Por Rui Bexiga Vale
Arquitecto - Owner of rbv.arq
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Não cessa de me surpreender a capacidade de adaptação dos Portugueses às condições adversas provocadas pela conjuntura (ou seja, a crise), sobretudo naquela área que a nós nos interessa particularmente, o imobiliário.
Tenho tido a oportunidade de lidar com pessoas e projectos que desafiam a moleza reinante (ou, como já ouvi, o “estado de bovinidade”) e que têm boas ideias, fazem as coisas bem feitas e obtêm bons resultados.
Alguns exemplos disto mesmo:
1. Dada a especificidade do "normal" mercado da habitação em Portugal, em que o recurso ao crédito é (era) essencial, tenho efectuado projectos de alteração a licenciamentos para habitação (aprovados nas autarquias!) para outros usos, normalmente para hotelaria/turismo e alojamento local. Os promotores têm tido a coragem de reiniciar os processos de licenciamento para transformar um activo invendável (presentemente...) num outro com maior capacidade de penetração no mercado;
2. Aposta em nichos de mercado menos evidentes, como as residências geriátricas ou universitárias, dois segmentos de mercado que apresentam alguma resiliência face à crise, mas para os quais a criteriosa selecção da localização é imprescindível para poder augurar o seu sucesso;
3. Novos tipos de habitação, com tipologias mais pequenas e/ou serviços associados, mudando o paradigma até aqui vigente do mercado encharcado de T2 e T3;
4. Promotores que acreditam e investem em edifícios com programas inovadores e arquitectura diferenciadora, para gerar valor acrescentado aos seus investidores e utilizadores;
4. Utilização do "modus operandi" normalmente empregue em edifícios de comércio/serviços, à reabilitação da habitação para arrendamento. Como? A simplicidade da operação é brilhante – pega-se num edifício para reabilitar, efectuam-se as obras e depois celebram-se os contratos de arrendamento. Até aqui nada de especial, e é verdade. O toque de Midas consiste em pegar neste activo e ir apresentá-lo a fundos e/ou investidores estrangeiros que, atraídos por um yield de 6-7%, compram o activo e rentabilizam a operação;
Se a isto adicionarmos o facto de que a forma de transaccionar o imobiliário tem vindo a mudar, com a introdução de modalidades como o arrendamento com opção de compra, o que conjugado com a descida do valor dos activos e o consequente aumento da sua atractibilidade para investidores com liquidez (nacionais ou estrangeiros), creio sinceramente que poderemos antever uma recuperação sustentada com qualidade e estabilidade, a médio prazo.
Isto se entretanto a parte que cabe ao Governo da República for levada a cabo com discernimento, e se o êxodo de técnicos qualificados estancar, de alguma forma. Mas isso será objecto de comentário posterior. Até lá, bons negócios imobiliários!
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Não cessa de me surpreender a capacidade de adaptação dos Portugueses às condições adversas provocadas pela conjuntura (ou seja, a crise), sobretudo naquela área que a nós nos interessa particularmente, o imobiliário.
Tenho tido a oportunidade de lidar com pessoas e projectos que desafiam a moleza reinante (ou, como já ouvi, o “estado de bovinidade”) e que têm boas ideias, fazem as coisas bem feitas e obtêm bons resultados.
Alguns exemplos disto mesmo:
1. Dada a especificidade do "normal" mercado da habitação em Portugal, em que o recurso ao crédito é (era) essencial, tenho efectuado projectos de alteração a licenciamentos para habitação (aprovados nas autarquias!) para outros usos, normalmente para hotelaria/turismo e alojamento local. Os promotores têm tido a coragem de reiniciar os processos de licenciamento para transformar um activo invendável (presentemente...) num outro com maior capacidade de penetração no mercado;
2. Aposta em nichos de mercado menos evidentes, como as residências geriátricas ou universitárias, dois segmentos de mercado que apresentam alguma resiliência face à crise, mas para os quais a criteriosa selecção da localização é imprescindível para poder augurar o seu sucesso;
3. Novos tipos de habitação, com tipologias mais pequenas e/ou serviços associados, mudando o paradigma até aqui vigente do mercado encharcado de T2 e T3;
4. Promotores que acreditam e investem em edifícios com programas inovadores e arquitectura diferenciadora, para gerar valor acrescentado aos seus investidores e utilizadores;
4. Utilização do "modus operandi" normalmente empregue em edifícios de comércio/serviços, à reabilitação da habitação para arrendamento. Como? A simplicidade da operação é brilhante – pega-se num edifício para reabilitar, efectuam-se as obras e depois celebram-se os contratos de arrendamento. Até aqui nada de especial, e é verdade. O toque de Midas consiste em pegar neste activo e ir apresentá-lo a fundos e/ou investidores estrangeiros que, atraídos por um yield de 6-7%, compram o activo e rentabilizam a operação;
Se a isto adicionarmos o facto de que a forma de transaccionar o imobiliário tem vindo a mudar, com a introdução de modalidades como o arrendamento com opção de compra, o que conjugado com a descida do valor dos activos e o consequente aumento da sua atractibilidade para investidores com liquidez (nacionais ou estrangeiros), creio sinceramente que poderemos antever uma recuperação sustentada com qualidade e estabilidade, a médio prazo.
Isto se entretanto a parte que cabe ao Governo da República for levada a cabo com discernimento, e se o êxodo de técnicos qualificados estancar, de alguma forma. Mas isso será objecto de comentário posterior. Até lá, bons negócios imobiliários!
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