O Novo PDM de Lisboa

Por João Fonseca
Director
Área de Fundos de Investimento Imobiliário
Orey Gestão de Activos, SGFIM, SA


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Senhoras e senhores, o novo Plano Director Municipal de Lisboa está a chegar. Lentamente, mas a fazer o seu caminho...

No passado dia 10 de Novembro foi aprovada, em reunião pública da Câmara Municipal, a proposta de revisão do PDM de Lisboa (na última versão, alterada em Setembro de 2010), que seguiu posteriormente para a Comissão de Acompanhamento da Revisão do PDM.

Podem encontrar num site específico da Câmara de Lisboa todas as informações sobre a proposta de PDM.

Não me vou debruçar sobre as alterações que o novo PDM vai introduzir, que dão para alimentar este blogue durante várias semanas. Procurarei esclarecer em que fase está o novo PDM e para quando o podemos aguardar.

Retirei do site a figura seguinte, que expõe as diferentes fases do processo de revisão do PDM:

Fonte: http://pdm.cm-lisboa.pt/rev.html#part

Quando entramos no site, aparece imediatamente uma notificação que avisa que o PDM está actualmente em fase de elaboração, e que, até à aprovação final, todos os seus elementos constituintes (regulamento e plantas) são provisórios e poderão ser alterados.

Pela informação disponibilizada no site, verifica-se que o novo PDM já passou por várias das etapas: já recebeu as participações das entidades que compõem a comissão de acompanhamento e outras entidades públicas e especialistas em ordenamento do território, organizações profissionais e parceiros sociais; e já passou também por uma fase de concertação política entre meados de Outubro e Novembro, com todos os partidos e movimentos representados na Câmara Municipal.

Da Comissão de Acompanhamento da Revisão do PDM, para onde foi enviado recentemente, deverá seguir para a fase de discussão pública, a qual deverá decorrer durante o primeiro semestre de 2011, por um período que não pode ser inferior a 30 dias. Todos os cidadãos são convidados a participar nesta fase. A CML tem obrigação de analisar todas as sugestões e pedidos de esclarecimentos apresentados, e é obrigada a dar resposta fundamentada a todos os que invocarem a desconformidade com outros instrumentos de gestão de território, ou com disposições legais e regulamentares aplicáveis, ou a eventual lesão de direitos dos particulares.

Enquanto não for aprovado o novo PDM, e publicado no Diário da República, mantém-se em vigor o actual PDM, que data de 1994. Depois da aprovação da revisão do PDM, os Planos de Urbanização e os Planos de Pormenor agora em vigor mantêm a sua eficácia, desde que o novo PDM o refira expressamente.

Quanto à questão, que penso ser pertinente, sobre o que se vai passar, na fase transitória, com os projectos aprovados pelo regime anterior do PDM, o nº. 1 do Art. 90º do regulamento do novo PDM diz o seguinte: “1. O presente PDML não derroga os direitos conferidos por informações prévias favoráveis, projectos de arquitectura aprovados, comunicações prévias, autorizações e licenças válidas, mesmo que ainda não tituladas por alvará, concedidas pelas entidades administrativas competentes antes da respectiva entrada em vigor.”. Convém chamar a atenção de que se mantêm os prazos definidos na lei, isto é, se os requerentes deixarem caducar uma licença, terão de iniciar outro processo de licenciamento à luz do novo PDM.

E agora, uma one million dollar question: qual o prazo para a entrada do novo PDM em vigor? Como vimos, ainda falta a fase de discussão pública, seguida de elaboração de parecer final, aprovação, apreciação final de controlo, registo/rectificação e, finalmente, publicação... Devemos ter, na melhor das hipóteses, mais um ano pela frente, pelo que o novo PDM de Lisboa não deverá entrar em vigor antes de meados de 2012. Solicito e agradeço os comentários e esclarecimentos de quem esteja melhor informado sobre esta questão.

Depois de aprovado, logo veremos se o novo PDM de Lisboa permitirá que se façam... bons negócios imobiliários!

As Várias Faces da Reabilitação Urbana

Por João Fonseca
Director
Área de Fundos de Investimento Imobiliário
Orey Gestão de Activos, SGFIM, SA




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Muito se fala sobre a reabilitação urbana, mas quando nos referimos a esta actividade imobiliária podemos nela incluir diversos tipos de intervenções, umas mais ortodoxas do que outras, como sejam:

1) Reconstrução com manutenção de fachada – demolição do miolo do edifício, construção de caves e estrutura;
2) Restauro – obra especializada, em que se procura repor o edifício no estado original, com recurso aos materiais e técnicas da época;
3) Reabilitação profunda – obras em que altera a compartimentação interior do edifício, se introduz elevador, e que exige um reforço estrutural do edifício;
4) Remodelação – intervenção mais ligeira, com poucas alterações à estrutura original do edifício.

Vamos analisar sumariamente estes tipos de intervenção e qual os fundamentos económicos que têm subjacentes.

A reconstrução de um edifício com manutenção de fachada é um tipo de intervenção com pouca reabilitação, e que se aplica a imóveis bastante degradados ou em que é possível ampliar a área total de construção acima do solo, mas em que a legislação de ordenamento territorial não permite a demolição integral, designadamente por se encontrarem em zona histórica. Este tipo de intervenção está sujeita às mesmas exigências de projectos de construção nova, pelo que é exigida a construção de estacionamentos, normalmente em cave.

São intervenções com custos elevados, pois exigem a demolição da construção original, a contenção de fachada, a construção em condições de acesso mais difíceis, e os riscos para as construções vizinhas. Normalmente estamos a falar de reconstrução de imóveis em boas localizações, pelo que o produto imobiliário resultante tem um preço de venda mais elevado, que incorpora todos os acréscimos de custos da intervenção.

Exemplo disto são os vários projectos que estão em desenvolvimento em zonas como o Chiado e a Lapa, em Lisboa, e que apresentam valores de venda superiores a 5.000 Eur/m2.

O restauro é uma intervenção que pode ter muita relevância histórica e cultural, mas tem pouca racionalidade económica, em termos imobiliários, excepto se servir para impulsionar um projecto. Seria o caso do restauro de um palacete com interesse histórico para valorizar a envolvente onde se desenvolve um projecto imobiliário.

O restauro exige equipas muito especializadas, recurso a técnicas de reabilitação com custos elevados, a duração de execução é dilatada e obriga a licenciamentos prévios complexos. Em geral, deixamos o restauro para o Ministério da Cultura...

Analisemos agora de seguida os restantes dois tipos de intervenção: a reabilitação profunda e a remodelação, mais ligeira.

Em termos de produto final, a reabilitação profunda permite aproximar um edifício das exigências actuais, quer em termos de cumprimento de disposições legais, ao nível da segurança estrutural, do isolamento térmico e acústico, quer na satisfação das necessidades dos utilizadores, como seja a existência de elevador, uma distribuição mais moderna dos espaços interiores, etc.

O custo desta intervenção é elevado, pois as condições de trabalho não são fáceis e a intervenção, embora sendo selectiva, corre o risco de danificar alguns elementos que deveriam ser mantidos. Por vezes os custos destas intervenções ficam muito próximos dos custos das obras de reconstrução de edifícios.

Infelizmente, os imóveis resultantes da reabilitação profunda apresentam algumas deficiências que dificilmente são ultrapassadas, como sejam a inexistência de estacionamento no edifício, a maior transmissão de ruído entre pisos (não têm lajes em betão – as chamadas “placas”), etc.

Pelos motivos apresentados, os valores de venda de imóveis reabilitados não conseguem chegar aos valores dos imóveis reconstruídos, salvo raras excepções, em localizações muito privilegiadas, o que limita extremamente o tipo de intervenção a realizar.

Quanto ao último tipo de intervenção, a remodelação, refiro-me a obras de recuperação de um edifício, em que se repara ou substituem os elementos danificados – cobertura, vigas de madeira no pavimento; as redes prediais de água, esgotos e gás e coluna de electricidade, mas em que se mantém a estrutura original do edifício. Não há alterações estruturais profundas, como demolição de paredes de suporte para introdução de elevador ou alteração da compartimentação.

Este tipo de intervenção tem um custo bastante inferior ao da reabilitação profunda, mas o produto resultante não apresenta a mesma qualidade final, o que se reflecte em valores de venda mais baixos, mas que incorporam custos de construção reduzidos e prazos de desenvolvimento curtos – ou seja, com menor risco para o promotor.

A decisão sobre o tipo de intervenção de reabilitação num imóvel, reabilitação profunda ou remodelação ligeira, é bastante pertinente, em particular em zonas históricas, como seja a baixa Pombalina, em que a reconstrução não é uma opção alternativa.

Da minha experiência, sinto que o público em geral não valoriza o acréscimo de custo de uma reabilitação profunda, quando comparada com uma remodelação ligeira. O que quero dizer é que os compradores, actualmente, ainda não estão dispostos a pagar o preço adicional para passar de um imóvel com uma remodelação ligeira para um imóvel sujeito a uma reabilitação profunda.

Um exemplo: um apartamento remodelado na zona da Lapa tem, hoje em dia, um valor entre 2.250 a 2.500 Eur/m2, enquanto que um prédio com uma reabilitação profunda, nesta zona, dificilmente ultrapassa os 2.750 a 3.000 Eur/m2. Esta diferença de 500 Eur/m2 muitas vezes não chega para compensar o acréscimo de custo da intervenção ligeira para a intervenção profunda (comparamos um custo médio de aproximadamente 400 Eur/m2 para a remodelação com um custo que pode aproximar-se de 1.000 Eur/m2 para a reabilitação), para não falar das diferenças respeitantes aos prazos de licenciamento e duração da intervenção.

Peço a vossa colaboração, com exemplos que corroborem ou contrariem as opiniões aqui transmitidas!

Bons negócios (de reabilitação)!

Onde pára o Regulamento das Compensações Urbanísticas (2)?

Por João Fonseca
Director
Área de Fundos de Investimento Imobiliário
Orey Gestão de Activos, SGFIM, SA

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Depois do enquadramento legal feito na PARTE I, passo de seguida à análise da sua aplicação nas operações urbanísticas em Lisboa.

Desde o ano passado, com a aprovação do REMUEL (2), os promotores de operações urbanísticas “com impacto semelhante a operação de loteamento” têm sido notificados da sujeição a Compensações Urbanísticas.

A primeira “queixa” dos promotores, se assim o podemos referir, é a sujeição a esta nova taxa urbanística, que surgiu sem aviso prévio e veio infligir um custo adicional e significativo aos poucos que ainda se arriscam a fazer promoção imobiliária com alguma escala em Lisboa.

Por outro lado, tem-se verificado alguma discussão com os órgãos municipais no que concerne aos critérios de cálculo das compensações, nomeadamente nos seguintes casos:

- A interpretação do Art. 6º do REMUEL quanto à definição dos projectos que são considerados “de impacto semelhante a operação de loteamento”: basta que, num projecto de reabilitação de um prédio com área superior a 1.800m2, a ampliação seja de alguns m2, para o regulamento ser aplicável? Ou, diversamente, ele só o será nos casos em que a área de ampliação nova é superior a 1.800m2?;

- A definição da superfície de área que servirá de base ao cálculo da compensação devida: a compensação é devida sobre a área de ampliação nova, ou sobre toda a área resultante do projecto, independentemente da área pré-existente?;

Estas duas questões são pertinentes, pois têm um impacto substancial no montante total a pagar por compensações urbanísticas no licenciamento de certo tipo de projectos, que antes da entrada em vigor do REMUEL não eram devidas.

As compensações urbanísticas podem ser satisfeitas através de cedência de áreas ou por pagamento de uma compensação monetária ao município, o que se vai verificar em grande parte destes projectos, pois tratam-se de projectos de reabilitação, de construção ou de reconstrução em zonas consolidadas, onde não é viável a cedência de áreas (por motivos económicos ou por não ser fisicamente exequível a cedência das áreas).

Enquanto não for aprovado o novo Regulamento, o cálculo do valor das Compensações Urbanísticas tem sido provisoriamente efectuado através do Regulamento publicado pelo Edital 122/93 (6), que prevê cedências de áreas para vias e estacionamentos (22% da área sujeita a compensação), e remete para o PDM de Lisboa (8), onde se definem as cedências para áreas verdes e de utilização colectiva (20% da área sujeita a compensação) e áreas para equipamentos colectivos (30% da área sujeita a compensação). O cálculo dos montantes da compensação em numerário é baseado no somatório das três áreas para compensações, e tem em consideração três factores (C1, C2 e VU) que estão definidos no anterior Regulamento da TRIU (3) que foi revogado pelo novo Regulamento municipal de taxas relacionadas com a actividade urbanística e operações conexas (3). A Proposta da CM 927/2009 (7), referida anteriormente, prevê que se mantenham provisoriamente em vigor os artigos do anterior Regulamento da TRIU relativos aos coeficientes C1, C2 e VU enquanto não entra em vigor o novo Regulamento das Compensações Urbanísticas do Município de Lisboa.

O caricato da situação é que, actualmente, a TRIU é determinada através do novo Regulamento municipal de taxas relacionadas com a actividade urbanística e operações conexas, mas as compensações urbanísticas são determinadas tendo como base o anterior Regulamento da TRIU.

Caso a CML consiga aprovar na Assembleia Municipal a proposta de regulamento de Compensações Urbanísticas (5), o valor das compensações em numerário será determinado através de uma fórmula que considera, para além das áreas de cedência referidas anteriormente, três coeficientes definidos no Código do IMI, bem como o rácio superfície de pavimento do projecto / área do lote. Este factor leva a que um projecto que preveja a construção em altura estará sujeito a taxas mais elevadas que um projecto que tenha a mesma área de construção, mas espalhada num lote com mais área. A nova fórmula de cálculo proposta também pode levar a situações em que as taxas sejam consideravelmente mais elevadas do que quando determinadas pelo regime provisório actual.

O novo regime de taxas urbanísticas vem trazer, aos promotores imobiliários, encargos adicionais, que, muito provavelmente, não foram previstos devidamente aquando da aquisição dos terrenos ou edifícios que desenvolvem presentemente. Verifica-se actualmente um clima de alguma desconfiança, em que muitas negociações entre compradores e vendedores de terrenos e edifícios ficam sujeitas ao prévio esclarecimento dos valores das taxas envolvidas, por forma a não inviabilizar a construção.

Por outro lado, a forma como a norma foi redigida parece ser um incentivo à promoção imobiliária em pequena escala, sem ultrapassar a barreira dos 1.800m2 e evitando o emparcelamento de edifícios de menor dimensão.

Enfim, penso que será claro para todos, de uma forma ou de outra, que os valores adicionais das taxas urbanísticas se vão reflectir nos valores finais de venda dos empreendimentos que estão em desenvolvimento, o que não vai ajudar o propósito camarário de atrair população para o município...

Resta-nos aguardar pelo desenlace da novela da aprovação do novo Regulamento das Compensações Urbanísticas e, entretanto, participar nas discussões públicas que eventualmente sejam lançadas.

(1) Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE), DL 555/99, de 16/12/1999, com as últimas alterações e republicado pelo DL n.º 26/2010, de 30/3/2010;
(2) Regulamento Municipal de Urbanização e Edificação de Lisboa (REMUEL), publicado em DR 2ª série, N.º 8, de 13/1/2009, com data de entrada em vigor a 1/1/2009 (verídico!);
(3) Regulamento municipal de taxas relacionadas com a actividade urbanística e operações conexas, publicado em DR 2.ª série, N.º 129, de 7/7/2009;
(4) Regulamento da TRIU (RTRIU), objecto das Deliberações n.os 128/CM/2003 e 20/AM/2003, tendo esta última sido republicada no 1.º Suplemento do Boletim Municipal n.º 570, de 28/1/2005, corrigindo a anterior publicação datada de 2003. A deliberação n.º 20/AM/2003, foi publicada no Diário da República, 2.ª série, n.º 186, de 13/8/2003;
(5) Proposta de Regulamento das Compensações Urbanísticas do Município de Lisboa (RCUML), disponível em
http://ulisses.cm-lisboa.pt/data/002/0015/comp/regulamento.pdf
(6) Regulamento de Cobrança da Compensação Urbanística, publicado pelo Edital n.º 122/93 no Boletim Municipal n.º 16754, de 15/11/1993;
(7) Proposta da CM 927/2009 - “Critérios para o actual Cálculo de Compensações Urbanísticas – Variáveis”, disponível em
http://ulisses.cm-lisboa.pt/data/002/0015/comp/nota1.pdf
(8) Regulamento do Plano Director Municipal de Lisboa (RPDML), ratificado pela RCM nº 94/94, publicado no DR - I B nº 226, de 29/9/94;

Onde pára o Regulamento das Compensações Urbanísticas (1)?

Por João Fonseca

Director
Área de Fundos de Investimento Imobiliário
Orey Gestão de Activos, SGFIM, SA

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Em meados do ano passado levantou-se um "sururu" sobre o novo regulamento das compensações urbanísticas que seria aplicado a todos os projectos em Lisboa acima de 1.800 m2 de área de construção e que representaria um encargo adicional, inesperado e insuportável para os promotores. Na altura ainda se falou nos media mas, passado um ano, qual é a situação deste regulamento e que implicações terá para os promotores?

O célebre DL 555/99, Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE) (1), define no Art. 3º, que são os municípios quem aprova regulamentos de urbanização e edificação, bem como regulamentos relativos a taxas e cauções pela realização de operações urbanísticas.

No município de Lisboa, a regulamentação das taxas urbanísticas foi alterada, no passado recente, através da criação de três regulamentos:

- O Regulamento Municipal de Urbanização e Edificação de Lisboa (REMUEL) (2), em vigor desde 1/1/2009;

- O Regulamento Municipal de taxas relacionadas com a actividade urbanística e operações conexas (3), entrou em vigor em 6/8/2009 – substituiu e revogou o anterior Regulamento da TRIU (4);

- O Regulamento das Compensações Urbanísticas do Município de Lisboa (RCUML) (5), aprovado pela Câmara em Julho do ano passado, mas rejeitada pela Assembleia Municipal dois meses mais tarde. De acordo com a CML, encontra-se presentemente em preparação o processo para ser novamente submetido aos órgãos municipais competentes.

Enquanto o novo Regulamento das Compensações Urbanísticas do Município de Lisboa não for aprovado, permanece temporariamente em vigor o anterior Regulamento de Cobrança da Compensação Urbanística (6). Para viabilizar a aplicação provisória deste regulamento, foi aprovada pela Assembleia Municipal, em 12/1/2010, a Proposta da CM 927/2009 (7) com os “Critérios para o actual Cálculo de Compensações Urbanísticas – Variáveis”.

Podemo-nos perguntar qual a necessidade de referir todos estes regulamentos mas, relativamente ao tema pretendido, estão todos interligados. O REMUEL define no Art. 6º (Impacte relevante e ou semelhante a uma operação de loteamento) que as obras de construção nova ou de ampliação, em que se verifique acréscimo de superfície de pavimento, são consideradas “operação urbanística com impacto semelhante a uma operação de loteamento” quando:

- A superfície de pavimento resultante seja igual ou superior a 1.800 m2;

- Disponham de mais do que uma caixa de escadas de acesso comum a fracções ou unidades independentes;

- Disponham de cinco ou mais fracções, ou unidades independentes, com acesso directo a partir do exterior; ou

- Exijam a construção de novos arruamentos ou outras infra -estruturas locais.

O REMUEL remete igualmente para o Art. 44º do RJUE, em que se refere que as operações urbanísticas com impacto semelhante a uma operação de loteamento estão igualmente sujeitas às cedências e compensações previstas para as operações de loteamento.

Assim, com a entrada em vigor do REMUEL, todos os projectos com impacto semelhante a uma operação de loteamento, passam a estar sujeitos ao pagamento de Compensações Urbanísticas. Esta situação não é aplicável aos pedidos de licenciamento que tenham dado entrada na Câmara Municipal antes da entrada em vigor do REMUL, em 1/1/2009.

Importa referir que as compensações urbanísticas são diferentes da TRIU (Taxa pela Realização de Infra-estruturas Urbanísticas). Simplificadamente, podemos dizer que a TRIU corresponde a uma contrapartida monetária para o município pela realização de novas infra-estruturas ou reforço das existentes em consequência da sobrecarga derivada do novo projecto, enquanto que as compensações urbanísticas consistem na obrigação de os promotores cederem aos municípios áreas para vias, espaços verdes e equipamentos, nas operações de loteamento ou equiparadas a estes, prevista no RJUE.

Com este enquadramento já será possível analisar algumas das implicações deste novo regulamento para os promotores, o que me proponho a fazer na 2ª parte deste artigo a ser publicado oportunamente.


(1) Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE), DL 555/99, de 16/12/1999, com as últimas alterações e republicado pelo DL n.º 26/2010, de 30/3/2010;
(2) Regulamento Municipal de Urbanização e Edificação de Lisboa (REMUEL), publicado em DR 2ª série, N.º 8, de 13/1/2009, com data de entrada em vigor a 1/1/2009 (verídico!);
(3) Regulamento municipal de taxas relacionadas com a actividade urbanística e operações conexas, publicado em DR 2.ª série, N.º 129, de 7/7/2009;
(4) Regulamento da TRIU (RTRIU), objecto das Deliberações n.os 128/CM/2003 e 20/AM/2003, tendo esta última sido republicada no 1.º Suplemento do Boletim Municipal n.º 570, de 28/1/2005, corrigindo a anterior publicação datada de 2003. A deliberação n.º 20/AM/2003, foi publicada no Diário da República, 2.ª série, n.º 186, de 13/8/2003;
(5) Proposta de Regulamento das Compensações Urbanísticas do Município de Lisboa (RCUML), disponível em
http://ulisses.cm-lisboa.pt/data/002/0015/comp/regulamento.pdf
(6) Regulamento de Cobrança da Compensação Urbanística, publicado pelo Edital n.º 122/93 no Boletim Municipal n.º 16754, de 15/11/1993;
(7) Proposta da CM 927/2009 - “Critérios para o actual Cálculo de Compensações Urbanísticas – Variáveis”, disponível em
http://ulisses.cm-lisboa.pt/data/002/0015/comp/nota1.pdf