Deixo-vos hoje o Prime Watch, o 1º relatório do mercado de escritórios de Lisboa da B. Prime, powered by Out of the Box.
É o 1º market report feito por Out of the Box para uma consultora portuguesa. É, para mim, a prova que há espaço no mercado para um research especializado, isento e independente, de cariz imobiliário e financeiro. Parabéns B. Prime e obrigado pela confiança!
É o 1º market report feito por Out of the Box para uma consultora portuguesa. É, para mim, a prova que há espaço no mercado para um research especializado, isento e independente, de cariz imobiliário e financeiro. Parabéns B. Prime e obrigado pela confiança!
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RECESSÃO DA ECONOMIA PORTUGUESA DITA TENDÊNCIAS NA ABSORÇÃO DE ESCRITÓRIOS
De acordo com a primeira análise da consultora B. Prime, as rendas de escritórios têm tido um comportamento misto. No ano de 2010 as rendas prime não apresentaram grandes variações, à luz do que tem vindo a acontecer ao longo dos últimos 6 anos, com pequenas oscilações de zona para zona. A renda prime de Lisboa é agora de € 19,6 por m2, enquanto para as rendas médias, o cenário é mais volátil e diferenciado por zonas.
Dos 234 negócios realizados em 2010 houve uma preferência por áreas usadas, menores e mais económicas, atingindo-se um valor médio de 451,6 m2 por transacção. Na realidade, o mercado concentrou quase 70% das ocupações em escritórios até 1,500 m2, sendo que quase 50% dos negócios foram efectuados para áreas até 800 m2.
Quase 50% das ocupações foram contratadas por rendas até €14 por m2, representando um máximo histórico. Mais de 80% das ocupações foram arrendadas por um valor até €16 por m2. Nunca o mercado de escritórios tinha concentrado tantos negócios de arrendamento por valores tão reduzidos.
Em 2010, a preferência por negócios de arrendamento em detrimento da compra foi esmagadora, face aos anos transactos, com os primeiros a representarem 95,2% do total dos negócios.
As crescentes restrições ao crédito e um mercado em que os principais clientes finais são multinacionais que privilegiam a flexibilidade das soluções para espaços que ocupam, antecipam um cenário em que esta tendência seja ainda mais expressiva no curto e médio prazos.
Tendências do Mercado para 2012
Estima-se que até 2012 entre no mercado uma área adicional de 90,462 m2 de novos escritórios, fazendo assim aumentar o stock para mais de 4,536 milhões de m2. As zonas 2 e 3 serão aquelas que observarão maior crescimento na oferta com mais de 70% do total.
Apesar do novo stock estar abaixo dos valores registados em anos transactos, existe ainda um grande desfasamento entre oferta e procura. O ano de 2010 registou o maior peso de oferta nova a entrar no mercado, face ao stock existente (2,2%), tendo tido maior incidência na zona 5. O ano de 2011 ainda registará um aumento no stock de 1,4%, com maior incidência nas zonas 2 e 3.
Desde 2008, estas zonas acumulam uma absorção líquida positiva de pouco mais de 5,000 m2 e um diferencial entre procura e oferta superior a 35,000 m2 negativos. Por outro lado, em 2010 praticamente só se colocou área usada em detrimento de espaços novos, corroborado pelo crescente diferencial entre as rendas prime e médias (32,2% e 27,3% para as zonas 2 e 3, respectivamente).
Mantendo-se esta tendência, o desfasamento entre procura e oferta nestas zonas poderá agravar-se negativamente e os novos escritórios poderão ter de praticar rendas inferiores ao expectável, caso continue a prevalecer a opção por escritórios usados, de menor qualidade e com rendas mais baixas.
O comportamento do mercado será ditado, fundamentalmente, pelo nível de ocupação líquida, muito dependente do estado da economia. Mesmo que em 2011 a absorção de escritórios se mantenha aos níveis actuais, é importante que a absorção líquida suba. Para tal, será necessário que não hajam falências/fechos ou downsizing de empresas. No entanto, a actual conjuntura não parece ser favorável a este cenário.
Dos 234 negócios realizados em 2010 houve uma preferência por áreas usadas, menores e mais económicas, atingindo-se um valor médio de 451,6 m2 por transacção. Na realidade, o mercado concentrou quase 70% das ocupações em escritórios até 1,500 m2, sendo que quase 50% dos negócios foram efectuados para áreas até 800 m2.
Quase 50% das ocupações foram contratadas por rendas até €14 por m2, representando um máximo histórico. Mais de 80% das ocupações foram arrendadas por um valor até €16 por m2. Nunca o mercado de escritórios tinha concentrado tantos negócios de arrendamento por valores tão reduzidos.
Em 2010, a preferência por negócios de arrendamento em detrimento da compra foi esmagadora, face aos anos transactos, com os primeiros a representarem 95,2% do total dos negócios.
As crescentes restrições ao crédito e um mercado em que os principais clientes finais são multinacionais que privilegiam a flexibilidade das soluções para espaços que ocupam, antecipam um cenário em que esta tendência seja ainda mais expressiva no curto e médio prazos.
Tendências do Mercado para 2012
Estima-se que até 2012 entre no mercado uma área adicional de 90,462 m2 de novos escritórios, fazendo assim aumentar o stock para mais de 4,536 milhões de m2. As zonas 2 e 3 serão aquelas que observarão maior crescimento na oferta com mais de 70% do total.
Apesar do novo stock estar abaixo dos valores registados em anos transactos, existe ainda um grande desfasamento entre oferta e procura. O ano de 2010 registou o maior peso de oferta nova a entrar no mercado, face ao stock existente (2,2%), tendo tido maior incidência na zona 5. O ano de 2011 ainda registará um aumento no stock de 1,4%, com maior incidência nas zonas 2 e 3.
Desde 2008, estas zonas acumulam uma absorção líquida positiva de pouco mais de 5,000 m2 e um diferencial entre procura e oferta superior a 35,000 m2 negativos. Por outro lado, em 2010 praticamente só se colocou área usada em detrimento de espaços novos, corroborado pelo crescente diferencial entre as rendas prime e médias (32,2% e 27,3% para as zonas 2 e 3, respectivamente).
Mantendo-se esta tendência, o desfasamento entre procura e oferta nestas zonas poderá agravar-se negativamente e os novos escritórios poderão ter de praticar rendas inferiores ao expectável, caso continue a prevalecer a opção por escritórios usados, de menor qualidade e com rendas mais baixas.
O comportamento do mercado será ditado, fundamentalmente, pelo nível de ocupação líquida, muito dependente do estado da economia. Mesmo que em 2011 a absorção de escritórios se mantenha aos níveis actuais, é importante que a absorção líquida suba. Para tal, será necessário que não hajam falências/fechos ou downsizing de empresas. No entanto, a actual conjuntura não parece ser favorável a este cenário.
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Notas
Definição de zonas LPI
Os consultores que constituem o Lisbon Prime Índex, acordaram numa única definição de zonas de serviços de Lisboa, conforme indicado:
Zona 1: Eixo da Av. da Liberdade à Praça do Saldanha
Zona 2: Eixo da Praça do Saldanha a Entrecampos e Amoreiras
Zona 3: Eixo da 2ª Circular ao Campo Grande, incluindo Praça de Espanha / José Malhoa
Zona 4: Eixo ribeirinho da Av. 24 de Julho / Restauradores / Almirante Reis
Zona 5: Recinto do Parque das Nações
Zona 6: Eixo da Auto-estrada A5 de Miraflores a Paço D'Arcos
Zona 7: Restantes zonas não especificadas anteriormente.
Sobre a B. Prime
A B. Prime é uma consultora imobiliária portuguesa com sede em Lisboa, presente no mercado desde 2009, que representa proprietários, utilizadores, promotores e investidores em todo o processo imobiliário. Entre os seus serviços contam-se a venda e arrendamento de imóveis, serviços empresariais prestados em representação de clientes e multinacionais do sector, consultoria de investimento imobiliário, serviços de avaliação, consultoria & Research e reabilitação de espaços.
A B. Prime é uma empresa com certificação RICS – Royal Institution of Chatered Surveyors.
Para mais informações dirija-se a www.bprime.pt.
Definição de zonas LPI
Os consultores que constituem o Lisbon Prime Índex, acordaram numa única definição de zonas de serviços de Lisboa, conforme indicado:
Zona 1: Eixo da Av. da Liberdade à Praça do Saldanha
Zona 2: Eixo da Praça do Saldanha a Entrecampos e Amoreiras
Zona 3: Eixo da 2ª Circular ao Campo Grande, incluindo Praça de Espanha / José Malhoa
Zona 4: Eixo ribeirinho da Av. 24 de Julho / Restauradores / Almirante Reis
Zona 5: Recinto do Parque das Nações
Zona 6: Eixo da Auto-estrada A5 de Miraflores a Paço D'Arcos
Zona 7: Restantes zonas não especificadas anteriormente.
Sobre a B. Prime
A B. Prime é uma consultora imobiliária portuguesa com sede em Lisboa, presente no mercado desde 2009, que representa proprietários, utilizadores, promotores e investidores em todo o processo imobiliário. Entre os seus serviços contam-se a venda e arrendamento de imóveis, serviços empresariais prestados em representação de clientes e multinacionais do sector, consultoria de investimento imobiliário, serviços de avaliação, consultoria & Research e reabilitação de espaços.
A B. Prime é uma empresa com certificação RICS – Royal Institution of Chatered Surveyors.
Para mais informações dirija-se a www.bprime.pt.
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