Pela primeira vez o número de novos apartamentos BTR fora de Londres (64.738 – 49%) é praticamente equivalente ao número de novos apartamentos BTR na capital (67.117 – 51%) o que é indicativo da crescente atractividade das cidades secundárias para nova habitação. Esta tendência é justificada pelo valor inferior das rendas, superior qualidade de vida dos centros urbanos regionais e mudanças no mercado laboral com a crescente deslocalização de empresas para fora da capital.
A dimensão dos projetos BTR tem vindo a aumentar consideravelmente com cerca de 125 apartamentos em média para projetos terminados, 248 para projectos em construção e 332 para projectos actualmente em fase de licenciamento. Dos projetos actualmente em construção, 34 terão mais de 500 apartamentos, o que representa um aumento significativo relativamente ao primeiro trimestre de 2017 onde apenas 24 projetos tinham mais de 500 apartamentos.
O crescimento substancial do mercado BTR no Reino Unido trouxe consigo uma mudança de paradigma na conceptualização de novos edifícios residenciais. Os novos projectos BTR estão baseados num modelo de negócio influenciado pelos modelos dos Estados Unidos e Europa Central que têm como objectivo a exploração a longo prazo de forma a gerar retornos atractivos para investidores institucionais através de rendimentos anuais estáveis combinados com valorização do activo através da compressão dos "yields" (o spread positivo entre o "yield on cost" e a "exit cap-rate").
A viabilidade financeira de um projeto BTR está baseada na relação entre os custos globais do projecto (de construção e exploração) com a optimização da experiência que os residentes (que como clientes são a principal fonte de rendimento) têm com o "produto" (neste caso as áreas privadas e comuns do edifício assim como os respectivos serviços de atendimento) a longo prazo.
O sucesso de um projeto BTR depende da capacidade da oferta tipológica, equipamentos e serviços prestados, de responder às preferências dos residentes e adaptar-se à evolução das suas necessidades. Este modelo de negócios requer uma conceptualização arquitectónica diferente do restante mercado imobiliário residencial.
Os desafios do projecto BTR
Em projectos BTR, continua a ser necessário optimizar o número de apartamentos por circulação vertical, volumetria, vãos e áreas comuns por forma obter coeficientes de projecto (por exemplo: relação entre área bruta liquída; relação entre área de piso e fachadas) que permitam custos de construção eficientes. É também fundamental optar por métricas de desenho, materiais e equipamentos que permitam a standardização e durabilidade de modo a optimizar os custo de exploração e manutenção, permitindo uma maior longevidade e repetição em projetos múltiplos.
No entanto, para atrair novos residentes e aumentar as taxas de retenção, os projectos devem oferecer um programa flexível ao nível dos apartamentos e zonas comuns. É necessário um maior investimento em áreas comuns multi-usos com capacidade de gerar rendimentos adicionais com características diferenciadoras relativamente à concorrência e ajustadas a cada localização e mercado alvo. Os acabamentos e mobília devem providenciar uma solução “chave na mão” que ofereça a possibilidade de escolha de pacotes e permita a ocupação imediata pelos residentes.
Em projectos BTR, a criação de comunidades ‘flexíveis’ deve ser uma prioridade juntamente com a flexibilidade do projecto arquitectónico. O papel dos equipamentos e do staff (com a sua área respectiva) é fundamental de modo a facilitar o tipo de experiências comuns entre residentes que permita a criação de comunidades em cada empreendimento. Esta é uma vantagem competitiva fundamental relativamente a outras modalidades de arrendamento sem gestão profissionalizada e serviços adequados.
Estratégias de projecto BTR
A construção e exploração dos primeiros projectos BTR no Reino Unido tem permitido avaliar quais as estratégias de desenho que respondem com maior eficácia aos desafios criados pela especificidade da nova tipologia residencial:
- Separação funcional: os projectos BTR requerem uma separação funcional interna entre apartamentos, zonas privadas comuns para residentes, staff e zonas abertas ao público com transição gradual entre o público e privado. As zonas comuns públicas devem incluir os serviços de atendimento aos clientes e estarem abertas ao publico também; as zonas comuns exclusivas para residentes devem ter a capacidade de gerar rendimentos adicionais e as zonas reservadas ao staff devem ser independentes.
- Enfatizar a "experiência de chegada": o projecto do lobby é fundamental para o sucesso dos projectos BTR e é determinante para a decisão de novos residentes. O lobby deve estar posicionado no centro do diagrama funcional do edifício e permitir o acesso directo a cada área funcional. O projecto deve enfatizar a "experiência da chegada" através da arquitectura e serviços prestados e gerar rendimentos adicionais dos residentes e público em geral.
- Criar comunidades através das zonas comuns: os projectos devem enfatizar o modo como os residentes irão habitar e interagir com o edifício e em particular as suas zonas comuns de forma criar comunidades entre os residentes. A tendência é cada vez mais optar por espaços flexíveis em plantas abertas que possam ser usadas para usos múltiplos em vez de equipamentos com custos elevados como piscinas e ginásios.
- A importância do factor conveniência: a conveniência de viver num projecto BTR é cada vez mais considerado uma vantagem competitiva relativamente a outras modalidades. O projecto teve maximizar o uso de novas tecnologias na exploração e manutenção por forma a optimizar a experiência dos residentes. É cada vez mais comum concentrar todos os contractos e custos associados ao uso das áreas comuns nas rendas cobradas mensalmente.
- O papel das zonas de staff: Os serviços ao cliente e manutenção são fundamentais para o modelo BTR. É crucial que o staff permanente tenha zonas exclusivas independentes funcionais. É cada vez mais comum existir apenas um ponto de contacto em relação a todas as questões relacionadas com o edifício de modo a que todos os residentes, sejam solteiros ou famílias possam interagir com a equipa desde o inicio.
- Stantardização com adaptabilidade: os projectos BTR requerem o uso de equipamentos e mobília standardizada que permitam compras em volume e pré-fabricação de modo a serem usada repetidamente no mesmo projecto e também entre projectos. Deste modo as equipas de manutenção podem manter equipamentos de substituição no local permitindo reparações mais rápidas sem afectar a exploração e taxa de ocupação.
- Criação de tipologias residenciais flexíveis: as tipologias residenciais devem ser flexíveis de forma a adaptar-se à procura mas também reflectir os requerimentos do mercado com base em estudos detalhados da base económica e cultural dos residentes. A maioria dos apartamentos deve ser T1 ou T2 e ser desenhados em módulos que permitam a ocupação por vários residentes simultaneamente e também a conversão em combinações de T0 e T3.
- Dimensão dos apartamentos de acordo com o yield: a dimensão dos apartamentos deve estar alinhada com os custos e rendas de forma a maximizar o yield por tipologia. Em teoria, os apartamentos de menor dimensão obtém maiores rendas por metro quadrado mas têm também custos por metro quadrado mais altos.
- Contribuição para a criação de espaços urbanos: o desenho do espaço público envolvente dever ser considerado uma componente intrínseca na promoção de projectos BTR. O investimento no espaço público interconectado com as zonas comuns dos projectos não só cria oportunidades de gerar rendimentos adicionais e atrair novos residentes como pode também criar novos espaços urbano estruturantes e contribuir para a regeneração dos centros urbanos.
A necessidade de uma visão imobiliária BTR
A promoção de projectos residenciais BTR requer um entendimento das especificidades do seu modelo de negócio de forma a criar ‘produtos’ adequados aos requerimentos da sua viabilidade financeira a médio e longo prazo. É fundamental que o projecto, construção e exploração estejam coordenados com o modelo financeiro de modo a que os objectivos comuns de criação de valor a longo prazo sejam atingidos. A colaboração entre promotores, investidores e projectistas é necessária para criar a visão imobiliária capaz de promover os benefícios para o mercado de habitação e a para a cidade.
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Por Bruno Lobo. Director Real Estate Europe, London. Columbia University, New York
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