O Governo anunciou recentemente um conjunto bastante alargado de novas políticas direccionadas ao sector da habitação em Portugal, ao mesmo tempo que o Partido Socialista apresentou um novo Projecto de Lei com as bases para uma nova política de habitação. Dado tratar-se de muita informação, que carece ainda de ser sistematizada, discutida, explicada, votada e aprovada na Assembleia da República, procurarei sintetizar o que de mais importante todos os documentos apresentam de informação, ao mesmo tempo que deixarei aqui links para os documentos que são públicos para que todos os possam consultar.
Comecemos pelo início. Uma Nova Geração de Políticas de Habitação.
Este documento, já apresentado há algum tempo numa Resolução do Conselho de Ministros e agora consubstanciado com algumas medidas mais concretas, assenta em 4 pilares fundamentais:
- Respostas a famílias carenciadas;
- Garantias de acesso a habitação aqueles que não o conseguem por vias normais do mercado;
- Procurar que a reabilitação seja a principal forma de intervenção no mercado;
- Promover a inclusão social.
Neste meu artigo, irei centrar-me fundamentalmente nos 2º e 3º pilares. As propostas referentes ao 1º pilar assentam fundamentalmente em apoios financeiros aos actores públicos locais no sentido de conseguirem disponibilizar habitação a custos suportáveis por famílias carenciadas. Parece-me algo lógico e que cabe totalmente nas funções do Estado.
Quanto ao 2º pilar, as medidas agora apresentadas resumem-se basicamente ao seguinte:
- Programa de Arrendamento Acessível - Arrendamentos por parte de públicos e privados com rendas até um máximo de 20% abaixo do valor de mercado (divulgado pelo INE), para contratos mínimos de 3 anos e uma taxa de esforço até 35% => isenção de tributação em sede de IRS e redução de 50% do IMI;
- Estabilidade no Arrendamento - Redução da taxa liberatória, de 28% para 14%, para contratos de arrendamento a 10 anos, e de 10% para contratos a 20 anos;
- Proteção a Idosos e Deficientes - Direito à renovação do contrato para idosos com mais de 65 anos e pessoas com mais 60% de grau de incapacidade.
O Programa de Arrendamento Acessível, se à partida parece interessante, na prática parece-me ser de difícil concretização. Os valores medianos de renda publicados pelo INE estão muito longe da realidade actual do mercado, principalmente em Lisboa. Atribuir um benefício fiscal para arrendamentos que não poderão estar acima de um diferencial de 20% face a este benchmark do mercado pode significar para um proprietário cobrar um valor muito abaixo daquilo que na prática poderá ser cobrado.
Tomemos como exemplo a freguesia das Avenidas Novas. Segundo o INE, o valor mediano de renda em 2017 foi de € 10,15/ m2 /mês. Ou seja, um apartamento T2 com 80 m2 teria uma renda mensal de cerca de € 800. Conhecem algum? Se aplicarmos a tal regra dos 20%, estaremos a falar de uma renda mensal máxima na ordem dos € 640 /mês. Arriscaria dizer que este valor será cerca de metade de um normal valor de mercado actualmente. Ou seja, ter um benefício de 28% no IRS para cobrar uma renda 50% abaixo do mercado não parece atractivo, a não ser que a poupança em sede de IMI seja efectivamente significativa.
Já quanto aos benefícios fiscais propostos aplicar com o objectivo de promover a estabilidade no arrendamento, também não me parece de fácil concretização. Perante o historial que temos no mercado, não estou a ver um proprietário disponível a assinar contratos de arrendamento a 10 anos para ter uma poupança de 50% na taxa liberatória em sede de IRS.
Tipicamente, quando um investidor está disponível para fazer um investimento de longo prazo, tenderá a cobrar um rendimento mais elevado por ter o seu capital mais tempo empatado. O mesmo acontecerá neste caso. Um proprietário tenderá a cobrar logo à partida uma renda elevada para os próximos 10 anos para assumir um risco que é elevado num contrato de arrendamento residencial de longo prazo.
Além disso, ficam perguntas por responder:
- O arrendatário pode cessar antecipadamente o contrato sem direito a penalização para o proprietário?
- E se o arrendatário o fizer? Mantém-se o benefício fiscal para o proprietário?
- E se o proprietário vender a sua casa arrendada, com um contrato de arrendamento a 10 anos em vigor? O novo proprietário mantém direito ao benefício fiscal?
- Quem fiscaliza a taxa de esforço? O proprietário? Como se aplica, na prática, o limite dos 35%?
Quanto ao 3º pilar, temos principalmente dois programas em curso:
- Programa Reabilitar para Arrendar - Financiamento a condições favoráveis a quem queira reabilitar para arrendamento;
- Fundo Nacional para a Reabilitação do Edificado - Reunir imóveis do Estado num fundo para disponibilizar imóveis para arrendamento.
O Programa Reabilitar para Arrendar terá de ter efectivamente condições muito vantajosas de financiamento, caso contrário tenderá a não ser utilizado pelos privados. O Governo pretende aliar este programa ao Arrendamento Acessível, conjugando assim financiamento favorável com benefício fiscal. Mas se o 2º já é de difícil aplicação...
O objectivo, em si, é meritório. Mas todos sabemos que, ainda para mais nas condições actuais de mercado, reabilitar para arrendar não é atractivo para um investidor privado. Mesmo nos casos em que o Estado disponibilize património a custo zero para um investidor investir, já vimos que a rentabilidade é pouco atractiva. Ou bem que uma parceria destas permita ao privado vender algumas fracções para "compor" a rentabilidade do seu investimento, ou dificilmente alguém investirá num muito longo prazo com as baixas rentabilidades que se projectam.
Quanto ao Fundo Nacional para a Reabilitação do Edificado (FNRE), trata-se de um fundo centrado na reabilitação de imóveis, em particular, património público devoluto ou disponível, para posterior arrendamento e, em especial, para arrendamento habitacional a custos acessíveis, promovendo o aumento da oferta pública de habitação neste segmento e a optimização dos recursos imobiliários públicos. A ideia de disponibilizar património público, procurando reabilitá-lo para posterior colocação no mercado de arrendamento parece-me acertada. Fazer parcerias com entidades privadas para esse fim, também, porquanto as condições sejam atractivas ao parceiro privado.
Mas neste caso, iria mais longe. De uma vez por todas, temos de legislar sobre os REIT em Portugal. Adicionalmente, seria interessante haver um pacote alargado de benefícios fiscais aos REIT Residenciais (para arrendamento), à luz do que foi feito para os FIIAH. Chamará players privados e com capital para investir em buy-to-let. Mais ainda, julgo que o FNRE se poderia perfeitamente transformar num REIT público que com o tempo, tomando uma dimensão que fosse interessante em termos de portfolio residencial arrendado, poderia ser disperso em bolsa. Isto naturalmente exigiria um investimento muitíssimo mais avultado por parte do Estado mas pessoalmente não vejo outra de forma de conseguirmos ter um verdadeiro mercado de arrendamento residencial, de forma rápida, com dimensão, sem o Estado se assumir em definitivo como um player de mercado.
Neste âmbito legislativo, julgo que se poderia ir ainda um pouco mais longe. Além da criação de REIT, proporia o seguinte:
- Obrigatoriedade de contratação de um seguro de renda. Iria disponibilizar mais oferta no mercado a preços mais competitivos, além de ser uma segurança adicional ao proprietário;
- Criação de contas-caução. Contas bancárias isentas de custos e comissões onde serão sempre depositadas as cauções. Ao mesmo tempo, imposição de limites às cauções cobradas – 2 meses de renda;
- Isenção de pagamento de mais-valias na venda de habitação própria e permanente em caso de reinvestimento em contratos de arrendamento de longa duração. Muitas famílias estão a aproveitar a alta de mercado para venderem as suas casas e debatem-se com a necessidade de reinvestir na aquisição de habitação própria e permanente para não pagarem mais-valias. Se lhes for concedida a possibilidade de reinvestir em arrendamento, ajudamos a resolver 2 problemas: o de encontrar nova casa e o de dinamizar o arrendamento.
Termino afirmando que nós não temos nem nunca tivemos mercado de arrendamento residencial. Por isso, tentarmos criar um será difícil e de aplicação estendida no tempo, a não ser que, e volto a repetir, o Estado assume em definitivo o seu papel. Os tempos de colocar a responsabilidade e o ónus sobre o proprietário, já lá vão (pelo menos, assim espero).
Prometo no próximo artigo falar sobre o Projecto de Lei do PS.
Até lá, bons negócios (imobiliários)!
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Por Gonçalo Nascimento Rodrigues
Main Thinker, Out of the Box
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