Imobiliário a recuperar, até quando...

Por Luís Francisco
Director Portugal
IPD - Investment Property Databank





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A performance dos diversos mercados de investimento imobiliário mundiais medidos pelos índices IPD divulgados recentemente, revelam uma tendência de recuperação em 2010, ainda que o ritmo da dita recuperação seja distinto nos diversos mercados.

Depois de dois anos a sofrer o impacto da pior crise económica / financeira mundial desde o final da segunda grande guerra, e com o valor dos activos imobiliários sob forte pressão e em queda, mercados como o do Reino Unido, surgem em 2010 no topo do ciclo, com um retorno total de 15,1%.

Dos 17 índices IPD divulgados até ao momento, apenas o mercado irlandês continua em terreno negativo, com -2,4%. Aliás, o mercado imobiliário irlandês, um bom exemplo de "bolha imobiliária", apresentou no período 2002-2007, uma valorização de capital acumulada de 70%, sendo que logo após ter alcançado o seu "pico", apresenta no período 2008-2009, uma "correcção acumulada" na ordem dos -60%, como um castelo de cartas a cair ao sabor do vento...

Cinco dos mercados imobiliários com performance negativa em 2009, nomeadamente os EUA, Canadá, França, Austrália e Espanha, conseguiram regressar a terreno positivo em 2010, sendo que no caso norte-americano, canadiano e francês, os mercados superaram a barreira psicológica dos dois dígitos, com retornos de 14,2%, 11,1% e 10%, respectivamente.

Os mercados do norte da Europa, nomeadamente a Suécia, Noruega, Finlândia e Dinamarca, continuam a apresentar performances robustas e relativamente estáveis ao longo dos últimos anos, ainda que naturalmente também tenham registado uma quebra de performance no período 2008-2009. O mercado Sueco surge em posição de destaque com uma performance de 10,4% em 2010, que lhe permite posicionar-se no top 5 de mercados com melhor performance no ano em análise.

Ao contrário do mercado irlandês, o nosso exemplo extremo, os mercados do norte da Europa apresentaram uma valorização acumulada desde 2002 muito mais suave, de 36% e 33%, nos casos extremos da Noruega e Dinamarca, e de 23% e 6% no caso da Suécia e Finlândia, respectivamente. Como o velho ditado, quem sobe mais rápido, cai mais rápido, como o caso da Irlanda, os países nórdicos tiveram uma correcção de valor menos vincada, que oscilou entre os -3% na Finlândia e os -11% na Suécia.

O mercado português acompanhou a tendência de recuperação dos mercados worldwide, contudo a um ritmo muito mais brando. A performance do imobiliário comercial português devolveu 4,2% em 2010, face aos 0,2% alcançados em 2009, o que se apresenta como o seu melhor registo desde o começo da crise em 2008, e posiciona o mercado nacional na 15ª posição do ranking dos índices IPD divulgados até ao momento.

Se por um lado é importante destacar a melhoria verificada em 2010, nada nos garante que em 2011 a tendência de recuperação continue. Os resultados do índice nacional deixam-nos alguns sinais de alerta, nomeadamente com a queda do retorno proveniente das rendas, com especial destaque para os sectores de escritórios e industrial, que apresentaram resultados de 5,2% e 5,4%, inferiores em 60 e 70 pontos base face aos registados em 2009, dado o impacto negativo resultante de factores como o aumento da desocupação, e forte pressão dos inquilinos junto dos proprietários com vista a redução do valor das rendas.

Neste momento, as perspectivas para o presente ano não são as mais animadoras, sendo muito provável que o retorno volte a retrair-se em 2011, contudo cenários adversos como o actual podem igualmente ser encarados como sinónimo de oportunidade.