Deixo-vos hoje versão integral do mais recente artigo que escrevi para a Revista Imobiliária.---
Muitas são hoje as empresas portuguesas, nos sectores do imobiliário e da construção, que olham para os mercados externos como forma de prosseguir e fazer crescer a sua actividade empresarial.
Com maior grau de preferência, as nossas empresas olham para os mercados lusófonos, tais como Angola, Moçambique, Cabo Verde ou Brasil. A afinidade cultural, a língua e a facilidade de estabelecer “pontes” são elementos importantes na escolha do país destino do investimento e na tomada de decisão de internacionalização.
No entanto, parece-me que existirão mais elementos a analisar neste processo de tomada de decisão. Uma correcta análise desses elementos irá com certeza mitigar alguns riscos associados, quantificá-los e preveni-los. É sobre alguns destes riscos que iremos falar neste artigo.
Riscos associados ao investimento imobiliário
Existem alguns riscos que podem ser directamente associados ao investimento no sector imobiliário. Esses riscos são os seguintes:
1) Business Risk ou Risco de Mercado. Tem a ver directamente com o mercado e o próprio negócio a desenvolver. O investimento imobiliário está directamente relacionado com arrendamentos e com a capacidade de um imóvel em produzir rendas, enquanto que actividades ligadas à promoção imobiliária relacionam-se mais com vendas e financiamentos à aquisição.
Num ou noutro caso, variações na actividade económica de um país ou alterações no poder de compra, por exemplo, são factores que contribuem para o risco do negócio.
2) Financial Risk ou Risco Financeiro. Está relacionado com elementos financeiros do negócio ou da empresa, tais como níveis de endividamento. Se o investimento imobiliário estiver muito alavancado, o seu risco financeiro aumenta.
3) Liquidity Risk ou Risco de Liquidez. Como tão bem sabemos, o sector imobiliário é tipicamente um sector com baixo nível de liquidez, logo sempre com um maior nível de risco. No entanto, esta liquidez poderá ser tanto maior ou menor consoante o país alvo do nosso investimento. Com certeza, investir em imobiliário no Brasil ou em Moçambique significará correr diferentes níveis de risco de liquidez, variando também consoante o sector e a cidade onde se concretizem tais investimentos.
A quantidade e qualidade da informação disponível estão também associadas ao risco de liquidez, podendo ser determinantes na tomada de decisão.
4) Inflation Risk ou Risco de Inflação. Há que levar em linha de conta que inflações elevadas ou inesperadas podem fazer aumentar o risco de um investimento imobiliário no estrangeiro, retirando-lhes, naturalmente, rendibilidade em termos líquidos.
5) Management Risk ou Risco de Gestão. O nível de investimento estrangeiro pode ditar a maior ou menor necessidade de implementar uma estrutura local de gestão, influenciando sempre a capacidade de gerar maior ou menor valor para o investidor.
6) Interest Rate Risk ou Risco de Taxa de Juro. O investimento imobiliário tende a ser bastante alavancado. As características deste activo “a isso obriga” pelo que alterações nos níveis das taxas de juro acarretam sempre bastante risco para o investidor. Aliás, o mercado deparou-se bastante com este risco em 2008, quando a Euribor atingiu valores máximos, reportando fortes prejuízos financeiros para operadores imobiliários globais, como é o caso, por exemplo, da Sonae Sierra.
Mesmo que um investimento imobiliário seja financiado por taxa fixa ou esteja, de outra forma, imunizado a variações na taxa de juro, alterações nesta podem sempre influenciar o preço pelo qual alguém estará disposto a pagar por esse imóvel, logo influenciando o valor de uma carteira.
7) Legislative Risk ou Risco Legislativo. Alterações legislativas podem sempre afectar a rendibilidade de um investimento imobiliário dado que este sector é tipicamente um sector altamente regulado. Vimos ainda recentemente que a proposta para o Orçamento de Estado de 2010 de eliminar os benefícios fiscais em sede de IMT e IMI para os fundos fechados pode condicionar o investimento directo estrangeiro no nosso País. Assim sendo, efectivamente o poder legislativo tem forte influência no investimento imobiliário e a aferição deste risco é bastante importante para o investidor.
Em países como Angola, Moçambique ou mesmo Cabo Verde, é expectável que haja alterações legislativas a prazo, por se tratar de países ainda com um longo processo de desenvolvimento pela frente.
8) Environmental Risk ou Risco de Meio-ambiente. As questões relacionadas com a sustentabilidade no imobiliário estão cada vez mais na ordem do dia, sendo hoje este um risco importante de ser medido.
9) Currency Risk ou Risco Cambial. Os investimentos efectuados em países fora da Zona Euro serão denominados em moeda estrangeira, logo esses investimentos acarretam risco cambial. Vimos já num artigo anterior nesta revista quais as formas de cobertura deste risco, nomeadamente através de forwards cambiais ou swaps cambiais.
10) Political Risk ou Risco Político. Parece-me a mim de menor dimensão, hoje em dia, mas em países como Angola, São Tomé ou Guiné-Bissau trata-se ainda de um risco elevado, ou seja, de haver crises políticas, processos eleitorais recorrentes ou mesmo tentativas de golpes de estado.
Forma de Gerir o Risco Imobiliário
Identificados os potenciais riscos que um investidor imobiliário pode incorrer no seu investimento no estrangeiro, importa agora reflectir nas formas de gestão desses mesmos riscos.
Antes da tomada de decisão de entrada num país estrangeiro, o investidor deverá conhecer muito bem a realidade local. Para tal, a realização de um Estudo de Mercado pode revelar-se peça fundamental nesta decisão. Um Estudo de Mercado bem realizado deverá providenciar ao investidor todos os elementos relacionados com o enquadramento legal e fiscal da actividade, a descrição completa da concorrência instalada, os preços praticados no mercado, as preferências da procura potencial, eventuais barreiras à entrada, etc.
Após conhecida a realidade local e definidos os targets de investimento, o investidor deverá executar um cuidadoso processo de due diligence ao(s) imóvel(eis) que pretende adquirir, por forma a recolher toda a informação relacionada com os mesmos.
Posteriormente, uma cuidada análise financeira e análise de sensibilidade são ferramentas fundamentais no apoio à tomada de decisão. Não bastará ao investidor conhecer os fundamentais do mercado; deverá ser capaz de os adaptar convenientemente aos seus investimentos-alvo e ser capaz de antecipar e prever cenários de risco.
A diversificação é sempre uma boa forma de nivelar o risco de qualquer investimento, se bem que no sector imobiliário tal se revelará mais difícil. No entanto, para um investidor profissional e mais rotinado com investimentos indirectos (por exemplo, em índices imobiliários), a diversificação é fundamental como forma de reduzir o risco de uma carteira imobiliária.
Uma boa análise de todos estes elementos com certeza permitirá ao investidor gerir e reduzir os riscos associados ao seu investimento: legal/fiscal, de mercado/negócio, financeiro, de taxa de juro, cambial.
Bons negócios (imobiliários)!
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