Rui Alpalhão é Presidente da Comissão Executiva da FundBox, Sociedade Gestora de Fundos de Investimento Imobiliário, que gentilmente cedeu uma entrevista (ao seu estilo) a Out of the Box, que agora se publica na íntegra.
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Gonçalo Nascimento Rodrigues (GNR): Que interpretação faz da medida legislativa relativamente à constituição dos FIIAH? Seria algo a considerar pela Fundbox, constituir um FIIAH?
Rui Alpalhão (RA): Da medida legislativa original, i.e., o que vinha no Orçamento de Estado, uma interpretação extremamente favorável, já que se tratava da instituição de um fundo fiscalmente transparente em Portugal.
Se olharmos para o copo meio vazio, que não é a minha preferência, era pouco porque não se estendia aos outros fundos. Se olharmos para o copo meio cheio, que é a minha preferência, era um – bom – princípio.
Com a regulamentação e a ideia peregrina de entregar eventuais mais-valias na venda aos ex-proprietários que não exerceram a opção de compra contratada, deixa de ser um produto colocável junto de investidores, e passa a ser interpretado por mim como uma medida de encaminhamento de créditos mal parados. Como não concedemos crédito na FundBox, deixámos de ter interesse em considerar constituir um FIIAH. Não é para o nosso chinelo.
GNR: O que seria necessário fazer para termos um verdadeiro mercado de arrendamento habitacional (se é que ainda não temos)?
RA: Penso que só falta uma coisa: um sistema judicial que permita despejar, em tempo útil, inquilinos incumpridores.
GNR: Como deve ser conduzida a gestão de uma carteira imobiliária em bear-market?
RA: Depende do estilo de investimento. Um investidor core ou core plus deve parar de comprar e concentrar-se no asset management. Um investidor oportunístico deve adoptar uma postura de “sniper” e dar tiros certeiros (ou seja investimentos de truz) com o seu equity.
GNR: Acha que a legislação portuguesa permite efectuar uma verdadeira gestão de carteira ou uma SGFII quase se assemelha a um Gestor de Condomínios?
RA: Acho que a legislação portuguesa permite fazer quase tudo o que é necessário para gerir carteiras de forma decente, apenas com muito mais trabalho do que o que seria desejável.
Sobre a semelhança com um gestor de condomínios falta-me a experiência necessária – de gestão de condomínios – para responder.
GNR: Que itens mais privilegia na análise de uma oportunidade de investimento imobiliário?
RA: Rentabilidade, rentabilidade, rentabilidade, e, depois destes três critérios, impacto no funding do veículo investidor.
GNR: A lei não proíbe empresas de research e price-targets (no mercado bolsista) de deterem carteiras de títulos sobre os quais se pronunciam. Acha que este conflito de interesses não existe no mercado imobiliário (dada a obrigatoriedade legal de separar as unidades transaccionais das não-transaccionais)?
RA: Acho que os conflitos de interesses são inerentes às casas de investimento – mobiliário ou imobiliário – e que se tratam reconhecendo-os, e impondo padrões rigorosos de deontologia profissional individual.
Se um analista ou avaliador prevarica, a sua licença deve ser cassada. Os efeitos da prevaricação devem recair sobre o profissional individual, para que este esteja devidamente incentivado a comportar-se deontologicamente, mesmo que o seu chefe queira o oposto.
GNR: Que implicações pode ter no mercado imobiliário nacional a descida do rating do Estado Português e o aumento do custo da dívida emitida?
RA: Ainda mais estrangulamento dos investidores core e core plus, que aliás já estavam a ter sérias dificuldades respiratórias.
GNR: Genericamente, como analisa o estado actual da indústria de FII (abertos e fechados) em Portugal? Que desafios prevê termos pela frente?
RA: O estado está jeitoso. O desafio é conseguir persuadir as autoridades a instituir veículos fiscalmente transparentes, de novo (já existiram no início dos anos 90).
GNR: Se fosse um investidor ou promotor imobiliário, que decisões/estratégias estaria a tomar neste momento?
RA: Uma estratégia oportunística, aplicando o meu equity em investimentos a preços obscenamente baixos.
GNR: E enquanto gestor de fundos imobiliários, que conselhos dá (daria) aos detentores das UP’s das carteiras que gere?
RA: The worst vice is advice.
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Rui Alpalhão é Presidente da Comissão Executiva da FundBox e Director dos Mestrados Executivos em Finanças Imobiliárias do ISCTE Business School. Mestre em Gestão de Empresas, Doutor em Finanças, foi Administrador em 4 sociedades gestoras, tendo uma experiência de mais de 20 ano no sector financeiro e imobiliário.
A FundBox é uma Sociedade Gestora de Fundos de Investimento Imobiliário, totalmente independente, gerindo 12 fundos com um Gross Asset Value na ordem dos € 410 Milhões.
A empresa foi fundada em 1992, tendo sido adquirida e reestruturada pelos actuais accionistas em 2002.
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Gonçalo Nascimento Rodrigues (GNR): Que interpretação faz da medida legislativa relativamente à constituição dos FIIAH? Seria algo a considerar pela Fundbox, constituir um FIIAH?
Rui Alpalhão (RA): Da medida legislativa original, i.e., o que vinha no Orçamento de Estado, uma interpretação extremamente favorável, já que se tratava da instituição de um fundo fiscalmente transparente em Portugal.
Se olharmos para o copo meio vazio, que não é a minha preferência, era pouco porque não se estendia aos outros fundos. Se olharmos para o copo meio cheio, que é a minha preferência, era um – bom – princípio.
Com a regulamentação e a ideia peregrina de entregar eventuais mais-valias na venda aos ex-proprietários que não exerceram a opção de compra contratada, deixa de ser um produto colocável junto de investidores, e passa a ser interpretado por mim como uma medida de encaminhamento de créditos mal parados. Como não concedemos crédito na FundBox, deixámos de ter interesse em considerar constituir um FIIAH. Não é para o nosso chinelo.
GNR: O que seria necessário fazer para termos um verdadeiro mercado de arrendamento habitacional (se é que ainda não temos)?
RA: Penso que só falta uma coisa: um sistema judicial que permita despejar, em tempo útil, inquilinos incumpridores.
GNR: Como deve ser conduzida a gestão de uma carteira imobiliária em bear-market?
RA: Depende do estilo de investimento. Um investidor core ou core plus deve parar de comprar e concentrar-se no asset management. Um investidor oportunístico deve adoptar uma postura de “sniper” e dar tiros certeiros (ou seja investimentos de truz) com o seu equity.
GNR: Acha que a legislação portuguesa permite efectuar uma verdadeira gestão de carteira ou uma SGFII quase se assemelha a um Gestor de Condomínios?
RA: Acho que a legislação portuguesa permite fazer quase tudo o que é necessário para gerir carteiras de forma decente, apenas com muito mais trabalho do que o que seria desejável.
Sobre a semelhança com um gestor de condomínios falta-me a experiência necessária – de gestão de condomínios – para responder.
GNR: Que itens mais privilegia na análise de uma oportunidade de investimento imobiliário?
RA: Rentabilidade, rentabilidade, rentabilidade, e, depois destes três critérios, impacto no funding do veículo investidor.
GNR: A lei não proíbe empresas de research e price-targets (no mercado bolsista) de deterem carteiras de títulos sobre os quais se pronunciam. Acha que este conflito de interesses não existe no mercado imobiliário (dada a obrigatoriedade legal de separar as unidades transaccionais das não-transaccionais)?
RA: Acho que os conflitos de interesses são inerentes às casas de investimento – mobiliário ou imobiliário – e que se tratam reconhecendo-os, e impondo padrões rigorosos de deontologia profissional individual.
Se um analista ou avaliador prevarica, a sua licença deve ser cassada. Os efeitos da prevaricação devem recair sobre o profissional individual, para que este esteja devidamente incentivado a comportar-se deontologicamente, mesmo que o seu chefe queira o oposto.
GNR: Que implicações pode ter no mercado imobiliário nacional a descida do rating do Estado Português e o aumento do custo da dívida emitida?
RA: Ainda mais estrangulamento dos investidores core e core plus, que aliás já estavam a ter sérias dificuldades respiratórias.
GNR: Genericamente, como analisa o estado actual da indústria de FII (abertos e fechados) em Portugal? Que desafios prevê termos pela frente?
RA: O estado está jeitoso. O desafio é conseguir persuadir as autoridades a instituir veículos fiscalmente transparentes, de novo (já existiram no início dos anos 90).
GNR: Se fosse um investidor ou promotor imobiliário, que decisões/estratégias estaria a tomar neste momento?
RA: Uma estratégia oportunística, aplicando o meu equity em investimentos a preços obscenamente baixos.
GNR: E enquanto gestor de fundos imobiliários, que conselhos dá (daria) aos detentores das UP’s das carteiras que gere?
RA: The worst vice is advice.
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Rui Alpalhão é Presidente da Comissão Executiva da FundBox e Director dos Mestrados Executivos em Finanças Imobiliárias do ISCTE Business School. Mestre em Gestão de Empresas, Doutor em Finanças, foi Administrador em 4 sociedades gestoras, tendo uma experiência de mais de 20 ano no sector financeiro e imobiliário.
A FundBox é uma Sociedade Gestora de Fundos de Investimento Imobiliário, totalmente independente, gerindo 12 fundos com um Gross Asset Value na ordem dos € 410 Milhões.
A empresa foi fundada em 1992, tendo sido adquirida e reestruturada pelos actuais accionistas em 2002.
Os activos sob gestão são de natureza comercial (escritórios e retalho) e residencial, destacando-se o Estoril Sol Residence, o Santarém Retail Park e dois prédios de escritórios na Av. da Liberdade, em Lisboa.
2 comentários:
Gonçalo:
Parabéns pela entrevista. Deixo, aqui, também, a ti e ao meu caro professor Dr. Rui Alpalhão, um forte abraço. Confesso que tenho já algumas saudades das suas aulas, onde se aprende imenso. Now, I'm out of the box.
Julgo ser interessante fazer uma comparação entre ambas as entrevistas (leia-se, entre Rui Alpalhão e António Pena do Amaral) e verificar aqui alguma coincidência de opiniões.
Em tempos de bear-market, importa fazer yield management. Obviamente, dependerá da postura do investidor/veículo: se for core ou core-plus, irá dar preferência à rendibilidade e segurança do ocupador; se for oportunístico, irá privilegiar investimentos que possam gerar uma mais-valia considerável a prazo, fruto de entradas oportunísticas ou, como diz o meu querido amigo Rui Alpalhão, “a preços obscenamente baixos”.
Adicionalmente, ambos concordam com a necessidade de ser possível despejar inquilinos incumpridores de forma mais célere, por forma a dinamizar o mercado de arrendamento.
Mas também me parece importante realçar outros pontos, porventura, não tão coincidentes. Enquanto que a postura do António me parece mais conservadora, mais pausada, Rui Alpalhão parece estar à caça da oportunidade. Será que a minha interpretação é correcta?
Bons negócios (imobiliários)!
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