Por Luís Francisco
Director Portugal
IPD - Investment Property Databank
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De acordo com o Índice Global de Investimento Imobiliário recentemente divulgado pelo IPD, o imobiliário mundial alcançou um retorno total, medido em moeda local, de 9,5% em 2010, superando as expectativas inicialmente avançadas pelos investidores.
Os dados indicam uma forte recuperação do imobiliário face aos -8,2% obtidos em 2009, ano em que o índice registou o pior desempenho dos 10 anos de histórico. A recuperação foi essencialmente visível na valorização de capital, com o índice a posicionar-se nos 3,1%, depois de 2 anos consecutivos de queda de valor. A apreciação de capital verificada teve na compressão dos yields o seu principal motor, sendo que o crescimento das rendas de mercado continua a ser muito ténue, ou mesmo negativo, na grande maioria dos mercados analisados. No que respeita ao retorno das rendas, o índice permaneceu estável em torno dos 6,2%.
É curioso notar que apesar da tendência de recuperação e da boa performance global, os 23 mercados considerados no índice revelam realidades bastante distintas. Se por um lado, todos os mercados, à excepção do Irlandês, alcançaram retornos totais positivos em 2010, por outro, apenas 13 registaram valorizações de capital positivas, i.e., assistimos a um cenário de queda de valor dos activos em 10 dos mercados, como é exemplo o mercado português.
Os diferentes momentos em que cada mercado se encontra no seu ciclo de recuperação e a volatilidade de mercado justificam as diferenças entre os retornos obtidos. Em 2010, a diferença de retorno total entre os mercados com a melhor e pior performance situou-se nos 17%, uma diferença menos expressiva face aos 30% registados nos últimos 5 anos. Interessante será constatar no curto prazo se a presente convergência é permanente ou simplesmente temporária.
Segundo estimativa do IPD, o mercado global de investimento imobiliário gerido profissionalmente terá um valor próximo dos 4 triliões de USD, com os principais mercados mundiais, EUA, Japão, Reino Unido e Alemanha, a representarem cerca de 70% do volume total.
Perante o actual cenário de disparidade nos retornos, nem os principais mercados escapam. De um lado, temos os EUA e o Reino Unido a impulsionarem a performance do índice e a ocuparem os lugares cimeiros do ranking dos mercados com melhor performance (ambos com retornos acima dos 2 dígitos). Por outro, temos a Alemanha e Japão a penalizarem o índice e a marcarem presença nos bottom 5 em 2010. O mercado português ocupou a 19ª posição do ranking.
Para além das diferenças a nível nacional, o índice global releva também fortes diferenças a nível sectorial. Um dos casos mais extremos registou-se nos EUA, onde o sector com melhor desempenho, o residencial, com 20%, superou em 2x o retorno alcançado pelo industrial, com pior performance. Outros casos chamam-nos à atenção pela diferença observada, nomeadamente Canadá, Polónia, Finlândia, Espanha e Bélgica. No mercado nacional, não se verifica um gap muito acentuado entre o melhor e pior sector em termos de performance.
Em termos gerais, o retalho ocupou a primeira posição do ranking de performance em 11 dos 23 mercados nacionais, contrastando com os escritórios que ocuparam a última posição em 10 dos mercados, ainda assim, é possível identificar variações a este nível, com os escritórios a ocuparem a melhor posição do ranking em 5 dos 23 mercados imobiliários analisados.
Este facto remete-nos para outro aspecto importante: as variações de desempenho dos diferentes sectores reflectem o impacto dos factores específicos de cada local/mercado sobre a performance do imobiliário.
Apesar dos mercados estarem a recuperar os valores permanecem abaixo dos picos alcançados antes da crise e consequente correcção de valor, particularmente nos mercados de maior volatilidade como o Reino Unido, EUA, Espanha e República Checa. Este facto levanta algumas questões, nomeadamente se os mercados mais voláteis seguirão o ciclo habitual e recuperarão dos seus baixos valores ou permanecerão em níveis deprimidos por algum tempo.
Em ciclos anteriores, houve uma tendência para os mercados se comportarem de forma previsível, com os mercados mais voláteis a recuperarem mais rapidamente / fortemente a partir de correcções mais acentuadas do que os mercados mais estáveis. Deste modo, muitos investidores globais têm construído carteiras combinando mercados mais estáveis com os mais voláteis. Tais estratégias tendem a fazer ajustes tácticos através dos ciclos, aumentando a exposição a mercados mais voláteis em períodos de recessão do mercado e reduzir a exposição quando os mercados estão próximos dos seus picos.
Uma das grandes questões para 2011 prende-se em saber como os mercados irão actuar: se de acordo com o seu comportamento tradicional ou não. A explorar proximamente...
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