Um caso mal-parado - V

Por Gonçalo Nascimento Rodrigues
Out of the Box
Main Thinker

OTBX, Consultoria em Finanças Imobiliárias, Lda.
Managing Director

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Como lidar com as dívidas imobiliárias?

São cerca de € 8,5 mil milhões de crédito imobiliário vencido na Banca; milhares e milhares de casas nos Balanços; dezenas, centenas de milhões de euros de dívida em terrenos; dezenas, centenas de milhões de euros em crédito concedido a promoção imobiliária que não vende, em resorts vazios, em hotéis que é necessário gerir. O que fazer?

Estratégias diferentes podem ser adoptadas. No caso dos Estados Unidos da América (EUA), de uma forma simplista, a dívida relacionada com imobiliário foi tida como boa. A FED aceitou essa dívida como um bom colateral para conceder crédito às Instituições Financeiras. Por outro lado, nos EUA é possível fazer short-selling na habitação, ou seja, o mutuário entregar a sua casa ao financiador, mesmo que esta valha menos que a dívida.

Nos casos de Espanha e Irlanda, foram constituídos os chamados Bad Banks. O SAREB (no caso de Espanha) e o NAMA (no caso da Irlanda) são entidades constituídas com o propósito de albergar todo um conjunto de activos imobiliários provenientes do mal-parado da Banca. À priori, é decidido qual o valor pelo qual esses activos dão entrada nessas instituições, que depois ficarão com a responsabilidades de os rentabilizar.


Em Portugal, foi adoptada uma estratégia diferente e fundamentalmente assente em 3 vias distintas:

• Leilões imobiliários;
• Parcerias com agências de mediação imobiliária;
• Constituição de veículos off-balance sheet.

As 2 primeiras vias são fundamentalmente comerciais. Cada Banco, per si, procurou realizar alguns leilões imobiliários, com condições de financiamento preferenciais, com vista a vender alguns activos residenciais de forma expedita. As parcerias com algumas agências de mediação imobiliária, fundamentalmente as grandes redes - Remax, Era, Century 21 - foram exactamente no mesmo sentido e numa tentativa de chegar ao mercado de forma mais rápida, mais directa, mais estruturada e mais profissional. Estas estratégias deram os seus frutos, mas de certa forma, limitados dada também a limitação do nosso mercado em termos de dimensão.

Já a constituição de veículos de investimento, off-balance sheet (ou seja, com o objectivo de colocar os activos e/ou as dívidas relacionadas fora do Balanço das Instituições Bancárias, por "troca" de unidades de participação nesses mesmos veículos) tem objectivos bastante diferentes, muito mais assentes na gestão dos próprios activos. Por esta via, a Banca optou:

• No caso dos activos residenciais, por constituir Fundos de Investimento Imobiliário de Arrendamento Habitacional (FIIAH), colocando nesses fundos um conjunto de imóveis dos quais já tinha tomado posse, passando estes a ser geridos por Sociedades Gestoras de Fundos Imobiliários com vista ao seu arrendamento. A Banca troca uma posição directa nesses activos, por uma posição indirecta por via da detenção de unidades de participação nesses veículos;
• Fundamentalmente no caso de activos não-residenciais (não que de forma exclusiva), por constituir fundos de recuperação de crédito e ceder a gestão desses mesmos créditos a sociedades gestoras fora do seu âmbito corporativo. São os casos, por exemplo, da ECS Capital ou da Explorer Investments. Muitas vezes, sem tomar posse dos activos imobiliários ou sem os transaccionar, a Banca cede a gestão da dívida relacionada com o próprio activo a uma entidade terceira que, na prática, aquilo que vai fazer é gerir o próprio activo imobiliário.

Não me querendo alongar demasiado nas diferentes estratégias aqui apresentadas, na verdade têm objectivos e efeitos diferentes:

• No caso dos EUA, o objectivo principal passava por conceder liquidez ao sector financeiro. A dívida praticamente que foi "nacionalizada" mas nunca faltou dinheiro às entidades financeiras para estas poderem voltar a emprestar ao mercado;
• Nos casos de Espanha e Irlanda, parece-me haver 2 objectivos primordiais: um primeiro, de retirar todos estes activos do balanço das entidades financeiras, contabilizando logo a imparidade gerada (no caso da Irlanda, essa imparidade foi mesmo "nacionalizada", sendo levada ao défice orçamental de 2009); directamente relacionado, um segundo objectivo de "fixar" claramente o preço do imobiliário, permitindo a todos - Banca, Promotores, Construtores, Investidores - começarem de novo;
• No caso de Portugal, julgo ter sido dado mais tempo à Banca para ir registando e gerindo essas imparidades, já que no nosso caso, os Bancos foram auxiliados directamente com dinheiro proveniente do Programa de Assistência Financeira. Por outro lado, esta estratégia mais "contabilística" de colocar os imóveis fora do Balanço, permitiu registar menos imparidades.

Sempre fui muito claro nas minhas preferências. De há muito que digo que teria preferido uma estratégia mais na linha da formação de um Bad Bank, comum a toda a Banca Portuguesa, como forma de lidar com este mal-parado. Teria preferido registar a esmagadora maioria das imparidades de uma só vez e, com essa acção, procurado limpar os balanços da Banca, sem deixar alongar este problema no tempo. Teríamos, assim, criado melhores condições à nossa Banca para voltar ao mercado e voltar a financiar a economia, e teríamos estabelecido um proxy importante quanto ao preço dos imóveis. A opção acabou por ser outra.

Bons negócios (imobiliários)!