Price Earnings na Habitação

Ultimamente tenho lido vários artigos de opinião acerca do real interesse em investir em imobiliário de habitação, fundamentalmente nos Estados Unidos. No pico da crise, o rácio price to rent encontrava-se em valores máximos, significando um sobreaquecimento do mercado, dado os elevados preços de venda face aos valores de arrendamento. Na prática, estamos a dizer que as yields estavam baixas.

Esta medida de rendibilidade assemelha-se ao PER – Price Earnings Ratio. Mede o número de anos que leva um investidor a recuperar o seu investimento, derivado apenas da rendibilidade a si associada. Por exemplo: no pressuposto que os lucros de uma empresa são totalmente distribuídos, o PER calcula-se dividindo o preço do título pelo dividendo. Assim, obtemos o número de anos que levamos a recuperar o preço de aquisição do título pelos dividendos distribuídos (na prática, o rendimento que a acção gera e distribui). O inverso é o dividend yield.

Um dos principais problemas desta medida é que é estática. Mede o período de recuperação de um investimento num dado momento para uma determinada cotação, não tendo o efeito dinâmico do crescimento. Num período inicial da vida de uma empresa, é natural que esse PER seja elevado (veja-se o exemplo da Martifer no momento do IPO). Por isso, há muitos analistas que usam o chamado PEG, que não é mais que um PER corrigido por um factor de crescimento (G, de Growth).

Esta medida tem outros problemas, tais como, não levar em linha de conta a estrutura de financiamento.

Dando como exemplo o índice norte-americano, S&P 500, podemos ver no gráfico em baixo que nos anos em que ocorreram grandes quedas ou se iniciaram períodos de bear market, o PER estava sempre em valores muito elevados.

Fonte: Robert J. Shiller
No imobiliário de rendimento, é possível calcular a mesma medida. Bastará olhar para o preço de venda do imóvel e para o rendimento que ele gera, tipicamente a renda.

O mercado de habitação norte-americano observava valores recorde em 2006. De acordo com um relatório da CNN, em Junho de 2007 o mercado de habitação norte-americano apresentava um PER médio de 22,8, com uma média dos 15 anos anteriores de 16,9. Logo nessa altura, estavam a registar-se ainda valores muito elevados face a médias históricas. Dados mais recentes do S&P Case-Shiller apontam para uma alteração no comportamento deste rácio, estando em 2009 com um price-to-rent de 19,65 (vejam o valor que atingiu em 2006, perto de 30):

Resolvi fazer um exercício simples: fui a um portal de imobiliário e pesquisei apartamentos na freguesia de Santa Maria dos Olivais. Pareceu-me ser uma zona (nomeadamente a do Parque das Nações) com bastante oferta que me permitisse obter alguma heterogeneidade na amostra, em termos de número de imóveis, áreas, preços e tipologias.

A pesquisa devolveu-me 846 apartamentos para venda e 104 para arrendamento, ou seja, um rácio de 8 para 1. Existem 8 vezes mais apartamentos para venda do que para arrendamento, indiciando desde logo maior apetência para a compra.

De acordo com o INE, em 2001, 76% dos alojamentos eram habitados pelos próprios, tendência que aparentemente terá subido durante esta década. Nos Estados Unidos, o total de proprietários não chega actualmente a 68%, com tendência a baixar, já desde 2005.

Voltando ao Parque das Nações, nos apartamentos para venda, a maior parte deles apresenta preços entre € 1.500 e € 3.000 por m2, ao passo que os arrendamentos rondam entre os € 8 e € 16 por m2.

Assim, analisando a amostra recolhida e excluindo os outliers, concluo que o Parque das Nações apresenta um price-to-rent ratio de 15,73, o equivalente a uma gross yield de 6,36%. Se a este valor excluirmos os custos associados, tais como manutenção, condomínio, IMI e taxas camarárias, eventualmente teremos uma net yield a rondar os 4%, ou seja, um PER de 25.

Com uma rendibilidade líquida de 4%, o que levará então alguém a querer investir em habitação para arrendamento? O que é que os números não nos dizem?

Bons negócios (imobiliários)!