Ultimamente tenho lido vários artigos de opinião acerca do real interesse em investir em imobiliário de habitação, fundamentalmente nos Estados Unidos. No pico da crise, o rácio price to rent encontrava-se em valores máximos, significando um sobreaquecimento do mercado, dado os elevados preços de venda face aos valores de arrendamento. Na prática, estamos a dizer que as yields estavam baixas.
Esta medida de rendibilidade assemelha-se ao PER – Price Earnings Ratio. Mede o número de anos que leva um investidor a recuperar o seu investimento, derivado apenas da rendibilidade a si associada. Por exemplo: no pressuposto que os lucros de uma empresa são totalmente distribuídos, o PER calcula-se dividindo o preço do título pelo dividendo. Assim, obtemos o número de anos que levamos a recuperar o preço de aquisição do título pelos dividendos distribuídos (na prática, o rendimento que a acção gera e distribui). O inverso é o dividend yield.
Um dos principais problemas desta medida é que é estática. Mede o período de recuperação de um investimento num dado momento para uma determinada cotação, não tendo o efeito dinâmico do crescimento. Num período inicial da vida de uma empresa, é natural que esse PER seja elevado (veja-se o exemplo da Martifer no momento do IPO). Por isso, há muitos analistas que usam o chamado PEG, que não é mais que um PER corrigido por um factor de crescimento (G, de Growth).
Esta medida tem outros problemas, tais como, não levar em linha de conta a estrutura de financiamento.
Dando como exemplo o índice norte-americano, S&P 500, podemos ver no gráfico em baixo que nos anos em que ocorreram grandes quedas ou se iniciaram períodos de bear market, o PER estava sempre em valores muito elevados.
Esta medida de rendibilidade assemelha-se ao PER – Price Earnings Ratio. Mede o número de anos que leva um investidor a recuperar o seu investimento, derivado apenas da rendibilidade a si associada. Por exemplo: no pressuposto que os lucros de uma empresa são totalmente distribuídos, o PER calcula-se dividindo o preço do título pelo dividendo. Assim, obtemos o número de anos que levamos a recuperar o preço de aquisição do título pelos dividendos distribuídos (na prática, o rendimento que a acção gera e distribui). O inverso é o dividend yield.
Um dos principais problemas desta medida é que é estática. Mede o período de recuperação de um investimento num dado momento para uma determinada cotação, não tendo o efeito dinâmico do crescimento. Num período inicial da vida de uma empresa, é natural que esse PER seja elevado (veja-se o exemplo da Martifer no momento do IPO). Por isso, há muitos analistas que usam o chamado PEG, que não é mais que um PER corrigido por um factor de crescimento (G, de Growth).
Esta medida tem outros problemas, tais como, não levar em linha de conta a estrutura de financiamento.
Dando como exemplo o índice norte-americano, S&P 500, podemos ver no gráfico em baixo que nos anos em que ocorreram grandes quedas ou se iniciaram períodos de bear market, o PER estava sempre em valores muito elevados.
Fonte: Robert J. Shiller
No imobiliário de rendimento, é possível calcular a mesma medida. Bastará olhar para o preço de venda do imóvel e para o rendimento que ele gera, tipicamente a renda.
O mercado de habitação norte-americano observava valores recorde em 2006. De acordo com um relatório da CNN, em Junho de 2007 o mercado de habitação norte-americano apresentava um PER médio de 22,8, com uma média dos 15 anos anteriores de 16,9. Logo nessa altura, estavam a registar-se ainda valores muito elevados face a médias históricas. Dados mais recentes do S&P Case-Shiller apontam para uma alteração no comportamento deste rácio, estando em 2009 com um price-to-rent de 19,65 (vejam o valor que atingiu em 2006, perto de 30):
No imobiliário de rendimento, é possível calcular a mesma medida. Bastará olhar para o preço de venda do imóvel e para o rendimento que ele gera, tipicamente a renda.
O mercado de habitação norte-americano observava valores recorde em 2006. De acordo com um relatório da CNN, em Junho de 2007 o mercado de habitação norte-americano apresentava um PER médio de 22,8, com uma média dos 15 anos anteriores de 16,9. Logo nessa altura, estavam a registar-se ainda valores muito elevados face a médias históricas. Dados mais recentes do S&P Case-Shiller apontam para uma alteração no comportamento deste rácio, estando em 2009 com um price-to-rent de 19,65 (vejam o valor que atingiu em 2006, perto de 30):
Resolvi fazer um exercício simples: fui a um portal de imobiliário e pesquisei apartamentos na freguesia de Santa Maria dos Olivais. Pareceu-me ser uma zona (nomeadamente a do Parque das Nações) com bastante oferta que me permitisse obter alguma heterogeneidade na amostra, em termos de número de imóveis, áreas, preços e tipologias.
A pesquisa devolveu-me 846 apartamentos para venda e 104 para arrendamento, ou seja, um rácio de 8 para 1. Existem 8 vezes mais apartamentos para venda do que para arrendamento, indiciando desde logo maior apetência para a compra.
De acordo com o INE, em 2001, 76% dos alojamentos eram habitados pelos próprios, tendência que aparentemente terá subido durante esta década. Nos Estados Unidos, o total de proprietários não chega actualmente a 68%, com tendência a baixar, já desde 2005.
Voltando ao Parque das Nações, nos apartamentos para venda, a maior parte deles apresenta preços entre € 1.500 e € 3.000 por m2, ao passo que os arrendamentos rondam entre os € 8 e € 16 por m2.
Assim, analisando a amostra recolhida e excluindo os outliers, concluo que o Parque das Nações apresenta um price-to-rent ratio de 15,73, o equivalente a uma gross yield de 6,36%. Se a este valor excluirmos os custos associados, tais como manutenção, condomínio, IMI e taxas camarárias, eventualmente teremos uma net yield a rondar os 4%, ou seja, um PER de 25.
Com uma rendibilidade líquida de 4%, o que levará então alguém a querer investir em habitação para arrendamento? O que é que os números não nos dizem?
Bons negócios (imobiliários)!
Com uma rendibilidade líquida de 4%, o que levará então alguém a querer investir em habitação para arrendamento? O que é que os números não nos dizem?
Bons negócios (imobiliários)!
5 comentários:
Numa primeira análise, o que eu não vejo espelhado nesses números é uma ponderação sobre o risco de não recebimento de rendas (de maus inquilinos) que não raras vezes se prolonga por 2 anos. Ou seja, e fazendo um palpite por experiência própria, apontava para uma taxa de ocupação de 70% já para acomodar este efeito nas contas. Para muitos proprietários, se tivessem garantida uma net yield de 4% até já ficavam contentes.
Além disso, não julgo que nos últimos 25-30 anos tenham existido muitas pessoas a adquirir um imóvel de habitação a pensar em arrendamento como forma de rendimento. O ligeiro aumento que se verificou nos últimos dois anos foi pura e simplesmente originado por uma fuga para a frente, obviamente desesperada, dos promotores imobiliários com maiores dificuldades financeiras terem algum cash-flow através dos arrendamentos. Jorge Silva
Caro Jorge Silva,
Deixei a pergunta em aberto para num outro artigo apontar algumas pistas. Mas estou de acordo com o seu comentário.
O crescimento recente dos arrendamentos foi uma forma de escoar produto mas havendo maior agilidade no processo de despejo, parece-me que poderíamos começar a ter um mercado mais dinâmico uma vez que o NRAU já contempla bastantes situações e existem veículos de investimento adequados.
Quanto ao risco da ocupação, naturalmente o exercício está feito para um imóvel singular ou 100% de ocupação, se quiser. E com uma modelização mais dinâmica, poderia naturalmente ponderar riscos de não recebimento para uma parte dos arrendamento.
Poderia também ponderar esse risco na taxa de actualização dos meus cash-flows (incrementando o beta, por exemplo ou o prémio de risco) e aí se a minha TIR fosse de 4%, o meu VAL seria negativo porque eu exigiria uma rendibilidade superior derivada (também) desse risco.
Um abraço e obrigado pelo seu valioso comentários!
Olá Gonçalo,
Parabéns pelo trabalho de análise elaborado, lembra-me mais o que se faz no mercado de capitais, mas rentabilidade/rendibilidade é assim mesmo que se analisa, está excelente e real!
Apenas uma observação, os preços pedidos, hoje em dia, não são os valores de conclusão de negócios mas basta acrescentar um factor de correcção (10%) e penso que os nºs estarão mais próximos da realidade.
Quanto a sua questão, penso que não será pela rentabilidade do investimento que a escolha será, numa 1ª abordagem o mercado imobiliário, mas com a insegurança do mercado finceiro e principalmente na Banca o imobiliário é seguro, mesmo fechado! e se ainda gerar algum retorno...melhor! segundo a sua análise ronda os 4% no Parque das Nações...razoável e seguro para o pequeno investidor.
Tenho por exemplo investidores com mais "bala" que estão a comprar tudo que gere rendimentos entre 7%-10%.
Em relação ao Risco de Ocupação tenho uma técnica simples e que funciona a muitos anos! a conta de água,luz, gáz ficam sempre em nome do senhorio, com pagamento via correio/transferencia mensalmente pelo inquilino. Ou seja, sem pagar as rendas podem ocupar o imóvel por até 2 anos....sem água, luz e gáz não ficam mais do que 2 semanas!!! simples não é?
Um abraço
Francisco Pirotello
Consultor Imobiliário
Olá Francisco!
É verdades, estamos a falar de preços pedidos mas as rendas também. Se a margem de negociação for diferente, então teremos resultados diferentes mas se for igual, fica tudo na mesma. De qualquer forma, em vez de 4% teríamos cerca de 4,4%...
Se o imobiliário é assim tão seguro, já tive menos dúvidas, confesso. Acho que depois desta crise, caiu um pouco aquele mito que o imobiliário só valoriza, é totalmente correlacionado com a inflação (e em muitos casos ainda o é), é um investimento muito seguro...
Essa do risco de ocupação, achei uma ideia muito boa! Alguém tem outras experiências?
Este fim-de-semana, fizeram-me um alerta muito pertinente relativamente a este artigo.
O PER é um rácio que divide o preço da acção pelo resultado líquido por acção de uma empresa e não pelo dividendo. Quando falo de dividendo neste artigo, atentem que pressuponho que o dividendo é totalmente distribuído, algo que na prática nunca acontece.
Fi-lo assim para, de uma forma mais clara, "fazer a ponte" do mercado de capitais para o investimento directo em imobiliário, já que neste não se fala de resultado líquido, antes de renda e yield, estes mais "equiparados" a um dividendo.
Bons negócios (imobiliários)!
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