É costume dizer que o imobiliário funciona como um bom hedge para a inflação. Para os mais distraídos ou menos conhecedores, isto significa que o valor de um imóvel reage rapidamente a oscilações na inflação. Sendo assim, um investidor imobiliário está coberto (hedge) relativamente a este custo (inflação) ao deter propriedades.
Já em tempos escrevi aqui no blog sobre o Price Earnings Ratio no imobiliário. Nesse artigo referia que, em Portugal, estando as rendas habitacionais indexadas ao IHPC, a yield seria uma yield real (e não nominal) e, aí sim, o detentor de um buy-to-let estaria coberto da inflação. Um buy-to-let em Portugal é um bom hedge relativamente à inflação. Mas será mesmo assim?
Dermot Kiernan, fund manager na M&G tem dúvidas e confesso que também as começo a ter. Este "dogma" que o imobiliário é um bom hedging face à inflação pode ser verdade em alguns casos - no caso acima referido parece-me que é - mas em muitos casos já não é. Logo, investir em imobiliário para se ficar coberto da inflação pode ser um erro. Principalmente em conjunturas como a que vivemos, na qual não se perspectivam grandes apreciações de capital - leia-se subida no valor dos activos.
Kiernan dava como exemplo o UK retail prices index (RPI), que em Agosto tinha subido 5.2%, ao passo que o consumer prices index (CPI) tinha subido 4.5%. By his own words,
«Property is often talked about – it's a throwaway comment almost – as a good hedge against inflation. It's questionable. A hedge is really something that should react pretty quickly to increasing inflation. While property was unable to offer this instant correlation, it was "pretty good" as the widespread use of upwards-only leases offered a degree of comfort to investors. The exception to that – and they have been one of the most strongly sought after investments in the market – are those leases that specifically give you an RPI link.»
Ou seja, um buy-to-let em Portugal!
Outro exemplo curioso pode ser analisado na comparação dos índices S&P Case-Shiller e Owner's Equivalent Rent. Analisando o gráfico, vemos que o imobiliário tem caído bastante nos EUA desde 2006 (linha azul). Mas, nem por isso, tem havido deflação nos EUA, bem pelo contrário. Então como é que o imobiliário é um bom hedge? Como contribui ele para a inflação, se desvaloriza, ao passo que continua a haver inflação?
No caso dos EUA, desde os anos 80 que é o Owner's Equivalent Rent que "concorre" para a formação do CPI. E também por isso, entre 2002 e 2006 com uma subida vertiginosa do valor dos imóveis, nem por isso ocorreu um forte período inflacionista nos EUA. Mas uma coisa parece ser evidente: hoje em dia, arrendar uma casa nos EUA é caro, face ao valor de mercado dos imóveis. Mas também nada nos garante que não voltemos ao período de 1990-2000...
Bons negócios (imobiliários)!
Já em tempos escrevi aqui no blog sobre o Price Earnings Ratio no imobiliário. Nesse artigo referia que, em Portugal, estando as rendas habitacionais indexadas ao IHPC, a yield seria uma yield real (e não nominal) e, aí sim, o detentor de um buy-to-let estaria coberto da inflação. Um buy-to-let em Portugal é um bom hedge relativamente à inflação. Mas será mesmo assim?
Dermot Kiernan, fund manager na M&G tem dúvidas e confesso que também as começo a ter. Este "dogma" que o imobiliário é um bom hedging face à inflação pode ser verdade em alguns casos - no caso acima referido parece-me que é - mas em muitos casos já não é. Logo, investir em imobiliário para se ficar coberto da inflação pode ser um erro. Principalmente em conjunturas como a que vivemos, na qual não se perspectivam grandes apreciações de capital - leia-se subida no valor dos activos.
Kiernan dava como exemplo o UK retail prices index (RPI), que em Agosto tinha subido 5.2%, ao passo que o consumer prices index (CPI) tinha subido 4.5%. By his own words,
«Property is often talked about – it's a throwaway comment almost – as a good hedge against inflation. It's questionable. A hedge is really something that should react pretty quickly to increasing inflation. While property was unable to offer this instant correlation, it was "pretty good" as the widespread use of upwards-only leases offered a degree of comfort to investors. The exception to that – and they have been one of the most strongly sought after investments in the market – are those leases that specifically give you an RPI link.»
Ou seja, um buy-to-let em Portugal!
Outro exemplo curioso pode ser analisado na comparação dos índices S&P Case-Shiller e Owner's Equivalent Rent. Analisando o gráfico, vemos que o imobiliário tem caído bastante nos EUA desde 2006 (linha azul). Mas, nem por isso, tem havido deflação nos EUA, bem pelo contrário. Então como é que o imobiliário é um bom hedge? Como contribui ele para a inflação, se desvaloriza, ao passo que continua a haver inflação?
No caso dos EUA, desde os anos 80 que é o Owner's Equivalent Rent que "concorre" para a formação do CPI. E também por isso, entre 2002 e 2006 com uma subida vertiginosa do valor dos imóveis, nem por isso ocorreu um forte período inflacionista nos EUA. Mas uma coisa parece ser evidente: hoje em dia, arrendar uma casa nos EUA é caro, face ao valor de mercado dos imóveis. Mas também nada nos garante que não voltemos ao período de 1990-2000...
Bons negócios (imobiliários)!
3 comentários:
Parabéns pelo blog, foi um prazer privar consigo no SIL.
Sobre este post, convém referir que os tempos actuais continuam a medir a inflação pelo pacote de preços adulterado pela subidas despropositadas de valores como electricidade e transportes e IVA fruto da crise sistémica, quando efectivamente os Portugueses estariam a a consumir num valor zero de inflação.
este zero permite entender porque os preços na habitação quer venda quer arrendamente mantêm a espiral de descida.
Fernando Neves
Caro Gonçalo,
Concordando genericamente contigo, não quero deixar de levantar a seguinte questão sobre o interesse do buy-to-let no hedging da inflação:
- exemplo: se eu comprar um imóvel com 4% de yield (renda bruta anual inicial potencial/valor investimento), o imóvel desvalorizar 5% ao ano, a inflação for de 2%, então, ao fim de 5 anos já perdi capital...
- o ponto é: em tempos de perspectivas de diminuição de valor dos imóveis, com rendas médias (novos contratos) elevados em função do rendimento médio disponível das famílias e inflação no horizonte, dizer que buy-to-let é uma boa solução para manter o património protegido da inflação não é, para mim, óbvio.
Mas enfim, bem sei que haverá muitos casos em que a protecção poderá ser demonstrada... a escolha desses casos terá de ser criteriosa.
Abraço,
Pedro,
Nada a apontar, concordo totalmente. Já tenho escrito algumas coisas sobre os perigos e os desafios de investir em buy-to-let numa conjuntura de descida de preços, nomeadamente http://out-of-the-boxthinking.blogspot.com/2011/06/as-yields-no-sector-da-habitacao.html
Numa próxima oportunidade, o Ricardo Pereira tecerá igualmente alguns comentários sobre este assunto, muito elucidativos (como sempre!).
Abraço.
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