Até agora estivemos sempre a falar em rentabilidades brutas, tendo “desprezado” os custos e o cálculo de rentabilidades líquidas. A verdade é que os custos relacionados com o buy-to-let não são, de todo, desprezíveis, bem pelo contrário.
Chegamos assim à 6ª regra de ouro: estimar bem os custos com a propriedade.
De memória, um proprietário de uma casa tem os seguintes custos:
Na aquisição:
- IMT – Imposto Municipal sobre Transacções Imobiliárias;
- Imposto de Selo;
- Custos com registos e actos notariais;
- Eventuais custos bancários, em caso de alavancagem.
Na propriedade / manutenção:
- IMI – Imposto Municipal sobre Imóveis;
- Seguros;
- Taxas municipais, por exemplo, taxa de esgoto;
- Custos com manutenção e conservação do imóvel;
- Condomínio;
- Prestação e custos bancários, em caso de alavancagem;
- Contabilista (se aplicável);
- Comissão do mediador (se aplicável);
No final, no momento da venda, haverá mais-valias a pagar mas deixemos isso para uma outra oportunidade.
Estimar muito bem todos estes custos é meio caminho para um maior sucesso no meu investimento, isto porque uma yield de 5% ou de 6% pode ser diferente de casa para casa.
Antes de comprar, é importante estimar os custos relacionados com a compra. Afinal, não vamos simplesmente gastar o preço! Ao preço será necessário somar impostos (IMT e Imposto de Selo) e custos relacionados com registos e notários. Dependendo do tipo e do preço da casa, estes custos podem chegar até uns 8% do preço. É muito dinheiro para não se levar em conta!
Depois da compra, vêm a propriedade e, com esta, alguns custos que devem ser bem contrabalançados. Imaginemos, por exemplo, uma casa mais antiga, a necessitar de mais manutenção: até pode pagar menos IMI que uma casa nova (essencialmente devido ao coeficiente de vetustez) mas terá mais custos de manutenção e conservação. Será que um compensará o outro?
Assim sendo, para além da yield bruta, é muito importante estimar bem o peso dos custos de propriedade no preço da casa para podermos determinar uma yield líquida:
Quanto maior o peso dos custos, menor a rentabilidade líquida que irei retirar do meu investimento e menos interessante se torna.
Bons negócios (imobiliários)!
Chegamos assim à 6ª regra de ouro: estimar bem os custos com a propriedade.
De memória, um proprietário de uma casa tem os seguintes custos:
Na aquisição:
- IMT – Imposto Municipal sobre Transacções Imobiliárias;
- Imposto de Selo;
- Custos com registos e actos notariais;
- Eventuais custos bancários, em caso de alavancagem.
Na propriedade / manutenção:
- IMI – Imposto Municipal sobre Imóveis;
- Seguros;
- Taxas municipais, por exemplo, taxa de esgoto;
- Custos com manutenção e conservação do imóvel;
- Condomínio;
- Prestação e custos bancários, em caso de alavancagem;
- Contabilista (se aplicável);
- Comissão do mediador (se aplicável);
No final, no momento da venda, haverá mais-valias a pagar mas deixemos isso para uma outra oportunidade.
Estimar muito bem todos estes custos é meio caminho para um maior sucesso no meu investimento, isto porque uma yield de 5% ou de 6% pode ser diferente de casa para casa.
Antes de comprar, é importante estimar os custos relacionados com a compra. Afinal, não vamos simplesmente gastar o preço! Ao preço será necessário somar impostos (IMT e Imposto de Selo) e custos relacionados com registos e notários. Dependendo do tipo e do preço da casa, estes custos podem chegar até uns 8% do preço. É muito dinheiro para não se levar em conta!
Depois da compra, vêm a propriedade e, com esta, alguns custos que devem ser bem contrabalançados. Imaginemos, por exemplo, uma casa mais antiga, a necessitar de mais manutenção: até pode pagar menos IMI que uma casa nova (essencialmente devido ao coeficiente de vetustez) mas terá mais custos de manutenção e conservação. Será que um compensará o outro?
Assim sendo, para além da yield bruta, é muito importante estimar bem o peso dos custos de propriedade no preço da casa para podermos determinar uma yield líquida:
Quanto maior o peso dos custos, menor a rentabilidade líquida que irei retirar do meu investimento e menos interessante se torna.
Bons negócios (imobiliários)!
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