As avaliações de activos imobiliários prevêem os preços de venda?

Por Luís Francisco
Director Portugal
IPD - Investment Property Databank

«Poderão as avaliações imobiliárias ser consideradas fiáveis e credíveis? Em 2009, 80% apresentaram um diferencial entre valor de avaliação e preço de venda não superior a 10%.»

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O presente artigo pretende explorar algumas questões pertinentes e elementares em torno das avaliações de activos imobiliários: Poderão as avaliações imobiliárias, realizadas em Portugal, ser consideradas fiáveis e credíveis? Será que prevêem os preços de venda?

Sendo a avaliação a cotação do activo imobiliário, é fundamental obter uma resposta para as questões colocadas. Neste sentido, desenvolvemos um pequeno exercício no qual avaliámos a qualidade e fiabilidade das avaliações imobiliárias em Portugal, tendo por base, única e exclusivamente, a informação reportada por investidores participantes na base de dados do IPD em Portugal ao longo dos últimos 10 anos. A amostra tida em consideração incluiu 178 transacções, com um valor global a rondar os € 1,6 mil milhões.

De um modo simples, o estudo consistiu em estabelecer um paralelo entre o valor de alienação dos activos, e o seu valor de avaliação no final do ano anterior, ajustado com base nas (1) despesas de capital líquidas registadas no período decorrido entre o momento de avaliação e transacção do activo, e (2) valorização de capital do segmento de mercado em que o activo se insere, ajustada para o mesmo período de tempo.

De acordo com os últimos resultados apurados, em 2008 e 2009, conclui-se que 89% e 80% das transacções registadas pelo IPD Portugal, respectivamente, apresentaram um diferencial entre valor de venda e valor de avaliação ajustado não superior a 10% em termos absolutos (i.e. compreendido entre um intervalo de -10% e +10%). Este resultado remete-nos para o reforço da exactidão das avaliações imobiliárias em Portugal, quando comparado com anos anteriores.

Contudo, se em períodos de maior dificuldade, como 2008 e 2009, em que o Índice de investimento imobiliário IPD Portugal registou as menores rentabilidades da sua série histórica de 10 anos, é visível uma maior aproximação entre valor de avaliação e transacção.

Em anos anteriores, quando os investidores detinham maior liquidez, e as suas performances tinham com principal driver a componente valorização de capital, o avaliador, com uma atitude conservadora, ficou mais distante do valor de transacção. No período 2004-2007, apenas 53% das transacções evidenciaram um diferencial entre valor de venda e avaliação ajustada compreendido entre o intervalo de -10% e +10%, sendo que aproximadamente 60% das transacções foram realizadas por valores superiores aos da avaliação.

Regressando a 2009, é interessante notar que 73% das transacções foram efectuadas por valores inferiores ao da avaliação ajustada, o que poderá ser considerado como reflexo natural das actuais condições de mercado, com alguns dos investidores a evidenciarem necessidade de vender e gerar liquidez, ainda que isso tenha representado assumir menos-valias nas transacções levadas a cabo.

Em termos gerais, a análise agregada 2000-2009 fornece-nos indicadores positivos quanto à capacidade do perito avaliador projectar na avaliação, o valor de transacção do activo, visto que em cerca de 70% dos casos, a diferença entre valor de venda e avaliação ajustada está compreendida no intervalo entre -10% e +10%, e 80% no intervalo entre -15% e +15%. Ainda assim, é visível a existência de alguns erros individuais de avaliação.

Interessante salientar, que os resultados alcançados para Portugal estão relativamente em linha com o que tem sido testado e obtido em outros mercados de investimento europeus analisados pelos IPD.