Por Nuno Ribeiro
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Durante os últimos anos, a maioria dos fundos de pensões tiveram necessidade de repensar os seus portfolios de investimento, desde logo na necessidade de alinhar os passivos (pagamentos regulares e futuros aos seus “pensionistas”) com os seus activos que normalmente são a longo prazo.
Isto fez com que os investimentos imobiliários se transformassem num activo extremamente importante para este tipo de fundos na maior parte das economias ocidentais, passando a representar entre a 5-10% dos seus portfolios.
Entre os dez maiores fundos de pensões no mundo, quatro são asiáticos e oito estão no top vinte mundial. Entre estes estão os fundos de pensões do Japão mas também da Coreia do Sul, Taiwan, Singapura e Malásia.
Ainda que os fundos de pensões no ocidente já incluam activos imobiliários nos seus portfolios, os fundos asiáticos foram até agora bastante conservadores na distribuição dos seus investimentos. Normalmente, esta distribuição é substancialmente concentrada em activos domésticos, principalmente obrigações e acções. Com isto, a maior parte dos maiores fundos de pensões asiáticos tem entre 70 a 80% dos seus portfolios investidos em activos “fixed income”, como obrigações, “preferred stocks” ou “asset back securities” (ABS). Tendo isto em conta, no futuro, é provável que os fundos de pensões tenham dificuldades para suportar as suas obrigações futuras com uma população asiática que apresenta sintomas de envelhecimento. Quando olhamos para a componente de activos imobiliários nos seus portfolios, vemos que é bastante inferior aos 5-10% que são visíveis em países ocidentais. Em alguns casos até, os fundos de pensões asiáticos não têm qualquer tipo de activo imobiliário nas suas carteiras de investimento.
Para que possamos então perceber a reforma profunda que estes fundos de pensões asiáticos estão a atravessar, alguns factores terão de ser tidos em conta:
- Alterações demográficas: Envelhecimento populacional; esta transição demográfica irá ocorrer dentro de uma geração, quando nas economias ocidentais espera-se que ocorra em várias gerações.
- Crescimento económico: muito rápido, com níveis de urbanização elevados - exemplo: China e Índia.
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Durante os últimos anos, a maioria dos fundos de pensões tiveram necessidade de repensar os seus portfolios de investimento, desde logo na necessidade de alinhar os passivos (pagamentos regulares e futuros aos seus “pensionistas”) com os seus activos que normalmente são a longo prazo.
Isto fez com que os investimentos imobiliários se transformassem num activo extremamente importante para este tipo de fundos na maior parte das economias ocidentais, passando a representar entre a 5-10% dos seus portfolios.
Entre os dez maiores fundos de pensões no mundo, quatro são asiáticos e oito estão no top vinte mundial. Entre estes estão os fundos de pensões do Japão mas também da Coreia do Sul, Taiwan, Singapura e Malásia.
Ainda que os fundos de pensões no ocidente já incluam activos imobiliários nos seus portfolios, os fundos asiáticos foram até agora bastante conservadores na distribuição dos seus investimentos. Normalmente, esta distribuição é substancialmente concentrada em activos domésticos, principalmente obrigações e acções. Com isto, a maior parte dos maiores fundos de pensões asiáticos tem entre 70 a 80% dos seus portfolios investidos em activos “fixed income”, como obrigações, “preferred stocks” ou “asset back securities” (ABS). Tendo isto em conta, no futuro, é provável que os fundos de pensões tenham dificuldades para suportar as suas obrigações futuras com uma população asiática que apresenta sintomas de envelhecimento. Quando olhamos para a componente de activos imobiliários nos seus portfolios, vemos que é bastante inferior aos 5-10% que são visíveis em países ocidentais. Em alguns casos até, os fundos de pensões asiáticos não têm qualquer tipo de activo imobiliário nas suas carteiras de investimento.
Para que possamos então perceber a reforma profunda que estes fundos de pensões asiáticos estão a atravessar, alguns factores terão de ser tidos em conta:
- Alterações demográficas: Envelhecimento populacional; esta transição demográfica irá ocorrer dentro de uma geração, quando nas economias ocidentais espera-se que ocorra em várias gerações.
- Crescimento económico: muito rápido, com níveis de urbanização elevados - exemplo: China e Índia.
Fonte: Allianz (2008, 2009), OECD (2009)
*percentagem da população com idade superior a 65 anos comparado com população com idades entre 15-64 anos.
*percentagem da população com idade superior a 65 anos comparado com população com idades entre 15-64 anos.
Estas alterações revelaram grandes deficiências na composição das carteiras de investimento destes fundos de pensões asiáticos. No entanto, muitos deles estão agora a reconhecer o impacto destes factores estruturais e estão a reavaliar/redireccionar os seus portfolios para investimentos internacionais tendo em vista uma melhor diversificação dos seus activos. Além disto, também é visível uma crescente importância em investimentos alternativos o que inclui níveis mais elevados de activos imobiliários nas suas carteiras.
Fundos de pensões asiáticos e activos imobiliários
O fundo de pensões Sul-Coreano tem $240 biliões em activos e é neste momento o sexto maior fundo de pensões a nível mundial e um bom exemplo no que respeita ao reposicionamento de carteiras. Desde que começaram a reposicionar o seu portfólio de investimento, os níveis de activos imobiliários têm vindo a aumentar consideravelmente. Além de aumentar o nível de investimento imobiliário, o fundo de pensões Sul-Coreano tem vindo a investir em escritórios a nível global quando posteriormente a aposta era mais em retalho a nível local. Com esta mudança de estratégia, desde Junho de 2009, o fundo de pensões sul-coreano já investiu $3.6 biliões em Londres, Tóquio, Berlim e Sidney. Nos últimos meses, mandatos de $1.5 biliões de dólares foram emitidos para a identificação de oportunidades em diversos mercados internacionais incluindo Estados Unidos, Reino Unido, Austrália, China e Japão.
Processo semelhante aconteceu com o fundo de pensões Malaio (Malasya’s Employee Provident Fund), que recentemente posicionou $1.5 biliões para investir em activos imobiliários a nível internacional, sendo este o seu primeiro investimento imobiliário fora da Malásia. Este processo está a ser gerido pela RREEF e ING, que estão a implementar a estratégia delineada pelo fundo de pensões Malaio, tendo sido já adquiridas algumas unidades de escritórios em Londres.
Estratégias similares são esperadas no futuro por parte de outros fundos de pensões asiáticos, com o sucesso dos fundos pensões Sul-Coreano e Malaio a ser atentamente observado por outros fundos de pensões regionais. Além disto, muitos fundos imobiliários internacionais estão agora a trabalhar activamente na região para conseguir obter mandatos com estes fundos de pensões. Tendo em conta a sua escala de investimento, são de esperar implicações consideráveis não só na Ásia mas também a nível internacional.
Oportunidades de Investimento
Com esta mudança de estratégia e o crescente apetite por activos imobiliários, com certeza haverá novas oportunidades de investimento no mercado imobiliário Europeu e a nível global. No entanto, teremos de ter em conta que o imobiliário é um activo novo para estes fundos, e que será necessário um processo de aprendizagem, em termos de compreensão do processo de investimento em activos imobiliários, assim como experiência num mercado de investimento muito particular. Tudo isto, irá requerer estratégias de investimento especificamente desenvolvidas para estes fundos, sendo esta a verdadeira oportunidade.
Trabalhar com estes fundos de pensões, de forma a assisti-los e ajudá-los a desenvolver as suas estratégias de investimento imobiliário será uma oportunidade única para profissionais da área do imobiliário a nível Europeu. Compreender as necessidades dos fundos de pensões asiáticos e alinhar interesses serão factores essenciais para expandir este mercado.
Em conclusão, os fundos de pensões asiáticos proporcionam uma importante fonte de capital para o mercado imobiliário a nível global. Com o mercado Europeu e Norte-Americano altamente condicionados em termos de liquidez, estes fundos podem ser uma excelente solução de capital de investimento. “Players” no mercado imobiliário europeu e global terão de desenvolver estratégias para se posicionarem de forma a poderem beneficiar destes potenciais “inflows” de capital.
Fundos de pensões asiáticos e activos imobiliários
O fundo de pensões Sul-Coreano tem $240 biliões em activos e é neste momento o sexto maior fundo de pensões a nível mundial e um bom exemplo no que respeita ao reposicionamento de carteiras. Desde que começaram a reposicionar o seu portfólio de investimento, os níveis de activos imobiliários têm vindo a aumentar consideravelmente. Além de aumentar o nível de investimento imobiliário, o fundo de pensões Sul-Coreano tem vindo a investir em escritórios a nível global quando posteriormente a aposta era mais em retalho a nível local. Com esta mudança de estratégia, desde Junho de 2009, o fundo de pensões sul-coreano já investiu $3.6 biliões em Londres, Tóquio, Berlim e Sidney. Nos últimos meses, mandatos de $1.5 biliões de dólares foram emitidos para a identificação de oportunidades em diversos mercados internacionais incluindo Estados Unidos, Reino Unido, Austrália, China e Japão.
Processo semelhante aconteceu com o fundo de pensões Malaio (Malasya’s Employee Provident Fund), que recentemente posicionou $1.5 biliões para investir em activos imobiliários a nível internacional, sendo este o seu primeiro investimento imobiliário fora da Malásia. Este processo está a ser gerido pela RREEF e ING, que estão a implementar a estratégia delineada pelo fundo de pensões Malaio, tendo sido já adquiridas algumas unidades de escritórios em Londres.
Estratégias similares são esperadas no futuro por parte de outros fundos de pensões asiáticos, com o sucesso dos fundos pensões Sul-Coreano e Malaio a ser atentamente observado por outros fundos de pensões regionais. Além disto, muitos fundos imobiliários internacionais estão agora a trabalhar activamente na região para conseguir obter mandatos com estes fundos de pensões. Tendo em conta a sua escala de investimento, são de esperar implicações consideráveis não só na Ásia mas também a nível internacional.
Oportunidades de Investimento
Com esta mudança de estratégia e o crescente apetite por activos imobiliários, com certeza haverá novas oportunidades de investimento no mercado imobiliário Europeu e a nível global. No entanto, teremos de ter em conta que o imobiliário é um activo novo para estes fundos, e que será necessário um processo de aprendizagem, em termos de compreensão do processo de investimento em activos imobiliários, assim como experiência num mercado de investimento muito particular. Tudo isto, irá requerer estratégias de investimento especificamente desenvolvidas para estes fundos, sendo esta a verdadeira oportunidade.
Trabalhar com estes fundos de pensões, de forma a assisti-los e ajudá-los a desenvolver as suas estratégias de investimento imobiliário será uma oportunidade única para profissionais da área do imobiliário a nível Europeu. Compreender as necessidades dos fundos de pensões asiáticos e alinhar interesses serão factores essenciais para expandir este mercado.
Em conclusão, os fundos de pensões asiáticos proporcionam uma importante fonte de capital para o mercado imobiliário a nível global. Com o mercado Europeu e Norte-Americano altamente condicionados em termos de liquidez, estes fundos podem ser uma excelente solução de capital de investimento. “Players” no mercado imobiliário europeu e global terão de desenvolver estratégias para se posicionarem de forma a poderem beneficiar destes potenciais “inflows” de capital.
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Este artigo foi elaborado tendo como principal fonte um relatório da APREA - Asia Pacific Real Estate Association
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