Os benefícios fiscais à reabilitação urbana foram alvo de recentes alterações introduzidas pela Lei do Orçamento do Estado (“LOE”) para 2018. Os principais encontram-se vertidos nos artigos 45.º e 71.º do Estatuto dos Benefícios Fiscais (“EBF”), sendo a primeira norma supostamente permanente e a segunda temporária. Abordaremos hoje os benefícios fiscais previstos em sede de Imposto Municipal sobre Imóveis (“IMI”), de Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (“IMT”), e de Imposto sobre o Valor Acrescentado (“IVA”).
Determina o artigo 45.º do EBF que podem beneficiar de incentivos fiscais à reabilitação urbana, em sede de IMI e IMT, os prédios urbanos ou fracções autónomas concluídos há mais de 30 anos ou localizados em áreas de reabilitação urbana que:
(i) sejam objecto de intervenções de reabilitação realizadas nos termos do Regime Jurídico da Reabilitação Urbana, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 307/2009, de 23 de Outubro, ou do regime excepcional do Decreto-Lei n.º 53/2014, de 8 de Abril; e
(ii) em consequência da intervenção, melhorem o respectivo estado de conservação em dois níveis acima do anteriormente atribuído, obtendo, no mínimo, um nível bom (isto é, uma pontuação de 4 em 5). Adicionalmente, têm de ser cumpridos os requisitos de eficiência energética e de qualidade térmica aplicáveis aos edifícios, nos termos do Decreto-Lei n.º 118/2013, de 20 de Agosto. Para efeitos de aplicação dos benefícios fiscais em sede de IMI e IMT a que faremos referência adiante todos os mencionados requisitos são cumulativos.
Actualmente - desde a entrada em vigor da LOE para 2018 que revogou a isenção anteriormente prevista no artigo 71.º, n.º 7, do EBF -, apenas é possível beneficiar de uma isenção de IMI por um período de três anos, a contar do ano, inclusive, da conclusão das obras de reabilitação, podendo tal benefício ser renovado, a requerimento do proprietário, por mais cinco anos no caso de imóveis afectos a arrendamento para habitação permanente ou a habitação própria e permanente. Tal prorrogação está, no entanto, dependente de deliberação da assembleia municipal, sob proposta da câmara municipal.
É igualmente possível beneficiar cumulativamente de isenções de IMT:
- nas aquisições de imóveis destinados a intervenções de reabilitação, desde que o adquirente inicie as respectivas obras no prazo máximo de três anos a contar da data de aquisição;
- na primeira transmissão, subsequente à intervenção de reabilitação, desde que o imóvel ou fracção autónoma sejam afectos a arrendamento para habitação permanente; e se se localizarem em área de reabilitação urbana, será também possível afectar os mesmos a habitação própria e permanente e beneficiar da mencionada isenção.
O reconhecimento da intervenção de reabilitação compete à câmara municipal e deve ser requerido pelo proprietário conjuntamente com a comunicação prévia ou com o pedido de licenciamento da operação urbanística.
É ainda importante referir que a possibilidade de beneficiar de tais isenções de IMI e IMT não impede a liquidação e cobrança de tais impostos. Nesse caso, a anulação de tais liquidações e as correspondentes restituições são efectuadas pelo serviço de finanças no prazo máximo de 15 dias a contar da comunicação pela câmara municipal do reconhecimento da intervenção de reabilitação.
Nas empreitadas de reabilitação urbana realizadas em imóveis ou fracções localizados em áreas de reabilitação urbana, delimitadas nos termos legais, existe igualmente a possibilidade de aplicação da taxa reduzida de 6% de IVA, nos termos da verba 2.23 da respectiva lista I. Idêntica taxa existe, nos termos da verba 2.27, ainda que fora de uma reabilitação em sentido estrito, para as empreitadas de beneficiação, remodelação, renovação, restauro, reparação ou conservação de imóveis ou partes autónomas destes afectos à habitação, com excepção dos trabalhos de limpeza, de manutenção dos espaços verdes e das empreitadas sobre bens imóveis que abranjam a totalidade ou uma parte dos elementos constitutivos de piscinas, saunas, campos de ténis, golfe ou minigolfe ou instalações similares. A taxa reduzida não abrange os materiais incorporados, salvo se o respectivo valor não exceder 20 % do valor global da prestação de serviços. Sobre esta verba existe abundante mas controversa doutrina da Autoridade Tributária e Aduaneira, cuja consulta se aconselha.
O processo de reconhecimento dos referidos benefícios fiscais pode revelar-se complexo, dada a necessidade de cumprimento dos pressupostos legais acima enunciados e da articulação das diversas entidades (i.e. câmara municipal, empreiteiros, serviço de finanças), pelo que é crucial que os proprietários procurem aconselhamento jurídico-fiscal para o mesmo.
Analisaremos num próximo texto os benefícios fiscais relevantes em sede de Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (“IRS”), nos termos previstos no artigo 71.º do EBF. Adicionalmente, apresentaremos nesse segundo texto um quadro síntese dos benefícios explicados em ambos os textos, quer da perspectiva do promotor da reabilitação, quer do comprador do imóvel reabilitado.
PS: Agradeço aos meus Colegas Drs. Ana Rita Pereira e José Pedro Barros o auxílio na elaboração deste texto.
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Por Ricardo da Palma Borges
Sócio-Administrador da RPBA (Ricardo da Palma Borges & Associados - Sociedade de Advogados, R.L.)
ricardo@rpba.pt
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