Grandes bancos têm de vender 5.200 milhões de euros em imóveis

Por Gonçalo Nascimento Rodrigues
Out of the Box
Main Thinker

OTBX, Consultoria em Finanças Imobiliárias, Lda.
Managing Director

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É hoje notícia do Jornal de Negócios que os 5 maiores Bancos Portugueses têm 5,2 MM de euros em imóveis para vender. Mais, por lei têm 2 anos para o fazer. Significa isto que a Banca teria de ter vendido qualquer coisa como € 3,5 MM entre 2011 e final deste ano; até final de 2014, teria de vender € 1,35 MM.

Vai disto, a Troika pretende que a Banca registe devidamente as respectivas imparidades, dado ser expectável uma forte pressão vendedora com consequente descida dos preços de mercado. Só até final de Junho, a Banca já tinha provisionado cerca de 1.000 milhões de euros.

Mas o que significam estes números? Que dimensão têm na realidade no nosso mercado? Vamos procurar contextualizar:

1. Segundo o INE, no ano de 2011 foram realizados 86.869 contratos de compra e venda de prédios urbanos em propriedade horizontal, no montante total de € 9,3 MM euros. Temos, assim, um valor médio na ordem dos € 107.000 por prédio urbano.
2. De acordo com IRN, tinham sido registados 25,5 mil procedimentos no serviço Casa Pronta, no 1º semestre deste ano.
3. Segundo a Remax, até Agosto do presente ano, a empresa transaccionou imóveis (fundamentalmente, fracções residenciais) no valor aproximado de € 600 Milhões, representando um acréscimo de 30% face a 2011. Estimativas de mercado, apontam para uma quota da Remax entre os 25% - 30%. Deste volume de negócios, grande parte é já proveniente da actividade de arrendamento, cerca de metade. Dos restantes 50%, talvez 10% sejam vendas provenientes dos chamados "imóveis da Banca".
4. Assumindo um valor médio de € 75.000 por transacção, e com base nos números acima referidos, seria pois aceitável considerar que durante o ano de 2013, serão realizadas entre 20.000 a 25.000 vendas de imóveis, assistidas pelas 3 maiores mediadoras, num montante entre € 1,5 e € 1,8 MM.
5. Significa isto que as 3 maiores mediadores do mercado representam cerca de 50% das transacções totais.
6. Já segundo a APEMIP, as 3 maiores imobiliárias de Portugal - Remax, ERA e Century 21 - estavam a vender cerca de 20 imóveis da Banca, por dia. 

Olhando para os números acima, e procurando extrapolar, poderemos referir o seguinte:

• A Banca terá qualquer coisa como 49 mil imóveis para vender até 2015. Nem todos serão residenciais, com certeza, mas acredito que a maior parte o seja;
• Só a Remax, deverá vender uns 6.000 imóveis este ano. Talvez uns 250-300 sejam provenientes da Banca. Parece bater certo. Se as 3 maiores vendem 20 por dia, 600 por ano, caber 250 (41%) à Remax, a líder de mercado, parece-me relativamente equilibrado.

O mercado absorverá, actualmente, cerca de 50.000 transacções de imóveis residenciais, um valor que deverá oscilar entre os € 3 e € 4 MM.

Já estamos contextualizados? Boa! Na prática, aquilo que temos é que a Banca deveria, no espaço de 4 anos - entre 2011 e 2015 - deter uma quota de 25%-30% no mercado da venda de imóveis, do lado vendedor, claro está. Parece-me gigantesco, para além de perigoso. O perigo advém, fundamentalmente, da concentração de imóveis junto de um único player de mercado, que ainda por cima tem interesses comerciais no financiamento do próprio mercado.

Para mim, e já há muito que o digo, não será com soluções tradicionais que a Banca resolverá esta questão. Também não acredito em soluções milagrosas. Mas continua a parecer-me que adoptar uma solução estilo Bad Bank, ou optar pela constituição de um qualquer veículo de investimento, off balance sheet, gerido por uma entidade terceira, idónea e independente, sem conflitos de interesse, numa actuação concertada de todos estes Bancos, seria mais proveitoso para o mercado:

• Tornaria a valorização destes activos mais clara;
• Providenciar-se-ia uma estratégia de conjunto para o mercado nacional;
• Aumentar-se-ia a liquidez;
• Potenciar-se-ia o mercado de arrendamento e reabilitação;
• Tornaria mais possível e mais real a entrada de investidores institucionais, nacionais e estrangeiros.

Bons negócios (imobiliários)!

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Nota: Procurei extrapolar alguns números com base nos dados que tinha disponíveis. Caso alguém tenha outros valores mais correctos, é convidado a participar, comentando este artigo e procurarei ir rectificando os números.