Por João Madeira de Andrade
Aguirre Newman
Departamento de Consultoria e Investimento
Director de Negócio
Recentemente a Aguirre Newman concluiu uma análise detalhada sobre o mercado residencial de Lisboa. As principais conclusões que retiramos do trabalho são as seguintes:
- Decréscimo de 30% no volume de negócios em 2008, face a 2007, de acordo com as estatísticas sobre o número de contratos de compra e venda de prédios para habitação em propriedade horizontal realizados no concelho de Lisboa do INE;
- As mesmas estatísticas levam à conclusão que se verificou um decréscimo de 13,4% no valor médio por m2 negociado, em igual período;
- Mais de 5.600 fogos residenciais, novos, em comercialização em Outubro de 2009, sendo que maioritariamente estes fogos tinham tipologias T2 e T3;
- Tempo médio de escoamento das 152 promoções em venda de 4 anos, representando um acréscimo médio de 13 meses no período de comercialização face a 2007;
- Subida de 20% no preço médio pedido face a 2007;
- Maior disponibilidade da parte dos Promotores em negociar os preços finais de venda;
- Colocação de alguns fogos no mercado de arrendamento, com cedência de uma opção de compra ao arrendatário.
Da leitura do estudo realizado e das principais conclusões aqui referidas, pode parecer estranho o facto do preço médio dos fogos novos em venda ter subido. Na realidade, o aumento dos preços pode decorrer simplesmente do facto dos terrenos onde se situam estes empreendimentos terem sido adquiridos quando o mercado estava em alta, entre 2005 e 2007. É por isso natural que estes preços reflictam esse maior investimento inicial realizado na aquisição do terreno.
Coloca-se aos promotores a questão de validarem se os modelos de negócio subjacentes ao desenvolvimento dos empreendimentos novos, em curso ou previstos para 2010 e 2011, ainda são válidos. Poderá fazer sentido reequacionar a promoção como seja por exemplo o redimensionando dos fogos.
Admite-se que pode aparecer uma tendência para oferecer tipologias com áreas mais pequenas: em vez de um T2 com 200 m2, poderiam ser construídos três T1 e um estúdio, por exemplo. Quando comparamos a área média dos fogos em Lisboa com a área média dos fogos em Madrid (136 m2 versus 72 m2) torna-se ainda mais evidente o que pode ser uma tendência de mercado, de modo a viabilizar a venda de fogos que de outra forma assumem valores de venda elevados em termos absolutos, face ao enquadramento económico actual e condições de financiamento praticadas.
Este ano vai continuar a ser um ano em que não se antevêem facilidades para os Promotores no escoamento dos seus produtos. A criatividade e flexibilidade na concepção dos projectos vão ser recompensadas pelo mercado, tornando-se cada vez mais evidente que o estudo prévio para definição dos produtos é indispensável. Para além disso, o acompanhamento do mercado durante as fases de construção e venda é importante e uma análise a posteriori será, no mínimo, recomendável para poder-se de facto aprender com o que foi feito e melhorar a performance do empreendimento seguinte.
2 comentários:
Olá João,
Li com muito interesse este teu artigo sobre o mercado residencial de Lisboa. É pena que ainda não fosse possível utilizar os dados referentes a 2009, presumívelmente irão confirmar o declínio acentuado das vendas.
Esta redução de volumes não me surpreende de todo e é reflexo de um conjunto variado de factores, publicos e notórios, como sejam por exemplo, as restrições ao financiamento bancário, endividamento crescente das famílias portuguesas, aumento do desemprego e precariedade laboral, crise de confiança no futuro e pouco ajustamento do lado da oferta em matéria de preços. Tudo num contexto de recessão económica e financeira e de excesso de oferta habitacional.
Acho boa ideia a necessidade de muitos promotores repensarem os seus projectos e reformularem tipologias. Tem se oferecer aos consumidores habitação, de preferência reabilitada, nos centros das cidades, com valores moderados (margens mais pequenas, mas viáveis ao invés de stock acumulado a desgastar e desvalorizar)e condições atractivas. À vantagem da localização tem de se associar as vantagens preço e carga fiscal, quando se comparar casa reabilitada no centro vs. casa nova na periferia. Tanto para venda, como para arrendamento ou arrendamento com opção de compra.
Para melhorar a atractividade deste segmento residencial importa sobremaneira que as entidades públicas e municipais invistam no espaço público.
Tantos impostos e tantas taxas autárquicas deveriam significar dotar os centros de mais equipamentos escolares e de saúde, mais jardins e praças, mais limpeza nas ruas, mais segurança e fiscalização do estacionamento, etc. etc.
Cumprir essa missão vale mais do que todos os benefícios fiscais...
Abraço
António Coutinho Rebelo
Conclusões tristes mas que mais tarde ou mais cedo se esperavam tendo em conta que se controem mais casas do que as necessárias.
Como sempre o mercado manda.
Quando se fala em reabilitar não posso deixar de pensar que se pode cair no mesmo erro,isto é reabilitar edificios que não vão ter comprador pois não se adaptam aos gostos e necessidades dos actuais interessados..
Penso que o sector imobiliário tem sofrido de falta de estudo das caracteristicas do mercado e trabalha quase sempre com dados pouco actuais, e sinceramente não entendo como não é possivel em Março não conhecer o numero de transações realizadas no ano anterior, tendo em conta tanta tecnologia ao serviço do sector.
Tambem não parece muito interessante que as grandes operadoras do mercado alterem trimestralmente as suas previsões ou informações sobre o sector e não falem claro dizendo que:
Os preços m2 de Lisboa estão altos
Os preços m2 das periferias estão altissimos:
Os compradores estão cada vez mais informados e por isso negoceiam mais;
Quem quer comprar casa tem quase sempre uma para vender e não o consegue fazer;
Os investidores ficaram fora do mercado porque o sistema fiscal é inimigo;
As Câmaras Municipais são um elemento negativo para actividade tendo em conta a burocracia e outros palavrões conhecidos de todos;
Por aqui me fico ....
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