PENSAR FORA DA CAIXA - I

Repensar a Consultoria Imobiliária

Os mercados imobiliários sofreram profundas alterações nos últimos meses. Todos estávamos habituados a alavancar – o mais possível – um investimento imobiliário. A alavancagem era regra, era saudável e potenciava o retorno do equity investido. A teoria financeira diz-nos isso – no limite, o meu Return on Equity é infinito se conseguir uma alavancagem de 100%. A prática confirmou-nos isso também mas a dura realidade de hoje mostra-nos que sem debt, dificilmente haverá investimento e promoção imobiliária.

Um sector que muito beneficiou, lucrou e se desenvolveu à custa deste paradigma foi o sector da Consultoria Imobiliária – não confundir com mediação imobiliária, por favor. Asset Sale & Leaseback, parcerias financeiras, montagem de fundos de investimento fechados e outros serviços foram prestados e montados por este sector para os seus clientes, sempre no pressuposto que a dívida existia e estava quase garantida.

Hoje não é assim. E por isso temos de ser capazes de inovar. Inovar no serviço prestado e na forma como se podem montar investimentos imobiliários.

Se antes transaccionar um imóvel ou um projecto imobiliário era simples porque havia possibilidade de recurso à dívida, hoje isso já não é mais verdade, pelo menos não o vai ser no curto prazo. Nesse caso o que fazer?

Durante os últimos meses, o mercado tem observado um acréscimo nas actividades não-transaccionais, por contraponto do decréscimo nas actividades transaccionais. Isto é algo que provavelmente se manterá nos próximos tempos mas, mais tarde ou mais cedo, teremos de voltar a olhar para o mercado de transacções e pensar como as executar sem ou com menos dívida. Haverá com certeza proprietários interessados e necessitados em vender e o mercado de equity continua e continuará a existir.

Mas manter este estado de coisas levará a que a componente de serviços não transaccional tenha também de evoluir: sermos capazes de compreender bem as envolventes macro e micro-económicas e as implicações que têm no valor de um imóvel é crucial.

Então o que e como fazer?

A Consultoria Imobiliária deve evoluir. Deve adaptar-se aos novos tempos e ser capaz de prestar um serviço de excelência e de qualidade. Deverá rapidamente adaptar-se e tornar-se num serviço de corporate finance especializado no sector imobiliário. O mercado deverá incorporar fortes capabilities financeiras e um elevado expertise em imobiliário. A junção destas duas vertentes será um primeiro e forte passo para este sector se adaptar às constantes mudanças no mercado imobiliário.

Estas alterações terão, forçosamente, consequências nas áreas de avaliação, research, estudos, análise de investimentos e investment services. Numa próxima oportunidade procurarei explicar como cada um destes serviços se deve adaptar à nova realidade do mercado.

Bons negócios (imobiliários)!