Depois das fintechs terem revolucionado o sector financeiro estamos agora a assistir a uma nova forma de transaccionar e rentabilizar o imobiliário.
Uma nova geração de empresários / empreendedores estão a transformar a forma de comprar, vender, arrendar e gerir o imobiliário.
Mas a necessidade de inovarem e competirem num mercado cada vez mais exigente e agressivo, tem obrigado ao desenvolvimento de planos de negócio cada vez mais arriscados, em que a intermediação deixou de ser a actividade principal e a actividade de investimento tem assumido maior importância. Assim sendo, algumas das PropTechs não se dedicam apenas à intermediação mas também assumem risco e ficam expostas ao mercado imobiliário.
O mais surpreendente é que algumas destas PropTechs nem sequer têm na sua fundação, empreendedores com experiência em imobiliário. Algumas delas tentam replicar conceitos importados de outras áreas de negócio, como a agilização e simplificação de processos de compra e venda de imóveis e obtenção de financiamento.
Como exemplos de PropTechs que operam na simplificação e agilização de processos temos:
1) na originação de empréstimos:
- Habito (https://www.habito.com/ ): Reino Unido
- Trussle (https://trussle.com/ ): Reino Unido
- Lenda (https://www.lenda.com/ ): EUA
Estas plataformas online fazem a comparação entre as diversas taxas de juro dos diversos empréstimos imobiliários e permitem que o comprador concretize o empréstimo online, sem a necessidade de se deslocar à instituição bancária.
Actividade principal: intermediação
Risco: assenta em economias de escala e na capacidade de atrair continuamente devedores
2) No investimento em dívida:
- LendInvest (https://www.lendinvest.com/ ): Reino Unido (commercial RE)
- LendingHome (https://www.lendinghome.com/ ): EUA em Residencial
- PeerStreet (https://www.peerstreet.com/ ): EUA
Estas plataformas são um local de encontro entre investidores e promotores imobiliários. Os investidores podem investir/financiar directamente num determinado empreendimento ou numa carteira de imóveis. A maturidade do financiamento pode ser de curto-prazo ou médio/longo-prazo. A originação dos empréstimos pode ser efectuada por gestores de fundos ou pela própria banca que depois os vendem na plataforma.
Actividade principal: intermediação e gestão de activos
Risco: reside com o investidor
3) No investimento em Residencial:
- Roofstock (https://www.roofstock.com/): Roofstock opera nos EUA e permite o investimento em casas alugadas e, portanto, geradoras de rendimento. O investidor pode escolher a casa que pretende, o montante que pretende investir e o alavancamento, visto que a própria plataforma concede crédito;
- FlyHomes (https://www.flyhomes.com/): é uma plataforma que opera em algumas cidades dos EUA e se centra no comprador. Aposta na simplificação do processo de aquisição do imóvel;
- Acasa (https://www.helloacasa.com/how-acasa-works): centra-se no habitante da casa (seja proprietário ou inquilino) e ajuda ao planeamento financeiro das diversas despesas associadas à propriedade/manutenção de um imóvel.
Como exemplos de PropTechs mais agressivas e que assumem mais risco, temos:
- Opendoor (https://www.opendoor.com/)
Opendoor é uma plataforma online, que opera em algumas cidades dos EUA e que permite a venda de imóveis em poucos clicks. O vendedor introduz os dados sobre o imóvel, a plataforma procede à avaliação e faz uma oferta em 24 horas, que, sendo aceite, permite ao vendedor a venda do imóvel.
Este é um modelo de negócio que assenta num conhecimento pormenorizado do mercado e exige um mercado com rotação e liquidez, caso contrário, a plataforma fica exposta ao risco de desvalorização do mercado ou dos imóveis adquiridos.
Actividade principal: intermediação e investimento
Risco: exposição ao mercado residencial
- Nested (https://nested.com/ )
Nested é uma plataforma semelhante à Opendoor que opera em Londres. A Nested, em poucos dias, estabelece um preço mínimo de venda do imóvel, ao qual se compromete comprar o imóvel no final de 90 dias. Durante estes 90 dias, o imóvel é colocado no mercado. Se o imóvel vender por um valor inferior a este preço, o vendedor recebe o valor mínimo e a plataforma assume a perda. Se vender por um valor acima, o vendedor recebe o valor por inteiro, menos os custos de intermediação.
Actividade principal: intermediação e investimento
Risco: exposição ao mercado residencial
- Property Partner (https://propertypartner.co/ )
Property Partner opera no Reino Unido e permite o investimento em casas arrendadas com a particularidade de depois permitir a transacção destas unidades de participação online (mercado secundário). Os imóveis (ou empreendimentos em construção) são adquiridos inicialmente pela plataforma e depois vendidos na plataforma. A plataforma também procede à gestão dos imóveis e procede ao aluguer das casas.
Actividade principal: investimento, gestão e intermediação
Risco: exposição ao mercado residencial
- Landed (https://www.landed.com/)
Landed opera nos EUA e dedica-se à concessão de mezz finance para a aquisição de habitação própria. Os compradores que não têm possibilidade de fazer o depósito requerido pelos bancos no momento da aquisição de habitação própria podem solicitar financiamento da Landed. A Landed complementa o depósito do comprador e em troca recebe uma taxa de remuneração fixa + taxa de remuneração variável que é função da taxa de valorização do imóvel. O financiamento tem uma maturidade de médio-prazo, findo o qual, o comprador tem de amortizar o mezz finance quer seja pela venda do imóvel, pelo re-financiamento junto de outras instituições financeiras ou pelo uso de poupanças, entretanto acumuladas.
Actividade principal: originação de mezz finance
Risco: exposição ao mercado residencial e risco de incumprimento
Embora esta lista não seja exaustiva e sofra por ser demasiado centrada no mercado anglo-saxónico, é exemplificativa da transformação que se tem verificado no sector imobiliário nos últimos anos (e que é transversal a todos os sectores de actividade.
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Por Ricardo Pereira
InProp Capital Fund
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