O Risco Cambial nos Investimentos Imobiliários

Deixo-vos cópia integral do artigo que escrevi para a edição de Outubro da Revista Imobiliária.

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Hoje em dia, num Mundo tão global como é este em que vivemos, não basta dar atenção aos drivers do mercado imobiliário para tomar uma decisão de investimento.

É óbvio que as variáveis críticas de mercado que nos ajudam a suportar uma decisão de investimento, nomeadamente, a procura, a oferta, a concorrência (directa e indirecta), os preços que são praticados e a forma como os concorrentes comunicam, são todas elas variáveis fundamentais e que, cada vez mais, importa analisá-las em profundidade antes de tomar uma decisão.

No entanto, sou da opinião que dominar as variáveis de cariz financeiro é algo que, hoje em dia, pode marcar a diferença. Quem o conseguir, sai claramente beneficiado em detrimento de quem não o é capaz de fazer.

Dentro deste domínio, surge um aspecto que considero muito importante no investimento imobiliário. Hoje fala-se muito de internacionalização e diversificação de mercados. Cada vez mais vemos Promotores e Investidores Imobiliários a procurarem outras “paragens” para os seus investimentos e projectos. Angola, Brasil e outros países dos PALOP são frequentemente destino da nossa experiência, know-how e massa monetária.

Em todos estes países que referi – e outros, claro está – existe um risco que tem de ser muito bem medido e calculado: o risco cambial. Os investimentos efectuados em países fora da Zona Euro serão denominados em moeda estrangeira, logo esses investimentos acarretam – entre outros – risco cambial.

Neste artigo, por uma questão de simplicidade mas também facilidade de reunir informação, vou debruçar-me sobre o mercado britânico e o efeito da Libra num investimento imobiliário efectuado por um Promotor ou Investidor sediado num País da Zona Euro, como é o caso de Portugal. Em teoria, tudo se aplica da mesma forma para qualquer outro país situado fora da Zona Euro.

O Câmbio Euro/Libra

Olhando então para a relação Euro/Libra, concluímos que esse câmbio tem estado bastante “activo” nos últimos meses, apresentando grande volatilidade. Na realidade, a Libra Inglesa tem observado uma forte desvalorização face ao Euro. O gráfico mostra-nos bem a forte variação cambial ocorrida desde os máximos de 2007 até aos mínimos do final de 2008, altura em que as moedas quase atingiram a paridade.

Gráfico: Cotação €/£

Fonte: www.financial-portal.com

No espaço de menos de 2 anos, entre 2007 e 2008, a libra inglesa desvalorizou mais de 50% face ao euro. Na prática, e mantendo tudo o resto constante, significa que um investidor sediado na Zona Euro com investimentos em Inglaterra, veria o seu investimento desvalorizado em mais de 50% só pela variação cambial. O problema é que, em igual período, não foi só a libra que desvalorizou, os mercados imobiliários também deram uma ajuda…

Naturalmente que pela lei da Paridade do Poder de Compra, os preços dever-se-iam ajustar à variação cambial. A forte desvalorização dos preços do imobiliário em Inglaterra até poderia antecipar esse ajustamento. No entanto, também os preços na Zona Euro desceram bastante, sendo que esse efeito conjunto deveria ter mantido a posição competitiva entre os países, algo que não aconteceu. Na realidade, a Libra Inglesa desvalorizou bastante face ao Euro.

Essa desvalorização fez-se também sentir no poder de compra do mercado britânico. Acostumados a uma Libra forte, a sua capacidade de consumo em Países da Zona Euro, como é Portugal, era grande, fazendo-se sentir também nos mercados imobiliário e turístico.

Na realidade, o mercado britânico foi um dos principais impulsionadores do nosso mercado imobiliário de 2ª habitação, muito focado em resorts turísticos. Claro está, não foi só o efeito isolado da desvalorização da Libra que fez com que a procura britânica por imobiliário continental tenha quase deixado de existir. Outros factores contribuíram para que tal tivesse ocorrido mas que não importa agora realçá-los.

O que é fundamental entender é que a desvalorização da Libra face ao Euro acarreta duas importantes consequências:

Por um lado, a perda de poder de compra do britânico em Países da Europa Continental e, consequentemente, uma menor capacidade de investimento;

Por outro lado, o aumento do risco no investimento imobiliário no Reino Unido, levado a cabo por investidores residentes em países pertencentes à Zona Euro.

O Mercado Imobiliário Britânico

Isolando agora o imobiliário do efeito cambial, concluímos que também este tem estado sob forte pressão. Desde o início de 2007, o índice EPRA/NAREIT para o Reino Unido – índice que mede a cotação de REIT e Non-REIT cotados na bolsa de Londres – caiu já cerca de 74%, mostrando bem a volatilidade do mercado.

Gráfico: Cotação Índice EPRA/NAREIT UK

Fonte: EPRA

Neste índice estão incluídas empresas como a Land Securities, British Land, Hammerson, entre outras. Será, porventura, um dos melhores (senão mesmo o melhor) índices de imobiliário britânico, para “determinação” de um preço de investimento indirecto no mercado. É, aliás, muito utilizado como referência para produtos derivados de imobiliário.

Pela dimensão das empresas que o constituem, pela importância que representa em termos de referência para negociação de produtos derivados e pela sua liquidez, parece-me ser um bom indicador do mercado de commercial real estate no Reino Unido.

Assim, tomando este índice como referência, podemos concluir que um investidor europeu, domiciliado em moeda europeia, investindo em imobiliário britânico, tem de cobrir as suas posições investidoras por duas vias:

- Pela desvalorização do próprio activo. Neste caso pode procurar ficar curto em imobiliário, shortando este índice por exemplo, e assim cobrindo as suas posições longas num qualquer activo imobiliário que detenha;

- Pela desvalorização da moeda. Se um investidor procurar liquidar a sua posição activa, receberá libras pela venda do imóvel, correndo assim risco de câmbio que, pelo que vimos, é bastante elevado nos tempos que correm.

Mas para efeitos do presente artigo, limitemo-nos à questão da desvalorização da moeda e às formas que um investidor poderá ter para cobrir o risco cambial no seu investimento imobiliário.

A Cobertura do Risco Cambial

Que instrumentos poderão então ser utilizados para um investidor ficar coberto do risco cambial e sujeitar-se apenas ao risco do próprio negócio imobiliário?

Independentemente de se tratar de um investimento de geração de renda ou mais-valias (seja para arrendamento ou para venda, respectivamente), todos esses recebimentos estarão denominados em libras. Quando esses recebimentos ocorrerem no futuro, serão cambiados para euro e aí é que se verifica o risco de câmbio. Assim sendo, há que cobrir o risco cambial num dado momento futuro.

Para o fazer, um investidor imobiliário tem ao seu dispor – dependendo naturalmente dos montantes envolvidos e do tipo de investimento imobiliário – dois instrumentos:

- Forwards cambiais. Não é mais que um contrato entre duas entidades envolvendo a compra (venda) da divisa A e a venda (compra) da divisa B, a uma taxa de câmbio A/B estabelecida no momento de realização do contrato, para uma data futura. Assim, através da compra de um forward cambial, consigo fixar hoje em euros, o valor do recebimento futuro das libras resultante do investimento imobiliário efectuado. Logo, sei perfeitamente qual o valor em euros que irei receber no futuro, proveniente das libras recebidas;

- Swaps Cambiais. Trata-se de um acordo entre duas partes que envolve a permuta de juros e capital, calculados com base num montante equivalente, mas expresso em diferentes divisas. Este instrumento apenas se aplicará se o financiamento do investimento imobiliário estiver também ele denominado em libras. Neste caso, o câmbio influenciará também o valor de juros e capital que têm de ser pagos e com a compra de um swap cambial é possível passar o financiamento em causa para euros, não correndo risco de câmbio no momento em que tiver de pagar juros e capital em libras.

A principal conclusão que se retira deste artigo é que, hoje em dia, não bastará a um investidor olhar para os fundamentais do mercado, quando pretende tomar uma decisão de investimento imobiliário no estrangeiro. Acreditar no potencial de valorização de um qualquer activo imobiliário situado fora da Zona Euro não bastará para se tomar uma decisão e não bastará, com certeza, para garantir a rentabilidade esperada.

Hoje, mais do que nunca, o risco cambial, bem como os de inflação e taxa de juro são cada vez maiores e há que ser capaz de, antecipadamente, cobrir esses mesmos riscos.

Bons negócios (imobiliários)!