Reabilitação Urbana - resumo dos benefícios fiscais

Por Francisco Silva Carvalho
PTSM - Advogados







Existe um consenso cada vez mais generalizado de que o futuro do imobiliário em Portugal consiste na reabilitação urbana. É, pois, nesta vertente onde, actualmente, se concentram todos os esforços do sector, privados e públicos.

Nesse sentido, uma grande parte dos municípios nacionais já definiu a sua área de reabilitação urbana, que pode ser consultada em https://www.portaldahabitacao.pt/pt/portal/reabilitacao/homearu.html.

A definição da área de reabilitação urbana é o primeiro passo para a determinação e aplicação de um quadro legal que se caracteriza, entre outros, por dois aspectos essenciais: (i) a simplificação do processo de licenciamento; e (ii) a aplicação de relevantes incentivos fiscais.

Para além destes dois aspectos, a reabilitação urbana só torna verdadeiramente possível actualmente, com a reforma do Regime do Arrendamento Urbano (o denominado “NRAU” de que temos vindo a falar nos posts anteriores), que veio permitir a actualização das rendas respectivas e a denúncia célere no caso de obras de remodelação.

Contudo, um aspecto que continua a comprometer fatalmente a viabilidade financeira de alguns processos de reabilitação consiste na obrigação de proporcionar realojamento aos arrendatários com mais de 65 anos, que continua a impender sobre os proprietários. Falarei sobre este aspecto em concreto num dos próximos posts.

Também proximamente, analisarei em detalhe as particularidades do processo especial, simplificado, aplicável às obras de reabilitação urbana, estabelecido na recente lei 32/2012, de 14/8, que veio alterar profundamente o regime jurídico da reabilitação urbana (consagrado no Decreto-Lei n.º 307/2009, de 23/10).

Neste artigo, procurei sintetizar as vantagens fiscais aplicáveis às obras de reabilitação iniciadas após 1 de Janeiro de 2008 e que se encontrem concluídas até 31 de Dezembro de 2020.

Aquisição de um Imóvel para Reabilitação

• Isenção de IMT – condicionado a que o adquirente inicie as obras no prazo de dois anos após a aquisição. Esta isenção funciona através do reembolso do imposto pago, uma vez concluídas as obras.
• Isenção de IMI pelo período de dois anos, inclusive, da emissão da respectiva licença (ou comunicação prévia) camarária. Esta isenção funciona, igualmente, através de reembolso após a conclusão das obras.

Obras de Reabilitação

• IVA à taxa reduzida de 6% nas empreitadas de reabilitação urbana.
• Dedução à colecta, em sede de IRS, de 30% dos encargos suportados com obras de reabilitação, com o limite de € 500.
• Possibilidade de Isenção de Taxas Urbanísticas.

Após a Conclusão das Obras de Reabilitação

• Isenção de IMI por um período de 5 anos, renováveis por igual período.

Exploração e Alienação de Imóveis Objecto de Obras de Reabilitação

• Tributação das mais-valias auferidas por sujeitos de IRS residentes em Portugal à taxa autónoma de 5% (sem prejuízo da opção pelo englobamento).
• Tributação dos rendimentos prediais obtidos por sujeitos passivos de IRS à taxa de 5% (igualmente sem prejuízo da opção pelo englobamento).
• Isenção de IMT na primeira transmissão de prédio reabilitado.

Fundos de Investimento Imobiliário Especiais de Reabilitação Urbana

(regime especial aplicável aos fundos de investimento imobiliário, constituídos entre 1 de Janeiro de 2008 e 31 de Dezembro de 2013, em que pelo menos 75% dos seus activos sejam bens imóveis sujeitos a acções de reabilitação realizadas nas áreas de reabilitação urbana)

• Retenção na fonte à taxa de 10% dos rendimentos auferidos, quer a título de distribuição de dividendos, quer a título de resgate, pelos titulares (sujeitos de IRS ou IRC) de participações nestes fundos.
• Esta retenção na fonte (de 10%) tem carácter definitivo no caso de: (i) sujeitos passivos de IRS residentes em Portugal que obtenham os rendimentos fora de uma actividade comercial, industrial ou agrícola, que não optem pelo englobamento; e (ii) entidades não residentes em estabelecimento estável em Portugal.
• Tributação à taxa de 10% da diferença entre as mais-valias e as menos-valias resultantes da alienação de participações nestes fundos quando os titulares sejam sujeitos passivos de IRS residentes em Portugal que obtenham esses rendimentos fora de uma actividade comercial, industrial ou agrícola e não optem pelo respectivo englobamento.
• Os titulares de rendimentos que optem pelo englobamento têm direito a deduzir 50% do valor correspondente aos mesmos.