenas € 1,2 mil milhões em 2014. Segundo dados do INE, em 2015, foram pagos mais de 32 milhões de euros em imposto de selo sobre escrituras e hipotecas, 4,4% acima de 2014; 583 milhões de euros em IMT, 21% acima do valor observado em 2014; e 1,55 mil milhões de euros em IMI, um valor recorde histórico, muito acima dos € 300 mil cobrados há 20 anos atrás. Ou seja, o imobiliário paga mais imposto que o IRS da tão propalada classe média.
  • «Agora a pergunta que deixo é, será o investimento no imobiliário, da forma como acontece hoje, um valor positivo para a economia e para a sociedade?» Mas ainda há dúvidas???
Bons negócios (imobiliários)!

Visite sem avisar

terça-feira, setembro 20, 2016
O conceito de origem Norte Americana “Open House”, ou “Casa Aberta”, ou ainda em Francês “Visite Libre”, é um termo que qualquer que seja a língua utilizada, e independentemente do local, tem o mesmo objetivo em qualquer parte: o de proporcionar a potenciais clientes compradores, uma visita a um determinado imóvel, num dia e hora previamente agendado, mas sem qualquer tipo de marcação. Pretende-se com isto que o potencial cliente possa fazer uma visita a um determinado imóvel sem a pressão de assumir um compromisso.

Para o Agente Imobiliário este conceito, para além de servir o proprietário no sentido de lhe proporcionar um maior número de eventuais interessados, serve também o Agente criando uma ação de marketing no sentido de promoção do imóvel, mas principalmente por ser uma forma de se promover a si mesmo (marketing pessoal) com o objetivo de gerar mais contactos de forma personalizada.

A “Open House” é uma ação prática que demonstra o que o Agente pode fazer pelo seu cliente e por outros proprietários que necessitem de vender um imóvel. Para muitos destes proprietários, esta visita e o resultado da venda do imóvel visitado poderá mesmo servir de “test drive” para uma possível angariação, ou seja, é uma forma de verificarem in loco como determinado Agente Imobiliário funciona com base na seguinte questão: “o que é que ele poderá fazer por mim”.

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