Compra vs. Arrendamento

Por João Fonseca
Director
Área de Fundos de Investimento Imobiliário
Orey Gestão de Activos, SGFIM, SA




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Em Portugal, tradicionalmente, sempre se deu preferência à aquisição de casa própria, em detrimento da alternativa do arrendamento. Por razões sobejamente conhecidas, como o congelamento das rendas, ou as dificuldades no despejo de inquilinos, a oferta disponível no mercado de arrendamento habitacional era muito escassa, pelo que este não era considerado uma alternativa viável para quem procurava casa.

A habitação é, seguramente, o maior investimento das famílias portuguesas, pelo menos das que optaram por comprar casa. Cerca de 20% a 30% do seu rendimento líquido mensal é canalizado para este fim (os 30% são considerados geralmente como um limite máximo que um agregado familiar deve suportar com a habitação, sob pena de falhar o pagamento dos seus compromissos). Com a compra de casa própria, as famílias ficam com um activo de que podem fruir (o local onde habitam) e que, em regra, gera uma mais valia potencial ao longo do tempo, que pode ser utilizada quando quiserem mudar para outra casa.

Nos últimos anos, com o fim do crédito fácil e barato, as pessoas que (curiosamente!) continuam a necessitar de um tecto para morar, começaram a virar-se para o mercado do arrendamento. O arrendamento tem as suas vantagens, como sejam a flexibilidade de mudança, os reduzidos custos de entrada e poucos custos de manutenção.

Considero bastante interessante a notícia de que a oferta de imóveis para arrendamento, nos sites de imobiliário, representa cerca de 10% do total de imóveis quando metade do número total de pesquisas efectuadas no site são de procura para arrendamento!

Será que, economicamente, faz sentido comprar casa própria? Num cenário macro-económico como o que vivemos actualmente, em que os preços médios das casas estão em queda, ou estagnados, há quase 10 anos, e não sabemos quando vão voltar a subir, a compra de habitação é preferível ao arrendamento? Em que condições é que se deve optar pelo arrendamento?

Para desmistificar estas questões fui fazer a análise prática de 3 imóveis distintos, com as seguintes características:


Tratam-se todos de imóveis identificados por pesquisa num dos maiores sites imobiliários em Portugal. Para a análise considerei os seguintes pressupostos:

- Valorização nula dos imóveis ao longo do tempo, no cenário de compra – embora este pressuposto possa ser considerado demasiado pessimista no médio a longo prazo, no curto prazo é possível até que ocorra desvalorização dos imóveis;

- Condições de financiamento: prazo de 40 anos, Euribor 6m+spread (taxas actuais*):


(* spreads variáveis conforme condições do mercado e análise de risco do financiamento. Alguns podem considerar estes valores demasiados optimistas, mas o exercício também é válido para quem adquiriu um imóvel na “época dourada”)

- Custos anuais de manutenção: Condomínio, IMI (0,4% sobre valor patrimonial = 80% do valor do imóvel):


Eventualmente, podem considerar-se algumas outras despesas, com custos de manutenção, seguros, etc., mas que iriam aumentar a complexidade desta análise. O quadro seguinte resume a soma de todos os custos referidos no cenário de compra, e os custos no cenário de arrendamento (apenas a renda):


Como podemos verificar, nos 3 imóveis considerados, os custos anuais no cenário de compra do imóvel são sempre inferiores aos custos do respectivo arrendamento, mesmo tendo em conta as despesas acrescidas da propriedade da habitação (condomínios e IMI). De notar que esta análise é feita tendo em conta as taxas de juro actuais, que se encontram a níveis historicamente reduzidos. Uma alteração das taxas de juro pode facilmente inverter este saldo anual. Se a simulação for efectuada com crédito com taxa fixa, a valores mais elevados, o arrendamento torna-se mais competitivo.

Mas, para a comparação ser completa, temos de considerar igualmente os custos de transacção, que não existem no arrendamento. O quadro seguinte apresenta os custos com a aquisição do imóvel: despesas com entidade bancária, IMT, Imposto de Selo (0,8%) e despesas com escritura e registos:


Assim, considerando a poupança anual de cada um dos imóveis no cenário de aquisição, determinada anteriormente, vamos calcular o número de anos necessários para amortizar o custo adicional da aquisição:


Ou seja, o custo de aquisição de um T1 de 50.000€ em Rio de Mouro é amortizado em 14 meses, mas o T2 na Expo já leva 7 anos, enquanto que o T3 na Lapa, pelo elevado custo de IMT, leva perto de 18 anos!!

Também se pode interpretar o custo de transacção em termos de rendas: enquanto no T1 representam 4 meses de renda, no T2 já são equivalentes a quase 1 ano e no T3 são mais de 1,5 anos de rendas!

Que conclusões é que se podem tirar desta análise?

A compra de habitação própria deve ser sempre ponderada num horizonte de médio a longo prazo, quer para possibilitar a amortização dos custos de transacção, quer para permitir alguma eventual valorização ao longo do tempo que cubra esses custos. Mas convém lembrar que, embora historicamente o imobiliário seja visto como uma forma de protecção contra a inflação, existem períodos de valorização e de desvalorização, e não sabemos quando é que o imobiliário vai voltar a recuperar valor em Portugal nos próximos anos. Pode acontecer que se vejam forçados a vender a casa num período de desvalorização, como o actual, e percam capital investido!

Por outro lado, o arrendamento é uma boa opção para quem vai permanecer pouco tempo numa casa (p.e., um jovem casal em início de vida, um trabalhador deslocado), pelo que deve ser encarado como uma decisão de investimento consciente e não como uma opção de segunda categoria, por não ter possibilidade de obter financiamento bancário. Essa mentalidade “morreu”, juntamente com o crédito hipotecário barato e ao desbarato...

Bons negócios Imobiliários!