O Valor Patrimonial Tributário

O caso dos Terrenos para Construção

Só o nome deste artigo assusta! Antes de darem início à leitura deste artigo de opinião quero lembrar que a minha formação não é jurídica. Pretendo apenas partilhar com os leitores alguma informação que poderá ter interesse especial para os Proprietários de Terrenos para Construção, sobre os quais pagam o Imposto Municipal Sobre Imóveis (IMI).

O IMI, o Imposto Municipal Sobre Imóveis, incide sobre o valor patrimonial tributário dos prédios. Como todos sabem, o Valor Patrimonial Tributário dos prédios é determinado nos termos do Código do Imposto Municipal Sobre Imóveis (CIMI). 

No caso dos Prédios Urbanos, mais concretamente no que se refere aos Terrenos para Construção, “deve ser apresentada fotocópia do alvará de loteamento, que deve ser substituída, caso não exista loteamento, por fotocópia do alvará de licença de construção, projeto aprovado, comunicação prévia, informação prévia favorável ou documento comprovativo de viabilidade construtiva” (Artigo 37º. Redação da Lei nº 55-A/2010, de 31 de dezembro)”.

No caso dos prédios urbanos para habitação, comércio, indústria e serviços, o Valor Patrimonial Tributário resulta da aplicação da conhecida fórmula (Artigo 38º do CIMI):

Vt = Vc x A x Ca x Cl x Cq x Cv

em que:

Vt = valor patrimonial tributário;

Vc = valor base dos prédios edificados;

A = área bruta de construção mais a área excedente à área de implantação;

Ca = coeficiente de afetação;

Cl = coeficiente de localização

Cq = coeficiente de qualidade e conforto;

Cv = coeficiente de vetustez.

O valor que cada uma destas variáveis / coeficientes toma é explicado nos Artigos 39º a 44º.

No Artigo 45º do CIMI é explicada a metodologia de cálculo do Valor Patrimonial Tributário dos Terrenos para Construção: “O valor patrimonial tributário dos terrenos para construção é o somatório do valor da área de implantação do edifício a construir, que é a situada dentro do perímetro de fixação do edifício ao solo, medida pela parte exterior, adicionado do valor do terreno adjacente à implantação.”

Na alínea 3 deste mesmo Artigo 45º é referido que “Na fixação da percentagem do valor do terreno de implantação têm-se em consideração as características referidas no nº 3 do artigo 42º”.

Este nº3 do Artigo 42º com o título “Coeficiente de localização” refere:

“3 - Na fixação do coeficiente de localização têm-se em consideração, nomeadamente, as seguintes características:

a) Acessibilidades, considerando-se como tais a qualidade e variedade das vias rodoviárias, ferroviárias, fluviais e marítimas;

b) Proximidade de equipamentos sociais, designadamente escolas, serviços públicos e comércio;

c) Serviços de transportes públicos;

d) Localização em zonas de elevado valor de mercado imobiliário.”

O Acórdão do Supremo Tribunal Administrativo, proferido no processo nº 01107/16, de 5 de abril de 2017, refere que “na fórmula final de cálculo do VPT dos terrenos para construção é de afastar a aplicação do coeficiente de localização, na medida em que esse fator de localização do terreno já está contemplado na percentagem prevista no nº 3 do Art. 45º do CIMI.”.

A consideração do Coeficiente de Localização (Artigo 42º) no cálculo do VPT conduz a uma aplicação duplicada da localização uma vez que a percentagem do valor do terreno já tem em consideração as características da localização (nº 3 do mesmo Artigo 42º).

Já em setembro de 2016, o mesmo Supremo Tribunal Administrativo, no proferido no processo 01083/13, refere que “Na determinação do valor patrimonial tributário dos terrenos para construção há que observar o disposto no artigo 45.º do Código do IMI, não havendo lugar à consideração do Coeficiente de Qualidade e Conforto (Cq)”.

Por último salienta-se que em abril de 2016, ainda o Supremo Tribunal Administrativo, no proferido no processo 0824/15 refere “O que significa que na determinação do seu valor patrimonial tributário dos terrenos para construção não tem aplicação a fórmula matemática consagrada no artigo 38 do CIMI. E sendo assim os coeficientes de afetação e de qualidade e conforto relacionados com o prédio a construir também não podem nem devem ser tidos em conta nessa avaliação. Efetivamente o coeficiente de afetação tem a ver com o tipo de utilização do prédio já edificado e o mesmo se diga do coeficiente de qualidade e conforto”.

Resumindo, no cálculo do Valor Patrimonial Tributário dos Terrenos para Construção devemos estar particularmente atentos aos coeficientes considerados uma vez que é sobre este valor que é determinado o valor de IMI a pagar.

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Por Francisco Espregueira

Perito Avaliador de Imóveis

francisco.espregueira@sapo.pt