Rendas & Croissants - Setúbal

A Century 21 Portugal, em parceria com a Out of the Box e a Fundbox – Sociedade Gestora de Fundos de Investimento Imobiliário - promovem dia 27 de Novembro, na Casa da Baía, na Avenida Luísa Todi, nº 468, em Setúbal, às 9:00H, um encontro sobre a Nova Lei de Arrendamento Urbano. O evento, que conta com a participação da Presidente da Câmara de Setúbal, Drª Maria das Dores Meira, visa esclarecer os profissionais do sector imobiliário sobre os contornos do novo regime legal, as alterações agora introduzidas na legislação e as potencialidades que esta nova lei do arrendamento apresenta na área do investimento imobiliário.

O evento contará com a seguinte agenda:

9:00H - Recepção e serviço de pequeno-almoço

9:30H – Abertura da Sessão: Dra. Maria das Dores Meira, Presidente da Câmara de Setúbal

9:45H – O Mercado de Arrendamento, o papel do Mediador Imobiliário: Ricardo Sousa, Century 21 Portugal

10:05H – A nova Lei do Arrendamento: Dr. Francisco Silva Carvalho, Sócio PSTM

10:30H - Apresentação Out of the Box – Gonçalo Nascimento Rodrigues

11:00H - Espaço para debate

As inscrições deverão ser efectuadas através do e-mail cfernandes@century21.pt. Não faltem!

Tempo é dinheiro

Por João Nunes,
Director-Coordenador de Consultoria
Colliers International

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A famosa frase atribuída a Benjamin Franklin parece não ser levada muito a sério em alguns departamentos da administração central e local. De facto é frequente termos prazos de aprovação de projetos imobiliários de oito, dez, doze e mais anos. Já tive conhecimento de um caso em que a aprovação do projeto demorou sensivelmente 40 anos (e depois da aprovação, as obras de execução das infraestruturas foram embargadas por uma ação em tribunal).

Na “máquina pública” qualquer intenção de investimento é olhada com alguma desconfiança consistindo a preocupação dominante em assegurar que aquilo que é aprovado não possa vir a ser questionado ou colocado em causa. O “custo” do fator tempo para as tomadas de decisão raramente é tido em consideração.

Não creio que a culpa seja das pessoas que tomam as decisões, muitas delas até bem-intencionadas e preparadas. O problema está em:

a) Na cultura prevalecente (o Estado não tem tradição de “prestar contas” aos Cidadãos e Empresas quer sobre as suas decisões quer sobre o tempo que leva para as tomar);

b) Na falta de planeamento;

c) Na falta de orientação estratégica do topo da máquina do Estado (traduzida no adiar de medidas difíceis, em implementar medidas em sentido oposto às dos antecessores e em “deixar correr o tempo”).

Exemplo claro desta situação é o fato de alguns projetos precisarem de recolher pareceres de 20 ou mais entidades (o que necessariamente leva muito tempo). Em zonas urbanas, com “o trabalho de casa” feito, seria possível publicar diretivas urbanísticas para uma zona, pelo que, qualquer interessado já saberia quais os usos e capacidades construtivas admissíveis para um determinado local ou terreno. Poupava-se muito tempo, muito esforço e muito dinheiro.

Algumas (poucas) autarquias realizaram um esforço considerável neste sentido. Atualmente queixam-se que agora que possuem planeamento, não “há dinheiro”. Implicitamente reconhecem que quando existia “dinheiro” não havia planeamento com os inerentes “estragos passados” no investimento local. Neste caso como em outros “tempo foi investimento”… que se perdeu e não volta. E não volta mesmo, porque se aparecerem novas oportunidades de investimento serão novas e não as mesmas.

Muitos promotores foram mal tratados. Muito mal tratados mesmo.

Os tempos mudaram.

O que fizemos até aqui é “história”. Os projetos do futuro não terão muito a ver com os projetos do passado na sua lógica intrínseca. Muitos projetos serão abandonados, outros serão profundamente reformulados, outros ainda, serão concebidos à luz de novos conceitos e realidades.

As cidades irão focar-se na procura da “atração do conhecimento”, na redução de custos de “mobilidade”, na procura de soluções de “baixa pegada ecológica”.

Os promotores que sobreviverem e os novos que aparecerem terão de ser rápidos, ter visão, ter ideias claras. Sei que existem vários por aí.

E o ambiente em que se vão mover? As autoridades públicas vão perceber que “tempo é dinheiro”? Serão capazes de mudar verdadeiramente de mentalidade? Perceberão que se não decidirem em tempo útil vários investimentos se vão perder?

“Tempus fugit”. E o tempo para tomar decisões também. Os senhores da “troika” sabem há muito tempo que o valor de um euro hoje não é o mesmo que o valor de um euro daqui a um ano. Esperemos que façam “doutrina” e que sejam “bons mestres”. Agarrem as oportunidades. Algumas não voltarão a surgir. Agarrem os (bons) negócios imobiliários.

Entrega da casa paga dívida?

Por estes últimos dias, temos sido bombardeados com a notícia da decisão de um Tribunal, em Portalegre, que deliberou que a entrega da casa ao Banco é suficiente para pagar a dívida. Vamos à história, resumida, do que eu entendi:

Um casal comprou uma casa por € 117.500,00, tendo para tal contraído um crédito com mútuo de hipoteca pelo mesmo valor. A esse valor, acresceu ainda o montante de € 3.550,00, sobre o qual foi constituída hipoteca sobre o bem imóvel. Passados uns tempos, o casal divorciou-se e pretendeu resolver a questão da dívida, dívida essa que totalizava já € 129.521,52. A entidade credora, não havendo mais bens no património do casal, deliberou a venda do imóvel, tendo estabelecido como método de venda a recepção de propostas em carta fechada, com preço mínimo de 70% do valor inicial da avaliação do imóvel que foi de € 117.500,00, igual ao valor da escritura. A única proposta recebida foi de € 82.250,00 e da parte da própria entidade credora. Esta exigiu, então, o valor adicional em dívida de € 47.271,52 (na realidade foi um pouco menos dado que o valor que a entidade credora alegou como devedor era ligeiramente inferior). O Tribunal deliberou que a dívida ficaria saldada com a entrega da casa.

Esta é a história que nos contam que não é inteiramente verdade. É o problema de hoje em dia, de se querer vender ilusões às pessoas com grandes títulos nos jornais. Mas é preciso que as pessoas não se deixem enganar. Vamos por partes:

- A dívida não ficou saldada com a entrega da casa. Apesar dos jornais e das televisões o dizerem repetidamente, isto não é verdade e consta da decisão do Tribunal;

- Aquilo que o Tribunal deliberou foi que a entidade credora como que "agiu em causa própria" ao adquirir a casa pelo valor mínimo do procedimento de venda. Tendo considerado este acto como injusto ou mesmo abusivo, o Tribunal deliberou que o montante de € 117.500,00, correspondente à avaliação do imóvel, estaria saldado;

- Não está saldada a dívida remanascente de aproximadamente € 12.500,00. Este valor, os anteriores mutuários terão de pagar ao Banco, disso não haja dúvida. Aquilo que o Tribunal julgou como improcedente foi a pretensão do Banco em ver pagos mais de € 47 mil, mas há um remanescente de € 12.500 que têm de ser liquidados.

Pessoalmente, concordo esta decisão específica do Tribunal, discordo em absoluto com todo o procedimento. Por princípio, acho que não deve ser possível entregar uma casa ao Banco e ver a dívida liquidada. Neste caso específico, o Tribunal também não concordou. Julgo que seria perigoso e injusto. Quem correu o risco de investimento foi o mutuário, não o Banco. Logo, quem deve correr o risco de valorização ou desvalorização do activo, deve ser o mutuário. Se entretanto a casa se desvalorizou mais do que o valor entretanto amortizado de dívida, quem deve perder é o mutuário. Há uma clara perda de equity mas somente do equity, não da dívida.

O que não posso concordar neste caso específico é com o procedimento da venda, e por isso acho que o Tribunal decidiu bem. A entidade credora é parte interessada no processo, logo não deveria sequer poder fazer qualquer oferta sobre o imóvel. Vejam bem: o Banco, neste caso, reclama a dívida, estabelece o procedimento de venda, e faz a oferta mínima. "Controlando" o processo, é natural que não apareçam mais interessados, sendo que a probabilidade de comprar a casa pelo preço mínimo é enorme. Arriscaria a dizer que há aqui um enriquecimento ilícito do Banco!

Afinal, o que está errado no processo? Fundamentalmente, o valor do imóvel. O montante de € 117.500,00, pelo que pude compreender, é o valor da escritura e da avaliação à data da escritura. Não é o valor actual e também não é um preço de mercado. Julgo que o mais correcto teria sido as partes - Banco e mutuário - pedirem avaliações externas a peritos avaliadores independentes para se determinar o potencial valor de mercado do imóvel e o valor de liquidação forçada. Em alternativa, que fosse o Tribunal a pedi-lo. Assim, teríamos o valor mínimo de licitação ou de oferta (correspondente ao valor de liquidação forçada) e o potencial valor de mercado da casa.

Adicionalmente, o processo de venda. Seria mais justo se a casa fosse colocada num leilão onde há mais procura e maior probabilidade de aparecem mais ofertas, para além da mínima. Aí, sim, se poderá ver qual o preço que o mercado está disposto a pagar.

No final, caso não hajam ofertas para o imóvel, deve o Banco ficar com ele pelo valor da avaliação actual, não histórica. Assim, sim, seria mais justo. No fundo, o Tribunal acabou por deliberar isso mesmo mas "obrigou" o Banco a encaixar a desvalorização do activo dado que a avaliação não é actual e com isso não concordo.

Abriu-se um precedente? Julgo que sim. E perigoso porque pode permitir a muitos mutuários verem-se livres de dívidas actualmente superiores ao valor de mercado do imóvel. A culpa disso é dos Bancos? É claro que não!

Bons negócios (imobiliários)!

Nota: Importa apenas focar um aspecto final. A casa, quando comprada e financiada, foi com um LTV superior a 100%. Imprudência do Banco, total irresponsabilidade dos mutuários. Andamos anos a financiar pessoas recolhendo imóveis como garantias. Esquecemos que as pessoas podem deixar de pagar e os imóveis deixar de valer. Todos somos culpados, não apenas uns. E não apenas os Bancos.

Financiamento e incentivos à regeneração urbana

Por José Carlos Marques da Silva
Managing Partner da Strategy XXI
Membro do Conselho Consultivo para a Regeneração Urbana da CIP – Confederação Empresarial de Portugal






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A regeneração urbana e a necessidade de se revitalizarem os centros das nossas cidades é hoje um verdadeiro desígnio nacional. Talvez nunca se tenha assistido a uma quase unanimidade, entre os principais actores e agentes, sobre o sentido e a oportunidade que deve ser dada à regeneração urbana no nosso país.

A tal sentimento, não será certamente alheio o facto de se reconhecer, na aposta na regeneração urbana, um conjunto de características virtuosas que a tornam quase incontornável, quando pensamos em contributos para um novo modelo económico e social, de que o país tanto precisa, ancorado nos valores da sustentabilidade e da responsabilidade.

Entre outros, reconhece-se à dinamização do investimento em regeneração urbana os méritos de produzir importantes efeitos multiplicadores na economia, de promover a criação de empregos, em várias regiões do país e não num local especifico, de estimular e valorizar o turismo, a construção, os serviços especializados, a engenharia e a arquitetura, os saberes e ofícios tradicionais, o restauro, a conservação, a eficiência energética, a valorização dos recursos endógenos de base regional, a produção de externalidades positivas, etc. e tudo isto sem aumentar o nosso défice da balança comercial, uma vez que incorpora, fundamentalmente, consumos intermédios e mão-de-obra nacional.

A questão que se coloca é porque não avançará, no terreno, mais depressa a prioridade à regeneração urbana? Já aqui falamos sobre os principais constrangimentos à regeneração urbana entre nós. Analisemos agora, talvez o constrangimento mais importante: o financiamento e os incentivos à regeneração urbana. Nesta matéria, como em quase todas, sem recursos, i.e. sem dinheiro, não há regeneração urbana possível.

Como sabemos o problema do financiamento é dos maiores constrangimentos que a economia nacional se defronta. As fortes limitações no acesso ao financiamento, traduzidas por uma situação que se aproxima, perigosamente, de um ponto crítico de estrangulamento, designado na literatura por credit crunch, não deixam espaço para uma alocação, pública ou privada, significativa (como merecia) para dinamizar investimentos em regeneração urbana.

Os instrumentos financeiros, disponíveis em Portugal para apoiar a regeneração urbana podem, sinteticamente, agrupar-se em:

- Incentivos públicos à reabilitação, ao realojamento e ao arrendamento;
- Programas de apoio ao investimento público do QREN;
- Sistemas de incentivos às empresas e acções colectivas (QREN);
- Produtos financeiros disponibilizados pela Banca em condições protocoladas, incluindo os Fundos de Investimento Imobiliário em Reabilitação Urbana;
- Fundos de Desenvolvimento Urbano (FDU’s), com ou sem apoio complementar no quadro da Iniciativa JESSICA.

O Fundo Jessica

O Jessica é um instrumento de engenharia financeira, criado pela Comissão Europeia (CE) e operacionalizado através do Banco Europeu de Investimento (BEI) e com o apoio do Council of Europe Development Bank (CEDB), mobilizando recursos financeiros do QREN 2007-2013 (FEDER dos PO Regionais e do POVT).

A intervenção assenta na disponibilização de empréstimos, ou na participação no capital de entidades ou fundos para a reabilitação urbana, complementando os apoios dos fundos estruturais ou outro tipo de financiamento, público ou privado, que possa estar disponível. Note-se que não há qualquer apoio a “fundo perdido” por parte deste instrumento financeiro, cuja aplicação em concreto se materializa na criação de FDU.

Num primeiro nível foi criado um fundo de participação (holding fund) português, no valor de 130 milhões de euros, com participação financeira do Estado e dos Programas Operacionais (Regionais e de Valorização do Território). Com os desenvolvimentos posteriores e o envolvimento dos parceiros, BPI, CGD e Turismo de Portugal, foi possível alavancar estes investimentos até 1.000 milhões de euros.

Resulta claro que será preciso muita imaginação, inovação financeira (responsável), uma boa articulação entre os privados e o sector público e sobretudo procurar atrair e contratualizar capitais e linhas de financiamento do exterior, na linha do Jessica Holding Fund Portugal.

O low-cost no imobiliário

Fernando Vasco Costa
Strategic Consultancy
Jones Lang LaSalle






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Praticamente todas as tendências do mercado imobiliário português apontam para a redução de custos.

As poucas movimentações registadas no mercado nos últimos tempos devem-se maioritariamente a renegociações para redução de rendas, maior racionalização de espaços utilizados, concentração de serviços…

Por outro lado assistimos ao aparecimento de novos conceitos apoiados em lógicas de low cost – hostels, escritórios em co-working, novas cadeias de ginásios, etc.

Esta é uma tendência há já bastante tempo sentida em outras indústrias e mercados, em que se extremam cada vez mais os mercados high-end e low cost, com a grande redução do mercado do “meio”, anteriormente maioritário.

Em todas as indústrias o segmento low cost é altamente sofisticado e profissionalizado, de modo a conseguir-se racionalizar ao máximo os custos. Para se obter uma oferta de qualidade ao mais baixo preço é necessário recorrer aos melhores recursos, como forma de garantir os objectivos delineados.

Deste modo não faz sentido cortar nos “soft-costs”, mas sim valorizar a sua importância na cadeia de criação de valor e no objectivo de racionalizar ao máximo os “hard-costs”.

Ou seja, não se deverá “poupar” em (boas) avaliações, (bons) estudos de mercado, em (bons) projectos ou num (bom) project management, que permitem obter um melhor produto, mais adaptado ao mercado e com mais garantias de cumprimento dos orçamentos previstos.

Devemos sim exigir soluções e projectos mais criativos, mais eficientes e que nos permitam obter melhores produtos, mais ajustados à realidade do mercado.

Ora, isto é exactamente o contrário do que se tem feito na generalidade do mercado imobiliário português com a velha história dos “when you pay peanuts, you get monkeys”. Não há milagres…

Neste tempo de crise profunda temos de investir num melhor planeamento, em melhor gestão, em melhores projectos e num melhor controlo de custos. Temos de conseguir canalizar os escassos recursos disponíveis para onde podem realmente acrescentar valor.

Se o problema é a falta de liquidez, temos de ter a criatividade de o conseguir de outra forma, não o fazer será agravar o problema.

Um dos mercados onde penso que irá sentir-se mais esta necessidade é o do Arrendamento Residencial, que é o grande desafio que temos em frente, a Reabilitação das nossas Cidades e torná-las atractivas para Promotores, Inquilinos e Investidores.

Quando sabemos que a maior parte dos potenciais inquilinos apenas terá disponibilidade para pagar rendas a rondar os 400/600€, que tipo de produto poderemos ter disponível nesta gama de preços e que seja rentável?

E é este o desafio com que nos deparamos no mercado imobiliário: como conseguiremos ter preços mais baixos que se adaptem à procura existente?

Na minha opinião, e depois das devidas correcções no valor dos terrenos e imóveis existentes, vamos assistir a uma verdadeira revolução no tipo de oferta que aparecerá no mercado, com redução de áreas totais e dos compartimentos, redução dos níveis de acabamentos e equipamentos, criação de soluções mais polivalentes de utilização de espaços, entre outras.

Não vejo estas alterações como uma fatalidade, muito pelo contrário, vejo-as como uma oportunidade, onde será premiada a eficiência, a racionalidade e, acima de tudo, a criatividade.

Como tornar-se um Magnata do Imobiliário!

Por Bruno Silva
Associate, Head of Property & Asset Management
Cushman & Wakefield





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Muito se tem falado sobre a dificuldade de acesso ao financiamento como principal obstáculo à concretização de projectos imobiliários. A Banca tem tido, aliás, a sua quota-parte de responsabilidade nesta crise e é por muitos apontada como o único player com efectiva capacidade para inverter esta tendência de queda que parece não ter fim.

Mas a banca não é, por sinal, a única tábua de salvação. Quando as ideias existem e o empreendorismo procura verdadeiramente colocá-las em prática, existem outras fontes de obtenção de capital dispostas a correr o risco e a partilhar os lucros.

Apesar do mercado português estar hoje “on-hold”, fora do radar dos principais investidores institucionais que se refugiam em mercados maduros, mais estáveis e com francas perspectivas de retoma no curto prazo, existem por outro lado inúmeras casas de private equity, à procura de negócios oportunistas que lhes permitam desenvolver projectos com estratégias de saída no médio prazo, junto destes mesmos investidores institucionais.

Esta dinâmica de negócio especulativo é de particular relevância num mercado estagnado e um dos motores fundamentais – a par de reformas legislativas, maior estabilidade fiscal e outros tantos entraves que dariam pano para mangas e que aqui me abstenho de comentar – para a retoma no setor imobiliário em Portugal. Do retalho aos escritórios, passando pela logística, residencial ou o tão estratégico sector do turismo, as oportunidades estão aí para quem as souber aproveitar.

Deixo-vos um exemplo de uma dessas casas, que muito deu que falar há dias em Cannes, e que procura justamente empreendedores Out-of-the-box com quem trabalhar no desenvolvimento de projetos imobiliários: a Hamilton Bradshaw Real Estate do magnata do Imobiliário, James Caan, cujo lema é investing in the next generation of property entrepreneurs (www.hbrealestate.co.uk).

Se porventura achar que ainda não reúne os requisitos tão eloquentemente sistematizados neste artigo da Property Week, pode sempre começar pelo Workshop em Investimentos Imobiliários Out-of-the-box!

Buy to Let - Investimento ou Acidente?

Numa notícia do Finantial Times é referido que existem cada vez mais britânicos que, na impossibilidade de venderem as suas casas, arrendam-nas. Em vez do "movimento natural" de comprar uma casa e arrendá-la, como forma de investimento e/ou poupança, a conjuntura actual mostra-nos um novo tipo de investidores imobiliários, aqueles que não conseguindo vender, tomam a opção de arrendar (o let-to-buy).

É caso para perguntar: o investimento em buy-to-let é uma opção clara de investimento ou uma "obrigação" conjuntural?

Mesmo não havendo estatísticas disponíveis, arriscaria a dizer que a mesma tendência é observada em Portugal. Acho que todos nós conhecemos alguém que por não conseguir vender a sua casa (pelo menos a um valor que, no limite, chegue para pagar a dívida ao Banco), decide arrendá-la. Aumenta a oferta disponível no mercado o que, sendo superior à procura, provoca um abaixamento das rendas.

Mas provoca, também, um outro fenómeno: o aparecimento de uma nova classe de proprietários, "desorganizados", com baixo grau de conhecimento deste tipo de investimentos. E isso provoca, a meu ver, uma clara oportunidade de mercado (nem tudo é mau nesta crise!).

Bons negócios (imobiliários)!

Compra, compra, compra!

Aqui fica um vídeo com uma entrevista com Warren Buffett, considerado por muitos um dos melhores investidores bolsistas de todos os tempos. As suas cartas de início de ano, aos investidores da Berkshire, são já um clássico e um "must-read" da literatura económica e financeira. Curioso que na sua carta dirigida aos accionistas este início de ano, ele reconheceu ter errado claramente quanto às suas previsões relativamente ao sector da habitação norte-americano...

Cartas à parte, o que vos trago hoje, como disse, é uma entrevista concedida à NBC na qual, entre outros assuntos, ele aborda, mais uma vez, o sector imobiliário.

Para Warren Buffett, as casas estão muito baratas. Mais ainda, pelas palavras dele, se tivesse uma forma de comprar algumas centenas de milhar (!) e geri-las de forma prática, pois então, comprá-las-ia. Acresce o facto do endividamento estar barato e potenciar ainda mais a rentabilidade do investimento.

A verdade é que ele pode juntar o melhor de 2 mundos, ou seja, pode comprar uns quantos REIT's residenciais, cotados. Investe em bolsa, como sabe melhor que ninguém, e expõe-se ao risco imobiliário, que conhece menos, porventura. Obtém gestão profissional e independente. Tem liquidez e pode alavancar. Ganha escala.

Por esquecimento, ou talvez não, Warren Buffett não mencionou o investimento em REIT's. Preferiu concentrar-se no investimento directo: comprar umas quantas casas, geri-las, arrendá-las e contrair hipotecas a 30 anos. Aproveitar os leilões e descontos que se conseguem com execuções. Elementar, prático, como muitos sabem e preferem fazer. No fundo, Warren Buffett faz questão de nos lembrar que podemos ganhar dinheiro sem inovar muito, optando por formas mais práticas, mais realistas, mais directas.

http://video.cnbc.com/gallery/?video=3000075412



Bons negócios (imobiliários)!

Um amendoim para o macaco

Lia há dias no Jornal i que o Estado está a pagar € 5,00 a cada avaliador por processo de avaliação de casas para efeitos de actualização do valor patrimonial, na sequência da assinatura do acordo com a Troika.

Estado paga 5 euros a arquitectos e engenheiros para avaliarem casas

Perante a dimensão do trabalho que os técnicos avaliadores tinham pela frente, as Finanças pediram ajuda às Ordens dos Engenheiros e Arquitectos (porque ficaram de fora ANAI, ACAI e CMVM, por exemplo?) que fizeram uma triagem e publicaram as listas de peritos avaliadores.

Agora, as Finanças propõem pagar 5 euros, julgo eu, por processo de avaliação.

Parece-me termos chegado a um ponto, no sector das avaliações, que importa parar para reflectir. O avaliador não pode ser pago desta forma, o seu trabalho não pode ser diminuído a uma nota de 5 euros (pronto, tudo bem, a 5 moedas de 1 euro!). Não pode, não deve, para bem do imobiliário!

Com este preço não é possível fazer um bom trabalho. O avaliador, naturalmente, irá investir o menor tempo possível para dar um valor de avaliação patrimonial à casa que estiver a avaliar. Se for possível limitar-se a fazer uma conta matemática, fá-lo-à. Só assim poderá investir mais tempo nas casas para as quais não houver informação suficiente e for necessário fazer uma visita. É caso para dizer, "por uns pagam os outros". Mas é necessário não esquecer que este trabalho terá uma implicação na vida de centenas de milhares de agregados familiares em Portugal. É preciso lembrar que este processo agora em curso tem implicação directa na nova lei de arrendamento e na relação futura entre proprietários e inquilinos.

Quem me conhece e acompanha o blog, sabe o que penso sobre este assunto. A culpa também é nossa, do mercado imobiliário. Optamos por concorrer pelo preço em vez de cada um se diferenciar pela qualidade. O esmagamento de margens no sector das avaliações está a tornar-se incomportável. Arrisco mesmo a dizer que hoje se pratica dumping na avaliação imobiliária.

Para bem e no interesse de todos, julgo ter chegado a hora do sector se reunir e se associar para defesa dos seus próprios interesses. Os preços na avaliação deverão começar a ser ditados pelos avaliadores e não pelo Cliente. Isto só se me afigura possível havendo uma total convergência de interesses no sector, algo que aparentemente não existe. O que é pena, digo eu...

Bons negócios (imobiliários)!

Transportes e Promoção Imobiliária - Uma perspectiva de futuro

Por João Nunes,
Director-Coordenador de Consultoria
Colliers International

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Nas últimas décadas o País investiu muitos recursos em infra-estruturas rodoviárias mas relativamente pouco na ferrovia. Coincidência (ou talvez não) o automóvel ganhou um peso significativo nas deslocações casa / trabalho em detrimento do transporte público.

Os “Office Parks”, os principais pólos de escritórios e de comércio, construídos ao longo dos últimos anos, foram concebidos e implantados em função da acessibilidade automóvel e não tanto dos transportes públicos.

Em vários países da União Europeia, nos últimos anos, por razões ambientais, económicas e de qualidade de vida, o transporte público e a ferrovia em particular assumiram-se como um eficiente meio de transporte e simultaneamente como uma âncora do desenvolvimento urbano e de algumas promoções imobiliárias.

Em Portugal, a actual situação financeira das empresas públicas de transporte perspectiva mudanças significativas neste sector, nomeadamente, na filosofia de gestão (e talvez de propriedade) destas empresas. Isto terá vários impactos, que não cabe aqui analisar. No entanto, parece relativamente claro, que estas empresas irão, num futuro próximo, estar mais focadas em transportar mais pessoas como forma de potenciar lucros. Aliás, se nada for feito, até poderão ter decréscimo de passageiros transportados (a Carris, por exemplo, prevê quebras para 2012 de 5 a 6% no número de passageiros transportados).

Para transportar mais pessoas estas empresas estarão mais preocupadas, numa primeira fase, em melhorar ou mudar a localização de interfaces multimodais, de criar condições para se utilizar mais o transporte público (como por exemplo parques de estacionamento nas imediações), etc, etc. Eventualmente, numa segunda fase, pensar-se-á em prolongar linhas até grandes centros populacionais ou grandes concentrações de escritórios ou comércio.

Enfim, no fundo, trata-se de “ganhar potenciais clientes” para o transporte público tornando mais fácil a interligação com o transporte privado (automóvel) ou “cross-selling” com outros transportes públicos (barcos / metro ou comboio / metro / autocarros, etc). Esta situação será ainda potenciada, caso nos interfaces, existam superfícies comerciais ou núcleos de escritórios complementados por amplos parques de estacionamento a preços gratuitos ou simbólicos. A lógica será aqui também a de “cross-selling” entre os transportes públicos e as diferentes funções imobiliárias.

Dado que os investimentos nestes tipos de infra-estruturas, principalmente na ferrovia, são “pesados” é importante que o investimento seja “partilhado” entre o operador, o promotor e as entidades públicas em proporção a definir caso a caso.

Numa altura em que existem significativas dificuldades de acesso ao crédito, que contrastam, por vezes de forma quase dramática, com “alguma” facilidade característica da época anterior à falência da Lehman Brothers, será possível que tal venha a acontecer?

A necessidade aguça o engenho e neste caso “empurra” para parcerias, planeamento e investimentos com necessidade de retorno. Este caminho, que deveria ter sido seguido no passado não foi trilhado até agora porque, entre outras razões, a “facilidade de crédito” permitiu que este caminho pudesse não ser seguido. Também se verificou que a lógica que presidia à política de gestão dos transportes públicos na esfera do Estado baseada permanentemente em tarifas deficitárias não deixou espaço, tempo e recursos para que as diferentes administrações destas empresas se dedicassem a novos investimentos.

Para os promotores imobiliários a situação era diferente. Normalmente o principal problema residia no tempo de aprovação de projectos. Acrescentar ao projecto a conjugação com um investimento de uma empresa pública de transportes com os condicionalismos de investimentos já mencionados poderia significar o nunca concretizar da promoção imobiliária.

A presente conjuntura poderá vir a empurrar todos (num futuro próximo) para o diálogo, a partilha de custos e as vantagens de “possuírem produtos” tais como transportes, comércio, escritórios ou habitação em localizações com claras vantagens competitivas face a outras.

Os promotores imobiliários também sabem que o crédito não será fácil, as vendas não serão como em 2007 e anos anteriores e têm consciência que só os projectos com diferenciação clara poderão avançar. E a proximidade a interfaces de transporte público poderá fazer a toda a diferença.

Recorde-se a importância do impacto nos preços da chegada do metro de Lisboa a Odivelas ou o impacto da estação de comboios de Corroios na venda do empreendimento de Santa Marta do Pinhal.

O imobiliário poderá ajudar a pagar o melhoramento dos interfaces. Estes ajudarão as vendas / arrendamento de comércio, escritórios e habitação. E trarão mais utilizadores para os transportes. E as entidades públicas poderão fazer a “obra / figura” para a qual já tem alguma dificuldade em encontrar as verbas…..(também aqui tem de mudar de atitude e aprovar projectos de forma mais célere).

E o país ganha. Os carros circularão menos pelo que os ganhos em termos energéticos serão significativos. E os cidadãos? Muita qualidade de vida. Os investidores? Retorno.

A “Multiple Win Strategy”. Idealismo? Isto está a ser feito em alguns países da Europa, já há algum tempo.

O facebook e as casas

O que é que o facebook tem a ver com o mercado imobiliário? Como pode o facebook estimular o sector residencial, por exemplo?

Especulação pura! Muitos especulam o que farão os novos milionários do facebook com o dinheiro que irão encaixar com o já tão aguardado IPO da empresa. O mercado de San Francisco Bay onde se situa a sede da empresa está a fervilhar. Quem detém casas nessa zona não sabe se deve vender já e muitos são aqueles que querem comprar agora antes que apareçam os novos milionários a querer comprar perto da sede da sua empresa.

Especulação, ou não, a verdade é que mesmo com uma desvalorização em 2011, o mercado antecipa fortes subidas para o 2º semestre deste ano.

Bons negócios (imobiliários)!

Fim-de-semana prolongado ... !?

Por Ricardo Pereira
inPROP Capital Fund






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No início do ano é comum recebermos imensas newsletters/estudos com previsões para a performance das diversas classes de activos em diversas áreas geográficas. Neste ínicio de ano, muitos destes estudos têm tido um tom pouco positivo para a maioria dos investimentos principalmente quando realizados nos países periféricos da zona Euro, os mesmos que foram apelidados por PIIGS (Portugal, Irlanda, Itália, Grécia e Espanha).

Estes estudos mais pessimistas começam por extremar os seus cenários macroeconómicos de trabalho e normalmente terminam com a saída de alguns dos PIIGS da zona Euro, pois nem as populações terão condições para pagar a factura da austeridade nem os financiadores estão dispostos a correr o risco de incumprimento. No entanto, são poucos os estudos que abordam a questão de como a saída da zona Euro se processará.

A consequência mais óbvia da saída de um dos países da zona Euro será a oscilação cambial da moeda então criada e do Euro face a todas as outras moedas mundiais. (não é de excluir a situação em que o banco central decide manter a nova moeda indexada a uma moeda externa e neste caso a oscilação cambial será menor, embora permaneça sujeita ás reservas cambiais existentes no banco central). Se a zona Euro ficar um grupo mais homógeneo e forte então o Euro sairá valorizado e a nova moeda desvalorizará consideravelmente, caso contrário verificar-se-á o inverso. Isto é óbvio para a maioria dos investidores, mas a questão que se coloca é: como se processará a migração para a nova moeda sem que se gere o pânico nas populações, nomeadamente, na classe média, que é quem mais tem a perder (os mais ricos ficarão menos ricos mas continuarão ricos e os mais pobres continuarão pobres)?

Este processo terá que ser desenvolvido no maior do secretismo e as populações só serão informadas no dia seguinte quando já não estiverem no Euro. Este anúncio será provavelmente feito num Sábado e o governo decretará feriados para Segunda e Terça feira, para desta forma evitar/controlar as corridas aos bancos. Os depósitos serão, contudo, automaticamente convertidos na nova moeda, a uma taxa de câmbio que, pelo menos nos primeiros dias, será fixa (isto para facilitar transacções comerciais). Durante esse fim-de-semana prolongado, os bancos centrais permanecerão abertos para procederem à conversão da moeda em circulação, para quem estiver interessado nessa conversão, e porque as impressoras estarão a trabalhar a todo o gás. Em simultâneo, controlos físicos serão estabelecidos nas fronteiras para controlar saídas de dinheiro. (a este propósito, convém referir que a diminuição da base de depósitos verificada ao longo do último ano é já o espelho desta fuga de capitais.)

Da mesma forma que os depósitos denominados em Euro serão convertidos na nova moeda, nada garante aos depositantes de moeda estrangeira em bancos nacionais, que estes não sejam também convertidos. Contudo, o pior cenário para os depositantes será a falência dos bancos, o que me parece pouco provável porque, por esta altura, o banco central estará a imprimir dinheiro a toda a velocidade, o que permitirá a recapitalização dos mesmos, embora à custa do aumento da inflação e como tal à custa dos credores externos e internos (depositantes são também credores dos bancos).

Os credores externos serão provavelmente os menos beneficiados pois os contratos de mútuo também serão redenominados na nova moeda o que os deixará, na melhor das hipóteses, expostos ao risco cambial da nova moeda e, na pior das hipóteses, ao risco de incumprimento.

(Embora muitos defendam que a desvalorização cambial terá efeitos positivos na economia pois permitirá a melhoria da balança comercial com o exterior, isto só acontecerá se o Resto do Mundo não impuser taxas alfandegárias.)

Os feriados também serão utéis para os bancos de retalho pois permitir-lhes-ão: (i) proceder a alterações nos seus sistemas de IT e, nomeadamente, na conversão dos depósitos e empréstimos na nova moeda; (ii) e porque desta forma não terão de efectuar transferências internacionais, o que deterioraria ainda mais os seus rácios de liquidez. O controlo das transferências internacionais permancerá activo enquanto houver risco real de fuga de capitais.

Os levantamentos também serão restringidos, pois a moeda nas caixas ATM ainda será o euro. Se a conversão contabilística é imediata, a conversão física demorará alguns meses (lembremo-nos de quanto tempo demorou a implementação do Euro).

As empresas nacionais enfrentarão restricções financeiras enormes e muitas empresas falirão o que arrastará o país para a recessão económica, pelo menos no curto-prazo.

Quanto ao imobiliário, muito pode ser dito mas penso que basta referir que é uma reserva de riqueza que é difícil de “transferir” para outros destinos e que, portanto, num contexto de estrangulamento das finanças públicas, pode ser sempre tributado até à exaustão (e mesmo quando a entidade detentora do título de propriedade não seja residente, o Estado pode sempre decidir tributar o imóvel e, na ausência de pagamento, ficar com ele). Por outro lado, num contexto em que o desemprego e a inflação (e consequentemente as taxas de juro) aumentam mas em que os bancos estão em melhores condições para financiar a economia (pois têm o banco central por trás a imprimir moeda), também é difícil prever o que acontecerá aos preços do imobiliário: há quem argumente que aumentarão para acompanhar a inflação e outros que defendem que diminuirão, em consequência do aumento do desemprego e do aumento das yields (e que o Estado terá de intervir para evitar a insolvência e despejo em massa da população por incumprimento dos contratos de mútuo, a exemplo do que aconteceu em 2008/2009 nos EUA). Mais uma vez, os investidores externos serão os mais lesados pois a desvalorização cambial que, mais tarde ou mais cedo, será uma realidade (principalmente, se a inflação aumentar) significa a depreciação do valor do imobiliário na moeda estrangeira.

Bom, face a toda esta incerteza ... resta a boa notícia de se ganhar um fim-de-semana prolongado.

The S&P Case Shiller Index - VI

Notícia de há dias: o S&P Case-Shiller tem uma falha, e grande!

Este índice é mundialmente conhecido por ser um índice com uma série já bastante longa, fiável e assente em transacções. O índice reporta preço, não valor. Também por isso, torna-se no índice mais importante no Mundo no sector residencial.

O valor da venda é integrado no índice no momento da concretização da transacção (data da escritura), sendo que o preço é naturalmente acordado antes - em Portugal, seria no momento do CPCV. Assim, existe um desfasamento temporal no report do preço, uma vez que no momento em que ele integra a Base de Dados do índice já não diz respeito a esse momento específico mas a um outro anterior no tempo (de acordo com David Blitzer, 4 a 8 semanas antes, tempo que medeia entre o acordo inicial e a escritura do imóvel).

Assim sendo, o índice apresentará um desfasamento temporal de cerca de 4 meses e não de 2 meses como é usual (o índice publica resultados com um delay de 2 meses). Mas não deixa de ser o melhor e de facto assim garante-se efectivamente o reporte do preço e de uma transacção reais.

Bons negócios (imobiliários)!

Novas competências das entidades regionais de turismo

Por Rui Soares Franco

ruioreysfranco@hotmail.com
Consultor em Turismo e Hotelaria

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Foi com alguma preocupação que tive conhecimento da proposta da Entidade Regional de Turismo do Centro, através do seu Presidente, Dr. Pedro Machado, que propõe uma participação destas na vistoria e fiscalização dos empreendimentos turísticos.

E vejo esta situação com preocupação atendendo ao historial anterior com a criação das Direcções Regionais de Economia (DRE) e a transferência das competências da então Direcção-Geral do Turismo para as DRE’s na área do Turismo no Espaço Rural.

Este facto, sustentado numa lei bastante discricionária, com conceitos bastante subjectivos, provocou formas diferentes de interpretação dos mesmos conceitos por parte das diferentes DRE’s e desvirtuou, obviamente, o produto e formas de tratamento dos processos.

O que era verdade numa determinada DRE, não tinha a mesma interpretação e actuação noutra. Por exemplo, o conceito de “traça arquitectónica típica regional” era diferente de DRE para DRE. A disparidade entre os diversos organismos era gritante com consequências nefastas a todos os níveis para o produto. A uniformidade na aplicação da Lei, garantida até então pela Direcção-Geral do Turismo, estava hipotecada com a actuação das DRE’s.

E com esta actuação, prejudicou-se alguns promotores e, sobretudo, o produto TER (Turismo em Espaço Rural) onde as discrepâncias de região para região são gritantes. Este aspecto é manifestamente preocupante quando os mercados internacionais detectarem esta falta de uniformização no produto TER.

Este problema foi agravado com a mudança das competências para as Câmaras Municipais. E chegamos à situação de “cada cabeça, sua sentença”. E o “caos” no TER passou a ser total.

A descentralização é louvável desde que não ponha em causa a igualdade de oportunidades salvaguardando a equidade do processo e não criando qualquer tipo de descriminação regional.

Poder-se-á dizer que, no caso vertente, se prende exclusivamente com vistorias e fiscalização e que não envolve a aprovação dos projectos. Estas aprovações têm o Turismo de Portugal a uniformizar a intervenção. No entanto e para quem domina minimamente esta nova legislação apercebe-se que a classificação do empreendimento depende, em grande parte, dos serviços prestados no mesmo e uma avaliação discricionária de alguns dos requisitos opcionais. E é aqui que pode haver algumas diferenças significativas de avaliação. E esta avaliação é feita nas vistorias e fiscalizações que, agora, as ERT’s tentam puxar a si.

Um dos factores que mais contribuiu para o reconhecimento da hotelaria nacional como do que de melhor se faz no mundo foi, por um lado, a existência de uma regulamentação exigente e, por outro, uma uniformização na sua aplicação pois era feita por uma única entidade. Um hotel de 4 estrelas apresentava critérios de qualidade e conforto idênticos em qualquer parte do território nacional.

A actual legislação, mais adaptada à realidade actual, salvaguarda que um hotel de praia não tem, necessariamente, de ser igual a um de cidade. São realidades diferentes mas os critérios de avaliação, em sede de vistoria ou fiscalização, devem ser idênticos para todos os hotéis. E é isto que está em causa!

Outro problema que se levanta é o da competência técnica para desenvolver estes trabalhos. Dão-se competências às ERT’s mas os orçamentos mantêm-se ou mesmo diminuem e não conseguem garantir a contratação de técnicos competentes para o desempenho das funções. E, então, à boa maneira portuguesa, “desenrasca-se” a situação e tenta-se adaptar outras pessoas a estas novas funções, facultando alguma formação mas sem competências para as desempenhar.

E no fim de tudo, quem fica prejudicado é o sector do turismo em que as mais elementares regras da livre concorrência e a equidade de acesso ao mercado são postas em causa.

Recentemente, e enquanto escrevia este artigo, foi anunciado, pela actual Secretária de Estado do Turismo a reformulação das Entidades Regionais de Turismo. Segundo este anúncio irão ser, para além das ERT’s, extintos os Pólos de Desenvolvimento Turístico o que, só por si, é já uma boa notícia. Nunca percebi porque eram criados os PDT’s. Eram estruturas dentro de outras estruturas com competências idênticas. Seria para salvaguardar lobbies políticos? Fica a suspeita. Mas vai avançar com novas ERT’s, com novas competências, estando no “segredo dos Deuses” quais serão estas novas competências. Será que passarão por estas novas intervenções ao nível das vistorias e fiscalização dos empreendimentos turísticos? E se sim, será vinculativo ou serão, apenas, pareceres não vinculativos? Na primeira hipótese, antevejo os problemas atrás mencionados e na segunda hipótese não lhe vejo qualquer utilidade para além de se agravarem os custos dessas classificações e fiscalizações que, como sabem, são periódicas e pagas por quem precisa delas.

Espero sinceramente que prevaleça o bom senso e não se repitam situações anteriores com resultados tão nefastos.

Regras de ouro no buy-to-let (10)

“Last but not least”, chegamos à última regra de ouro, já adiantada no nosso artigo anterior: Concentrar esforços na gestão.

Um processo de investimento e gestão de uma carteira de buy-to-let tem essencialmente três grandes momentos: aquisição, gestão e alienação. Sobre a aquisição e a alienação já falamos nas 9 regras anteriores, falta agora a componente da gestão.

Uma das características dos activos imobiliários é a sua sensibilidade à gestão activa. Na realidade, enquanto proprietário e gestor, eu consigo tomar um conjunto de decisões de gestão que podem valorizar ou desvalorizar os meus activos.

Isto distingue os activos imobiliários dos mobiliários. Eu posso ser detentor de um conjunto de acções de qualquer empresa cotada mas não é por isso que eu consigo ter influência na gestão e, consequentemente, na rentabilidade dessa mesma empresa. Já com os imóveis, não é assim.

Enquanto proprietário, efectivamente eu consigo tomar decisões que afectam a rentabilidade da minha carteira, tais como:

- Obras de manutenção / beneficiação;
- Renegociação de rendas;
- Renegociação de prazos de arrendamento;
- Marketing, comunicação.

Tal só é possível com os activos imobiliários e a gestão de uma carteira de buy-to-let torna-se ainda mais sensível e complicada dado estarmos a lidar diariamente com pessoas (inquilinos) e as “suas” casas. Neste aspecto, o buy-to-let residencial torna-se diferente do commercial real estate e a gestão ganha ainda mais importância.

Por isso mesmo, o meu conselho vai no sentido de concentrar esforços na gestão da carteira, conservando bem as casas, mantendo uma relação saudável e cordial com os inquilinos, liquidando a tempo as despesas de condomínio, estando presente nas Assembleias de Condóminos participando activamente nas tomadas de decisão.

Não o podendo fazer directa e pessoalmente, é preferível subcontratar a gestão. Pode custar algum dinheiro mas caso seja uma entidade com experiência e know-how na matéria, julgo que, no longo prazo, tornar-se-á bastante rentável.

Bons negócios (imobiliários)! E já agora, de buy-to-let!

A rendibilidade do imobiliário em 2011

Hoje deixo-vos um gráfico interessante com a rendibilidade em 2011 de diferentes tipos de activos financeiros. É igualmente curioso verificar que nesta lista não aparece nenhum activo que tenha o imobiliário como subjacente.

Por isso, fui procurar os dados do GPR General Index para comparar com todos estes activos. Conclusão? No ano que agora terminou, o imobiliário fica a meio da tabela, com uma desvalorização de -2,45%, logo a seguir ao NASDAQ mas acima de quase todos os índices de acções aqui listados.

Fonte: GPR

De referir que o "nosso" PSI20 fechou 2011 com uma desvalorização anual de 27,6% (Fonte: Dinheiro Digital).

Bons negócios (imobiliários)!

Regras de ouro no buy-to-let (9)

Estamos já perto do fim, quase a atingir as 10 regras de ouro do buy-to-let. Julgo já termos coberto muitos aspectos e variáveis na decisão de investimento, faltam agora apenas 2 regras adicionais.

Concentremo-nos hoje na 9ª regra: Defina uma estratégia de saída.

Tomar uma decisão de investimento é tão importante quanto a decisão de desinvestimento, com especial ênfase no sector imobiliário. Como bem sabemos, quem investe em imobiliário corre (para além de outros) um risco muito específico: risco de valor residual.

Quando irei vender a casa? Por quanto serei capaz de a vender? Estas são duas questões extremamente difíceis de responder, ainda para mais na conjuntura actual, pelo que uma boa decisão de investimento, o “comprar bem” é fundamental. Mas também muito importante é conhecer qual deve ser o prazo de investimento.

Esse prazo de investimento está relacionado com duas variáveis importantes:

- Estratégia inicial de investimento: core vs. oportunístico;
- Taxa marginal de rentabilidade.

No caso de um investimento core, o investidor concentra-se mais no valor actual do imóvel, quer seja pela sua localização, quer seja pela segurança no rendimento que produz. Não estará tão preocupado com a valorização temporal do mesmo, concentra-se mais no rendimento que produz.

Já em investimentos oportunísticos, o investidor imobiliário concentra-se mais na valorização do imóvel e não tanto no rendimento.

Porquê então a estratégia é importante? Se eu for um investidor core – e tipicamente, um buy-to-let é um investimento mais do tipo core – eu irei concentrar-me no rendimento e, à partida, o meu prazo de investimento é mais longo e a minha rentabilidade não estará tão dependente do valor futuro da venda. Já no segundo caso, o valor de venda é fundamental para “garantir” a rentabilidade pretendida.

Logo, a estratégia de saída (quando e por quanto pretendo sair) depende um pouco da estratégia de entrada!

Por outro lado, há que ter em conta a chamada taxa marginal de rentabilidade. Esta calcula-se comparando o cash-flow líquido que se espera vir a obter no ano seguinte com o cash-flow do ano corrente. Caso seja superior à net yield que poderia obter em investimentos alternativos e comparáveis, devo manter a casa na minha carteira de investimentos, caso contrário, devo vender.

Neste caso, um correcto acompanhamento da minha carteira de investimentos e do próprio mercado é fundamental para tomar boas decisões de (des)investimento. Para isso, é muito importante concentrar esforços na gestão mas este tema… fica para o final.

Sobre este tema, aconselho uma leitura rápida deste artigo, bastante interessante.

Bons negócios (imobiliários)!

Regras de ouro no buy-to-let (8)

Na vida, tal como no imobiliário, não há coisas infalíveis, logo as 7 regras anteriores não bastarão. Juntando uma oitava regra, é certo que não tornamos os nossos investimentos em buy-to-let infalíveis mas sempre conseguimos precaver-nos um pouco mais.

Regra nº8 – Faça análises de sensibilidade

E se as coisas não correrem como eu espero? E se os preços das casas descerem ainda mais? E se eu demorar mais tempo a arrendar a casa? E se afinal forem precisas mais obras que aquelas que tinha pensado e orçamentado inicialmente?

Tal como já tive oportunidade de vos explicar, qualquer tomada de decisão num investimento é efectuada com base em expectativas futuras e os investimentos imobiliários não fogem à regra.

Assim sendo, fazer análises de sensibilidade a um conjunto importante de variáveis é meio caminho para melhores decisões de investimento. Analisar possíveis oscilações no preço/valor da casa, na renda a cobrar, no tempo de colocação no mercado, entre outras variáveis, é muito importante. Ser capaz de determinar uma elasticidade da rentabilidade do meu investimento face a variações nessas variáveis… seria então fantástico! Quantos pontos de rentabilidade perco por o valor da casa que comprei descer 5%?

Como se costuma dizer: na vida, só 2 coisas são certas: a morte e os impostos. No resto… mais vale fazer análises de sensibilidade!

Bons negócios (imobiliários)!

10 regras de ouro no buy-to-let (7)

Temos vindo a avançar gradualmente no conhecimento e no processo de tomada de decisão de um investimento em buy-to-let. Começamos apenas com dados de yields, preços e rendas, avançamos depois para o conceito de yield líquida. Hoje vamos introduzir uma variável também ela muito importante: a alavancagem.

Regra nº7 – Definir uma alavacangem

O conceito e cálculo de alavancagem resulta do rácio entre o valor da dívida e de capitais próprios investidos na compra de um imóvel. Imaginemos o caso de um imóvel que nos custa € 100 mil e que recorremos ao Banco para nos emprestar € 50 mil. Significa isto que terei de investir do meu dinheiro a diferença de € 50 mil. Neste caso, terei uma alavancagem de 1.

O próprio nome explica bem o conceito: em quantas vezes eu consigo alavancar o meu investimento? A dívida, na prática, funciona realmente como uma alavanca dos meus investimento porque permite-me aceder a um maior número de investimentos com o mesmo dinheiro.

No caso em cima apresentado, com € 100 mil posso comprar 2 casas desse valor se tiver uma alavanca de 1. Se não recorresse a dívida, só conseguiria, com o mesmo dinheiro, comprar uma casa.

Mas atenção a um aspecto fundamental: mais dívida implica mais risco. E, como já vimos, mais risco implica “exigir” uma rentabilidade superior.

Mas voltemos à alavancagem: eu considero que a dívida num investimento imobiliário é saudável mas apenas até um certo ponto. Qual? É simples: em teoria, eu devo endividar-me até ao montante em que o custo da dívida não seja superior à rentabilidade que devo exigir do dinheiro que invisto.

Atenção a este pormenor: já não estamos a falar de rentabilidade do investimento (comprar para arrendar) mas antes do dinheiro que eu invisto. É que se não houver qualquer endividamento, ambas são iguais; no entanto, recorrendo a dívida, a 2ª terá obrigatoriamente de ser superior à 1ª.

Relembro: a dívida potencia chegar a mais investimentos mas potencia, igualmente, o risco. Com risco, tem de vir a rentabilidade. Veja-se o seguinte exemplo de uma carteira com um risco não alavancado próximo dos 7% (assumindo um beta não alavancado de 0,3 e um prémio de risco de 5 pontos). O efeito da alavancagem faz potenciar o risco e, logicamente, a rentabilidade (com 90% de dívida, o risco sobe acima dos 20%):

Bons negócios (imobiliários)!

10 regras de ouro no buy-to-let (6)

Até agora estivemos sempre a falar em rentabilidades brutas, tendo “desprezado” os custos e o cálculo de rentabilidades líquidas. A verdade é que os custos relacionados com o buy-to-let não são, de todo, desprezíveis, bem pelo contrário.

Chegamos assim à 6ª regra de ouro: estimar bem os custos com a propriedade.

De memória, um proprietário de uma casa tem os seguintes custos:

Na aquisição:

- IMT – Imposto Municipal sobre Transacções Imobiliárias;
- Imposto de Selo;
- Custos com registos e actos notariais;
- Eventuais custos bancários, em caso de alavancagem.

Na propriedade / manutenção:

- IMI – Imposto Municipal sobre Imóveis;
- Seguros;
- Taxas municipais, por exemplo, taxa de esgoto;
- Custos com manutenção e conservação do imóvel;
- Condomínio;
- Prestação e custos bancários, em caso de alavancagem;
- Contabilista (se aplicável);
- Comissão do mediador (se aplicável);

No final, no momento da venda, haverá mais-valias a pagar mas deixemos isso para uma outra oportunidade.

Estimar muito bem todos estes custos é meio caminho para um maior sucesso no meu investimento, isto porque uma yield de 5% ou de 6% pode ser diferente de casa para casa.

Antes de comprar, é importante estimar os custos relacionados com a compra. Afinal, não vamos simplesmente gastar o preço! Ao preço será necessário somar impostos (IMT e Imposto de Selo) e custos relacionados com registos e notários. Dependendo do tipo e do preço da casa, estes custos podem chegar até uns 8% do preço. É muito dinheiro para não se levar em conta!

Depois da compra, vêm a propriedade e, com esta, alguns custos que devem ser bem contrabalançados. Imaginemos, por exemplo, uma casa mais antiga, a necessitar de mais manutenção: até pode pagar menos IMI que uma casa nova (essencialmente devido ao coeficiente de vetustez) mas terá mais custos de manutenção e conservação. Será que um compensará o outro?

Assim sendo, para além da yield bruta, é muito importante estimar bem o peso dos custos de propriedade no preço da casa para podermos determinar uma yield líquida:

Quanto maior o peso dos custos, menor a rentabilidade líquida que irei retirar do meu investimento e menos interessante se torna.

Bons negócios (imobiliários)!