A venda de imóveis da Banca

Recentemente, temos visto algumas campanhas de oferta de produtos de crédito habitação de imóveis da banca, ou seja, crédito mal-parado cujas casas foram executadas e ficaram propriedade dos Bancos. É inclusive frequente vermos LTV's de 100% e spreads competitivos, algo que o "normal" mutuário não conseguirá negociar, com certeza, hoje em dia. Há até quem ofereça o recheio da casa...

O Diário Económico noticia que os spreads praticados pelos Bancos para essas casas podem atingir os 1,5 pontos percentuais (p.p.)., ao passo que num crédito habitação normal pode ficar acima dos 4 p.p.. Mais ainda, o loan-to-value (LTV) nos empréstimos das casas da banca pode chegar a 100%, enquanto que nos outros casos, não deverá ficar acima de 80%. E isto para não falar de outras "benesses", tais como isenções, bonificações de custos ou mesmo, como já referi, oferta do recheio da casa.

Para aqueles que julgam que isto só se passa por cá - "é mesmo à Português!"... desengane-se! Tal como cá, em Espanha acontece exactamente o mesmo, senão observe-se o seguinte gráfico:

Fonte: Organisation of Consumers and Users of Spain (OCU)

Em todos os Bancos observados nesta amostra, a taxa de juro média praticada nos imóveis sua propriedade fica bastante abaixo que nos restantes. O caso mais "gritante" é do Santander.

Parece-me que o Banco de Portugal deveria regular sobre este tema. Julgo não estar em causa qualquer tipo de ilegalidade e, sinceramente, não me choca muito isto que os Bancos estão a fazer. Talvez alguma "imoralidade"... existe tanta falta de liquidez, a Banca coloca tantos entraves, hoje em dia, na concessão de crédito, existem inúmeras empresas necessitadas de crédito, mas no que toca aos próprios imóveis da Banca... é num instante. Eu entendo que, nestes casos, não existe nenhum cash-outflow da banca, mas mesmo assim...

À parte disso, preocupa-me mais as consequências que estas políticas comerciais possam ter no próprio mercado imobiliário, isto porque podem criar uma concorrência desleal, senão veja-se:

No quadro acima, procurei fazer um exercício muito simples: para 2 casas comparáveis, sendo uma delas do Banco e a outra vendida em "mercado livre", com o mesmo preço de venda (€ 150.000), a aplicação do mesmo indexante (taxa de juro de 1,5%) e do mesmo prazo (30 anos), mas diferenciando o spread e o LTV, qual o valor da prestação mensal? A resposta: existe uma diferença de € 222,33 de custo mensal para o mutuário. Até aqui, tudo bem, o mutuário fica até a ganhar caso encontre uma casa do seu gosto na lista de casas que o Banco tenha para venda.

Mas fiz também outros dois exercícios: qual o preço máximo que o Banco pode cobrar por essa mesma casa para que a prestação mensal fique idêntica a um crédito habitação de uma casa vendida no mercado, ou, por outro lado, qual o montante que o mercado terá que desvalorizar para que as condições de financiamento sejam idênticas?

No primeiro caso, o Banco pode cobrar mais 35%! pela casa. No segundo caso, o mercado teria que baixar os preços em 26%. E é aqui que reside a minha (ligeira) apreensão... que os Bancos tenham a sua própria política comercial que favoreça os seus próprios imóveis, não me choca muito. Não devem, no entanto, fazer uso dela para criar sobrevalorizações fictícias no mercado ou "pressionar" a concorrência a baixar massivamente os preços para que consigam vender.

Mas atenção, os mutuários que não se deixem enganar: não é pelo facto da prestação ficar mais baixa que o negócio é bom. Uma casa valerá sempre pela sua localização, tipologia, acabamentos, orientação solar, etc., e não tanto pela forma como é financiada...

Bons negócios (imobiliários)!

Leitura da Semana 02_10

Para leitura desta semana, um pouco extensa mas fundamental para quem quer e gosta de estar por dentro dos mercados internacionais, o report do Finantial Times sobre os mercados imobiliários - Global Property Insight.

O relatório é bastante extenso mas cobre grande parte dos segmentos do mercado imobiliário britânico, além de falar sobre os mercados alemão, francês e mesmo do Médio Oriente.

Deixo-vos apenas uma frase, simbólica, retirada deste relatório: «In the boom years before the collapse of the housing market, there was no place for institutional investors.». "Para bom entendedor, meia palavra basta".

Boa leitura e bons negócios (imobiliários)!

10 Regras de ouro no buy-to-let (2)

Depois do meu primeiro artigo sobre esta temática, onde ficou definida a primeira regra de ouro no buy-to-let residencial - Defina uma rentabilidade-objectivo – falemos agora da segunda regra.

Regra nº2 – Entenda bem o que a procura pretende

Existe uma diferença elementar entre comprar ou arrendar uma casa. No primeiro caso, decidimos com base naquilo que mais queremos e mais gostamos; no segundo, devemos antes decidir com base naquilo que os outros querem. Por outros, entenda-se a procura por arrendamento habitacional.

Quando compramos, compramos onde queremos viver; quando investimos para arrendar, devemos investir onde os outros querem viver. A compra de casa própria tem muito de emocional e pouco de racional, o que é algo que leva muitas pessoas a tomar más decisões. No entanto, é sempre preciso ter alguma emoção! Sempre se trata do sítio onde cada um vai viver. Mas no investimento, aí assim é que a emoção e o gosto pessoal devem ficar de fora.

Dominar e antecipar os gostos da procura é fundamental para tomar uma boa decisão de investimento. É importante conseguir responder a algumas questões sobre as pessoas que procuram casa para arrendar:

- Qual a dimensão tipo do agregado familiar?
- Qual a idade média da procura?
- Que tipologias pretendem?
- Qual a estada média?
- Que tipo de localizações procuram? O que mais privilegiam na proximidade?
- Qual a renda média por tipologia / área / localização?

Tipicamente, a procura pelo arrendamento é mais jovem à procura de maior mobilidade e flexibilidade. Por isso mesmo, procuram tipologias mais pequenas porque num estágio inicial da sua vida profissional e independente, não necessitam de áreas grandes. A localização é importante, preferindo arrendar próximo do local onde sempre moraram com os Pais e/ou próximo do local de trabalho. Algumas faixas da procura privilegiam muito, questões como a centralidade e o status na escolha da localização.

Mas a recente crise pode ter alterado bastante este perfil típico de procura, dado que hoje são poucas as pessoas e as famílias que conseguem adquirir casa nova com recurso a financiamento bancário. Na indisponibilidade de o fazer por recurso a capitais próprios, arrendar é uma alternativa.

Uma breve nota para a questão da renda. Saber bem quantificar a renda que a procura está disposta a pagar é muito importante porque permite-nos salvaguardar a 1ª regra de ouro e assim antecipar o valor máximo que devo pagar por uma casa, com base na minha rentabilidade-objectivo.

Ser capaz de conjugar o perfil da procura com a escolha da localização é “meio caminho” para uma boa tomada de decisão. Mas sobre a questão da localização, falar-vos-ei no próximo artigo sobre a 3ª regra de ouro.

Bons negócios (imobiliários)!

O Mercado em Imagens - XV

É oficial, os USA entraram num double dip...





Bons negócios (imobiliários)!

O Mercado em Imagens - XII

A actual crise teve origem no mercado imobiliário e hipotecário norte-americano, é verdade.

No entanto, esta imagem que hoje vos deixo mostra um verdadeiro decalcamento pelo mundo fora...


E o cenário para o futuro não continua muito bom, com um double dip cada vez mais perto.


Bons negócios (imobiliários)!

Rentabilizar o imobiliário do Estado - II

Recebi há dias um e-mail que me deixou um pouco impressionado, não muito mas um pouco...

Todos sabemos que o Estado é o maior proprietário do País e as Câmaras Municipais não fogem à regra. Mas neste e-mail que recebi, essa ideia tornou-se ainda mais clara perante a enorme lista de imóveis dos quais a Câmara Municipal de Lisboa é proprietária. Não posso garantir total veracidade desta lista mas sendo ela real, necessitará a Câmara deles todos para o seu "core-business"? Talvez não...

Também no imobiliário parece-me ter chegado a hora, em definitivo, do Estado deixar de ter um papel tão representativo no mercado. A verdade é que o Estado tem uma presença demasiadamente forte no mercado imobiliário e tem de estender essa sua presença ao sector privado. Como?

Pessoalmente, sempre fui defensor de um papel mais actuante do Estado no mercado imobiliário. Confusos? Então é para ter maior ou menor presença no mercado? Passo a explicar: é minha opinião que o Estado deve funcionar, numa primeira fase, como um Promotor Imobiliário. Hoje, mais do que nunca, não basta vender, até porque de pouco servirá tentar vender património imobiliário porque a procura é, por si, escassa, ainda para mais dado o estado de conservação do produto disponível e o preço que o Estado quer pelo mesmo.

Então o que fazer? Rentabilizar. É certo que alguns imóveis serão vendidos mas muitos deles deverão ser trabalhados no sentido de melhor serem rentabilizados. E isso faz com que o Estado, numa primeira fase, tenha um papel mais interventivo e actue como um verdadeiro Promotor Imobiliário.

De uma forma muito sucinta, parece-me que deveriam ser percorridos alguns passos com vista à rentabilização de algum património imobiliário não-estratégico (por não-estratégico, denomino o património que não servirá para uso próprio dos serviços do Estado ou, neste caso em apreço, da Câmara):

1. Segmentar imóveis por potencial tipo de utilização: por segmento de mercado (habitação, escritórios, etc.) e por destino final das fracções (venda vs. arrendamento)

2. Desenvolver estudos adequados com vista à definição da melhor estratégia de rentabilização para cada imóvel

3. Calcular potencial de rentabilidade de cada imóvel ou conjunto de imóveis, segundo os pontos anteriores

4. Constituir veículos de investimento e gestão, agrupando os imóveis segundo os pontos anteriores

5. Executar, fazer, actuar (não chega pensar nem anunciar...)

6. Dispersar capital do dito veículo junto de entidades privadas (a venda ocorre no fim e não por via de venda directa mas por via de dispersão de capital)

Neste escrito, é óbvio que muito ficou por dizer, seria impossível listar todas as actividades a executar, nem sequer "acertar" em tudo, até porque também não seria capaz disso!

E aqui fica a minha singela e humilde proposta deste fervoroso "servo" de Portugal...

Bons negócios (imobiliários)!

A qualidade dos serviços como factor de valorização do imobiliário hoteleiro

Por Rui Soares Franco

ruioreysfranco@hotmail.com
Consultor em Turismo e Hotelaria

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O investimento no sector hoteleiro comporta dois negócios: por um lado temos a gestão e prestação de um serviço (ou serviços), por outro, a gestão de um imóvel. Estes dois negócios vivem em total dependência um do outro, o que pode tornar ainda mais atractivo, tal como desafiante, o investimento no sector turístico. Vamos tentar equacionar as realidades destas duas variáveis e analisar a sua interdependência.

Entendo que uma das maiores preocupações do investidor em hotelaria deverá ser, entre outras, a garantia da qualidade do serviço prestado no hotel. Desta qualidade depende o futuro do hotel e, intrinsecamente, a rentabilidade do negócio imobiliário. Importa saber o que fazer desde o início para garantir esta qualidade.

A qualidade no serviço hoteleiro

Existem 2 aspectos fundamentais para, logo de início, se conseguir uma qualidade elevada no serviço a prestar: a definição do layout do hotel e o pessoal a contratar.

Uma correcta e adequada definição do layout de todas as zonas de serviços e a sua ligação com as zonas comuns e privativas dos hóspedes é um factor preponderante não só para a qualidade da prestação do serviço mas também para a optimização dos custos. Os circuitos de serviço deverão ser idealizados para que as deslocações dos empregados sejam as mais curtas possíveis permitindo uma maior eficiência e um menor custo.

O projecto hoteleiro deverá ser pensado, logo de início, numa lógica de eficiência e poupança devidamente conjugado com os serviços que se pensam vir a prestar.

Adicionalmente, deverá o investidor hoteleiro ponderar acerca do recrutamento do pessoal. Pode não ser muito interessante recrutar pessoal já qualificado à concorrência. É mais caro, comporta custos de deslocalização, tem vícios e pode até nem se adaptar ao perfil do hotel em constituição. Por outro lado, se hoje se desvia pessoal de outras unidades, amanhã serão essas unidades a desviar pessoal do seu próprio hotel, e a rotatividade do pessoal, sobretudo nos primeiros dias de vida do hotel, é algo negativo.

Se pelo contrário, o empresário tentar incentivar localmente os jovens da região no sentido de se qualificarem nas diversas profissões que o hotel irá ter de garantir, estará a cumprir um objectivo de desenvolvimento social e económico da região, colaborando no combate à desertificação da região.

Este incentivo poderá passar por algumas facilidades como sejam o custear alguns cursos com garantia de emprego e fidelização à unidade por um determinado tempo, formações complementares, acompanhamento da conceptualização da futura unidade como forma de se identificarem com a mesma, etc.

Todo este trabalho de formação do pessoal não pára com a abertura da unidade. Antes pelo contrário, necessita de uma constante formação complementar com vista à manutenção da qualidade do serviço.

A interligação do serviço com o investimento imobiliário

Julgo existirem vários factores a ter em consideração na análise da componente imobiliária do negócio hoteleiro. Como bem sabemos, o core-business de um Hotel é vender quartos. Todas as restantes actividades são consideradas como “acessórias” na medida em que contribuem directa ou indirectamente para a venda dos quartos.

Assim sendo, mais uma vez a fase de projecto torna-se de primordial importância para o sucesso do empreendimento. À questão do layout das zonas técnicas e privativas, deverá juntar-se a componente da procura e dos mercados-alvo. Daí a importância do estudo de mercado que identifica os mercados prioritários, como se caracterizam, as suas tendências, o que procuram, etc., para que o Hotel possa dar resposta a essas necessidades. Só assim se conseguirá definir um produto, um conceito e os equipamentos necessários para garantir o serviço pretendido aos mercados identificados.

Desta forma, parece-me evidente que um projecto hoteleiro deverá ter em consideração:
Articulação dos espaços incluindo os equipamentos previstos;

- Funcionalidade do serviço com implicações directas na qualidade do serviço;
- Definição dos circuitos de hóspedes independentes dos circuitos de serviço;
- Implementação do conceito definido;
- Introdução das normas de segurança, de acessibilidade para pessoas de mobilidade reduzida e de combate ao ruído.

O activo hoteleiro, enquanto imóvel, consubstancia-se muito na área de quartos e circulações e na adequação dos equipamentos às necessidades da procura. No entanto, valerá tanto mais quanto melhor for a qualidade do serviço prestado que, hoje em dia, pode ser de natureza diversa.

Por um lado, existem serviços directamente relacionados com os equipamentos complementares existentes tais como piscina, restaurante, spa, ginásios, salas para eventos, etc. Estes equipamentos contribuem para a venda dos quartos mas representam também a possibilidade de se praticarem actos turísticos que contribuem para a rentabilidade do serviço.

Por outro lado, existem outro tipo de serviços mais imateriais e que são fundamentais para a fidelização da clientela. Falamos sobretudo da informação e da sinalética interna da unidade. Se a sinalética é extremamente importante para que o cliente consiga dominar a unidade e assim sentir-se confortável na sua fruição, a informação adequada ao cliente, correcta e em tempo útil, contribui para a qualidade de todo o serviço.

É, essencialmente, através desta qualidade que se consegue fidelizar o cliente. E é esta fidelização de clientela que contribui para uma maior valorização do activo hoteleiro enquanto activo imobiliário. Este terá sempre valor, tanto maior quanto melhor for o serviço e quanto mais fiel for o cliente.

Condições das Habitações na União Europeia

Lia há dias um pequeno mas interessante press-release do Eurostat no portal da União Europeia que mencionava que na Europa, 1 em cada 6 pessoas vivia numa habitação sobrelotada (relação entre a dimensão do agregado familiar e o nº de assoalhadas em que habitam).

Em Portugal, verificava-se em 2009 que 14,1% das pessoas habitavam num espaço sobrelotado, sendo que 19,7% das habitações tinha problemas de infiltração. Em termos de condições de habitabilidade, estamos muito próximos da média europeia. Italianos, gregos, checos e os países de leste estão na cauda da europa.

Uma curiosidade: o Chipre é o país com menor número de pessoas a viver em habitações sobrelotadas (1% da população) mas 29,4% das habitações tinham problemas de inflitrações.

Quanto ao tipo de imóveis, os apartamentos são mais comuns na Letónia, as moradias na Eslovénia e moradias em banda no Reino Unido e Holanda.

Em Portugal, 35,4% das pessoas moram em apartamentos, 42% em moradias e 22% em moradias em banda. Relativamente à média da União Europeia, temos um pouco menos de apartamentos e mais de moradias.

Para quem tiver interesse, passei os resultados deste estudo para o excel.

Bons negócios (imobiliários)!

Os Fundos Imobiliários no Brasil

Brasil: terra de oportunidades. Muitos antepassados navegaram por esse oceano fora em busca de riqueza, trabalho, felicidade. Hoje, como dantes, muitos são aqueles que fazem o mesmo.

O mercado imobiliário no Brasil encontra-se pujante e prova disso é a rentabilidade dos Fundos de Investimento Imobiliário brasileiros, em 2010, com um valor médio de 26,87%.

O Fundo com melhor performance - Continental Square Faria Lima - apresentou no ano transacto uma rentabilidade de 59,61%!

Apenas um Fundo apresentou um desempenho negativo - ABC Plaza Shopping - com uma rentabilidade de -7,71%.

O dividend yield médio dos fundos brasileiros foi de 7,66%. Podem ver aqui o relatório com o Balanço Anual dos Fundos Imobiliários.

Bons negócios (imobiliários)!

Estratégias com Derivados Imobiliários

Numa outra ocasião, falei aqui sobre um novo Fundo que irá investir em derivados imobiliários no Reino Unido, o inProp Fund.

Também já tive ocasião de publicar uma newsletter sobre property derivatives. É um assunto que considero importante para o mercado imobiliário e que estará cada vez mais na ordem do dia como forma alternativa e válida de transaccionar activos imobiliários, mas de forma indirecta.

Na realidade, podemos ter duas formas de investir em imobiliário: de forma directa, comprando e vendendo activos no mercado (ou seja, detendo posições spot, longas), ou de forma indirecta, transaccionando produtos que sigam (tracking) índices de imobiliário (detendo posições longas ou curtas mas sem deter o activo).

Os últimos anos têm sido bastante difíceis para o mercado de derivados imobiliários. O montante de swaps do IPD UK caiu de £ 7 bln em 2008 para £ 2,7 bln em 2009.

Os gestores de fundos prosseguem diferentes estratégias quando investem em produtos derivados. Já referi numa outra oportunidade que, num painel de delegados numa conferência do IPD, as principais razões no uso de derivados imobiliários prendiam-se com a possibilidade de fazer hedging (cobertura de risco) e money management (gestão de liquidez).

Mas existem outras: alocação de investimentos sectorialmente ou alocação de investimentos no estrangeiro.É sobre algumas das estratégias inerentes ao investimento indirecto que vos quero falar hoje.

Tal como nos mercados de capitais, também no mercado imobiliário, o uso de produtos derivados desempenha um papel importante na gestão de uma carteira. Umas das principais estratégias no uso de derivados tem que ver com a possibilidade de se fazer hedging com posições spot, gerindo-se assim o risco de desvalorização do activo.

Imagine-se um proprietário de edifícios de escritórios em Londres. Caso ele tenha a expectativa que o mercado irá desvalorizar - por aumento da vacancy rate, ou descida das rendas, ou ainda por aumento das yields - ele pode procurar gerir esse risco sem ter de vender a carteira. Aliás, a venda da carteira seria de difícil execução e naturalmente iria provocar menos-valias, dado tratar-se de uma distress sale.

Nesse caso, então, ele poderá investir em derivados. Como? Ficando curto (short) num índice, por exemplo, do IPD que replique o mercado de escritórios de Londres. Este proprietário perde na desvalorização dos seus activos mas consegue contrabalançar essa perda com o ganho de estar curto no índice que também ele terá desvalorizado.

Fonte: CWHB / Real Estate Capital

Outra estratégia relacionada com o uso de derivados relaciona-se com a possibilidade de se obter maior diversificação do que através da detenção de posições spot. Como sabemos, a diversificação de uma carteira imobiliária por via do investimento directo é difícil de obter, sendo necessários volumes elevadíssimos de investimento. O investimento indirecto possibilita, assim, o acesso a essa diversificação e os produtos derivados que existem e que replicam índices permitem a obtenção dessa diversificação.

Por fim, realço ainda a estratégia de market-timing, que considero importante e o uso de derivados, à luz da estratégia de cobertura de risco (hedging) é fundamental também no market-timing. Existem muitas casas de investimento que usam modelos de previsão dos ciclos do mercado e actuam em consonância. Ao invés de transaccionarem directamente para aproveitarem ciclos de subida e de descida, podem fazê-lo por via de derivados, com mais liquidez e menores volumes de investimento.

Bons negócios (imobiliários)!

O Peso dos Proprietários de Casas

O peso do nº de proprietários de casas nos Estados Unidos tem vindo a diminuir desde que eclodiu a crise do subprime em 2007.

Actualmente, a taxa de propriedade no mercado residencial norte-americano é de 66,5%, sendo este o nível mais baixo desde 1998. A actual crise com a consequente desvalorização do mercado trouxe mais procura ao arrendamento habitacional e uma certa fuga à aquisição.


De acordo com o US Census Bureau, 14,1% das habitações encontravam-se devolutas no último trimestre de 2010, sendo 3,3% para uso sazonal e os restantes 10,8% efectivamente devolutas, ano após ano.

Por cá, e de acordo com os Censos de 2001, do total de 3,5 milhões de alojamentos familiares clássicos, 24,3% estavam ocupados por arrendatários, havendo então uma taxa de propriedade de 75,7%. Mas isto era em 2001, já lá vão 10 anos e entretanto muitas casas se compraram em Portugal...

Bons negócios (imobiliários)!

Isto sim, é uma Avaliação Imobiliária!

Lia há tempos no Daily Mail que um proprietário ficou pasmado quando o banco o informou que a sua casa tinha sido avaliada em... 1 libra! Uma mísera libra! E tinha sido comprada por mais de 80.000...

Vamos à história... um investidor comprou uma casa com 2 quartos, fez umas obras e queria juntá-la à sua larga carteira de buy-to-let. Analisou o mercado e pareceu-lhe um bom negócio. Tinha já, aliás, avaliações anteriores que mais que suportavam o seu investimento, bem como transacções comparáveis.

Vem depois um avaliador da Nationwide, após pedido de financiamento por parte deste investidor, avaliar a casa em 1 libra. Referia este avaliador que a casa não estava habitável, tinha problemas de estabilidade e infiltrações.

Este investidor sentia-se encostado à parede. Sem recurso a financiamento bancário, sente-se pressionado a vender parte da carteira, podendo originar um distress sale com natural pressão sobre os preços.

Sendo verídica esta história, é demais como é que um avaliador avalia uma casa pelo montante de 1 libra, apenas para confortar o banco em não emprestar o dinheiro. No limite, há sempre o valor do terreno...

Bons negócios (imobiliários)! E cuidado com essas avaliações...

O Impacto da Regulação no Imobiliário

Muito se tem falado da necessidade de haver maior regulação sobre os mercados financeiros por forma a travar alguma da especulação que neles se encontra. Muitos atribuem (grande) parte das culpas da actual crise à falta de regulação e supervisão adequadas a muitos fundos de investimento e produtos financeiros.

Que impacto pode ter no sector imobiliário, uma regulação mais apertada? Deixo-vos hoje dois exemplos.

Solvency II

A directiva Solvency II é um conjunto de requisitos legais aplicados a companhias de seguros na União Europeia. Para além de outros aspectos, vem prever e legislar sobre a necessidade de capitais face ao risco dos produtos nos quais as seguradoras estão investidos. Ou seja, mais risco, necessidade de mais capital para fazer face a alterações de mercado.

É similar ao Acordo de Basileia, mas aplicado ao sector segurador. E que impacto terá no mercado imobiliário?

Um estudo recente indicava que havia mais de 90 empresas seguradoras com sede na União Europeia e que geriam, globalmente, cerca de € 315 bn. Sabe-se que cerca de 44% destas empresas têm mais de € 1 bn investidos em imobiliário.

O mesmo estudo indicava que 74% das empresas referia que esta nova directiva ia ter um forte impacto junto dos seus investimentos indirectos, ou seja, via fundos de investimento imobiliário. 26% referiam mesmo que a nova directiva ia fazer com que alocassem menos dinheiro ao sector imobiliário.

Tudo depende da forma como é calculado o risco, principalmente o risco no investimento indirecto. Por via do aumento da supervisão junto de fundos de private equity e fundos imobiliários e respectiva categorização do risco deste tipo de veículos, quem neles investe pode vir também a sofrer consequências em termos de necessidades de capital.

Sabe-se que é intenção da União Europeia em estender estes requisitos aos Fundos de Pensões, facto que pode vir a afectar ainda mais os montantes alocados no sector imobiliário por estes importantes investidores.

Alternative Investment Fund Managers (AIFM) Directive

A Directiva AIFM aplica-se aos hedge funds. Tem como objectico regular o investimento em sectores mais alternativos, forçando os gestores destes fundos a prestar mais informação e implementando um conjunto de regras sobre a forma como esses fundos e os seus investimentos devem ser geridos.

O sector imobiliário pode ser incluído nesta directiva, dependendo da forma como os reguladores interpretem o veículo e a forma como o investimento é feito. Na realidade, a Comissão Europeia já veio dizer que os Real Estate Investment Trusts (REIT's), os fundos imobiliários e outro tipo de veículos e joint-ventures sobre investimentos imobiliários, deveriam também ser incluídos nesta directiva. Por seu turno, no Reino Unido, as formas corporativas de investimento imobiliário serão, à partida, excluídas.

O mundo está em mudança. O sector imobiliário também. Por cá, o nosso regulador (CMVM) tem estado e sempre esteve muito quieto e calado relativamente ao sector imobiliário.

Que futuro nos reserva a nossa regulação?

Bons negócios (imobiliários)!

Um Imóvel que é um Troféu - II

Há dias escrevia sobre aquele tipo de investidores que gosta dos chamados Trophy Assets e o que tem mudado neste tipo de investimentos.

Muitos são aqueles que hoje procuram yields seguras, baixas, com bons tenants para garantir a solidez da sua rentabilidade. No entanto, Brian Gill da Kalorama Realty Capital pergunta-se até quando. E eu também.

Tipicamente, os investidores imobiliários têm duas motivações principais nas suas tomadas de decisão de investimento: ganho de yield ou ganho de capital. Quer isto dizer que ou privilegiam a segurança do rendimento ou então procuram oportunidades imobiliárias que lhes permita ganhar com a venda futura a um preço superior. Naturalmente, um misto entre ambas também funcionará (e talvez até melhor).

Tal como eu, Brian Gill julga que o yield investment, aos valores que hoje são praticados, poderá não ser sustentável no longo prazo nem reflecte o risco real das operações. Grande parte dos investidores se direcciona para os investimentos core baseados em yield, o que tem provocado um aumento do preço desses imóveis.

Gill: Mismatch Exists Between Yields and Risk

Talvez por isso, William Ackman tenha decidido apostar em 2 sectores que muito têm sofrido com esta crise: o residencial e de commercial real estate development. Esta aposta resultará de um spin-off da General Growth Properties e apostará em desenvolvimentos com potencial valor imobiliário futuro. É o próprio quem reconhece que o Net Asset Value deste fundo, nos primeiros tempos, não irá com certeza subir mas que, a longo prazo, encerra muito valor pela natureza e localização dos imóveis.

Pois eu diria: nem tanto ao mar, nem tanto à terra. Cuidado com os investimentos baseados puramente em yield mas também cuidado com aqueles que se baseiam exclusivamente numa expectativa de valorização futura. Em qualquer um deles, o custo de oportunidade (risco) deve ser muito bem medido pois pode "deitar por terra" qualquer estratégia de investimento. Nos primeiros, uma possível renegociação do contrato de arrendamento (com baixa no valor da renda) pode significar uma significativa descida da TIR do investimento que era só baseado em renda (yield). Nos segundos, bastará que as expectativas sobre uma recuperação económica não se concretizem que a TIR desses investimentos também baixará automaticamente. E, tudo isto, num cenário de médio prazo de subida das taxas de juro.

Bons negócios (imobiliários)!

Um Imóvel que é um Troféu

Existem diversas estratégias de investimento no imobiliário e diferentes perfis de investidores. Ainda bem que assim é! Existem investidores - os ditos core - que procuram activos extremamente bem localizados, com yields seguras, bons contratos de arrendamento e pouca alavancagem. Outros existem que procuram os chamados "activos troféu".

Quem não gostaria, por exemplo, de ter no seu portfolio o Estádio Alvalade XXI? Peça soberba de arquitectura onde, por acaso, joga frequentemente um clube de futebol também ele soberbo. Outros gostarão de ter o Estádio da Luz mas aí eu já tenho alguma dificuldade em compreender porquê...

Agora mais a sério, futebois à parte, na realidade existem investidores que procuram esses activos troféu. Vêem neles valor por se tratarem de uma peça de arquitectura única, ou então porque lhes confere um certo status, ou simplesmente por aquilo que eventualmente esses imóveis significarão para a comunidade onde se inserem. Desengane-se quem julga que este tipo de investimento não é relevante.

De tal forma o é que o índice Moody’s/REAL Commercial Property Price revela-nos que os chamados trophy commercial properties já subiram 19% desde os mínimos de 2009, ao passo que o índice global avançou apenas 1%.

Mas neste caso, o que hoje é já não é o que era. Confusos? É que hoje, deter um activo troféu é, para a Moddy's, ser proprietário dos activos cash-cow, com baixas yields, bons contratos, bons arrendamentos, no fundo, ter um rendimento estável e seguro. E nos Estados Unidos, ao que parece, todos querem este tipo de investimentos. Diria eu, nos Estados Unidos e em todo o Mundo.

Podem ver o gráfico neste link.

Bons negócios (imobiliários)!

Habitação: Taxa Fixa ou Variável? - II

De novo de volta ao tema: taxa fixa ou taxa variável?

Já numa outra oportunidade, tive oportunidade de falar um pouco sobre as vantagens e desvantagens e concluir que em Portugal, na realidade, não existe uma verdadeira oferta de taxa fixa em Portugal.

Com uma excepção: o BBVA. Neste caso, a conclusão é diferente da que apresentei em Setembro. Para pagar uma taxa na ordem dos 3,5%, durante 30 anos, então a opção de taxa fixa pode, na realidade, ser uma boa opção. É verdade que hoje a taxa directora do BCE está longe deste valor, mas nada nos garante que daqui a 5, 10, 15 anos essa taxa não esteja em 5%, 7% ou mesmo 10%.

Como em qualquer decisão de investimento ou financiamento, é tudo uma questão de expectativas que devem ser geridas. Mas uma (quase) certeza eu tenho: as taxas de juro, mais baixas do que estão, não me parece que venham a ficar.



Bons negócios (imobiliários)!

Habitação: Taxa Fixa ou Taxa Variável?

Hoje deixo-vos um vídeo do Jornal de Negócios sobre a escolha entre taxa variável e taxa fixa na contratação de um crédito à habitação. Existem ainda mais desenvolvimentos a esta notícia que podem ler aqui.

Antes de mais, parece-me que a opção de taxa fixa não elimina o risco de taxa de juro. Este risco apenas é eliminado contratando FRA's ou swaps de taxas de juro. De resto, não é pelo facto de eu contratar uma taxa fixa que deixo de correr risco de taxa de juro. Se o indexante se mantiver abaixo da taxa fixa, estou a correr um risco, o de pagar mais em alternativa a uma taxa variável.

Conceitos à parte, existem prós e contras entre uma e outra taxa. Se bem que com uma taxa fixa, o mutuário fica "protegido" relativamente a subidas nos indexantes, a escolha da taxa variável tem a vantagem de aproveitar tempos como os que vivemos. Desde o pico em finais de 2008 que as prestações mensais dos créditos à habitação desceram entre 30% a 50%, dependendo dos casos. Só isto provocou um aumento do poder real de compra dos portugueses que não deve nem pode ser desprezado.

A notícia do Jornal de Negócios parece-me algo enviesada porque baseia-se nas taxas swap de mercado e não na oferta real dos bancos. Acho-a algo tendenciosa... Na verdade, aquilo que me parece é que não existem assim tantas opções de escolha de uma verdadeira taxa fixa em Portugal, nem os valores que são hoje oferecidos me parecem interessantes. Dei uma vista de olhos rápida pelos sites de alguns bancos comerciais em Portugal e concluí que os prazos da taxa fixa são de 3 ou 5 anos e não pelo prazo do contrato. Torna, desde logo, esta opção menos interessante.

As taxas (TAEG) oferecidas pelos bancos estão sempre acima dos 3,25%, 3,5%, havendo casos em que chega aos 4%. Assumindo um spread de 1 p.p., temos taxas fixas que hoje estão, pelo menos, 100% acima dos actuais indexantes.

Como em todas as decisões de investimento e financiamento, é uma questão de expectativas. Na prática, compensará optar pela taxa fixa se o mutuário tiver a expectativa que o indexante suba pelo menos 2 a 3 p.p. nos próximos 3 anos, senão não estou a ver como compensará esta opção.

Se, enquanto mutuário, eu pudesse fixar a taxa pelo prazo de contrato e por um valor entre 3% e 4%, talvez essa opção valesse a pena. Fixar por um prazo reduzido, pelo mesmo valor, quando hoje temos os indexantes tão baixos?

Naturalmente, tudo depende do spread já contratado (para os contratos existentes) e do spread oferecido na opção de taxa variável (para os novos contratos).

Bons negócios (imobiliários)!

As Várias Faces da Reabilitação Urbana

Por João Fonseca
Director
Área de Fundos de Investimento Imobiliário
Orey Gestão de Activos, SGFIM, SA




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Muito se fala sobre a reabilitação urbana, mas quando nos referimos a esta actividade imobiliária podemos nela incluir diversos tipos de intervenções, umas mais ortodoxas do que outras, como sejam:

1) Reconstrução com manutenção de fachada – demolição do miolo do edifício, construção de caves e estrutura;
2) Restauro – obra especializada, em que se procura repor o edifício no estado original, com recurso aos materiais e técnicas da época;
3) Reabilitação profunda – obras em que altera a compartimentação interior do edifício, se introduz elevador, e que exige um reforço estrutural do edifício;
4) Remodelação – intervenção mais ligeira, com poucas alterações à estrutura original do edifício.

Vamos analisar sumariamente estes tipos de intervenção e qual os fundamentos económicos que têm subjacentes.

A reconstrução de um edifício com manutenção de fachada é um tipo de intervenção com pouca reabilitação, e que se aplica a imóveis bastante degradados ou em que é possível ampliar a área total de construção acima do solo, mas em que a legislação de ordenamento territorial não permite a demolição integral, designadamente por se encontrarem em zona histórica. Este tipo de intervenção está sujeita às mesmas exigências de projectos de construção nova, pelo que é exigida a construção de estacionamentos, normalmente em cave.

São intervenções com custos elevados, pois exigem a demolição da construção original, a contenção de fachada, a construção em condições de acesso mais difíceis, e os riscos para as construções vizinhas. Normalmente estamos a falar de reconstrução de imóveis em boas localizações, pelo que o produto imobiliário resultante tem um preço de venda mais elevado, que incorpora todos os acréscimos de custos da intervenção.

Exemplo disto são os vários projectos que estão em desenvolvimento em zonas como o Chiado e a Lapa, em Lisboa, e que apresentam valores de venda superiores a 5.000 Eur/m2.

O restauro é uma intervenção que pode ter muita relevância histórica e cultural, mas tem pouca racionalidade económica, em termos imobiliários, excepto se servir para impulsionar um projecto. Seria o caso do restauro de um palacete com interesse histórico para valorizar a envolvente onde se desenvolve um projecto imobiliário.

O restauro exige equipas muito especializadas, recurso a técnicas de reabilitação com custos elevados, a duração de execução é dilatada e obriga a licenciamentos prévios complexos. Em geral, deixamos o restauro para o Ministério da Cultura...

Analisemos agora de seguida os restantes dois tipos de intervenção: a reabilitação profunda e a remodelação, mais ligeira.

Em termos de produto final, a reabilitação profunda permite aproximar um edifício das exigências actuais, quer em termos de cumprimento de disposições legais, ao nível da segurança estrutural, do isolamento térmico e acústico, quer na satisfação das necessidades dos utilizadores, como seja a existência de elevador, uma distribuição mais moderna dos espaços interiores, etc.

O custo desta intervenção é elevado, pois as condições de trabalho não são fáceis e a intervenção, embora sendo selectiva, corre o risco de danificar alguns elementos que deveriam ser mantidos. Por vezes os custos destas intervenções ficam muito próximos dos custos das obras de reconstrução de edifícios.

Infelizmente, os imóveis resultantes da reabilitação profunda apresentam algumas deficiências que dificilmente são ultrapassadas, como sejam a inexistência de estacionamento no edifício, a maior transmissão de ruído entre pisos (não têm lajes em betão – as chamadas “placas”), etc.

Pelos motivos apresentados, os valores de venda de imóveis reabilitados não conseguem chegar aos valores dos imóveis reconstruídos, salvo raras excepções, em localizações muito privilegiadas, o que limita extremamente o tipo de intervenção a realizar.

Quanto ao último tipo de intervenção, a remodelação, refiro-me a obras de recuperação de um edifício, em que se repara ou substituem os elementos danificados – cobertura, vigas de madeira no pavimento; as redes prediais de água, esgotos e gás e coluna de electricidade, mas em que se mantém a estrutura original do edifício. Não há alterações estruturais profundas, como demolição de paredes de suporte para introdução de elevador ou alteração da compartimentação.

Este tipo de intervenção tem um custo bastante inferior ao da reabilitação profunda, mas o produto resultante não apresenta a mesma qualidade final, o que se reflecte em valores de venda mais baixos, mas que incorporam custos de construção reduzidos e prazos de desenvolvimento curtos – ou seja, com menor risco para o promotor.

A decisão sobre o tipo de intervenção de reabilitação num imóvel, reabilitação profunda ou remodelação ligeira, é bastante pertinente, em particular em zonas históricas, como seja a baixa Pombalina, em que a reconstrução não é uma opção alternativa.

Da minha experiência, sinto que o público em geral não valoriza o acréscimo de custo de uma reabilitação profunda, quando comparada com uma remodelação ligeira. O que quero dizer é que os compradores, actualmente, ainda não estão dispostos a pagar o preço adicional para passar de um imóvel com uma remodelação ligeira para um imóvel sujeito a uma reabilitação profunda.

Um exemplo: um apartamento remodelado na zona da Lapa tem, hoje em dia, um valor entre 2.250 a 2.500 Eur/m2, enquanto que um prédio com uma reabilitação profunda, nesta zona, dificilmente ultrapassa os 2.750 a 3.000 Eur/m2. Esta diferença de 500 Eur/m2 muitas vezes não chega para compensar o acréscimo de custo da intervenção ligeira para a intervenção profunda (comparamos um custo médio de aproximadamente 400 Eur/m2 para a remodelação com um custo que pode aproximar-se de 1.000 Eur/m2 para a reabilitação), para não falar das diferenças respeitantes aos prazos de licenciamento e duração da intervenção.

Peço a vossa colaboração, com exemplos que corroborem ou contrariem as opiniões aqui transmitidas!

Bons negócios (de reabilitação)!

Sentimento no Investimento Imobiliário Europeu

Há dias, li um pequeno estudo sobre o sentimento de 185 decisores no sector imobiliário. É o Union Investment’s Investment Climate Index.

O Índice cobre os mercados alemão, francês e inglês e mostra uma recuperação na confiança destes decisores (já desde meados de 2008) relativamente ao investimento imobiliário nesses mercados.

No gráfico acima conseguimos desde logo constatar a volatilidade superior do mercado imobiliário britânico, face ao francês e ao alemão. Constata-se igualmente o facto do índice alemão estar muito próximo do máximo histórico verificado em 2007. Na prática, isto significa que os tais 185 decisores têm fortes expectativas relativamente ao mercado de investimento imobiliário. Há optimismo no mercado, na Alemanha então quase que nunca estes decisores estiveram tão optimistas face aos investimentos imobiliários no seu País!

De acordo com o estudo realizado, 58% dos investidores alemães antecipam uma forte subida da procura externa nos próximos 12 meses. Já os britânicos não estão tão optimistas, apenas 34% esperam uma melhoria nas condições do mercado num curto prazo, havendo mesmo 27% dos inquiridos que esperam uma deterioração dessas mesmas condições.

Um outro dado que também me pareceu importante é que 46% dos inquiridos apontaram o rendimento como um "key investment motive", muito idêntico ao artigo do Luís Francisco do IPD aqui colocado na semana passada.

É curioso verificar que num mercado dito tão global, dentro da Europa haja sentimentos tão díspares relativamente ao imobiliário. A crise é global, os efeitos fazem-se sentir globalmente mas o mercado imobiliário é (ainda) muito local. Cada imóvel é um imóvel, cada sector é diferente do outro e cada mercado tem as suas especificidades.

Bons negócios (imobíliários)!

A Mais Recente Tendência no Sector da Habitação

Em Hong Kong encontramos a última tendência no sector da habitação. Esta tendência desafia uma lei básica que costumo explicar nas minhas aulas e acções de formação: o nome do mercado diz tudo, é imóvel, não mexe. Mas neste caso... mexe mesmo!

Estamos a falar de uma casa que se adapta totalmente às necessidades do habitante, ao longo do dia. Sem nunca sair do mesmo espaço, ora estamos na cozinha, ora afinal estamos na sala a ver televisão. É a casa que mexe, que se transforma à medida das necessidades do habitante.

Para nós, habituados a áreas grandes, esta tendência pode parecer estranha mas em mercados em que o preço por m2 é elevado, a densidade populacional extremamente grande e a disponibilidade de terreno para construção quase inexistente... até pode vir a ser um verdadeiro sucesso!



Bons negócios (imobiliários)!