Fundos Imobiliários de Reabilitação Urbana

Deixo-vos hoje o meu mais recente artigo escrito para a Revista Imobiliária.

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O tema da Reabilitação Urbana está na ordem do dia. É ideia comum entre muitos – entre os quais me incluo – que o sector da reabilitação urbana deveria ser uma aposta no nosso mercado, com apoios governamentais e políticas claras para este sector. Trata-se, indubitavelmente, de um sector económico com fortes carências e, ao mesmo tempo, com capacidade de produzir um efeito multiplicador na economia portuguesa.

Faz agora precisamente um ano, lancei em Out of the Box uma discussão alargada sobre o tema da Reabilitação Urbana, com a participação de vários actores no mercado. De entre os temas abordados, ressaltou um: os Fundos Imobiliários de Reabilitação Urbana.

Na altura, discutia-se que, de acordo com o INE, em Portugal Continental, entre 2005 e 2007, por cada 100 novos licenciamentos de habitação familiar, 3,9 diziam respeito a reconstruções. No mesmo período, do total de construções novas concluídas, 4,3% diziam respeito a reconstruções. Ainda em 2007, dos 32.342 edifícios licenciados para habitação familiar, 19% diziam respeito a ampliações, reconstruções, etc. Tudo o resto, era construção nova de raíz.

Já no ano de 2008, de um total de 38.551 edifícios licenciados, apenas 21% diziam respeito a ampliações, alterações ou reconstruções. Os restantes 79% respeitavam a construção nova.

Num País já com mais de 5,5 milhões de alojamentos familiares (para 10 milhões de habitantes) e numa conjuntura recessiva, talvez fosse tempo de começar a pensar, seriamente, em reabilitar, renovar, refazer, reconstruir...

Enquadramento Legal e Fiscal

Podemos dizer, pelas suas características, que um Fundo Imobiliário de Reabilitação Urbana pode ser equiparado a um fundo especializado. Esta categoria de fundos (os chamados FEI – Fundos Especiais de Investimento), caracteriza-se por lhes ser permitido investir em activos ditos “especiais” ou “especializados”, tais como prédios mistos e rústicos, simples direitos de exploração sobre imóveis ou instrumentos financeiros derivados.

De entre os fundos ditos especializados, temos também os Fundos Florestais ou os Fundos de Arrendamento Habitacional (os já conhecidos FIIAH). Para mais informações sobre categorias e características dos fundos imobiliários, o leitor pode sempre recorrer à Real Estate & Finance Newsletter nº6.

Tal como qualquer outro fundo imobiliário, os fundos de reabilitação urbana poderão ser abertos, fechados ou mistos. Deverão, no entanto, ser constituídos entre 2008 e final de 2012 e ter na sua carteira um mínimo de 75% de imóveis sujeitos a acções de reabilitação localizados em áreas de reabilitação urbana.

Assim, deverão obedecer ao enquadramento legal que regula esta indústria (nomeadamente o Decreto-Lei nº 13/2005 e os regulamentos em vigor da CMVM) mas observando regras específicas e que constam do Art. 71º do Estatuto dos Benefícios Fiscais.

Esse estatuto refere o seguinte:

- Os rendimentos de qualquer natureza obtidos por fundos de reabilitação urbana encontram-se isentos de IRC;
- Os rendimentos respeitantes a unidades de participação de fundos de reabilitação urbana distribuídos aos participantes são sujeitos a retenção na fonte em sede de IRS ou de IRC, à taxa de 10%, excepto quando os titulares dos rendimentos sejam entidades isentas ou entidades não residentes sem estabelecimento estável em território português;
- Quando os titulares de rendimentos respeitantes a UP’s nos fundos de reabilitação urbana englobem os rendimentos que lhes sejam distribuídos, têm direito a deduzir 50% dos rendimentos relativos a dividendos;
- As mais-valias com a venda de unidades de participação em fundos de reabilitação urbana são tributadas à taxa de 10%, quando os titulares sejam sujeitos passivos de IRS ou entidades não residentes.

De referir ainda que a própria actividade de reabilitação urbana goza de IVA à taxa reduzida (5%), desde que se tratem de obras de reabilitação em zonas de reabilitação urbana. Adicionalmente, há lugar à devolução de IMT (Imposto Municipal sobre Transacções Imobiliária, a antiga SISA) em prédios adquiridos para reabilitação urbana, e isenção de IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis, a antiga Contribuição Autárquica) durante 5 anos para imóveis reabilitados. Por fim, existe também isenção de IMT na 1ª venda de um imóvel reabilitado.

O Mercado na Actualidade

De acordo com informação mais recente disponibilizada pela APFIPP, os fundos especiais de investimento (onde poderemos englobar os fundos de reabilitação urbana, no entanto sem certeza que a APFIPP e a CMVM assim os classifiquem) apresentavam um peso na indústria de 15,43% do total de activos sob gestão:

Fonte: CMVM

Já de acordo com a CMVM, também em Março passado, pouco mais de € 180 Milhões estavam direccionados para a “construção de reabilitação”, ou seja, uns meros 2% do total gerido por fundos imobiliários em Portugal!

Actualmente, e que tenha conhecimento, existem apenas 2 fundos de reabilitação urbana em actividade, o Príncipe Real Fundo de Reabilitação Urbana e o Fundo Fortuny do BANIF. É de realçar o facto do Fortuny estar classificado como fundo imobiliário fechado (e não como fundo de reabilitação urbana) mas a sua política de investimento estar direccionada à reabilitação urbana, constando mesmo no seu Regulamento de Gestão, a regra de ter 75% da sua carteira afecta a imóveis sujeitos a acções de reabilitação localizados em áreas de reabilitação urbana.

Por outro lado, o Fundo Orey Reabilitação Urbana, bem como os 2 fundos de reconversão urbana do Grupo Espírito Santo, não são fundos imobiliários de reabilitação urbana. Tratam-se de fundos que, julgo eu, foram constituídos antes da entrada em vigor da nova lei. Poderão, eventualmente, ter uma política de investimentos direccionada a imóveis de reabilitação mas não obedecem aos requisitos legais desta categoria de fundos, nem tão pouco usufruem dos benefícios fiscais.

Concluímos assim, que existem poucos fundos de reabilitação urbana, num sector tão necessitado de projectos, investidores e financiamento. Podemos, eventualmente, especular algumas razões para este facto:

- 75% dos activos do fundo têm de ser imóveis sujeitos a acções de reabilitação urbana em zonas de reabilitação urbana, o que restringe demasiado o espaço geográfico de actuação e o tipo de intervenção a fazer nos imóveis;
- Um fundo de reabilitação urbana vai necessariamente desenvolver uma forte componente de promoção imobiliária, pelo que o perfil de risco dos participantes é diferente do investidor num fundo de rendimento e o horizonte de investimento é mais longo, exigindo uma imobilização de capital por um período superior a outros tipos de fundos;
- A reabilitação urbana nos centros históricos tem uma componente habitacional muito elevada, onde, tradicionalmente, os fundos imobiliários portugueses não têm investido;
- A dimensão mínima crítica dos projectos: a escala de intervenção que os fundos imobiliários procuram tradicionalmente nem sempre é viável na reabilitação urbana.

Olhando para todos estes números, concluímos que estamos ainda muito longe de uma situação óptima: reabilitamos pouco, os veículos de investimento que existem restringem a actividade e a componente legal e burocrática é pesada. Salvo excepções, provavelmente de algumas (poucas) SRU, o mercado de reabilitação urbana é ainda reduzido. Esperemos que o futuro seja mais dinâmico.

Bons negócios (imobiliários)!