Arrendar um imóvel pode dar no mínimo um retorno de 8%

Por Gonçalo Nascimento Rodrigues
Out of the Box
Main Thinker

OTBX, Consultoria em Finanças Imobiliárias, Lda.
Managing Director






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Aqui há dias saiu no Jornal I a notícia com o título «Arrendar um imóvel pode dar no mínimo um retorno de 8%».

Como devem calcular, fiquei esperançado que alguém tivesse encontrado algo que eu não consigo encontrar: investir em buy-to-let e ganhar o mínimo de 8%. É o mínimo, não é o máximo.

O problema será meu, com certeza, mas não entendo nada da notícia. Vejamos: diz o jornal que depois de contactado alguns players do mercado, conclui-se que o imóvel não deverá custar mais do que € 150.000 e a renda deve fixar-se nos € 400 por mês. Ora contas feitas temos... 3,2% de rendimento. Mau! Então não era o mínimo de 8%???

Continuando a ler a notícia, entendemos que há vários exemplos. «Menos mal!», pensei eu, enganei-me. Ora bem, afinal já não é um máximo de 8%, mas entre 4% e 8%, diz a CEO da Remax. Bolas! Então não eram 8%, no mínimo?!

Considerando, então, essa renda de € 400 por mês, e assumindo que me sobra, em média, 80% da renda todos os meses (depois de pagos os custos), temos que o valor da casa deverá ser de € 96.000 (se quiser ter 4%) ou de € 48.000 (se quiser os tais 8%). Lá se foram os € 150.000...

Já segundo a ERA, os retornos podem chegar a 10%, assumindo imóveis «a preços competitivos, com elevado potencial de valorização em zonas de grande procura de arrendamento, permitindo rendimentos mensais fixos muito interessantes».

Agora é que fiquei mesmo confuso! Estamos, afinal, a falar de rendimento ou rentabilidade? Para a CEO da Remax: «Os 8% são no fundo a margem de lucro que um investidor tem no imóvel.» Já para a ERA, os 10% de retorno assumem um elevado potencial de valorização. Será que a ERA adianta todos os meses esse potencial de valorização do imóvel, para que o investidor tenha o tal rendimento fixo mensal muito interessante?

Trapalhada de conceitos, é o que vos digo. Uma coisa é rendimento (ou yield, se quiserem) e deve comparar a renda (bruta ou líquida, desde que se entenda a diferença entre uma e outra) com o custo inicial do imóvel; outra coisa é rentabilidade que junta esse rendimento ao potencial de valorização futuro do imóvel, devidamente descontado no tempo.

Como vemos, pelos números, para termos rendimentos líquidos de 8%, para rendas de € 400 por mês (rendas máximas), teremos de estar à procura de imóveis com preços até € 48 mil, como vimos. E será que esses imóveis, por esse preço, se arrendam a € 400 por mês?

Já para ter rentabilidades de 10%, teremos de assumir uma forte valorização dos imóveis num prazo de 5 a 10 anos. A 10 anos, estimaria uma quase duplicação de valor do imóvel para se poder ter essa tal rentabilidade de 10%.

Engana-me que eu gosto...

Bons negócios (imobiliários)!