Por Pedro Pereira Nunes
Ongoing Strategy Investments
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Sempre que se fala em fomentar a reabilitação do nosso edificado sem aflorar a questão do arrendamento, está-se, quanto a mim, a perder de vista grande parte das árvores que compõem esta “floresta”. Senão vejamos.
Arrendamento habitacional
Segundo as últimas estatísticas, haverá em Portugal cerca de 1.000.000 de pessoas a viver com menos de 300 euros mensais. Ora, parte dos fogos arrendados com rendas antigas estão precisamente ocupados por esses nossos concidadãos.
As rendas antigas, com contratos eternos, que pagam valores que em muitos casos nem dão para pagar a lavagem das escadas, quanto mais manutenção e reparações, são subsídios que os senhorios dão (contrariados) aos seus arrendatários. Na concepção do Estado Social tão querido a todos nós, é ao Estado que cabe gerir e dar subsídios a quem deles mais necessita. Infelizmente, os recursos que o País terá nos próximos tempos serão escassos e haverá uma forte tendência de corte generalizado nos subsídios. Assim, fica a pergunta: como poderá o Estado, no médio prazo, substituir-se aos senhorios nesta acção social?
Arrendamento comercial
Neste ponto, concentrar-me-ei na cidade de Lisboa e potenciais consequências do novo PDM para a reabilitação deste tipo de espaços.
Segundo o novo PDM de Lisboa, a CML catalogou uma série de estabelecimentos comerciais (lojas) como património relevante para a cidade. Ora, parece-me a mim, que esta é uma óptima ideia que aplicada de forma errada, conduzirá a mais um desastre político! Em Portugal, quando um proprietário vê um activo imobiliário seu ser classificado, fica aterrado pelas imensas restrições que se abatem sobre o seu património. Deveria ser exactamente o contrário! Deveria ficar entusiasmado e orgulhoso, para além de que o valor real do edificado deveria igualmente sair beneficiado. Como?
Voltando ao exemplo das lojas, se a CML estivesse coordenada com a Administração Central poderia tentar-se encontrar uma solução (política) para as rendas antigas de lojas classificadas, permitindo assim algum benefício ao proprietário da loja (provavelmente senhorio). Estas poderiam ser as bandeiras da alteração do arrendamento e ao mesmo tempo contribuir para a valorização cultural da cidade – pois com rendas mais elevadas, haverá maior capacidade financeira para reabilitar.
Por outro lado, atendendo ao problema escondido que é o risco sísmico dos edifícios antigos, poder-se-ia aproveitar a classificação de uma loja para oferecer ao proprietário uma avaliação/diagnóstico da capacidade de resistência sísmica de todo o edifício. Este trabalho poderia muito bem ser efectuado (pro-bono) por algumas das entidades públicas de prestígio da engenharia civil portuguesa (Laboratório Nacional de Engenharia Civil, Instituto Superior Técnico, Faculdade de Engenharia do Porto, Universidade do Minho, entre outras).
Se nada for feito, parece-me que a reabilitação será um desígnio muito limitado no espaço (concretizando-se pontualmente aqui e ali), mas demasiado dilatado no tempo (serão precisas décadas para que as rendas antigas acabem sozinhas).
As consequências serão, entre outras, a continuação da degradação do nosso património, a manutenção de uma imagem de cidade por “tratar”, derrocadas e outros eventos associados à falta de renovação/reabilitação e abandono do edificado.
Termino dizendo ao contrário do habitual: que assim não seja…
Ongoing Strategy Investments
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Sempre que se fala em fomentar a reabilitação do nosso edificado sem aflorar a questão do arrendamento, está-se, quanto a mim, a perder de vista grande parte das árvores que compõem esta “floresta”. Senão vejamos.
Arrendamento habitacional
Segundo as últimas estatísticas, haverá em Portugal cerca de 1.000.000 de pessoas a viver com menos de 300 euros mensais. Ora, parte dos fogos arrendados com rendas antigas estão precisamente ocupados por esses nossos concidadãos.
As rendas antigas, com contratos eternos, que pagam valores que em muitos casos nem dão para pagar a lavagem das escadas, quanto mais manutenção e reparações, são subsídios que os senhorios dão (contrariados) aos seus arrendatários. Na concepção do Estado Social tão querido a todos nós, é ao Estado que cabe gerir e dar subsídios a quem deles mais necessita. Infelizmente, os recursos que o País terá nos próximos tempos serão escassos e haverá uma forte tendência de corte generalizado nos subsídios. Assim, fica a pergunta: como poderá o Estado, no médio prazo, substituir-se aos senhorios nesta acção social?
Arrendamento comercial
Neste ponto, concentrar-me-ei na cidade de Lisboa e potenciais consequências do novo PDM para a reabilitação deste tipo de espaços.
Segundo o novo PDM de Lisboa, a CML catalogou uma série de estabelecimentos comerciais (lojas) como património relevante para a cidade. Ora, parece-me a mim, que esta é uma óptima ideia que aplicada de forma errada, conduzirá a mais um desastre político! Em Portugal, quando um proprietário vê um activo imobiliário seu ser classificado, fica aterrado pelas imensas restrições que se abatem sobre o seu património. Deveria ser exactamente o contrário! Deveria ficar entusiasmado e orgulhoso, para além de que o valor real do edificado deveria igualmente sair beneficiado. Como?
Voltando ao exemplo das lojas, se a CML estivesse coordenada com a Administração Central poderia tentar-se encontrar uma solução (política) para as rendas antigas de lojas classificadas, permitindo assim algum benefício ao proprietário da loja (provavelmente senhorio). Estas poderiam ser as bandeiras da alteração do arrendamento e ao mesmo tempo contribuir para a valorização cultural da cidade – pois com rendas mais elevadas, haverá maior capacidade financeira para reabilitar.
Por outro lado, atendendo ao problema escondido que é o risco sísmico dos edifícios antigos, poder-se-ia aproveitar a classificação de uma loja para oferecer ao proprietário uma avaliação/diagnóstico da capacidade de resistência sísmica de todo o edifício. Este trabalho poderia muito bem ser efectuado (pro-bono) por algumas das entidades públicas de prestígio da engenharia civil portuguesa (Laboratório Nacional de Engenharia Civil, Instituto Superior Técnico, Faculdade de Engenharia do Porto, Universidade do Minho, entre outras).
Se nada for feito, parece-me que a reabilitação será um desígnio muito limitado no espaço (concretizando-se pontualmente aqui e ali), mas demasiado dilatado no tempo (serão precisas décadas para que as rendas antigas acabem sozinhas).
As consequências serão, entre outras, a continuação da degradação do nosso património, a manutenção de uma imagem de cidade por “tratar”, derrocadas e outros eventos associados à falta de renovação/reabilitação e abandono do edificado.
Termino dizendo ao contrário do habitual: que assim não seja…
5 comentários:
Prezado Pedro. Infelizmente, como advogado e administrador, tenho a considerar que o ensino de humanidades pode ser prejucial... Postergar a solução de problemas é realmente uma herança portuguesa (Aqui no Brasil a aprendemos bem, e a aperfeiçoamos ao máximo). Não existem soluções políticas para problemas econômicos, assim como não existem soluções políticas para problemas ambientais, etc... Problemas concretos necessitam de soluções concretas. Forças sociais, econômicas, ambientais não se importam com a fragilidade de arranjos políticos. Criar comissões, estabelecer arranjos, etc não resolve nada, somente posterga o problema... Veja a criminalidade no Brasil. Quantas leis foram criadas, arranjos estabelecidos, convênios firmados... Um breve estudo sobre os trabalhos de Williamson elucidam essa questão
É de facto um problema cuja resolução não será nada fácil, até porque o problema da degradação dos centros urbanos tem duas vertentes muito complexas: a 1ª é que falta dinheiro para reabilitar os quase 500/600.000 prédios degradados, a 2ª é que falta gente nos centros urbanos para vir habitar esses prédios.
O país passou os últimos 30/40 anos a criar novas centralidades, duplicando serviços e infra-estruturas públicas nos arredores das grandes cidades, atraindo a população jovem em idade de, ou que constituiu família, que se endividou para adquirir a sua casa nos arredores.
A cultura do betão e o crescimento aceleradeo das auto-estradas e vias rápidas rapidamente esgotaram o tema da mobilidade (um carro + uma estrada = mobilidade assegurada, logo a casa podia ser em qualquer sítio). Só que essa mobilidade endividou o país.
Numa altura como a actual, esse endividamento retira mobilidade a essas famílias, porque as casas ou não se vendem ou vendem-se abaixo do valor desejado que muitas vezes é o equivalente ao saldo em dívida junto do banco.
Assim, trazer as pessoas de volta acaba por ser o maior desafio, uma vez que a questão económica se poderia resolver com a canalização de fundos comunitários que não estão a ser utilizados.
Luís Alexandre
Muito bem observado pelo Luís Alexandre. Houve um estímulo econômico à dispersão. A reversão depende de um estímulo econômico equivalente.
Como comentário adicional gostaria de lembrar que um dos principais problemas do mercado de arrendamento são os chamados "sitting tenants". Isto é, aqueles que pagam rendas muito abaixo do valor de mercado, por via de rendas antigas que estiveram congeladas durante muito tempo e que as actualizações que a lei prevê são insuficientes para remunerar os proprietários. Esta remuneração é, como é fácil de ver, essencial para permitir manter os imóveis, renová-los sempre que necessário, pagar impostos, etc.
Relativamente à relação política-economia, não podia estar mais em desacordo com o que o Adriano diz acima. O problema acima referido foi criado por uma política levada a cabo em condições económicas muito específicas, tendo as repercussões que conhecemos décadas mais tarde. É para mim óbvia a necessidade de ter uma política interventiva, ao nível do apoio social para quem dele precisa, retirando dos proprietárioso o ónus de subsidiação social. Estes são muitas das vezes incapazes de dar condições de salubridade e segurança aos seus fogos por incapacidade financeira.
Gostaria muito de concordar que o problema fosse resolúvel pelo normal funcionamento do mercado... mas não dá!
Pedro Pereira Nunes
Prezado Pedro,
Acho que não me fiz entender. Não acredito no mercado consertando a besteira dos políticos. Pelo contrário. Somente critico a postura dos políticos de fazer caridade com o chapéu alheio, esquecendo-se que as forças econômicas e as forças da natureza agem a despeito das vontades políticas. Para ajudar uns, prejudicam-se outros. Somente reflito que conceder subsidios não sai de graça. Alguem paga. Para consertar esse problema tem de permitir a retomada dos imóveis subvalorizados e mesmo permitir que os mais precários sejam transformados, valorizando todo o entorno.
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