O mercado imobiliário para edifícios residenciais de arrendamento no Reino Unido (denominado PRS – private rented sector) tem tido uma progressão notável desde 2005 quando foi criada uma agência governamental com o objectivo de atrair investimento para o sector. Desde então, o mercado mais do que duplicou de aproximadamente 3 milhões de agregados familiares para mais de 6 milhões, representando cerca de 20% do total do mercado residencial.
As previsões apontam para que esta tendência continue, sendo actualmente o activo imobiliário com maior taxa de crescimento no Reino Unido. De acordo com estimativas da PricewaterhouseCoopers, até 2025 mais cerca de 2 milhões de agregados familiares irão escolher arrendar em vez de comprar o que representa uma mudança estrutural no mercado residencial no País com um em cada quatro agregados familiares a escolher arrendar.
Esta mudança é particularmente pronunciada na faixa etária dos 16 aos 34 anos onde é esperado que mais de metade opte por arrendar. Este grupo é maioritariamente composto por jovens profissionais residentes nas grandes cidades como Londres, Manchester e Birmingham sem capacidade ou vontade de investir o depósito requerido para adquirir habitação própria (que aumentou 2.5 vezes no período pós-crise) e que privilegiam a mobilidade, proximidade aos centros urbanos e o uso de transportes colectivos.
Esta faixa etária é particularmente afectada pelo preço excessivo da habitação que aumentou 259% entre 1997 e 2016 enquanto os rendimentos médios subiram 68% no mesmo período. A causa principal do aumento no preço da habitação deriva da incapacidade do mercado da construção de atingir o objetivo de construir 250.000 novas habitações por ano estabelecido pelo Governo Britânico nos últimos 26 anos, período em que a população cresceu 9,5 milhões.
Um recente estudo pelo ‘House of Lords Economic Affairs Committee’ afirma que seriam necessárias construir cerca de 300.000 novas casas por ano só para fazer face a procura actual. No entanto, nos últimos 5 anos, a construção de novas casas têm sido cerca 147.000 por ano.
Apesar da faixa etária dos 16 aos 34 representar a maioria do mercado de arrendamento (48%), a faixa etária dos 35 aos 54 anos que opta por arrendar tem crescido substancialmente, representando actualmente cerca de 37% do mercado. O aumento desta faixa etária significa que o rendimento médio dos agregados familiares que optam por arrendar tem também vindo a subir. Atualmente, 70% ganha mais de £1,200 por mês, comparado com 29% há dois anos atrás. Por outro lado, o período de arrendamento também tem vindo a aumentar, com o número de agregados que arrendam por 2 a 5 anos a duplicar nos últimos 20 anos.
Devido a uma conjuntura positiva, o mercado residencial de arrendamento está actualmente num momento bastante favorável com taxas de ocupação próximas dos 100% e rendas com taxas de crescimento de 2,2% desde 2011 acima da taxa de inflação no mesmo período de 1,6%. Desta forma, é cada vez mais considerado um activo imobiliário bastante atractivo com as maiores taxas de crescimento, baixa volatilidade, baixa correlação com outros sectores e retornos superiores à maioria das outras classes de ativos.
Cada vez mais os investidores institucionais Britânicos e estrangeiros procuram formas de investir neste mercado com uma alocação crescente dos seus portfólios. No entanto, este sector historicamente não tem atraído investimento institucional devido aos imóveis existentes terem a sua propriedade fragmentada e não serem geridos de forma profissional, ao mesmo tempo que existe alguma falta de novos projectos construídos de raiz com com gestão profissionalizada e direcionados às faixas etárias mais jovens.
Para dar resposta à procura crescente e ao interesse dos investidores institucionais, tem-se assistido a um boom na construção de novos edifícios residenciais de arrendamento construídos de raiz, tendo este sector (denominado BTR – ‘Built- to Rent’) crescido para cerca de £25 biliões. Actualmente estima-se que cerca de 100,000 novos apartamentos construídos para serem arrendados estejam já terminados, em construção ou em fase de licenciamento – o que representa um aumento de cerca de 40 por cento em relação ao primeiro trimestre de 2017 de acordo com estudos da Savills para a British Property Federation.
As estimativas sao que o sector continue a sua rápida expansão nos próximos 5 anos crescendo mais £45 bilhões (280%) a medida que investidores globais investem no sector incluindo fundos de pensões domésticos, family offices, fundos de investimentos nacionais e instituições internacionais.
Os novos edifícios tem vindo a evoluir no modo sao projectados, construídos, financiados e geridos. A dimensão dos projectos tem aumentado consideravelmente, com os 34 projetos residenciais de arrendamento actualmente em construção a preverem cerca de 500 unidades cada, o que representa um aumento significativo relativamente ao primeiro trimestre de 2017 onde apenas 24 projetos previam mais de 500 unidades.
Por outro lado, investidores começam a ganhar tração no mercado por forma a ter acesso aos activos. Antes do referendo, os investidores estavam focados em Londres e a região de Sudeste, mas também nas regiões e na Escócia. Apesar do investimento ter entrado num momento de suspensão depois do referendo contraindo de volta a Londres, actualmente o mercado recuperou com projectos em construção um pouco por todo País, na medida em que os investidores procuram melhores yields e retornos fora da capital. Enquanto que em Londres o desafio principal é o preço alto dos lotes, nas regiões sao as rendas baixas que dificultam ainda a viabilidade dos projetos.
Como parte da transição, muitos investidores criaram grupos de promoção imobiliária e também de gestão de propriedades. Hoje o mercado no Reino Unido pode ser dividido em três categorias: investidores; investidores/ operadores; investidores/ promotores/ operadores. O primeiro grupo procura somente investir e inclui grupos como LaSalle, Aberdeen, and Invesco. Os investidores/ operadores investem com o objectivo de operar os projectos com a sua própria marca. Estes investidores incluem Fizzy Living, Tippi e Greystar. Finalmente, a terceira categoria promove, financia e opera os seus investimentos, incluindo grupos como a M&G, L&G e Essential Living.
A gestão, especificações e acabamentos deste sector emergente também tem sido alvo de uma transformação profunda. A maioria dos novos projetos inclui agora instalações comuns como ginásio, cinema, wi-fi, lounge, terraços comuns e restaurantes. A especificação dos materiais e equipamento é cada vez mais crucial na medida em que os investidores procuram alta qualidade.
Os projetos incluem também kits de mobília na medida em que os investidores requerem um projeto completo que possa ser imediatamente ocupado. Desta forma, é esperado que cada vez mais as empresas operadoras tentem replicar a indústria hoteleira e de aviação com marcas que queiram competir para providenciar serviços de qualidade ao preço certo.
Nos próximos 3-5 anos, o ciclo de investimento irá mover-se da promoção e oferta primária para fase de oferta secundária de investimento. Muitos dos fundos procurarão sair através da venda dos ativos estabilizados para investidores à procura de rendimento anual. É expectável que sejam criados REIT’s de edifícios residenciais de arrendamento, cotações em bolsa, securitizacões e emissões de obrigações à medida que o mercado amadureça e se mova para um modelo similar ao mercado residencial de arrendamento norte-americano (conhecido como multifamily residential rental market).
Os retornos no mercado residencial de arrendamento incluem o rendimento anual e a apreciação de capital. O rendimento anual varia de 3% a 4% em Londres e 4% a 6% nas regiões. Investidores que queiram entrar no mercado agora podem esperar obter retornos não alavancados de 8% a 12% e retornos alavancados de 10% a 18%, criando uma oportunidade atrativa para investir no sector residencial de arrendamento no Reino Unido.
As previsões apontam para que esta tendência continue, sendo actualmente o activo imobiliário com maior taxa de crescimento no Reino Unido. De acordo com estimativas da PricewaterhouseCoopers, até 2025 mais cerca de 2 milhões de agregados familiares irão escolher arrendar em vez de comprar o que representa uma mudança estrutural no mercado residencial no País com um em cada quatro agregados familiares a escolher arrendar.
Esta mudança é particularmente pronunciada na faixa etária dos 16 aos 34 anos onde é esperado que mais de metade opte por arrendar. Este grupo é maioritariamente composto por jovens profissionais residentes nas grandes cidades como Londres, Manchester e Birmingham sem capacidade ou vontade de investir o depósito requerido para adquirir habitação própria (que aumentou 2.5 vezes no período pós-crise) e que privilegiam a mobilidade, proximidade aos centros urbanos e o uso de transportes colectivos.
Esta faixa etária é particularmente afectada pelo preço excessivo da habitação que aumentou 259% entre 1997 e 2016 enquanto os rendimentos médios subiram 68% no mesmo período. A causa principal do aumento no preço da habitação deriva da incapacidade do mercado da construção de atingir o objetivo de construir 250.000 novas habitações por ano estabelecido pelo Governo Britânico nos últimos 26 anos, período em que a população cresceu 9,5 milhões.
Um recente estudo pelo ‘House of Lords Economic Affairs Committee’ afirma que seriam necessárias construir cerca de 300.000 novas casas por ano só para fazer face a procura actual. No entanto, nos últimos 5 anos, a construção de novas casas têm sido cerca 147.000 por ano.
Apesar da faixa etária dos 16 aos 34 representar a maioria do mercado de arrendamento (48%), a faixa etária dos 35 aos 54 anos que opta por arrendar tem crescido substancialmente, representando actualmente cerca de 37% do mercado. O aumento desta faixa etária significa que o rendimento médio dos agregados familiares que optam por arrendar tem também vindo a subir. Atualmente, 70% ganha mais de £1,200 por mês, comparado com 29% há dois anos atrás. Por outro lado, o período de arrendamento também tem vindo a aumentar, com o número de agregados que arrendam por 2 a 5 anos a duplicar nos últimos 20 anos.
Devido a uma conjuntura positiva, o mercado residencial de arrendamento está actualmente num momento bastante favorável com taxas de ocupação próximas dos 100% e rendas com taxas de crescimento de 2,2% desde 2011 acima da taxa de inflação no mesmo período de 1,6%. Desta forma, é cada vez mais considerado um activo imobiliário bastante atractivo com as maiores taxas de crescimento, baixa volatilidade, baixa correlação com outros sectores e retornos superiores à maioria das outras classes de ativos.
Cada vez mais os investidores institucionais Britânicos e estrangeiros procuram formas de investir neste mercado com uma alocação crescente dos seus portfólios. No entanto, este sector historicamente não tem atraído investimento institucional devido aos imóveis existentes terem a sua propriedade fragmentada e não serem geridos de forma profissional, ao mesmo tempo que existe alguma falta de novos projectos construídos de raiz com com gestão profissionalizada e direcionados às faixas etárias mais jovens.
Para dar resposta à procura crescente e ao interesse dos investidores institucionais, tem-se assistido a um boom na construção de novos edifícios residenciais de arrendamento construídos de raiz, tendo este sector (denominado BTR – ‘Built- to Rent’) crescido para cerca de £25 biliões. Actualmente estima-se que cerca de 100,000 novos apartamentos construídos para serem arrendados estejam já terminados, em construção ou em fase de licenciamento – o que representa um aumento de cerca de 40 por cento em relação ao primeiro trimestre de 2017 de acordo com estudos da Savills para a British Property Federation.
As estimativas sao que o sector continue a sua rápida expansão nos próximos 5 anos crescendo mais £45 bilhões (280%) a medida que investidores globais investem no sector incluindo fundos de pensões domésticos, family offices, fundos de investimentos nacionais e instituições internacionais.
Os novos edifícios tem vindo a evoluir no modo sao projectados, construídos, financiados e geridos. A dimensão dos projectos tem aumentado consideravelmente, com os 34 projetos residenciais de arrendamento actualmente em construção a preverem cerca de 500 unidades cada, o que representa um aumento significativo relativamente ao primeiro trimestre de 2017 onde apenas 24 projetos previam mais de 500 unidades.
Por outro lado, investidores começam a ganhar tração no mercado por forma a ter acesso aos activos. Antes do referendo, os investidores estavam focados em Londres e a região de Sudeste, mas também nas regiões e na Escócia. Apesar do investimento ter entrado num momento de suspensão depois do referendo contraindo de volta a Londres, actualmente o mercado recuperou com projectos em construção um pouco por todo País, na medida em que os investidores procuram melhores yields e retornos fora da capital. Enquanto que em Londres o desafio principal é o preço alto dos lotes, nas regiões sao as rendas baixas que dificultam ainda a viabilidade dos projetos.
Como parte da transição, muitos investidores criaram grupos de promoção imobiliária e também de gestão de propriedades. Hoje o mercado no Reino Unido pode ser dividido em três categorias: investidores; investidores/ operadores; investidores/ promotores/ operadores. O primeiro grupo procura somente investir e inclui grupos como LaSalle, Aberdeen, and Invesco. Os investidores/ operadores investem com o objectivo de operar os projectos com a sua própria marca. Estes investidores incluem Fizzy Living, Tippi e Greystar. Finalmente, a terceira categoria promove, financia e opera os seus investimentos, incluindo grupos como a M&G, L&G e Essential Living.
A gestão, especificações e acabamentos deste sector emergente também tem sido alvo de uma transformação profunda. A maioria dos novos projetos inclui agora instalações comuns como ginásio, cinema, wi-fi, lounge, terraços comuns e restaurantes. A especificação dos materiais e equipamento é cada vez mais crucial na medida em que os investidores procuram alta qualidade.
Os projetos incluem também kits de mobília na medida em que os investidores requerem um projeto completo que possa ser imediatamente ocupado. Desta forma, é esperado que cada vez mais as empresas operadoras tentem replicar a indústria hoteleira e de aviação com marcas que queiram competir para providenciar serviços de qualidade ao preço certo.
Nos próximos 3-5 anos, o ciclo de investimento irá mover-se da promoção e oferta primária para fase de oferta secundária de investimento. Muitos dos fundos procurarão sair através da venda dos ativos estabilizados para investidores à procura de rendimento anual. É expectável que sejam criados REIT’s de edifícios residenciais de arrendamento, cotações em bolsa, securitizacões e emissões de obrigações à medida que o mercado amadureça e se mova para um modelo similar ao mercado residencial de arrendamento norte-americano (conhecido como multifamily residential rental market).
Os retornos no mercado residencial de arrendamento incluem o rendimento anual e a apreciação de capital. O rendimento anual varia de 3% a 4% em Londres e 4% a 6% nas regiões. Investidores que queiram entrar no mercado agora podem esperar obter retornos não alavancados de 8% a 12% e retornos alavancados de 10% a 18%, criando uma oportunidade atrativa para investir no sector residencial de arrendamento no Reino Unido.
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Bruno Lobo. AECOM Capital, London. Columbia University, New York
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