Por Francisco Silva Carvalho
PTSM - Advogados
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O acordo alcançado entre o Estado Português e o FMI, BCE e Comissão Europeia abriu novas portas para resolver, de uma vez por todas, o verdadeiro cancro moral, social e imobiliário que são os arrendamentos antigos.
Neste artigo, para corresponder à brevidade e síntese exigida, centro-me na problemática dos arrendamentos para fins não habitacionais.
Como é sobejamente sabido, e tem vindo, por fim, a ser opinião consensual e recorrente de grande parte dos envolvidos no comércio imobiliário (proprietários, promotores, construtores, prestadores de serviços, e mesmo de uma parte dos inquilinos), os arrendamentos antigos constituem a razão principal da degradação do nosso parque urbano e o entrave definitivo a qualquer solução de reabilitação do mesmo.
A manutenção de uma situação de vinculação, por tempo indeterminado, dos senhorios nos arrendamentos para fins não habitacionais é especialmente aberrante pelas seguintes razões:
- Porque são arrendamentos tendencialmente “eternos”: se a solução dos arrendamentos antigos passar, como refere o presidente da Câmara Municipal de Lisboa, por uma “renovação geracional” (i.e., pela morte dos inquilinos antigos), estes arrendamentos não o permitem, uma vez que se tratam de entidades jurídicas que permanecem “vivas” por tempo indeterminado;
- Porque a injustiça social, que é geral em todos os arrendamentos antigos, uma vez que coloca sobre os proprietários o ónus da protecção social dos inquilinos, neste caso é clamorosa e absolutamente revoltante, não se vislumbrando qualquer justificação social (ou de qualquer outra índole) para que alguém suporte e financie, a seu custo e prejuízo pessoal, os negócios e as empresas de terceiros;
- Porque são arrendamentos que, com as suas rendas economicamente insignificantes, causam, diariamente, por toda a parte e em particular nas zonas mais nobres e caras das cidades, prejuízos concorrenciais incalculáveis a todos os empresários e prestadores de serviços com actividades semelhantes às prestadas por esses arrendatários antigos (pastelarias, restaurantes, lojas, escritórios de advogados, médicos, arquitectos, etc.);
- Porque, numa altura em que os olhos do País em crise se voltam para o turismo como principal tábua de salvação, os arrendamentos não habitacionais antigos prejudicam-no gravemente, deformando as zonas históricas da cidade, impedindo a instalação de um comércio de qualidade e a regeneração das fachadas dos prédios respectivos;
- Porque a actualização possível das rendas ao abrigo do NRAU, para além de se efectuar faseadamente ao longo de um inexplicável período de 5 anos em que, cada ano, não pode haver um incremento mensal de 75€, está limitada a um limite administrativo de 4% de um valor patrimonial substancialmente inferior ao valor de mercado do imóvel (devido ao “coeficiente de vetustez, que, cegamente, retira grande parte do valor dos imóveis antigos, que são justamente os que têm rendas antigas!);
- Porque, na negociação com arrendatários antigos (eg. para aquisição de um imóvel), num número significativo de casos, o arrendatário não habitacional impossibilita qualquer tentativa razoável de acordo, exigindo, em contrapartida pela rescisão do seu contrato, montantes desproporcionados que inviabilizam o investimento no imóvel.
A denominada “Troika” diagnosticou o problema e imediatamente traçou um conjunto de linhas gerais de reforma da reabilitação urbana e do arrendamento urbano que têm de ser aprovados e submetidos à Assembleia, imperativamente, até ao final do 3.º e 4.º trimestres do corrente ano, respectivamente.
O documento não especifica as medidas que devem ser adoptadas no que respeita a estes arrendamentos, deixando margem ao legislador nacional para a concretização de um objectivo principal: “garantir um equilíbrio de direitos e obrigações dos senhorios e inquilinos”.
Para restabelecer esse equilíbrio nos arrendamentos não habitacionais, propomos uma simples medida que, a nosso ver, sem custo, tornará possível alcançar grandes resultados num muito curto intervalo de tempo:
- permitir, à semelhança do que sucede nos arrendamentos não habitacionais de prazo indefinido celebrados após o NRAU, que o senhorio denuncie o contrato com um determinado prazo de antecedência e reduzir esse prazo de 5 (art. 1.101.º, al. c) do Código Civil) para 1 ou 2 anos, de forma a alcançar, num prazo razoável, os objectivos propostos.
Durante este período, o senhorio poderia proceder de imediato à actualização da renda anual para o valor actualmente aplicável, i.e., os referidos 4% do valor patrimonial, ou, inclusivamente, para um valor inferior, mas que permitisse, desde já, terminar imediatamente uma situação de puro parasitismo que carece de qualquer justificação.
Esta possibilidade de denúncia permitiria, desde logo, a renegociação dos contratos em curso, quando os negócios subjacentes tivessem a viabilidade necessária, possibilitaria aos senhorios maior disponibilidade de fundos para recuperar os edifícios e permitiria a instalação, nos locais que ficassem desocupados, de comerciantes ou prestadores de serviços cuja qualidade dos bens que transaccionam estivesse de acordo com a importância da zona ou do imóvel que arrendam.
Assim o legislador seja justo e o permita, desejo a todos, como sempre, bons negócios imobiliários!
PTSM - Advogados
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O acordo alcançado entre o Estado Português e o FMI, BCE e Comissão Europeia abriu novas portas para resolver, de uma vez por todas, o verdadeiro cancro moral, social e imobiliário que são os arrendamentos antigos.
Neste artigo, para corresponder à brevidade e síntese exigida, centro-me na problemática dos arrendamentos para fins não habitacionais.
Como é sobejamente sabido, e tem vindo, por fim, a ser opinião consensual e recorrente de grande parte dos envolvidos no comércio imobiliário (proprietários, promotores, construtores, prestadores de serviços, e mesmo de uma parte dos inquilinos), os arrendamentos antigos constituem a razão principal da degradação do nosso parque urbano e o entrave definitivo a qualquer solução de reabilitação do mesmo.
A manutenção de uma situação de vinculação, por tempo indeterminado, dos senhorios nos arrendamentos para fins não habitacionais é especialmente aberrante pelas seguintes razões:
- Porque são arrendamentos tendencialmente “eternos”: se a solução dos arrendamentos antigos passar, como refere o presidente da Câmara Municipal de Lisboa, por uma “renovação geracional” (i.e., pela morte dos inquilinos antigos), estes arrendamentos não o permitem, uma vez que se tratam de entidades jurídicas que permanecem “vivas” por tempo indeterminado;
- Porque a injustiça social, que é geral em todos os arrendamentos antigos, uma vez que coloca sobre os proprietários o ónus da protecção social dos inquilinos, neste caso é clamorosa e absolutamente revoltante, não se vislumbrando qualquer justificação social (ou de qualquer outra índole) para que alguém suporte e financie, a seu custo e prejuízo pessoal, os negócios e as empresas de terceiros;
- Porque são arrendamentos que, com as suas rendas economicamente insignificantes, causam, diariamente, por toda a parte e em particular nas zonas mais nobres e caras das cidades, prejuízos concorrenciais incalculáveis a todos os empresários e prestadores de serviços com actividades semelhantes às prestadas por esses arrendatários antigos (pastelarias, restaurantes, lojas, escritórios de advogados, médicos, arquitectos, etc.);
- Porque, numa altura em que os olhos do País em crise se voltam para o turismo como principal tábua de salvação, os arrendamentos não habitacionais antigos prejudicam-no gravemente, deformando as zonas históricas da cidade, impedindo a instalação de um comércio de qualidade e a regeneração das fachadas dos prédios respectivos;
- Porque a actualização possível das rendas ao abrigo do NRAU, para além de se efectuar faseadamente ao longo de um inexplicável período de 5 anos em que, cada ano, não pode haver um incremento mensal de 75€, está limitada a um limite administrativo de 4% de um valor patrimonial substancialmente inferior ao valor de mercado do imóvel (devido ao “coeficiente de vetustez, que, cegamente, retira grande parte do valor dos imóveis antigos, que são justamente os que têm rendas antigas!);
- Porque, na negociação com arrendatários antigos (eg. para aquisição de um imóvel), num número significativo de casos, o arrendatário não habitacional impossibilita qualquer tentativa razoável de acordo, exigindo, em contrapartida pela rescisão do seu contrato, montantes desproporcionados que inviabilizam o investimento no imóvel.
A denominada “Troika” diagnosticou o problema e imediatamente traçou um conjunto de linhas gerais de reforma da reabilitação urbana e do arrendamento urbano que têm de ser aprovados e submetidos à Assembleia, imperativamente, até ao final do 3.º e 4.º trimestres do corrente ano, respectivamente.
O documento não especifica as medidas que devem ser adoptadas no que respeita a estes arrendamentos, deixando margem ao legislador nacional para a concretização de um objectivo principal: “garantir um equilíbrio de direitos e obrigações dos senhorios e inquilinos”.
Para restabelecer esse equilíbrio nos arrendamentos não habitacionais, propomos uma simples medida que, a nosso ver, sem custo, tornará possível alcançar grandes resultados num muito curto intervalo de tempo:
- permitir, à semelhança do que sucede nos arrendamentos não habitacionais de prazo indefinido celebrados após o NRAU, que o senhorio denuncie o contrato com um determinado prazo de antecedência e reduzir esse prazo de 5 (art. 1.101.º, al. c) do Código Civil) para 1 ou 2 anos, de forma a alcançar, num prazo razoável, os objectivos propostos.
Durante este período, o senhorio poderia proceder de imediato à actualização da renda anual para o valor actualmente aplicável, i.e., os referidos 4% do valor patrimonial, ou, inclusivamente, para um valor inferior, mas que permitisse, desde já, terminar imediatamente uma situação de puro parasitismo que carece de qualquer justificação.
Esta possibilidade de denúncia permitiria, desde logo, a renegociação dos contratos em curso, quando os negócios subjacentes tivessem a viabilidade necessária, possibilitaria aos senhorios maior disponibilidade de fundos para recuperar os edifícios e permitiria a instalação, nos locais que ficassem desocupados, de comerciantes ou prestadores de serviços cuja qualidade dos bens que transaccionam estivesse de acordo com a importância da zona ou do imóvel que arrendam.
Assim o legislador seja justo e o permita, desejo a todos, como sempre, bons negócios imobiliários!
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