Estudo de Mercado de Migração de Escritórios

Por João Madeira de Andrade
Aguirre Newman

Departamento de Consultoria e Investimento
Director de Negócio





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A Aguirre Newman concluiu recentemente um estudo de mobilidade das empresas no mercado de escritórios do concelho de Lisboa em 2009 e 2010, com o objectivo de identificar as zonas de escritórios nas quais as empresas se instalam, detalhando exaustivamente o take-up dos últimos dois anos, como também as zonas de escritórios de proveniência dessas mesmas empresas.

O estudo envolveu 472 operações de escritórios, sendo 238 relativas ao ano de 2009 e 234 relativas ao ano de 2010. A área total transaccionada foi de 220.686 m² (115.628 m² em 2009 e 105.058 m² em 2010).

Comparando os resultados obtidos para o ano de 2009 e para o ano de 2010, no que concerne à área contratada, concluiu-se o seguinte:

- A Zona 1 (Prime CBD), enquanto destino de empresas em 2010, comparando com 2009, apresenta uma maior proveniência da CBD (zona 2) e do Corredor Oeste (zona 6).

- Já a Zona 2 (CBD), durante o ano de 2010, manteve-se em linha com 2009, havendo no entanto uma maior proveniência de empresas da Prime CBD (zona 1).

- A área contratada na Zona 3 (Zona Emergente) em 2010, manteve-se em linha com 2009. Realça-se, no entanto, a maior proveniência de empresas da Prime CBD (zona 1) e a implementação de novas empresas (primeiras instalações) em detrimento do Corredor Oeste (zona 6) e da Zona 7.

- Por sua vez, a Zona 4 (Zona Secundária) apresenta em 2010 uma maior proveniência de empresas da Zona 7 e a implementação de novas empresas (primeiras instalações), em detrimento da Prime CBD (zona 1) e do Parque das Nações (zona 5). Estes números traduzem a ocupação do edifício Agência Marítima e do edifício BIG ocorridas em 2009.

- A área contratada no Destino Zona 5 (Parque das Nações) em 2010, quando comparada com 2009, reflecte uma maior proveniência da Prime CBD (zona 1), em detrimento do Parque das Nações (zona 5) e do Corredor Oeste (zona 6). Estes números traduzem a ocupação do edifício Báltico e do edifício Sony.

- A Zona 6 (Corredor Oeste) em 2010 manteve-se em linha com 2009. Apesar disso, existe uma menor proveniência da Zona Emergente (zona 3) e da Zona 7, e uma maior proveniência do Corredor Oeste (zona 6).

- A área contratada fora das Zonas Destino 1 a 6 em 2010, quando comparada com 2009, reflecte a ida da empresa CM2C para o edifício Belém 17 e a ida da empresa Vortal para o edifício Visconde de Alvalade, bem como a ocupação do edifício Natura Towers ocorrida em 2009.

Com a realização deste estudo, foi-nos ainda possível retirar as seguintes conclusões sobre a mobilidade das empresas no mercado de escritórios de Lisboa durante o período 2009/2010:

1. Lealdade à própria Origem

Cerca de 30% do número de transacções em 2009, e cerca de 34% em 2010, foram dentro da mesma Zona.

2. Contiguidade Zona 1 (Prime CBD) / Zona 2 (CBD) / Zona 3 (Zona Emergente)

Verificámos uma apetência por zonas contíguas na deslocação de empresas em Lisboa no período 2009/2010, nomeadamente no que concerne às Zonas 1 (Prime CBD), 2 (CBD) e 3 (Zona Emergente). Esta realidade poderá ser explicada pelo facto destas três zonas constituirem um “contínuo geográfico” dentro da cidade de Lisboa, onde os níveis de acessibilidade e serviços disponíveis são de algum modo comparáveis.

3. Peso da Origem Início de Actividade

Apurámos que cerca de 16% do número de transacções (correspondente a 8% da área transaccionada) ocorridas em 2009, e cerca de 22 % do número de transacções (correspondente a 9% da área transaccionada) ocorridas em 2010, foram primeiras instalações.

4. Número de transacções ocorridas nas Zonas de Destino 1 a 6, com uma matriz de origem similar em 2009 e 2010

Concluímos que a proveniência da área contratada em cada Zona de Destino 1 a 6 é semelhante em 2009 e 2010, exceptuando as ocupações dos Edifícios Torre Oriente – Torres Colombo, Agência Marítima e BIG (em 2009) e dos edifícios Báltico e Sony (em 2010).

5. Necessidade de área como factor de decisão de mudança em 2010

Concluiu-se que 37% das transacções registadas em 2010 correspondem a um incremento de área ocupada face à ocupação anterior, ou seja, mais de um terço do número de transacções foram mudanças de escritórios mais pequenos para escritórios maiores.