A yield é uma medida de rentabilidade muito usada e querida no nosso mercado imobiliário. É igualmente uma importante variável para determinar um potencial valor de mercado de um imóvel, usando o método de rendimento.
Existe research em Portugal sobre as yields nos sectores de office, retail, industrial. Mas nada no sector da habitação.
Em tempos escrevi 2 artigos sobre o Price Earnings (PER) na habitação, ou se quiserem, o price-to-rent ratio. De uma forma simplista, o PER não é mais que a yield (ou para as acções, o dividend yield) traduzida em anos. Na altura, alertava para os principais perigos da yield (ou do PER): é estática e não leva em linha de conta a estrutura de financiamento.
Desta forma, não me surpreende nada a notícia saída há dias no Finantial Times, referindo que os buy-to-let estariam em risco de negative equity. Um investidor em habitação, direccionado para o buy-to-let, tende a "prender-se" muito à yield, esquecendo-se do facto de ser estática.
Tomar decisões de investimento em buy-to-let, numa conjuntura de descida de preços, exclusivamente baseado em yield é um erro. Recorrer a financiamento para alavancar esses investimentos, torna a decisão um duplo-erro, porque a yield não incorpora nenhuma destas variáveis.
Voltando a Portugal, convencionou-se que uma prime yield no sector da habitação rondaria os 5%. Já tive oportunidade de analisar o portfolio de alguns clientes particulares e de calcular a rentabilidade das suas carteiras. Decisões que tomaram, nos últimos 5 anos, baseadas em yield estão a demonstrar-se ruinosas, sendo expectável que comecem a gerar cash-flow negativo rapidamente.
Por isso, o meu conselho é este: qualquer investimento em buy-to-let residencial deve ser olhado com muito cuidado. Analisar a yield, sim, mas é necessário entender qual o preço médio de mercado, expectativas futuras de evolução do preço, liquidez do produto, facilidade de arrendamento, etc. Mas, mesmo assim, se não estão convencidos, pelo menos subam essa yield de 5%, pelo menos para 6,5%.
Bons negócios (imobiliários) e de buy-to-let!
10 comentários:
É incrivel a falta de rigor deste artigo...
Porquê, Mário? Qual é a sua perspectiva? Que opinião tem sobre o assunto?
Abraço,
Gonçalo
Pelos vistos o Mário não tem muito mais a dizer...
Ainda sobre este assunto, aconselho a ler http://www.financialsamurai.com/2011/06/23/why-rental-property-is-a-powerful-asset-class/.
Esta é uma visão com a qual concordo menos. Se bem que historicamente, a apreciação real das casas é próxima de nula, com correlação quase perfeita com inflação, nos tempos que correm fico com algumas reticências...
E o paper que escrevi mostra grande correlação do valor das casas com o PIB e a taxa de desemprego...
Abraço.
Muito bom artigo Gonçalo. Parabéns.
Caro Gonçalo,
Antes de mais os meus sinceros parabéns pelo excelente trabalho que tem feito com seu blog.
É sempre um prazer ler os seus artigos e dos seus associados.
Sobre este artigo, quero por-lhe a seguinte questão:
Se não recomenda o yield como forma de avaliar o investimento em buy-to-let, que método recomenda?
Cumprimentos e desejos de continuação de bom trabalho.
Mário Berto
Caro Mário Berto,
Não é que não recomende a yield. Aquilo que digo é que a yield, per si, não chega, para mais na conjuntura actual. Quem investiu, baseado apenas numa yield de 5%, está a perder dinheiro com grande probabilidade. E daí não estranhar a notícia saída no FT.
Para um investimento em buy-to-let, parece-me essencial:
- Verificar se tipologia e localização do imóvel são adequados ao arrendamento;
- Verificar da liquidez do mercado e valores médios de venda;
- Determinar uma exiting strategy e aferir de um potencial valor de venda futuro;
- Calcular a yield;
- Analisar o impacto do endividamento;
- Calcular a rentabilidade do negócio (baseado na renda, nos custos de manutenção e na estratégia de saída).
Abraço,
Gonçalo
Caro Gonçalo
Excelente artigo que vai ao encontro do que sempre pensei sobre o assunto.
Uma decisão de investimento, baseada em conceitos simples, terá como resultado provável um risco e uma rentabilidade não esperadas. Com maior significado quanto mais volatilidade apresentar a conjuntura em que as variáveis determinantes se afastam das tendências históricas.
Das suas recomendações concluo e concordo que o buy to let residencial deverá ser analisado utilizando os preceitos de análise qualquer projecto de investimento - estudo de mercado, identificação das variáveis que influenciam a rentabilidade do projecto (impostos, custos de manutenção, taxas de desocupação, custos de financiamento, custos judiciais...)taxa de actualização dos cash-flows, etc. Acrescento ainda a análise de sensibilidade do projecto às variáveis relevantes. Não sendo assim, é como um jogo: aposta-se esperando ter sorte...
Jorge,
À sorte, acrescento a velha máxima: «o imobiliário nunca perde valor», o que não é verdade, como temos visto.
Abraço,
Gonçalo
Caro Gonçalo,
Agora não concordo consigo.
É inteiramente verdade que os preços no imobiliário têm descido nos últimos tempos, mas as quedas maiores ocorreram onde as subidas anteriores também tinham sido maiores.
Mas o que me leva a não concordar consigo, é a perspectiva temporal.
No longo prazo, a propriedade, a terra em si, irá sempre manter ou aumentar o seu valor, e sem desgastes ou depreciações.
Não é por acaso que o valor dos terrenos não é amortizável.
Claro que pode sempre existir fenómenos extraordinários como a subida do nível do mar ou o caso de Fukoshima, mas ai aplica-se novamente a máxima do imobiliário:
"Existem 3 factores determinantes para o valor de uma propriedade: a localização,a localização e a localização!"
Abraço,
MB
Os terrenos até podem não desvalorizar (nominalmente), as casas construídas, essas sim, desvalorizam! E foi este dogma, este "mito urbano" que também contribuiu para más decisões de investimento em buy-to-let. E quando disse que o imobiliário nunca perdia valor, era nisto que estava a pensar, não tanto em terrenos.
E quanto aos factores determinantes que fala, nem os discuto! lol
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