Li a proposta de lei deste Governo sobre o regime do arrendamento urbano. Questões jurídicas à parte, acho que se avançou algo mas esta proposta parece-me ainda um pouco curta. Curta no alcance, curta na ambição mas mais importante, temo que seja curta nos efeitos que venha a produzir no mercado de arrendamento.
Mexem-se em prazos, mexe-se na forma mas esquecem-se outras coisas. Vejamos então o que de bom e de mau tem esta proposta, mas também aquilo que não tem e deveria ter.
O Bom
Antes de mais, devo dizer que uma coisa boa que esta proposta tem é que… existe! Está cá fora, pode ser lida e criticada. Pode ser melhorada. E, só por isso, já é bom!
De resto, há a referir como aspectos positivos:
- Duração dos contratos, sem prazo mínimo;
- Resolução imediata de contrato de arrendamento ao fim de 3 meses de mora;
- Denúncia de contrato de arrendamento, por parte do proprietário, em caso de obras de remodelação profundas do imóvel;
- Mecanismo de negociação (actualização) de renda;
- Fim das transmissões sucessivas dos contratos de arrendamento;
- Possibilidade de denúncia de contrato de arrendamento, com pagamento de 6 meses de renda a título de indemnização, em caso de necessidade de habitação do proprietário;
- Mecanismo extrajudicial de despejo, pela criação do Balcão Nacional de Arrendamento;
- Obrigatoriedade de registo junto da Administração Fiscal de contrato de arrendamento do qual o proprietário pretenda recorrer ao mecanismo extrajudicial de despejo.
O Mau
Genericamente, parece-me que se mantém o ónus do lado do proprietário relativamente a várias excepções que esta lei cria e/ou mantém. As questões de cariz social continuam a recair sobre o proprietário e não sobre o Estado. Esse não é o meu entendimento, nem aquilo em que acredito. O ónus deve estar do lado do Estado e não do proprietário/investidor.
Os locatários com mais de 65 anos são equiparados aos de menores níveis de rendimento e aos portadores de elevados graus de incapacidade. Mesmo não estando totalmente de acordo, o foco deveria ter sido no rendimento e não na idade.
Saliento os seguintes pontos como sendo os menos bons desta proposta:
- Impossibilidade de denúncia de contratos cujos arrendatários tenham mais de 65 anos ou no caso de microentidades (para os não-habitacionais);
- Em caso de não acordo na negociação da renda, nos casos de locatários com mais de 65 anos, esquema de actualização é idêntico aos casos de arrendatários com menores rendimentos;
- Excepções de negociação de rendas, com imposição de períodos transitórios, para casos de determinados níveis de rendimento dos locados.
O Vilão – o que não está mas deveria estar
Qualquer alteração no mercado de arrendamento em Portugal, para surtir verdadeiro efeito, deverá ter em conta 3 vectores:
Parece-me que esta proposta se centra em exclusivo na componente económica, ou de mercado. Esquecem-se as componentes financeira e fiscal. Mas sem estas, dificilmente teremos uma reforma séria a produzir efeitos no mercado. Parece-me que teria sido muito importante alterar-se determinados aspectos, tais como:
- Diminuição do capital mínimo de constituição de FIIAH’s e SIIAH’s para € 1 Milhão;
- Tributação dos rendimentos prediais a uma taxa liberatória, com possibilidade ou não de englobamento;
- Obrigatoriedade do proprietário ter um seguro de renda.
Por outro lado, as excepções previstas nesta proposta, para locatários com mais de 65 anos ou com rendimentos comprovadamente reduzidos, deveriam ter a possibilidade de pedir um subsídio de renda ao invés de, mais uma vez, o ónus recair sobre o proprietário. Nestes casos, e em falta de acordo entre as partes, a actualização da renda continua a ser feita de forma lenta e não pode exceder um montante que considero reduzido: 1/15 do Valor Patrimonial Tributário (que, como bem sabemos, é bem mais baixo que o potencial valor de mercado nos imóveis mais antigos).
Bons negócios (imobiliários)!
Mexem-se em prazos, mexe-se na forma mas esquecem-se outras coisas. Vejamos então o que de bom e de mau tem esta proposta, mas também aquilo que não tem e deveria ter.
O Bom
Antes de mais, devo dizer que uma coisa boa que esta proposta tem é que… existe! Está cá fora, pode ser lida e criticada. Pode ser melhorada. E, só por isso, já é bom!
De resto, há a referir como aspectos positivos:
- Duração dos contratos, sem prazo mínimo;
- Resolução imediata de contrato de arrendamento ao fim de 3 meses de mora;
- Denúncia de contrato de arrendamento, por parte do proprietário, em caso de obras de remodelação profundas do imóvel;
- Mecanismo de negociação (actualização) de renda;
- Fim das transmissões sucessivas dos contratos de arrendamento;
- Possibilidade de denúncia de contrato de arrendamento, com pagamento de 6 meses de renda a título de indemnização, em caso de necessidade de habitação do proprietário;
- Mecanismo extrajudicial de despejo, pela criação do Balcão Nacional de Arrendamento;
- Obrigatoriedade de registo junto da Administração Fiscal de contrato de arrendamento do qual o proprietário pretenda recorrer ao mecanismo extrajudicial de despejo.
O Mau
Genericamente, parece-me que se mantém o ónus do lado do proprietário relativamente a várias excepções que esta lei cria e/ou mantém. As questões de cariz social continuam a recair sobre o proprietário e não sobre o Estado. Esse não é o meu entendimento, nem aquilo em que acredito. O ónus deve estar do lado do Estado e não do proprietário/investidor.
Os locatários com mais de 65 anos são equiparados aos de menores níveis de rendimento e aos portadores de elevados graus de incapacidade. Mesmo não estando totalmente de acordo, o foco deveria ter sido no rendimento e não na idade.
Saliento os seguintes pontos como sendo os menos bons desta proposta:
- Impossibilidade de denúncia de contratos cujos arrendatários tenham mais de 65 anos ou no caso de microentidades (para os não-habitacionais);
- Em caso de não acordo na negociação da renda, nos casos de locatários com mais de 65 anos, esquema de actualização é idêntico aos casos de arrendatários com menores rendimentos;
- Excepções de negociação de rendas, com imposição de períodos transitórios, para casos de determinados níveis de rendimento dos locados.
O Vilão – o que não está mas deveria estar
Qualquer alteração no mercado de arrendamento em Portugal, para surtir verdadeiro efeito, deverá ter em conta 3 vectores:
Parece-me que esta proposta se centra em exclusivo na componente económica, ou de mercado. Esquecem-se as componentes financeira e fiscal. Mas sem estas, dificilmente teremos uma reforma séria a produzir efeitos no mercado. Parece-me que teria sido muito importante alterar-se determinados aspectos, tais como:
- Diminuição do capital mínimo de constituição de FIIAH’s e SIIAH’s para € 1 Milhão;
- Tributação dos rendimentos prediais a uma taxa liberatória, com possibilidade ou não de englobamento;
- Obrigatoriedade do proprietário ter um seguro de renda.
Por outro lado, as excepções previstas nesta proposta, para locatários com mais de 65 anos ou com rendimentos comprovadamente reduzidos, deveriam ter a possibilidade de pedir um subsídio de renda ao invés de, mais uma vez, o ónus recair sobre o proprietário. Nestes casos, e em falta de acordo entre as partes, a actualização da renda continua a ser feita de forma lenta e não pode exceder um montante que considero reduzido: 1/15 do Valor Patrimonial Tributário (que, como bem sabemos, é bem mais baixo que o potencial valor de mercado nos imóveis mais antigos).
Bons negócios (imobiliários)!
Disclosure: O autor deste artigo não é jurista nem o pretende ser! Adicionalmente, não tem posições, nem longas nem curtas, em activos imobiliários arrendados, habitacionais e não-habitacionais.
* Filme de 1966, realizado por Sérgio Leone, conta a história de três aventureiros que, durante o período da guerra civil, buscam uma arca com 200 mil dólares em ouro roubado - Blondie (o Bom), Angel Eyes (o Mau) e Tuco (o Vilão).
* Filme de 1966, realizado por Sérgio Leone, conta a história de três aventureiros que, durante o período da guerra civil, buscam uma arca com 200 mil dólares em ouro roubado - Blondie (o Bom), Angel Eyes (o Mau) e Tuco (o Vilão).
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