Deixo-vos cópia integral do artigo que escrevi em Janeiro, agora publicado nesta última edição da Revista Imobiliária.
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«Em Janeiro do ano passado, (…) escrevia que Portugal teria obrigatoriamente de pedir assistência financeira e por tal as yields das obrigações do tesouro subiriam, algo que poderia prejudicar o investimento imobiliário em Portugal. Dito e feito!»
A Direcção desta publicação pediu-me um artigo sobre perspectivas para o mercado imobiliário em 2012. Reconheço, agora, que provavelmente terá sido um dos maiores desafios que se me puseram nos últimos tempos!
Sempre que um novo ano começa, tento recuperar aquilo que escrevi há um ano atrás para ver se aquilo que pensei e perspectivei se concretizou de alguma forma.
Os últimos 3 anos de imobiliário
No início de 2009, quando inaugurei o blog Out of the Box, escrevia que era necessário começar a inovar. Podíamos esperar cada vez menos transacções mas nem por isso o mercado iria parar; a componente não-transaccional do imobiliário iria ganhar relevo com a crescente importância que o estudo da dívida associada ao imobiliário começava a ganhar. – In “Pensar Fora da Caixa – I”, de 07 de Fevereiro de 2009.
Em Março do mesmo ano, aquando da publicação da Real Estate & Finance Newsletter nº7, no meu artigo “O Ano de Todos os Perigos”, olhava 2009 com grande apreensão, focando o aumento potencial do crédito mal-parado, aumento das vacancy rates, descida das rendas, aumento das yields e focagem da banca nos seus rácios de capital.
Em Janeiro de 2010, também para esta revista, no artigo “O imobiliário do ponto de vista financeiro”, olhava para 2 variáveis que me preocupavam: o desemprego e a dívida. No fundo, temia que se verificasse uma descida do consumo e um aumento das dívidas comerciais e particulares, com repercussão óbvia no aumento do mal-parado.
Em Janeiro do ano passado, no meu artigo “O que podemos esperar de 2011” escrevia que Portugal teria obrigatoriamente de pedir assistência financeira e por tal as yields das obrigações do tesouro subiriam, algo que poderia prejudicar o investimento imobiliário em Portugal. Dito e feito! Antecipei uma descida nos preços e rendas residenciais, menos transacções no mercado de escritórios com maior concentração no tipo e zona, e por fim uma descida do consumo privado a prejudicar fortemente a actividade de retail e os novos projectos nesta área.
Analiso os movimentos dos mercados nacional e internacional, com maior profundidade, desde 2007 e tenho procurado compreendê-los e antecipá-los. Olhando para trás, nestes últimos 3 anos, é para mim bem claro a evolução que o mercado tomou, onde chegamos e porque aqui chegamos.
Sempre que um novo ano começa, tento recuperar aquilo que escrevi há um ano atrás para ver se aquilo que pensei e perspectivei se concretizou de alguma forma.
Os últimos 3 anos de imobiliário
No início de 2009, quando inaugurei o blog Out of the Box, escrevia que era necessário começar a inovar. Podíamos esperar cada vez menos transacções mas nem por isso o mercado iria parar; a componente não-transaccional do imobiliário iria ganhar relevo com a crescente importância que o estudo da dívida associada ao imobiliário começava a ganhar. – In “Pensar Fora da Caixa – I”, de 07 de Fevereiro de 2009.
Em Março do mesmo ano, aquando da publicação da Real Estate & Finance Newsletter nº7, no meu artigo “O Ano de Todos os Perigos”, olhava 2009 com grande apreensão, focando o aumento potencial do crédito mal-parado, aumento das vacancy rates, descida das rendas, aumento das yields e focagem da banca nos seus rácios de capital.
Em Janeiro de 2010, também para esta revista, no artigo “O imobiliário do ponto de vista financeiro”, olhava para 2 variáveis que me preocupavam: o desemprego e a dívida. No fundo, temia que se verificasse uma descida do consumo e um aumento das dívidas comerciais e particulares, com repercussão óbvia no aumento do mal-parado.
Em Janeiro do ano passado, no meu artigo “O que podemos esperar de 2011” escrevia que Portugal teria obrigatoriamente de pedir assistência financeira e por tal as yields das obrigações do tesouro subiriam, algo que poderia prejudicar o investimento imobiliário em Portugal. Dito e feito! Antecipei uma descida nos preços e rendas residenciais, menos transacções no mercado de escritórios com maior concentração no tipo e zona, e por fim uma descida do consumo privado a prejudicar fortemente a actividade de retail e os novos projectos nesta área.
Analiso os movimentos dos mercados nacional e internacional, com maior profundidade, desde 2007 e tenho procurado compreendê-los e antecipá-los. Olhando para trás, nestes últimos 3 anos, é para mim bem claro a evolução que o mercado tomou, onde chegamos e porque aqui chegamos.
«Julgo ser possível, apesar de tudo, que a actividade de investimento imobiliário possa finalmente ganhar uma nova dinâmica com os grandes patrimónios a terem de ser colocados no mercado com desconto.»
E agora, e 2012?!
Pela primeira vez escrevo claramente: o que mais me preocupa para este ano é a possibilidade de Portugal sair da moeda única; em alternativa, permanecer numa moeda única mais fraca, com menos países numa União Europeia partida em duas.
Se até agora a componente financeira em muito influenciava os mercados imobiliários, hoje é claramente a componente política e geopolítica que os domina.
Por esta principal razão, torna-se extremamente difícil projectar o que nos pode proporcionar este ano! Se perdermos a moeda actual, tal como a conhecemos, os efeitos sobre o mercado imobiliário nacional podem ser tremendos.
Caso tudo permaneça igual (ou melhor, esperamos!) no panorama europeu, julgo que teremos um pouco mais do mesmo:
- Manutenção da tendência de descida dos preços na habitação com menor volume de transacções;
- Acentuar do crédito mal-parado, nos particulares e nas empresas;
- Manutenção em baixa da actividade no sector de escritórios, com rendas em baixa, vacancy rates e yields em alta;
- Acentuar da actividade de distressed sales, com os bancos e o próprio Estado a insistir na venda de imóveis provenientes de crédito mal-parado e recuperação de crédito.
Fonte: INE
No entanto, foco 4 tópicos que considero importantes e que deverão ser seguidos durante 2012.
Distressed Sales
Julgo ser possível, apesar de tudo, que a actividade de investimento imobiliário possa finalmente ganhar uma nova dinâmica com os grandes patrimónios a terem de ser colocados no mercado com desconto.
Até ao momento, os seus proprietários procuraram com a Banca protelar uma situação que, mais tarde ou mais cedo, terá de se concretizar: o reconhecimento de perdas (sobre este assunto, ler “Saber Perder”, deste autor, em 27 de Janeiro de 2011). Estou fundamentalmente a falar de proprietários de cariz mais institucional – Fundos de Investimento, Estado e proprietários de maior dimensão – que terão de aceitar perdas. Assim, muitos imóveis de maior dimensão terão de ser vendidos a desconto para se tornarem apelativos a uma procura que existe, está expectante mas só comprará ao preço certo.
No que respeita à Banca, também ela continuará a optar pela venda deste tipo de activos, por forma a continuar o seu processo de desalavancagem e melhorar os seus rácios de capital.
Fonte: Banco de Portugal
Arrendamento Residencial
O ano de 2011 terminou com a Proposta de Lei nº38/XII, a famosa revisão da “Lei das Rendas”.
Para muitos, o arrendamento tornar-se-á regra face à aquisição de habitação. Durante os últimos anos, a Banca tornou possível a muitos milhares de Portugueses a aquisição de habitação própria e permanente com recurso a crédito fácil e barato. Hoje em dia, tal não é possível. Com menos dinheiro para emprestar e a custos proibitivos, o crédito à habitação caiu bastante em 2011 e muitos portugueses têm apenas como alternativa o arrendamento.
Fonte: Banco de Portugal
No entanto, a revisão do quadro legal do arrendamento urbano em Portugal torna-se fulcral para que o arrendamento habitacional seja uma verdadeira realidade. Obrigados pela Troika – esta é que é a verdade – tiveram os nossos governantes de pensar no assunto e daí nasce a Proposta de Lei nº38/XII.
Numa outra oportunidade mais indicada para o efeito, falarei com pormenor sobre esta proposta. No entanto, adianto desde já o que dela espero: pouco. Parece-me que o alcance prático das medidas propostas será reduzido e que os efeitos práticos da lei só se sentirão a médio/longo prazo, entre 5 a 7 anos.
Por outro lado, julgo que uma verdadeira reforma do mercado de arrendamento só será atingida quando se alterar 3 vértices fundamentais: o do mercado propriamente dito (que foi alvo nesta proposta), o fiscal e o financeiro (que ficaram de parte). Sem se atacar de uma vez estas três componentes, dificilmente teremos uma reforma profunda.
Mas aquilo que Portugal precisa é de reformas para hoje e não para daqui a 7 anos. Esta é, para mim, a principal desilusão desta proposta: não resolve de forma rápida e expedita o problema das chamadas rendas antigas (ou rendas congeladas). E por isso, fico muito reticente sobre qualquer evolução no arrendamento em Portugal em 2012 e também em 2013.
Buy-to-Let
O investimento em imobiliário, mais concretamente em habitação para arrendamento – o denominado “buy-to-let” – sempre foi uma das principais formas de aforro dos Portugueses. No entanto, o congelamento das rendas residenciais afugentou o investidor e tornou esta forma de poupança menos comum em Portugal.
No entanto, com a crescente dificuldade na aquisição e, espero eu, com os efeitos da revisão da lei das rendas sobre os novos contratos (ao contrário, como já disse, nas rendas antigas), a confiança no investimento neste tipo de imóveis pode aumentar.
É já notório o aumento da procura de pequenos investidores de casas para arrendar sendo expectável que esse movimento ganhe maior importância ao longo dos próximos 2 a 3 anos.
No entanto, espero que as yields implícitas neste sector – o valor de 5% tem sido historicamente aceite como bom – subam, reflectindo assim a descida mais acentuada dos preços face ao valor das rendas, espelhando naturalmente o aumento do risco intrínseco do nosso mercado.
Reabilitação Urbana
Pessoalmente, e ao contrário do que muitos esperam, não acredito que a reabilitação urbana se torne a esperança do mercado imobiliário em Portugal. Bem gostaria que assim fosse, mas não acredito. Pelo menos nos próximos 2 a 3 anos.
A explicação é muito simples: para haver um verdadeiro mercado de reabilitação urbana é necessário, antes de mais, que haja dinheiro para investir. Dinheiro dos investidores e dinheiro dos financiadores. A realidade nua e crua mostra-nos que tal não existe para Portugal, nem hoje nem se espera que venha a existir tão cedo.
Enquanto os investidores não restaurarem a confiança em Portugal não me parece que a reabilitação urbana seja uma realidade. E essa confiança só poderá ser restaurada com muito trabalho da nossa parte mas também com alguma sorte. Tanto de um lado como de outro, tem faltado algo…
Bons negócios (imobiliários)!
Pela primeira vez escrevo claramente: o que mais me preocupa para este ano é a possibilidade de Portugal sair da moeda única; em alternativa, permanecer numa moeda única mais fraca, com menos países numa União Europeia partida em duas.
Se até agora a componente financeira em muito influenciava os mercados imobiliários, hoje é claramente a componente política e geopolítica que os domina.
Por esta principal razão, torna-se extremamente difícil projectar o que nos pode proporcionar este ano! Se perdermos a moeda actual, tal como a conhecemos, os efeitos sobre o mercado imobiliário nacional podem ser tremendos.
Caso tudo permaneça igual (ou melhor, esperamos!) no panorama europeu, julgo que teremos um pouco mais do mesmo:
- Manutenção da tendência de descida dos preços na habitação com menor volume de transacções;
- Acentuar do crédito mal-parado, nos particulares e nas empresas;
- Manutenção em baixa da actividade no sector de escritórios, com rendas em baixa, vacancy rates e yields em alta;
- Acentuar da actividade de distressed sales, com os bancos e o próprio Estado a insistir na venda de imóveis provenientes de crédito mal-parado e recuperação de crédito.
No entanto, foco 4 tópicos que considero importantes e que deverão ser seguidos durante 2012.
Distressed Sales
Julgo ser possível, apesar de tudo, que a actividade de investimento imobiliário possa finalmente ganhar uma nova dinâmica com os grandes patrimónios a terem de ser colocados no mercado com desconto.
Até ao momento, os seus proprietários procuraram com a Banca protelar uma situação que, mais tarde ou mais cedo, terá de se concretizar: o reconhecimento de perdas (sobre este assunto, ler “Saber Perder”, deste autor, em 27 de Janeiro de 2011). Estou fundamentalmente a falar de proprietários de cariz mais institucional – Fundos de Investimento, Estado e proprietários de maior dimensão – que terão de aceitar perdas. Assim, muitos imóveis de maior dimensão terão de ser vendidos a desconto para se tornarem apelativos a uma procura que existe, está expectante mas só comprará ao preço certo.
No que respeita à Banca, também ela continuará a optar pela venda deste tipo de activos, por forma a continuar o seu processo de desalavancagem e melhorar os seus rácios de capital.
Arrendamento Residencial
O ano de 2011 terminou com a Proposta de Lei nº38/XII, a famosa revisão da “Lei das Rendas”.
Para muitos, o arrendamento tornar-se-á regra face à aquisição de habitação. Durante os últimos anos, a Banca tornou possível a muitos milhares de Portugueses a aquisição de habitação própria e permanente com recurso a crédito fácil e barato. Hoje em dia, tal não é possível. Com menos dinheiro para emprestar e a custos proibitivos, o crédito à habitação caiu bastante em 2011 e muitos portugueses têm apenas como alternativa o arrendamento.
No entanto, a revisão do quadro legal do arrendamento urbano em Portugal torna-se fulcral para que o arrendamento habitacional seja uma verdadeira realidade. Obrigados pela Troika – esta é que é a verdade – tiveram os nossos governantes de pensar no assunto e daí nasce a Proposta de Lei nº38/XII.
Numa outra oportunidade mais indicada para o efeito, falarei com pormenor sobre esta proposta. No entanto, adianto desde já o que dela espero: pouco. Parece-me que o alcance prático das medidas propostas será reduzido e que os efeitos práticos da lei só se sentirão a médio/longo prazo, entre 5 a 7 anos.
Por outro lado, julgo que uma verdadeira reforma do mercado de arrendamento só será atingida quando se alterar 3 vértices fundamentais: o do mercado propriamente dito (que foi alvo nesta proposta), o fiscal e o financeiro (que ficaram de parte). Sem se atacar de uma vez estas três componentes, dificilmente teremos uma reforma profunda.
Mas aquilo que Portugal precisa é de reformas para hoje e não para daqui a 7 anos. Esta é, para mim, a principal desilusão desta proposta: não resolve de forma rápida e expedita o problema das chamadas rendas antigas (ou rendas congeladas). E por isso, fico muito reticente sobre qualquer evolução no arrendamento em Portugal em 2012 e também em 2013.
Buy-to-Let
O investimento em imobiliário, mais concretamente em habitação para arrendamento – o denominado “buy-to-let” – sempre foi uma das principais formas de aforro dos Portugueses. No entanto, o congelamento das rendas residenciais afugentou o investidor e tornou esta forma de poupança menos comum em Portugal.
No entanto, com a crescente dificuldade na aquisição e, espero eu, com os efeitos da revisão da lei das rendas sobre os novos contratos (ao contrário, como já disse, nas rendas antigas), a confiança no investimento neste tipo de imóveis pode aumentar.
É já notório o aumento da procura de pequenos investidores de casas para arrendar sendo expectável que esse movimento ganhe maior importância ao longo dos próximos 2 a 3 anos.
No entanto, espero que as yields implícitas neste sector – o valor de 5% tem sido historicamente aceite como bom – subam, reflectindo assim a descida mais acentuada dos preços face ao valor das rendas, espelhando naturalmente o aumento do risco intrínseco do nosso mercado.
Reabilitação Urbana
Pessoalmente, e ao contrário do que muitos esperam, não acredito que a reabilitação urbana se torne a esperança do mercado imobiliário em Portugal. Bem gostaria que assim fosse, mas não acredito. Pelo menos nos próximos 2 a 3 anos.
A explicação é muito simples: para haver um verdadeiro mercado de reabilitação urbana é necessário, antes de mais, que haja dinheiro para investir. Dinheiro dos investidores e dinheiro dos financiadores. A realidade nua e crua mostra-nos que tal não existe para Portugal, nem hoje nem se espera que venha a existir tão cedo.
Enquanto os investidores não restaurarem a confiança em Portugal não me parece que a reabilitação urbana seja uma realidade. E essa confiança só poderá ser restaurada com muito trabalho da nossa parte mas também com alguma sorte. Tanto de um lado como de outro, tem faltado algo…
Bons negócios (imobiliários)!
2 comentários:
Caro Gonçalo Nascimento Rodrigues
Comungo da análise que estabelece neste se excelente artigo. Reconheço-lhe o mérito de ter o melhor blog dedicado ao imobiliário.
Jorge Sá
Caro Jorge,
Obrigado pelas palavras. Este terá sido, porventura, um dos artigos mais complicados de escrever. As incertezas são muitas.
Cumprimentos.
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