Crowdfunding imobiliário: uma nova alternativa de investimento e financiamento?

Após alguns anos turbulentos e de contenção no setor imobiliário, os portugueses estão a olhar novamente para este setor como uma opção relativamente segura e rentável. A atual conjuntura, que se traduz nomeadamente numa maior liquidez financeira por parte dos investidores nacionais, sugere que o mercado deve continuar bastante dinâmico.

Neste contexto, o crowdfunding como alternativa de investimento e financiamento tem conquistado o setor imobiliário rapidamente, sobretudo do lado de quem investe e procura alternativas mais rentáveis, mas também na própria obtenção de financiamento por parte dos promotores imobiliários.

O modelo mais comum de crowdfunding aplicado ao setor imobiliário é o modelo de empréstimo, em que, em vez da obtenção de uma participação na empresa, os investidores concedem um empréstimo a uma pessoa singular ou empresa para um fim específico, sendo que o promotor financiado remunera os investidores através do pagamento de juros.

Para os investidores esta é uma oportunidade de entrarem neste mercado sem a exigência de uma grande quantia inicial, deixando este de ser exclusivo a investidores com grande capacidade financeira. A partir de baixos montantes (por exemplo 50€ como é o caso da Housers) pode investir-se de forma fácil e rápida, diversificando a carteira de investimentos. Simultaneamente, estes empréstimos de curto prazo taxas de juros altamente competitivas para os investidores, em relação a instrumentos financeiros tradicionais, e o retorno é mais facilmente calculado. 

Imobiliário: maiores investidores pretendem continuar a investir

Um fundo do Médio Oriente, um fundo de pensões europeu e uma entidade seguradora: são estes os três maiores investidores em imobiliário no Mundo, segundo um inquérito realizado pela IPE.

O fundo soberano de Abu Dhabi encabeça esta extensa lista com um total superior a 62 mil milhões de euros de activos imobiliário sob gestão. A APG, fundo de pensões alemão, gere um valor a rondar os 48 mil milhões de euros enquanto que a Allianz não chega aos 42 mil milhões de euros.

De entre todas as entidades analisadas, em média os investidores encontram-se abaixo das suas previsões iniciais de alocação de dinheiro em imobiliário. No entanto, 33% referiram ter aumentado a sua exposição ao mercado enquanto que 51% a mantiveram. São poucos aqueles que reduziram a sua exposição a activos imobiliários.

Quase 60% dos inquiridos tem a expectativa de manter os mesmos níveis de investimento do passado, sendo que apenas 15% referiu pretender reduzir a sua actividade de investimento em imóveis. Os investimentos preferenciais assentam em activos core e value-added.

Mesmo com expectativas inferiores de rentabilidade, os investidores mantêm o interesse em imobiliário. De facto, as entidades inquiridas referiram ter uma expectativa de retorno dos seus investimentos em imóveis de apenas 7% em 2018, bem abaixo dos 9,6% realizados em 2017. Uma subida das taxas de juro pode vir a afectar a performance das suas carteiras, referem mais de 30% dos inquiridos.

Em média, do total de activos sob gestão, as entidades analisadas alocam 6,5% em activos imobiliários. A The Crown Estate, entidade de cariz público britânica, investe 86% da sua carteira em imobiliário, muito acima do 2º maior alocador em imóveis que é a suíça Swiss RE com 35% da sua carteira investida em imobiliário.

Bons negócios (imobiliários)!

Espanha - Mercado Imobiliário, Novembro

Novembro foi um mês atarefado. Fecharam-se negócios em todos os sectores e regiões. A incerteza sobre o futuro da Catalunha continuou e as eleições regionais já foram convocadas para 21 de Dezembro e a campanha começou.

Principais Negócios

Cerberus celebrou o segundo maior negócio do ano no sector imobiliário, após negociação com sucesso da compra de uma participação de 80% na carteira imobiliária do BBVA por 40 mil milhões de euros. O referido preço resultou um desconto de 61,5% do valor bruto da carteira, traduzindo-se num golpe de “boas-vindas” para o fundo norte-americano, depois de ter ficado fora da venda do portfólio do Banco Popular por parte do Santander. O administrador da Cerberus em Espanha, Haya Real Estate, encarregar-se-á da gestão da referida carteira.

A Bain Capital fechou o negócio da aquisição do promotor catalão Habitat por 220 milhões de euros, apesar da incerteza política na região. Todavia, os termos finais da operação precisam ainda de ser acordados, mas a entidade de private equity ganhou a concorrência da Oaktree e Apollo para adquirir cerca de 2,5 milhões de terreno pertencente à Habitat com capacidade construtiva de 2.000 fogos.

Quanto valem os imóveis em todo o Mundo?

USD 217.000.000.000.000,00. Este foi o número final a que a Savills chegou num research recente, numa tentativa de calcular o valor de todo o imobiliário existente em Países desenvolvidos, desde residencial, comercial, terrenos agrícolas e florestais. Ao todo, são 217 triliões de dólares.

Colocando em perspectiva, este valor equivale a cerca de 60% dos principais activos em todo o Mundo, a quase 40 vezes o valor de todo o ouro alguma vez extraído ou a 14 vezes o PIB norte-americano.

Os imóveis residenciais totalizam 75% daquele valor, com a China à cabeça dos proprietários. Cerca de 1/4 do valor dos imóveis residenciais em todo o Mundo localiza-se na China. No entanto, apesar de apenas 5% da população mundial residir nos Estados Unidos, a verdade é que o País "carrega" com 21% do valor global de imóveis residenciais.

Bons negócios (imobiliários)!

Os censos 2011 e as tendências no imobiliário

Por João Fonseca
ECS Capital







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Caros leitores do Out-of-the-Box, em 2011 todos participámos no Censos 2011. Alguns com mais interesse do que outros, e com maior empenho nas respostas, lá preenchemos os formulários do inquérito.

Desde aí, e paulatinamente, temos vindo a receber, por diversos meios de comunicação, informação baseada nos resultados provisórios do Censos.

Muita gente se perguntou qual o interesse, ou para quê esta despesa quando devia estar todo o país a apertar o cinto. Mas, o que é um facto é que informação é poder! Sem informação temos as nossas opções muito limitadas, e isso também se aplica ao imobiliário.

Quais então os resultados do Censos que nos podem interessar? O site do INE tem um espaço dedicado especificamente à divulgação de resultados provisórios do Censos 2011. A apresentação dos resultados definitivos está prevista para o último trimestre de 2012, mas até lá o INE vai publicar informações sobre temas relevantes.

Para além de ficarmos a saber que a população residente em Portugal, no dia 21 de Março de 2011, era composta por 10.561.614 pessoas, o Censos também nos dá informações úteis para quem anda no Imobiliário. Vejamos:

1) População:

A população aumentou em 205 mil indivíduos, +2%, mas o nº de famílias aumento 11%? Como se explica isto? Com uma redução em 8% da dimensão média das famílias.

Implicações no imobiliário? Mais famílias geram mais procura, mas as habitações que as famílias procuram serão mais reduzidas, já que a dimensão média da família diminuiu.

Como é óbvio, devemos ter cuidado ao tentar fazer estas interpretações directas, que nem sempre reflectem a realidade que conhecemos; mas a tendência de redução da dimensão das famílias está registada na estatística!

2) Alojamentos:

O nº de alojamentos em Portugal aumentou 16%, quando a população apenas aumentou 2%, que implicações é que isto terá na ocupação destes alojamentos? (ponto 3 adiante).

E a distribuição deste acréscimo de alojamentos no País? Terá sido uniforme nas várias unidades NUTS 1 e 2? No Algarve e na Madeira não foram, seguramente:

De acordo com o INE, por alojamento familiar entende-se “Alojamento que, normalmente, se destina a alojar apenas uma família e não é totalmente utilizado para outros fins no momento de referência.”

3) Forma de ocupação dos alojamentos:

Quanto à forma de ocupação dos alojamentos, em média 68% tratam-se de residência habitual, 19% de residência secundária e 12,5% encontram-se vagos:

Chamo a atenção para o Algarve, em que 39% dos alojamentos são residência secundária, como expectável.

O quadro seguinte, extraído de um Destaque do INE sobre o Censos 2011, apresenta a variação na forma de ocupação entre 2001 e 2011:

No total, o nº de alojamentos vagos aumentou 35%, e o nº de residências secundárias aumentou 23%, enquanto que o nº de residências habituais aumentou 12%. O crescimento agregado destas três formas de ocupação geraram o acréscimo de 16% do total de alojamentos no período, referido anteriormente.

4) Alojamentos vagos

De acordo com o INE, um alojamento vago é um “Alojamento familiar desocupado e que está disponível para venda, arrendamento, demolição ou outra situação no momento de referência”.

De acordo com o Censos, o nº de alojamentos vagos aumentou 35%, mas destes apenas 15% estão disponíveis para arrendamento:

Não deixa de ser curioso que apenas 15% dos imóveis devolutos sejam considerados disponíveis para arrendamento. A percentagem parece-me muito reduzida, numa altura em que a procura no mercado de arrendamento é muito elevada, o que me suscita algumas questões:

- quantos destes alojamentos vagos estarão no mercado paralelo de arrendamento (o chamado “sem recibo”)?

- quantos destes alojamentos pertencerão a proprietários que preferem mantê-los devolutos a correr o risco de arrendar a um inquilino devido à falta de segurança jurídica no arrendamento em caso de incumprimento?

Com o contínuo aumento da fiscalização por parte das Finanças e com a próxima entrada em vigor das alterações na legislação do arrendamento, suponho que ocorrerá uma maior transferência do número de alojamentos vagos para o mercado do arrendamento, e uma correcção do valor estatístico publicado.

Em jeito de conclusão, o Censos 2011 já é uma ferramenta muito útil para quem trabalha no Imobiliário e procura compreender as tendências do mercado, actuais e para os próximos 10 anos, e vai tornar-se ainda mais útil quando forem divulgados os resultados definitivos. Até lá, resta-nos aguardar com paciência e ir digerindo as informações que são publicadas esporadicamente.

Bons negócios imobiliários...

2012 - O Ano Que Ninguém Quer

Do minuto 10:25 ao 16:43, perspectivas sobre o imobiliário para 2012, com participação Out of the Box!

Bons negócios (imobiliários)!

O mercado imobiliário da Malásia

Floresta de um lado, arranha-céus do outro... Malásia. Estima-se que Kuala Lumpur venha a ser maior que Londres, em 2030!

Um mercado em franco crescimento, uma oportunidade no contexto do imobiliário asiático.

Bons negócios (imobiliários)!

Mercado Imobiliário Global – Onde nos podemos esconder? - Parte II

Por Nuno Ribeiro








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Na sequência do meu anterior artigo, no qual analisamos os mercados europeu e norte-americano, volto hoje ao vosso encontro para vos falar dos mercados asiáticos.

Mercados Imobiliários – Ásia/Pacifico

1. Situação Actual

As economias asiáticas, à semelhança da Europa e dos EUA desaceleraram nos últimos dois trimestres. Contudo, apresentam ainda taxas de crescimento significativas em 2011 (crescimento do PIB de 4.6% e 8.2% para economia asiáticas industrializas e em desenvolvimento, respetivamente, segundo o FMI). Ainda que a produção industrial se tenha reduzido, o consumo interno continua muito forte.

Hong-Kong

Singapura

Durante 2011, tanto Singapura como Hong Kong apresentaram um crescimento das rendas e nos preços bastante acentuado (entre 40-45% segundo a Jones LangLaSalle), devido a restrições na oferta e uma procura que não pára de crescer, tanto no mercado de escritórios como de retalho. Pequim junta-se também a este grupo de mercados core na Ásia, com taxas de ocupação a subir e empresas chinesas a expandir as suas operações a nível local. Outros mercados com performance muito positiva foram Melbourne na Austrália e Tóquio, que ainda que afectada pelos acontecimentos de Fukushima, mantém taxas de ocupação muito altas, yields muito reduzidas e rendas estáveis.

Segundo a DTZ, as transacções diminuíram 37% no Q2 2011 e os primeiros números para o Q3 indicam a mesma tendência negativa, consequência da situação vivida no Japão durante o Q2 2011 e das restrições ao crédito impostas pelo governo chinês. Durante o Q3, a maior parte das transacções foram bloqueadas devido à crescente incerteza do impacto da crise de dívida soberana na Europa. Atenção especial para as yields de retalho em Pequim que viram o seu valor comprimir devido a expectativas de melhoramento até ao fim do ano. No entanto, é importante realçar as preocupações com o mercado residencial chinês, com rumores de um possível crash devido a uma crescente especulação e excesso de liquidez por parte de investidores privados chineses


2. Outlook

Ao olhar para os fundamentos económicos, facilmente se conclui que a Ásia-Pacifico é de longe a região com melhores perspectivas (excepto América do Sul que não foi incluída nesta análise). No entanto, terá de se ter em conta a recente apreciação de rendas e preços em Hong Kong, Singapura e algumas cidades chinesas. Os riscos de correcção são elevados, especialmente no mercado de retalho.

No entanto, irá ocorrer um forte crescimento na oferta de novos edifícios em Shanghai, Singapura e Japão, o que provavelmente terá uma influencia negativa tanto nos níveis de ocupação como de rendas. Quanto a preços, os mercados especialmente de Singapura, Hong Kong, Pequim e Shanghai serão com certeza focos de volatilidade depois de um período de subidas acentuadas.

3. Títulos (Securities) Imobiliários

Os Títulos imobiliários cotados em bolsa (REITS, empresas imobiliárias ou obrigações de empresas imobiliárias) na Europa tem vindo a ser altamente afectados pela incerteza em torno da crise da dívida soberana europeia. Segundo um equity research do HSBC e do Deutsche Bank, as empresas imobiliárias estão a transaccionar no mercado com um desconto de 10% em relação ao seu valor de activos liquido (NAV – Net Asset Value). Situação semelhante verifica-se nos EUA onde o mercado de REIT’s registou grandes níveis de liquidação de participações, principalmente no inicio de Q3 2011 quando a economia americana sofreu um downgrade por parte do S&P.

Entre o início de Junho e o fim de Agosto, os títulos imobiliários cotados em bolsa nos EUA registaram um declínio de 7,6% segundo o HSBC. Por último, os mercados Asiáticos apresentam também uma tendência negativa com declínios entre os 5% e os 10% entre Junho e Setembro, consequência das medidas de contracção monetária por parte dos bancos centrais e da previsão por parte dos investidores de um abrandamento dos mercados imobiliários no qual estes títulos dependem. Segundo o HSBC, os títulos de empresas em Hong Kong estão a transaccionar com um desconto em relação ao NAV de (35-40%), no Japão (25-30%) e Singapura (20-25%).

Conclusão

Com as condições económicas a deteriorarem-se a nível Europeu, a incerteza quanto aos impactos desta crise em outras regiões é elevada. Tudo isto leva a que a procura no que toca ao mercado de arrendamento de escritórios e retalho seja consideravelmente afectada. A maior parte dos investimentos que eventualmente ocorram serão certamente focados em activos core a preços bastante atractivos. A mesma situação será de esperar nos EUA com o crescimento do PIB a dar indicações de abrandamento e os números de desemprego em níveis elevados.

De todas as regiões, Ásia parece ser a área com fundamentos mais sólidos. No entanto, devido a fortes subidas de preços e rendas nos últimos 1-2 anos, o mercado certamente irá sofrer correcções, tanto mais acentuadas quanto maior for a oferta de escritórios e retalho que se espera venha a ser concluída nos próximos 2 anos.

Quanto títulos imobiliários cotados em bolsa, tantos nos EUA como na Europa, os níveis elevados de volatilidade associados à incerteza económica manter-se-ão. Boas indicações no entanto para títulos na Ásia que estão a ser transaccionados com grandes descontos.

Mercado Imobiliário Global – Onde nos podemos esconder? - Parte I

Por Nuno Ribeiro








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Hoje em dia, investidores institucionais e privados, ou ainda o cidadão comum, quando avaliam as suas alternativas de investimento são confrontados com bancos a entrar em insolvência, crises de dívida soberana e a possibilidade de outra recessão. Tendo em conta este “ruído”, no que toca a investimentos imobiliários e considerando a actual conjuntura económica, não existirá nenhum “sitio” onde nos possamos esconder? A resposta é: no curto-prazo muito provavelmente não, mas a longo-prazo existem ainda activos/zonas que apresentam fundamentos económicos bastante positivos.

Analisemos cada uma dessas zonas/activos.

Mercados Imobiliários – Europa

1. Situação Actual

Com o consumo a nível europeu a contrair de forma significativa e com cortes fiscais por parte da maioria dos governos europeus, o PIB desses países tem vindo a desacelerar. As previsões para o PIB europeu de 2011 têm sido revistas para valores bastante reduzidos (1.6% segundo o FMI) devido à deterioração da confiança dos consumidores assim como à desaceleração das exportações. Os níveis de desemprego também se esperam que aumentem.

Os mercados imobiliários começam agora a apresentar evoluções distintas. As taxas de ocupação aumentaram ligeiramente devido à oferta limitada de novos edifícios. No que toca aos níveis de rendas, mercados emergentes como Moscovo ou Varsóvia apresentaram crescimentos de dois dígitos enquanto que mercados como Grécia, Espanha ou Irlanda viram rendas decrescer durante os primeiros três trimestres de 2011. Mercados core como Paris, Londres ou Munique mantiveram os níveis de rendas estáveis.

Quanto a investimento, segundo a Jones LangLaSalle, registou decréscimos de 25% entre Q1 e Q2 2011 em termos de volumes transaccionados e os primeiros relatórios de Q3 2011 sugerem uma tendência similar de arrefecimento. A maioria dos investimentos, mais uma vez centrou-se em mercados core - Alemanha, Franca e Inglaterra. Quanto a yields, estas mantiveram-se estáveis com excepção para Praga e Varsóvia onde estas sofreram compressões ligeiras.

2. Outlook

A Procura para o mercado de arrendamento de escritórios e retalho será condicionada pela conjuntura económica. As rendas permanecerão ao mesmo nível e eventualmente cairão em mercados periféricos. Decréscimos, principalmente em mercados core, não são de esperar visto que a oferta de novos edifícios é limitada.

Quanto a investimento, não é de prever que se estenda a mercados secundários tendo em conta os níveis de incerteza. No que toca a mercados core, somente edifícios prime com muito pouco risco e a bom preço têm possibilidade de atrair a atenção de investidores. Tendo em conta níveis de procura reduzidos, será de prever que os preços sofram depreciações nos próximos 12 – 18 meses.

Mercados Imobiliários – EUA

1. Situação Actual

À semelhança do situação europeia, a economia dos EUA tem vindo também a desacelerar nos últimos dois trimestres de 2011 e as perspectivas até ao fim do ano não são animadoras, com um crescimento em 2011 de apenas 1,5%, segundo as últimas previsões do FMI. Tanto o consumo como as exportações desaceleraram consideravelmente o que levou a um arrefecimento económico. Com níveis de desemprego elevados, a crise no mercado imobiliário (principalmente residencial) e a alta inflação, a confiança dos consumidores está bastante afectada.

Tal como na Europa, ainda que a oferta de novos edifícios seja extremamente limitada, os níveis de ocupação apenas registaram subidas residuais visto que a incerteza económica leva a que as empresas não corram riscos e suspendam todas as eventuais decisões de expansão. As rendas continuam com uma tendência de crescimento negativo.

No que toca a investimento, as transacções aumentaram 80% comparativamente com Q2 2010 (fonte: Real Capital Analytics). Esta subida é reflexo de activos prime a preços muito atractivos nos principais mercados americanos que rapidamente foram negociados por investidores institucionais. Durante Q1-Q2 2011 e inicio de Q3, os preços nas principais cidades dos EUA (Nova Iorque, São Francisco, Washington, Boston, etc.) apresentaram tendências de crescimento positivo. Mesmo cidades secundárias começaram a diminuir a diferença para os mercados core visto que os investidores começaram a dirigir a sua atenção para activos com retornos mais elevados. No entanto, toda esta melhoria dinâmica em Julho/Agosto quando investidores começaram a levantar duvidas quanto ao outlook económico mundial, tendo em conta a crise soberana nos países europeus e também o downgrade que a economia americana sofreu em Julho.

2. Outlook

Com um crescimento económico bastante incerto, a desaceleração do PIB é esperada que se mantenha, assim como os níveis de desemprego elevados. Isto será traduzido numa procura reduzida de activos imobiliários. Quanto a rendas, só sofrerão apreciações em caso de retoma económica.

Tendo em conta as taxas de juro baixas praticadas pela reserva federal norte-americana, não será de esperar que os preços para activos prime em mercados core sofram depreciações (escritórios e retalho).

Numa próxima oportunidade, olharemos para os mercados asiáticos.

Boom Imobiliário em Luanda

O mal de uns, o bem de outros... depois do vídeo sobre a bolha em Espanha, agora o boom em Luanda.



Bons negócios (imobiliários)!

Regeneração urbana e desenvolvimento sustentável

Por José Carlos Marques da Silva
Economista, membro do Grupo de Trabalho da CIP “Fazer acontecer a regeneração urbana”







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Nos últimos anos, o tema da regeneração urbana tem vindo a ganhar relevância económica, social e política, um pouco por todo o mundo desenvolvido. Em Portugal, embora com um significativo atraso, parecem finalmente reunidas as condições de partida, para uma aposta clara na regeneração urbana.

Veremos se assim será, ou se, nós que até temos, entre outros, um Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU) e que subscrevemos a designada “Declaração de Toledo”, promovida pela União Europeia (UE) sobre a importância e a prioridade à regeneração urbana, ficamos uma vez mais à margem desta importante dinâmica e a divergir dos nossos parceiros da UE.

Apesar das diferentes escolhas, opções ou políticas, parece haver entre nós unanimidade quanto à necessidade urgente de se recuperarem os edifícios degradados (cerca de 34% do nosso parque habitacional precisa de intervenção) e de se regenerarem e requalificarem as nossas vilas e cidades.

A via da regeneração afigura-se estratégica para assegurar uma melhor qualidade de vida, emprego, a atractividade e competitividade das nossas cidades, uma maior eficiência e racionalidade na afectação de recursos e um modelo de desenvolvimento mais equilibrado e sustentável. Apesar desses reconhecidos méritos resistirá a regeneração, enquanto aposta estratégica, às crises com que estamos confrontados?

As adversidades das crises, inicialmente financeira, mas que depressa se tornou económica e que, entre nós, é agora também política, associadas aos fortes sinais de esgotamento de um modelo, que ao longo de mais de trinta anos, privilegiou a construção nova, ancorada em crédito abundante e barato, em detrimento da regeneração e requalificação do edificado, ilustram bem as consequências do que podem ser escolhas, públicas e privadas, erradas.

Os próximos meses clarificarão a dúvida de saber se esta vaga, a favor da regeneração perdurará, ganhará novo fôlego, ou ficará adiada entre as prioridades de política económica dos próximos executivos.

Independentemente dessa necessária clarificação, uma coisa é certa, não podemos continuar a privilegiar escolhas de curto prazo, sem efeitos estruturantes no tecido sócio-económico e deixar as actividades da construção e do imobiliário, que representam 18,6% do PIB, 60,6% do investimento nacional, 15,8% (ou cerca de 820 mil) do total do emprego e 20% (ou cerca de 220 mil) do total de empresas existentes em Portugal, entregues às “agruras de um fim de ciclo”, como se isso não tivesse repercussões graves no equilibro sócio-económico do país. Porque, os custos, à imagem de outros sectores, são depois internalizados por todos, com prejuízos evidentes traduzidos no fraco produto potencial que tem caracterizado a nossa economia.

Ao contrário do que acontece na generalidade dos restantes países membros da UE, em Portugal ainda não existe uma cultura de regeneração enraizada. O peso da regeneração urbana, no total da produção do sector, representa entre nós apenas 6,5%, quando aqui ao lado, em Espanha, já ascende a 24% e a média da UE representa cerca de 37%. Teremos um longo caminho a percorrer para que também neste aspecto (há uma década que a economia portuguesa mantém uma trajectória insustentável de divergência da UE, tendo mesmo sido ultrapassada por 9 dos 10 últimos países que aderiram à UE) não nos continuemos a afastar, irreversivelmente, da UE.

O actual Governo apresentou, recentemente, um conjunto de medidas de incentivo à regeneração urbana, que pretendem demover os principais obstáculos aos problemas do licenciamento, à confiança no mercado do arrendamento, ao financiamento das actividades de regeneração e à dinamização em geral das suas actividades.

Como é frequente, alguns entenderão que não se foi suficientemente longe, outros que se foi longe demais. Globalmente as medidas, em tese e ainda no papel, parecem apontar no sentido correcto, mas há muito mais por fazer. Apesar disso, o mais importante é, sem dúvida, que este processo não fique pelo caminho e que o próximo executivo lhe dê renovada prioridade.

Não podia terminar sem realçar a importante distinção internacional que foi concedida, a passada semana, ao grande arquitecto português, Eduardo Souto Moura, distinto representante da (excelente) escola de arquitectura da Universidade do Porto, que assim viu reconhecido o seu percurso e o seu trabalho e conseguiu para o nosso país em 2011 o segundo Prémio Pritzker, a principal distinção mundial da arquitectura, atribuído pela Fundação Hyatt de Chicago, que havia sido entregue, em 1992, ao Arquitecto Álvaro Siza Vieira.

Não poderemos deixar passar mais este importante reconhecimento internacional, como uma forma de promover e incentivar a internacionalização da arquitectura portuguesa e em geral do nosso sector de serviços especializados e da construção e do imobiliário, um caminho urgente e inevitável para assegurar a sua competitividade.

Compra vs. Arrendamento

Por João Fonseca
Director
Área de Fundos de Investimento Imobiliário
Orey Gestão de Activos, SGFIM, SA




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Em Portugal, tradicionalmente, sempre se deu preferência à aquisição de casa própria, em detrimento da alternativa do arrendamento. Por razões sobejamente conhecidas, como o congelamento das rendas, ou as dificuldades no despejo de inquilinos, a oferta disponível no mercado de arrendamento habitacional era muito escassa, pelo que este não era considerado uma alternativa viável para quem procurava casa.

A habitação é, seguramente, o maior investimento das famílias portuguesas, pelo menos das que optaram por comprar casa. Cerca de 20% a 30% do seu rendimento líquido mensal é canalizado para este fim (os 30% são considerados geralmente como um limite máximo que um agregado familiar deve suportar com a habitação, sob pena de falhar o pagamento dos seus compromissos). Com a compra de casa própria, as famílias ficam com um activo de que podem fruir (o local onde habitam) e que, em regra, gera uma mais valia potencial ao longo do tempo, que pode ser utilizada quando quiserem mudar para outra casa.

Nos últimos anos, com o fim do crédito fácil e barato, as pessoas que (curiosamente!) continuam a necessitar de um tecto para morar, começaram a virar-se para o mercado do arrendamento. O arrendamento tem as suas vantagens, como sejam a flexibilidade de mudança, os reduzidos custos de entrada e poucos custos de manutenção.

Considero bastante interessante a notícia de que a oferta de imóveis para arrendamento, nos sites de imobiliário, representa cerca de 10% do total de imóveis quando metade do número total de pesquisas efectuadas no site são de procura para arrendamento!

Será que, economicamente, faz sentido comprar casa própria? Num cenário macro-económico como o que vivemos actualmente, em que os preços médios das casas estão em queda, ou estagnados, há quase 10 anos, e não sabemos quando vão voltar a subir, a compra de habitação é preferível ao arrendamento? Em que condições é que se deve optar pelo arrendamento?

Para desmistificar estas questões fui fazer a análise prática de 3 imóveis distintos, com as seguintes características:


Tratam-se todos de imóveis identificados por pesquisa num dos maiores sites imobiliários em Portugal. Para a análise considerei os seguintes pressupostos:

- Valorização nula dos imóveis ao longo do tempo, no cenário de compra – embora este pressuposto possa ser considerado demasiado pessimista no médio a longo prazo, no curto prazo é possível até que ocorra desvalorização dos imóveis;

- Condições de financiamento: prazo de 40 anos, Euribor 6m+spread (taxas actuais*):


(* spreads variáveis conforme condições do mercado e análise de risco do financiamento. Alguns podem considerar estes valores demasiados optimistas, mas o exercício também é válido para quem adquiriu um imóvel na “época dourada”)

- Custos anuais de manutenção: Condomínio, IMI (0,4% sobre valor patrimonial = 80% do valor do imóvel):


Eventualmente, podem considerar-se algumas outras despesas, com custos de manutenção, seguros, etc., mas que iriam aumentar a complexidade desta análise. O quadro seguinte resume a soma de todos os custos referidos no cenário de compra, e os custos no cenário de arrendamento (apenas a renda):


Como podemos verificar, nos 3 imóveis considerados, os custos anuais no cenário de compra do imóvel são sempre inferiores aos custos do respectivo arrendamento, mesmo tendo em conta as despesas acrescidas da propriedade da habitação (condomínios e IMI). De notar que esta análise é feita tendo em conta as taxas de juro actuais, que se encontram a níveis historicamente reduzidos. Uma alteração das taxas de juro pode facilmente inverter este saldo anual. Se a simulação for efectuada com crédito com taxa fixa, a valores mais elevados, o arrendamento torna-se mais competitivo.

Mas, para a comparação ser completa, temos de considerar igualmente os custos de transacção, que não existem no arrendamento. O quadro seguinte apresenta os custos com a aquisição do imóvel: despesas com entidade bancária, IMT, Imposto de Selo (0,8%) e despesas com escritura e registos:


Assim, considerando a poupança anual de cada um dos imóveis no cenário de aquisição, determinada anteriormente, vamos calcular o número de anos necessários para amortizar o custo adicional da aquisição:


Ou seja, o custo de aquisição de um T1 de 50.000€ em Rio de Mouro é amortizado em 14 meses, mas o T2 na Expo já leva 7 anos, enquanto que o T3 na Lapa, pelo elevado custo de IMT, leva perto de 18 anos!!

Também se pode interpretar o custo de transacção em termos de rendas: enquanto no T1 representam 4 meses de renda, no T2 já são equivalentes a quase 1 ano e no T3 são mais de 1,5 anos de rendas!

Que conclusões é que se podem tirar desta análise?

A compra de habitação própria deve ser sempre ponderada num horizonte de médio a longo prazo, quer para possibilitar a amortização dos custos de transacção, quer para permitir alguma eventual valorização ao longo do tempo que cubra esses custos. Mas convém lembrar que, embora historicamente o imobiliário seja visto como uma forma de protecção contra a inflação, existem períodos de valorização e de desvalorização, e não sabemos quando é que o imobiliário vai voltar a recuperar valor em Portugal nos próximos anos. Pode acontecer que se vejam forçados a vender a casa num período de desvalorização, como o actual, e percam capital investido!

Por outro lado, o arrendamento é uma boa opção para quem vai permanecer pouco tempo numa casa (p.e., um jovem casal em início de vida, um trabalhador deslocado), pelo que deve ser encarado como uma decisão de investimento consciente e não como uma opção de segunda categoria, por não ter possibilidade de obter financiamento bancário. Essa mentalidade “morreu”, juntamente com o crédito hipotecário barato e ao desbarato...

Bons negócios Imobiliários!

O mercado em imagens - XIII

Hoje deixo-vos um gráfico da minha autoria. Muito se tem falado da dívida pública Portuguesa e o peso que já tem no PIB. É um facto indesmentível, estamos perante valores que se tornam incomportáveis.

Mas o que vos queria mostrar hoje é simples: quantos euros de dívida pública contrai Portugal por cada euro (nominal) de variação de PIB?

O gráfico mostra-nos que o pós-crise subprime trouxe-nos um verdadeiro festim em termos de contracção de dívida pública.

No entanto, o ano de 2010 fica para a história, com certeza, como o ano em que Portugal mais dívida contraiu por cada euro de variação de PIB. Nem mesmo em 2005 e 2009, quando a dívida pública subiu mais de 12%, houve necessidade de consumir tanta dívida. Nesses 2 anos, o múltiplo da dívida por variação de euro de PIB andou entre 2,2 e 5 mas em 2010 conseguiu superar 8! Oito euros de dívida por cada euro de variação no PIB.

Fontes: IGCP, Pordata, Banco de Portugal
Tratamento: Out of the Box

Já agora, uma curiosidade: Só em 2007 é que Portugal contraiu menos de 1 euro de dívida por cada euro de variação de PIB.

Bons negócios (imobiliários)!

A barriga do Arquitecto

Por Rui Bexiga Vale
Arquitecto - Owner of rbv.arq








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Este MIPIM de 2011 foi um tanto ou quanto sorumbático. Há 4 anos que me desloco a Cannes para este certame de magnitude mundial e tenho verificado in loco os efeitos da crise. Se no ano passado era claro que os grandes fluxos de capital se dirigiam para a Europa Central/Leste, Rússia, Turquia, Sudeste Asiático, Oceânia e América Latina, ou seja, podia não haver muito dinheiro, mas fluía, este ano as coisas ainda afinaram mais, segundo entendi: Paises Nórdicos, Europa Central/Leste (a mitteleuropa da Alemanha), Turquia e, com grande interesse este ano, o Brasil.

A percepção com que fiquei foi a de que estavam muitas cidades e regiões a mostrar as suas potencialidades e concorrendo assim na quimera de atrair investidores & etc., e havia pouca ou menos oferta do que o ano passado em termos de produtos e/ou empreendimentos imobiliários. Bastante institucional, actually. As grandes empresas de projectos continuaram a marcar presença, mas pouco ou nada diferentes do ano anterior. Mas estavam lá todas, porque mesmo em altura de crise, e apesar de alguns tímidos sinais de retoma, a noblesse oblige.

Repetindo um pouco a velha história que a palavra “crise” em chinês é composta por dois pictogramas, um significando “perigo” e o outro “oportunidade”, lá para cima a forte Suécia foi menos afectada pela borrasca económica do que os outros países europeus. Isso e uma forte Coroa fizeram com que houvesse liquidez para recomprar por muito bom preço as propriedades que há dez anos os investidores estrangeiros (ingleses, irlandeses, alemães, americanos) adquiriram no mercado sueco. Nota-se que há capital disponível e vontade de investir, o que se reflectiu numa grande quantidade de stands dos países nórdicos. Não me surpreenderia que, dada a instabilidade no lado Sul do Mediterrâneo, não passasse a haver bem mais investimento aqui no nosso país (sobretudo no turismo), o que seria óptimo. Para mais, com a possibilidade da Ryder Cup acontecer aqui em Portugal em 2018, e sendo a Suécia o país da Europa com mais praticantes de golfe (de acordo com European Golf Association, 5,7% dos suecos são praticantes de golfe, sendo esta a maior percentagem de jogadores por habitante da Europa), é bem possível que tal aconteça.

A actual realidade económica da Alemanha reflecte-se na pujante presença das cidades, regiões e instituições deste país na feira. Com liquidez e capacidade de investimento na sua vizinhança, o Centro/Leste europeu vai aproveitar o bom momento da Alemanha, e isso deu-me que pensar sobre a estratégia de internacionalização de muitas empresas Portuguesas. Muitas já tentaram esta área, algumas deram-se bem mas outras tiveram que direccionar os seus esforços para outras geografias.

Depois das dificuldades do mercado de Angola, com todas as oportunidades mas com os problemas de recebimento que se conhecem, boa parte dos players nacionais voltaram-se para o Norte de África. Só que os ventos de mudança sopraram com grande estrépito, e francamente a conjuntura não é de molde a continuar por lá, quanto mais investir. Recordo o stand da cidade do Cairo, com uma dimensão inusitada, mas muito pouco frequentado... Que contraste com os stands da Polónia (que vai acolher o Euro 2012), da Catalunha e do Brasil! Parece-me razoável cogitar que as empresas Portuguesas terão ainda uma boa chance no Centro/Leste europeu, porque se sente uma dinâmica de desenvolvimento que seguramente poderá gerar oportunidades de negócio para nós.

Ainda antes do Brasil, a Turquia. Parece-me um caso sério de Europeização avant-la-lettre, porque a quantidade de shoppings previstos para abrir nos próximos anos (11 unidades bastante grandes) e outros empreendimentos residenciais e turísticos, demonstra claramente que a aposta num mercado fortemente povoado e com progressivo crescimento terá um retorno assinalável, quer para os promotores locais, quer para os investidores estrangeiros. Talvez por isso, o ranking internacional das maiores empresas de projectos, para 2010, indicava que a empresa que previa facturar mais é turca, à frente dos colossos americanos, ingleses e japoneses. Convinha começarmos todos a entender como é que podemos actuar lá.

Finalmente, o Brasil. Mas esqueçam o folcolore do “país irmão”: somos tão diferentes como o samba do fado. A pujança dos números fala por si: 195 milhões de habitantes, o 5.º maior país do planeta e a 8.ª economia global. As oportunidades para as empresas portuguesas são inúmeras, sobretudo para ajudar a suprir as carências proporcionadas pelo super-desenvolvimento que o Brasil está a ter. E é já! Mas não nos podemos iludir: os Brasileiros têm os meios, têm os recursos e a única coisa que podemos fazer é estabelecer parcerias e criar sinergias com as nossas congéneres brasileiras, para levarmos o nosso extenso know-how e conhecimentos obtidos no nosso desenvolvimento recente para podermos lá actuar.

Ir à aventura é um suicídio empresarial! A cidade de São Paulo apresentou 3 áreas de desenvolvimento urbano primordial, com uma área extensíssima, o Rio de Janeiro trouxe a reconversão do seu porto, o Nordeste continua a dar cartas no desenvolvimento do imobiliário turístico, e o Brasil tem com o seu PAC 2 (Programa de Apoio ao Crescimento) 328 biliões de reais (aproximadamente 144 mil milhões de euros) para gastar. Feitas as contas, é cerca de 87% do PIB Português “só” para o seu desenvolvimento, e falam português. E essa, caros leitores, é uma vantagem para nós que não tem preço.

A qualidade dos serviços como factor de valorização do imobiliário hoteleiro

Por Rui Soares Franco

ruioreysfranco@hotmail.com
Consultor em Turismo e Hotelaria

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O investimento no sector hoteleiro comporta dois negócios: por um lado temos a gestão e prestação de um serviço (ou serviços), por outro, a gestão de um imóvel. Estes dois negócios vivem em total dependência um do outro, o que pode tornar ainda mais atractivo, tal como desafiante, o investimento no sector turístico. Vamos tentar equacionar as realidades destas duas variáveis e analisar a sua interdependência.

Entendo que uma das maiores preocupações do investidor em hotelaria deverá ser, entre outras, a garantia da qualidade do serviço prestado no hotel. Desta qualidade depende o futuro do hotel e, intrinsecamente, a rentabilidade do negócio imobiliário. Importa saber o que fazer desde o início para garantir esta qualidade.

A qualidade no serviço hoteleiro

Existem 2 aspectos fundamentais para, logo de início, se conseguir uma qualidade elevada no serviço a prestar: a definição do layout do hotel e o pessoal a contratar.

Uma correcta e adequada definição do layout de todas as zonas de serviços e a sua ligação com as zonas comuns e privativas dos hóspedes é um factor preponderante não só para a qualidade da prestação do serviço mas também para a optimização dos custos. Os circuitos de serviço deverão ser idealizados para que as deslocações dos empregados sejam as mais curtas possíveis permitindo uma maior eficiência e um menor custo.

O projecto hoteleiro deverá ser pensado, logo de início, numa lógica de eficiência e poupança devidamente conjugado com os serviços que se pensam vir a prestar.

Adicionalmente, deverá o investidor hoteleiro ponderar acerca do recrutamento do pessoal. Pode não ser muito interessante recrutar pessoal já qualificado à concorrência. É mais caro, comporta custos de deslocalização, tem vícios e pode até nem se adaptar ao perfil do hotel em constituição. Por outro lado, se hoje se desvia pessoal de outras unidades, amanhã serão essas unidades a desviar pessoal do seu próprio hotel, e a rotatividade do pessoal, sobretudo nos primeiros dias de vida do hotel, é algo negativo.

Se pelo contrário, o empresário tentar incentivar localmente os jovens da região no sentido de se qualificarem nas diversas profissões que o hotel irá ter de garantir, estará a cumprir um objectivo de desenvolvimento social e económico da região, colaborando no combate à desertificação da região.

Este incentivo poderá passar por algumas facilidades como sejam o custear alguns cursos com garantia de emprego e fidelização à unidade por um determinado tempo, formações complementares, acompanhamento da conceptualização da futura unidade como forma de se identificarem com a mesma, etc.

Todo este trabalho de formação do pessoal não pára com a abertura da unidade. Antes pelo contrário, necessita de uma constante formação complementar com vista à manutenção da qualidade do serviço.

A interligação do serviço com o investimento imobiliário

Julgo existirem vários factores a ter em consideração na análise da componente imobiliária do negócio hoteleiro. Como bem sabemos, o core-business de um Hotel é vender quartos. Todas as restantes actividades são consideradas como “acessórias” na medida em que contribuem directa ou indirectamente para a venda dos quartos.

Assim sendo, mais uma vez a fase de projecto torna-se de primordial importância para o sucesso do empreendimento. À questão do layout das zonas técnicas e privativas, deverá juntar-se a componente da procura e dos mercados-alvo. Daí a importância do estudo de mercado que identifica os mercados prioritários, como se caracterizam, as suas tendências, o que procuram, etc., para que o Hotel possa dar resposta a essas necessidades. Só assim se conseguirá definir um produto, um conceito e os equipamentos necessários para garantir o serviço pretendido aos mercados identificados.

Desta forma, parece-me evidente que um projecto hoteleiro deverá ter em consideração:
Articulação dos espaços incluindo os equipamentos previstos;

- Funcionalidade do serviço com implicações directas na qualidade do serviço;
- Definição dos circuitos de hóspedes independentes dos circuitos de serviço;
- Implementação do conceito definido;
- Introdução das normas de segurança, de acessibilidade para pessoas de mobilidade reduzida e de combate ao ruído.

O activo hoteleiro, enquanto imóvel, consubstancia-se muito na área de quartos e circulações e na adequação dos equipamentos às necessidades da procura. No entanto, valerá tanto mais quanto melhor for a qualidade do serviço prestado que, hoje em dia, pode ser de natureza diversa.

Por um lado, existem serviços directamente relacionados com os equipamentos complementares existentes tais como piscina, restaurante, spa, ginásios, salas para eventos, etc. Estes equipamentos contribuem para a venda dos quartos mas representam também a possibilidade de se praticarem actos turísticos que contribuem para a rentabilidade do serviço.

Por outro lado, existem outro tipo de serviços mais imateriais e que são fundamentais para a fidelização da clientela. Falamos sobretudo da informação e da sinalética interna da unidade. Se a sinalética é extremamente importante para que o cliente consiga dominar a unidade e assim sentir-se confortável na sua fruição, a informação adequada ao cliente, correcta e em tempo útil, contribui para a qualidade de todo o serviço.

É, essencialmente, através desta qualidade que se consegue fidelizar o cliente. E é esta fidelização de clientela que contribui para uma maior valorização do activo hoteleiro enquanto activo imobiliário. Este terá sempre valor, tanto maior quanto melhor for o serviço e quanto mais fiel for o cliente.

Condições das Habitações na União Europeia

Lia há dias um pequeno mas interessante press-release do Eurostat no portal da União Europeia que mencionava que na Europa, 1 em cada 6 pessoas vivia numa habitação sobrelotada (relação entre a dimensão do agregado familiar e o nº de assoalhadas em que habitam).

Em Portugal, verificava-se em 2009 que 14,1% das pessoas habitavam num espaço sobrelotado, sendo que 19,7% das habitações tinha problemas de infiltração. Em termos de condições de habitabilidade, estamos muito próximos da média europeia. Italianos, gregos, checos e os países de leste estão na cauda da europa.

Uma curiosidade: o Chipre é o país com menor número de pessoas a viver em habitações sobrelotadas (1% da população) mas 29,4% das habitações tinham problemas de inflitrações.

Quanto ao tipo de imóveis, os apartamentos são mais comuns na Letónia, as moradias na Eslovénia e moradias em banda no Reino Unido e Holanda.

Em Portugal, 35,4% das pessoas moram em apartamentos, 42% em moradias e 22% em moradias em banda. Relativamente à média da União Europeia, temos um pouco menos de apartamentos e mais de moradias.

Para quem tiver interesse, passei os resultados deste estudo para o excel.

Bons negócios (imobiliários)!

O que podemos esperar de 2011?

Deixo-vos hoje o artigo que escrevi em exclusivo para o Blog Imobiliário em Portugal, procurando perspectivar o ano de 2011.

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Não tendo nenhuma bola de cristal nem querendo antecipar o Barómetro Out of the Box de Janeiro, deixo apenas algumas pistas para este ano em que ainda agora entramos.

Economia e Finanças

FMI, Fundo de Estabilização, União Europeia, Alemanha… o que lhe quiserem chamar mas que vem… vem! Lá para Março, Abril, muitos vaticinam, eu próprio já o digo há muito e acho mesmo que já deviam ter vindo há mais tempo. Perdemos 2 anos…

A forma como os mercados reagirão? Não tenho a certeza que as yields das OT’s baixem imediatamente e o mercado imobiliário não ganhará grande coisa com isso… o investimento poderá retrair-se ainda mais, as yields irão ajustar-se em alta e as transacções, principalmente entre institucionais, diminuirão ainda mais.

Habitação

A tão esperada subida das taxas de juro não deixará ninguém tranquilo. Prejudicará as famílias com crédito habitação com natural peso no orçamento familiar. Resta apenas saber quando e como subirão as taxas, dependentes da recuperação económica europeia, o que nos causa um problema: a Europa recuperar economicamente, o BCE subir a taxa directora e Portugal “andar a ver navios” porque recuperação económica em Terras Lusitanas… não é esperada, bem pelo contrário.

Os preços tenderão a baixar (acompanhando uma tendência recente), principalmente com a subida dos juros e do desemprego, dado o aumento da pressão sobre a venda e a expectável manutenção em baixa da procura.

As rendas só tenderão a descer quando houver um aumento significativo da oferta e isso só ocorrerá com uma alteração profunda da justiça e do funcionamento dos tribunais. E tal não acontecerá em 2011…

Logo, para 2011, teremos: baixa de preços, manutenção em baixa do número de transacções, a subir um pouco caso subam as taxas de juro, e manutenção ou ligeira queda do nível das rendas.

Escritórios

Sem novas empresas a entrar no mercado, sem capital para as existentes investirem e sem investidores institucionais, o mercado de escritórios continuará a sua “travessia no deserto”: poucas transacções, muito concentradas em determinados sectores de actividade e cada vez mais concentradas em termos de localização.

Prime é e será cada vez mais prime, ou seja, o conceito será cada vez mais afinado em termos de produto e localização.

As yields, em média, tenderão a subir, acompanhando a tendência dos investidores em comparar estes produtos com OT’s. No entanto, não prevejo uma subida significativa nas prime yields.

Retail

Annus Horribilis? O pacote de austeridade muito influenciará o consumo privado, com natural incidência no segmento de retail. Para além disso, temos vindo já a observar uma baixa nas rendas em determinados produtos e localizações, com reflexo no NAV dos Fundos que detêm estes activos.

Adicionalmente, não existirão novos projectos, não existirão novos investimentos nem investidores, o mercado está muito perto da saturação. Apenas alguns conceitos manterão o seu crescimento, sempre associados a marcas fortes, supermercados/ hipermercados e algum retalho especializado.

Sentimento

O meu? O melhor possível! Crise, recessão, austeridade… são tudo sinónimos de oportunidade. Basta puxar pela cabeça e pensar… Out of the Box!

Bons negócios (imobiliários)!

Notas de desalento e esperança no actual contexto imobiliário - II

Por Francisco Silva Carvalho
PTSM - Advogados







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III – Os Fundos de Investimento Imobiliário para Arrendamento Habitacional

Encontra-se disponível, desde Janeiro de 2009, um instrumento legal que, a meu ver, pode ser uma ferramenta de extraordinária rentabilidade para o investimento imobiliário do parque habitacional das cidades, ao mesmo tempo que permite a sua rentabilização e conservação (adiando, para melhores dias, as obras profundas de reabilitação).

Trata-se dos Fundos de Investimento Imobiliário para Arrendamento Habitacional (FIIAH), instituídos pelo Orçamento do Estado para 2009. Estes veículos, como é sabido, foram criados no início da actual crise financeira com o intuito de ajudar os bancos, possibilitando que estes eliminassem dos seus balanços os volumes - que se antecipavam imensos - de crédito hipotecário malparado, adquirindo os imóveis aos proprietários em dificuldades de cumprimento, e arrendando-lhos de volta, mediante rendas mais baratas que a prestação do crédito, juntamente com uma opção de compra dos mesmos.

O regime fiscal destes fundos é verdadeiramente excepcional, e, pese embora já seja conhecido, vale a pena recordá-lo: se cumpridos os requisitos fundamentais que os distinguem dos demais FII (75% do activo ser constituído por imóveis, situados em Portugal, destinados a arrendamento para habitação permanente e, após um ano de actividade, ter um activo com o valor mínimo de € 10M), os FIIAH constituídos até 31 de Dezembro de 2013 gozam, entre outras, das seguintes isenções (totais):

- IRC, em todos os rendimentos obtidos, de qualquer natureza;
- IRS ou IRC, conforme aplicável, relativamente aos rendimentos (dividendos) obtidos pelos titulares de unidades de participação nos FIIAH, excepto as mais-valias resultantes da respectiva alienação;
- IMT, na aquisição de imóveis destinados a arrendamento para habitação permanente;
- IMI, relativamente aos imóveis que integrem a carteira do FIIAH e se destinem a arrendamento para habitação permanente;
- Isenção de taxas de supervisão relativamente à sociedade gestora do FIIAH.

O referido regime vigora até 31 de Dezembro de 2020. A partir desta data, será aplicável o regime geral dos FII.

Não obstante o carácter verdadeiramente extraordinário do regime fiscal aplicável aos FIIAH, estes tiveram muito pouca disseminação, existindo apenas cinco em actividade: quatro de bancos - BANIF, BES, e Caixa - e apenas um particular - CA Arrendamento Habitacional, representado e gerido por Square Asset Management – SGFII, S.A. Quais as razões deste insucesso? A meu ver existem duas fundamentais:

- Os FIIAH foram, e são, associados à banca, tendo-se assumido que não são estruturas adequadas para particulares; e
- Os investidores imobiliários, historicamente, não têm querido apostar no arrendamento habitacional, porque as taxas de incumprimento são muito elevadas, e o processo judicial de recuperação dos imóveis em caso de incumprimento é muito demorado.

O primeiro motivo não tem razão de ser: os FIIAH podem ser constituídos por particulares. Aliás, do ponto de vista do investidor adquirente de UPs, os FIIAH constituídos pelos bancos não parecem ser um negócio rentável, uma vez que os imóveis que integram os seus activos são justamente compostos por arrendamentos a inquilinos com comprovada falta de solvabilidade.

A segunda razão, embora tenha algum peso, deve ser convenientemente relativizada (sobretudo quando confrontada com os benefícios fiscais dos FIIAH): os arrendatários devem ser escolhidos criteriosamente, se possível fazendo uma investigação do histórico financeiro de cada um, e devem ser pedidas as garantias que, de resto, já são normais em qualquer país europeu, designadamente, em Espanha, onde é normal os senhorios pedirem uma garantia bancária de um ano de rendas. No caso Português, e segundo a nossa experiência, uma garantia de 8 ou 10 meses de renda deve cobrir a maior parte do tempo envolvido no processo de recuperação dos imóveis por falta de pagamento de rendas (3 meses desde a data de falta de pagamento da primeira renda, envio de notificação ao inquilino para resolução do contrato + 3 meses após a notificação em que o inquilino pode cessar a mora pagando as rendas em atraso acrescidas de uma penalidade de 50% + dois meses para a execução para entrega do imóvel estar concluída).

IV – Exemplo Prático

Assim, e face ao exposto, cremos que os FIIAH são a opção mais adequada para estruturar um investimento relevante em património de qualidade nos centros das cidades. Damos, como exemplo, a aquisição, por um conjunto de investidores, de um portfolio de cinco prédios, no centro de Lisboa.

A operação faz-se adquirindo prédios com arrendamentos antigos e por essa via negociando descontos substanciais no preço. Por forma a reduzir ainda mais o esforço de capital, poder-se-á associar os proprietários vendedores ao investimento, acordando pagar-lhes uma parte do preço em UPs.

Seleccionam-se prédios com poucos arrendatários antigos na proporção de fracções vazias, permitindo o arrendamento imediato destas últimas, a preços de mercado, após a realização de obras de recuperação que as tornem aptas para ser arrendadas. Em simultâneo, e com tempo, faz-se a gestão dos inquilinos antigos, designadamente actualizando-lhes as rendas, negociando a saída, e/ou procurando formas legais de terminar os respectivos contratos.

Pensamos que um público-alvo interessante para este género de oferta podem ser as faixas etárias mais jovens, que querem morar no centro da cidade, mas se deparam com um mercado de arrendamento altamente inflacionado e com muito pouca oferta.

Nos próximos artigos abordaremos temas relacionados com os arrendamentos antigos e a reabilitação urbana. Entretanto, faço a minha adaptação das palavras institucionais do Gonçalo e desejo a todos excelentes negócios imobiliários!

Nota Final: A par da possibilidade de constituir um FIIAH, a lei consagra a possibilidade de que o mesmo revista a forma de Sociedade de Investimento Imobiliário (SIIMO). Contudo, a possibilidade efectiva de constituição deste tipo de sociedades encontra-se dependente de emissão da correspondente regulamentação por parte da CMVM, o que ainda não sucedeu. Assim, à data de hoje, não existe nenhuma SIIMO constituída.

Notas de desalento e esperança no actual contexto imobiliário - I

Por Francisco Silva Carvalho
PTSM - Advogados







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I - O contexto actual: degradação do património e congelamento das rendas

No meio da crise, constatamos com pesar e impotência a progressiva degradação do parque imobiliário das cidades.

No centro e zonas mais nobres de Lisboa, por exemplo, é deprimente assistir, diariamente, ao espectáculo de dezenas, centenas de prédios, de construção e arquitectura magníficas, vazios, semi-devolutos, ocupados por três ou quatro inquilinos. E de todos os arrendamentos somados, o proprietário de um desses edifícios recebe menos de 200 euros por mês, quando, no prédio ao lado, o m2 de arrendamento para comércio e serviços é de 18 euros e para habitação de 13 euros.

Este é o cenário que temos desde a inflação galopante dos anos após 25 de Abril de 1974, que, conjuntamente com os arrendamentos vinculísticos e o congelamento das rendas, arruinou os proprietários, destruiu o mercado imobiliário nos centros das cidades, obrigou duas gerações a empenhar o futuro para comprar casa própria, e estimulou a construção desenfreada que contribuiu para a ruína económica e moral do país.

A última reforma do arrendamento urbano, de 2006 (o “NRAU”), foi mais um logro: segundo números de Novembro de 2010, divulgados pelo Diário Económico, desde a entrada em vigor do NRAU, foram actualizadas 2.614 rendas num universo de 429 mil rendas antigas anteriores a 1990! Num artigo próximo, abordarei as razões que justificam a relutância dos proprietários em actualizar as referidas rendas.

Neste contexto, e no do crédito fácil e barato, os investidores e promotores imobiliários dedicaram-se, durante os últimos anos, à construção nova e à compra e venda para habitação. O arrendamento ficou circunscrito aos sectores não habitacionais, de comércio e serviços.

II – A reabilitação urbana

Hoje, com o congelamento do crédito e a estagnação do mercado imobiliário, é consensual que a solução passa, necessariamente, pela reabilitação urbana. Os olhos de todos voltaram-se para o património degradado das cidades. Contudo, a reabilitação urbana é cara, demorada, e os incentivos fiscais instituídos pelo OE de 2009 fazem depender a sua aplicação da verificação de dois requisitos pouco interessantes (art. 71.º, n.º 21 do Estatuto dos Benefícios Fiscais):

- Os prédios objecto da operação de reabilitação urbana devem ser prédios arrendados passíveis de actualização faseada de rendas nos termos do NRAU (i.e., “rendas antigas”); ou
- Ser prédios urbanos localizados em “áreas de reabilitação urbana”.

Estes requisitos travam em grande parte o efeito útil dos incentivos fiscais, pois muitos dos imóveis que têm interesse para um investidor (e que necessitam urgentemente de reabilitação) encontram-se fora das “áreas de reabilitação urbana” delimitadas pelos municípios e, por outro lado, quanto mais rendas antigas tiver um imóvel, menos ele se torna interessante para o investidor. O investidor pode investir num imóvel apesar dos arrendamentos antigos que nele subsistam, e nunca por causa dos mesmos. O legislador não entende isso, porque acredita que fez uma excelente reforma do arrendamento em 2006.

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Não perca a 2ª parte deste artigo sobre FIIAH - Fundos de Investimento Imobiliário de Arrendamento Habitacional

Modelos Econométricos vs. Bola de Cristal

Por João Madeira de Andrade
Aguirre Newman

Departamento de Consultoria e Investimento
Director de Negócio



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Em altura de fecho de ano e definição de objectivos para 2011, podemos ter a certeza de uma coisa: 2011 será um ano de grande incerteza, onde a necessidade de aconselhamento profissional experiente pode ter a oportunidade de fazer a diferença.

O enquadramento actual mostra-nos que as entidades governamentais estão a cortar custos e a reduzir investimentos, evitando tomar decisões. Ao mesmo tempo, os investidores estrangeiros hesitam - para não dizer evitam - investir num país com perspectivas económicas incertas. Os investidores nacionais pensam e analisam infinitas vezes antes de decidir onde aplicar os seus recursos. Empresas, construtores e promotores estão limitados pela redução dos níveis de alavancagem que as instituições financeiras estão dispostas a conceder nas actuais circunstâncias.

Arriscamos adiantar que os principais intervenientes em 2011 serão as instituições financeiras, seguradoras e grandes empresas. Pese as restrições orçamentais conhecidas, as instituições governamentais ou empresas estatais podem ter igualmente um papel a desempenhar. Os suspeitos do costume, continuam a ser os investidores institucionais nacionais e estrangeiros, embora provavelmente em menor escala, dado o melhor comportamento de mercados imobiliários europeus concorrentes.

Outra certeza é que o mercado de facto mudou – evoluiu – para melhor ou pior, o futuro dirá. Adivinhamos um ano de 2011 provavelmente mais espremido do que 2010. Será um ano em que se vai continuar a por à prova a razoabilidade e viabilidade económica de muitos projectos imobiliários e também das empresas que os promovem ou que prestam serviços nesta área. Pode ser que por força do enquadramento económico, as empresas finalmente admitam tomar as decisões, certamente difíceis, quanto às suas estratégias e quanto à sua actividade, deixando de simplesmente esperar por melhores dias que não se sabe quando virão. Em mais um ano difícil deve-se aproveitar para continuar a arrumar a casa e gerir os recursos e projectos em carteira.

Finalmente, outra certeza, e esta é a melhor: o bom dos ciclos negativos é que são seguidos por ciclos de bonança!

Vamos trabalhar para isso!

Aplique-se a máxima de Out of the Box: Bons negócios (imobiliários!).