No Reino Unido, os produtos de equity release assumem a forma de:
- equity reversion: neste produto, os utilizadores vendem uma percentagem do seu imóvel, a desconto, em contrapartida do direito para viverem no imóvel para o resto das suas vidas, sem terem de pagar qualquer renda. Na morte dos utilizadores/proprietários, a casa é vendida e os herdeiros recebem uma percentagem (a % não vendida no momento da transacção) do valor da venda. Do outro lado deste produto, os investidores que o oferecem, obtêm exposição ao mercado residencial sem o risco de cobrança das rendas pois o valor actual destas rendas é cobrado no início sob a forma do desconto.
- lifetime mortgage: neste produto, os utilizadores/proprietários contraem um empréstimo, dando a casa como garantia; no momento da morte dos proprietários, o valor do empréstimo + os juros (que entretanto se foram acumulando em regime de capitalização composta) são deduzidos do valor de venda da casa e os herdeiros ficam com o remanescente; embebido neste produto está um seguro segundo o qual, caso o valor do empréstimo seja superior ao valor do imóvel, os herdeiros não precisam de pagar a diferença, ou seja, a instituição do outro lado da transacção assume a perda. As instituições que têm vendido este produto são essencialmente seguradoras que procuram imunizar as responsabilidades inerentes ao passivo contraído no decorrer das restantes actividades seguradoras. As seguradoras não estão neste negócio para obter exposição ao mercado residencial mas pelo investimento em dívida melhor remunerada do que as obrigações de tesouro.
Dados recentes, relevam que este mercado tem tido um crescimento considerável nos últimos anos e que duplicou desde 2016, ultrapassando a fasquia dos £4.000 milhões em 2018. Ora, este crescimento não passou despercebido ao regulador financeiro Inglês e algumas práticas foram revistas e alguns problemas foram identificados. O regulador está particularmente preocupado com o segmento de lifetime mortgage e com o seguro oferecido pois coloca as seguradoras em risco de insolvência se o capital próprio e/ou as provisões não forem suficientes para cobrir o downside risk, isto é, o risco da casa não valorizar o suficiente durante a vida do proprietário para saldar a lifetime mortgage. De notar que quanto mais anos o proprietário viver maior é a probabilidade do seguro ser exercido pois os juros são calculados em regime de capitalização composta.
O regulador, depois de inquirir e rever os modelos de avaliação destes seguros, concluiu que os modelos financeiros estavam a ser incorrectamente usados pois estavam a utilizar e a incorporar na avaliação do seguro as expectativas quanto à performance do mercado residencial e logo, a diminuir a probabilidade do seguro ser exercido e a vender o seguro demasiado barato.
Ao contrário do habitual, o regulador aumentou o nível de escrutínio deste mercado não porque o consumidor final esteja a ser prejudicado mas porque as seguradoras, ao sub-avaliarem este risco, estão a sub-provisionar e/ou sub-capitalizarem-se e, consequentemente a por em risco o cumprimento das obrigações contraídas no decorrer da restante operação seguradora.
A actividade seguradora que o negócio de lifetime mortgage visa imunizar é a actividade de venda de planos de reforma em que os aforradores/pensionistas entregam um determinado valor às seguradoras em troca de uma renda periódica garantida enquanto estiverem vivos. A renda obtida pelos aforradores/pensionistas é tanto maior quanto maior for a taxa de rendibilidade obtida pela seguradora no investimento do valor recebido à cabeça. A Figura 1 ilustra o impacto da alteração da taxa de rendibilidade obtida no valor da renda mensal oferecida aos aforradores.
Figura 1: Renda mensal vs Taxa de rendibilidade obtida
Ou seja, se a seguradora investir o montante recebido à cabeça pelos aforradores/pensionistas a 2%/ano em Obrigações de Tesouro a 20 anos, pode oferecer (garantir) uma renda mensal de £506, mas se investir a 5% em lifetime mortgages pode oferecer mais 30% ou £660. Sendo este um mercado de £13.000 milhões, é natural que qualquer pequena vantagem que permita obter uma quota de mercado maior, seja explorada.
Regressando à discussão inicial, se o seguro oferecido com a lifetime mortgage não custar apenas 0.5% mas 2%, a taxa de rendibilidade esperada das lifetime mortgage deixa de ser 5% e passa a ser 3.5% o que não garante que se consiga pagar os £660/mês aos aforradores conforme o prometido, a menos que haja capital próprio ou provisões suficientes. Não havendo estas almofadas, conforme o regulador tem referido, a solvabilidade das seguradoras poderá estar em causa e o equilíbrio financeiro do sistema de reformas também. Esta é portanto, a preocupação maior do regulador o que, mais uma vez, revela o quanto os produtos e o sistema financeiro está integrado.
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Por Ricardo Pereira
InProp Capital Fund
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