Variáveis Qualitativas na Avaliação Imobiliária

Como é conhecido em Avaliação Imobiliária e não só, é usual trabalhar-se com dois tipos de Variáveis Exógenas ou Variáveis Explicativas (Variáveis Independentes) do Valor do Imóvel (Variável Endógena ou Variável Explicada ou Variável Dependente). Os dois tipos de Variáveis são:

• Variáveis Quantitativas: Quando a variável toma valores numéricos e estes números têm significado como tal. Exemplos: área, idade, distância ao centro, …;
• Dentro das Variáveis Quantitativas existe o caso particular das Variáveis “Dummy”: Quando a variável apenas toma dois valores: 0 ou 1 (sim ou não; zero ou um). Exemplos: Tem piscina? Vista de mar? Terraço? Tem lugar de garagem?…
• Variáveis Qualitativas: Quando a variável não tem valores numéricos, mas sim classificações ou categorias tal como “Muito Bom, Bom, Razoável, Fraco, Mau”.

Mandam as boas regras da avaliação, fazermos uma homogeneização (ou uma regressão) dos elementos de uma amostra para podermos compará-la com o objecto de avaliação. Os Coeficientes de Homogeneização das Variáveis Quantitativas são facilmente determinados uma vez que estas tomam valores numéricos. Como proceder com as Variáveis Qualitativas?

Alguns Avaliadores atribuem de uma forma perfeitamente arbitrária, sem qualquer explicação racional, valores às variáveis qualitativas. Por vezes é utilizada a seguinte tabela:

Outros autores, por simplificação do método, sugerem que se faça uma correspondência directa entre as classificações ou categorias da amostra com números. Por exemplo:

Deste modo simplista, acabou-se de transformar uma Variável Qualitativa (Mau a Muito Bom) em Quantitativa (1 a 5) uma vez que a variável agora toma apenas valores numéricos. Fica a dúvida de qual a relação destes valores (1 a 5) com as características da variável (muito bom a mau).

Uma outra alternativa, mais correcta, é transformar a Variável Qualitativa em Quantitativa com recurso a Métodos Estatísticos, mais concretamente por Regressão Matemática.

Vejamos um caso prático para utilização em Regressão Matemática. A amostra é constituída por 9 elementos recolhida em três freguesias da cidade do Porto.

Para a Variável Qualitativa em estudo (freguesia) temos a seguinte tabela:

Fazendo uma Regressão para estes dados, obtém-se os seguintes resultados:

Resumindo, temos:

Os Coeficientes de Regressão obtêm-se do último quadro do seguinte modo:

• Aldoar: Interceptar + Aldoar = 2.333 – 708 = 1625;
• Ramalde: Interceptar + Ramalde = 2.333 – 833 = 1.500;
• Nevogilde: Interceptar = 2.333

Estes Coeficientes de Regressão podem ser transformados em valores equivalentes atribuindo-se o Valor Unitário a um deles (neste exemplo a Ramalde) e os restantes pela divisão do Coeficiente de Regressão deste (neste exemplo 1.500):

• Aldoar: 1.625 / 1.500 = 1,0833;
• Ramalde: 1,0000;
• Nevogilde: 2.333 / 1.500 = 1,5556.

A nossa matriz com a amostra passa a ser:

Acabamos de obter uma amostra com apenas Variáveis Quantitativas uma vez que todas elas tomam valores numéricos. Pode agora fazer-se uma homogeneização ou uma regressão da amostra.

A atribuição arbitrária, sem qualquer explicação racional, de valores às variáveis qualitativas não é correcta. Como é evidente uma mesma variável toma valores diferentes para amostras diferentes.

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Francisco Espregueira, MRICS

Perito Avaliador de Imóveis

francisco.espregueira@sapo.pt