Por João Fonseca
Director
Área de Fundos de Investimento Imobiliário
Orey Gestão de Activos, SGFIM, SA
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Depois do enquadramento legal feito na PARTE I, passo de seguida à análise da sua aplicação nas operações urbanísticas em Lisboa.
Desde o ano passado, com a aprovação do REMUEL (2), os promotores de operações urbanísticas “com impacto semelhante a operação de loteamento” têm sido notificados da sujeição a Compensações Urbanísticas.
A primeira “queixa” dos promotores, se assim o podemos referir, é a sujeição a esta nova taxa urbanística, que surgiu sem aviso prévio e veio infligir um custo adicional e significativo aos poucos que ainda se arriscam a fazer promoção imobiliária com alguma escala em Lisboa.
Por outro lado, tem-se verificado alguma discussão com os órgãos municipais no que concerne aos critérios de cálculo das compensações, nomeadamente nos seguintes casos:
- A interpretação do Art. 6º do REMUEL quanto à definição dos projectos que são considerados “de impacto semelhante a operação de loteamento”: basta que, num projecto de reabilitação de um prédio com área superior a 1.800m2, a ampliação seja de alguns m2, para o regulamento ser aplicável? Ou, diversamente, ele só o será nos casos em que a área de ampliação nova é superior a 1.800m2?;
- A definição da superfície de área que servirá de base ao cálculo da compensação devida: a compensação é devida sobre a área de ampliação nova, ou sobre toda a área resultante do projecto, independentemente da área pré-existente?;
Estas duas questões são pertinentes, pois têm um impacto substancial no montante total a pagar por compensações urbanísticas no licenciamento de certo tipo de projectos, que antes da entrada em vigor do REMUEL não eram devidas.
As compensações urbanísticas podem ser satisfeitas através de cedência de áreas ou por pagamento de uma compensação monetária ao município, o que se vai verificar em grande parte destes projectos, pois tratam-se de projectos de reabilitação, de construção ou de reconstrução em zonas consolidadas, onde não é viável a cedência de áreas (por motivos económicos ou por não ser fisicamente exequível a cedência das áreas).
Enquanto não for aprovado o novo Regulamento, o cálculo do valor das Compensações Urbanísticas tem sido provisoriamente efectuado através do Regulamento publicado pelo Edital 122/93 (6), que prevê cedências de áreas para vias e estacionamentos (22% da área sujeita a compensação), e remete para o PDM de Lisboa (8), onde se definem as cedências para áreas verdes e de utilização colectiva (20% da área sujeita a compensação) e áreas para equipamentos colectivos (30% da área sujeita a compensação). O cálculo dos montantes da compensação em numerário é baseado no somatório das três áreas para compensações, e tem em consideração três factores (C1, C2 e VU) que estão definidos no anterior Regulamento da TRIU (3) que foi revogado pelo novo Regulamento municipal de taxas relacionadas com a actividade urbanística e operações conexas (3). A Proposta da CM 927/2009 (7), referida anteriormente, prevê que se mantenham provisoriamente em vigor os artigos do anterior Regulamento da TRIU relativos aos coeficientes C1, C2 e VU enquanto não entra em vigor o novo Regulamento das Compensações Urbanísticas do Município de Lisboa.
O caricato da situação é que, actualmente, a TRIU é determinada através do novo Regulamento municipal de taxas relacionadas com a actividade urbanística e operações conexas, mas as compensações urbanísticas são determinadas tendo como base o anterior Regulamento da TRIU.
Caso a CML consiga aprovar na Assembleia Municipal a proposta de regulamento de Compensações Urbanísticas (5), o valor das compensações em numerário será determinado através de uma fórmula que considera, para além das áreas de cedência referidas anteriormente, três coeficientes definidos no Código do IMI, bem como o rácio superfície de pavimento do projecto / área do lote. Este factor leva a que um projecto que preveja a construção em altura estará sujeito a taxas mais elevadas que um projecto que tenha a mesma área de construção, mas espalhada num lote com mais área. A nova fórmula de cálculo proposta também pode levar a situações em que as taxas sejam consideravelmente mais elevadas do que quando determinadas pelo regime provisório actual.
O novo regime de taxas urbanísticas vem trazer, aos promotores imobiliários, encargos adicionais, que, muito provavelmente, não foram previstos devidamente aquando da aquisição dos terrenos ou edifícios que desenvolvem presentemente. Verifica-se actualmente um clima de alguma desconfiança, em que muitas negociações entre compradores e vendedores de terrenos e edifícios ficam sujeitas ao prévio esclarecimento dos valores das taxas envolvidas, por forma a não inviabilizar a construção.
Por outro lado, a forma como a norma foi redigida parece ser um incentivo à promoção imobiliária em pequena escala, sem ultrapassar a barreira dos 1.800m2 e evitando o emparcelamento de edifícios de menor dimensão.
Enfim, penso que será claro para todos, de uma forma ou de outra, que os valores adicionais das taxas urbanísticas se vão reflectir nos valores finais de venda dos empreendimentos que estão em desenvolvimento, o que não vai ajudar o propósito camarário de atrair população para o município...
Resta-nos aguardar pelo desenlace da novela da aprovação do novo Regulamento das Compensações Urbanísticas e, entretanto, participar nas discussões públicas que eventualmente sejam lançadas.
(1) Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE), DL 555/99, de 16/12/1999, com as últimas alterações e republicado pelo DL n.º 26/2010, de 30/3/2010;
(2) Regulamento Municipal de Urbanização e Edificação de Lisboa (REMUEL), publicado em DR 2ª série, N.º 8, de 13/1/2009, com data de entrada em vigor a 1/1/2009 (verídico!);
(3) Regulamento municipal de taxas relacionadas com a actividade urbanística e operações conexas, publicado em DR 2.ª série, N.º 129, de 7/7/2009;
(4) Regulamento da TRIU (RTRIU), objecto das Deliberações n.os 128/CM/2003 e 20/AM/2003, tendo esta última sido republicada no 1.º Suplemento do Boletim Municipal n.º 570, de 28/1/2005, corrigindo a anterior publicação datada de 2003. A deliberação n.º 20/AM/2003, foi publicada no Diário da República, 2.ª série, n.º 186, de 13/8/2003;
(5) Proposta de Regulamento das Compensações Urbanísticas do Município de Lisboa (RCUML), disponível em
http://ulisses.cm-lisboa.pt/data/002/0015/comp/regulamento.pdf
(6) Regulamento de Cobrança da Compensação Urbanística, publicado pelo Edital n.º 122/93 no Boletim Municipal n.º 16754, de 15/11/1993;
(7) Proposta da CM 927/2009 - “Critérios para o actual Cálculo de Compensações Urbanísticas – Variáveis”, disponível em
http://ulisses.cm-lisboa.pt/data/002/0015/comp/nota1.pdf
(8) Regulamento do Plano Director Municipal de Lisboa (RPDML), ratificado pela RCM nº 94/94, publicado no DR - I B nº 226, de 29/9/94;
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