Temos vindo a avançar gradualmente no conhecimento e no processo de tomada de decisão de um investimento em buy-to-let. Começamos apenas com dados de yields, preços e rendas, avançamos depois para o conceito de yield líquida. Hoje vamos introduzir uma variável também ela muito importante: a alavancagem.
Regra nº7 – Definir uma alavacangem
O conceito e cálculo de alavancagem resulta do rácio entre o valor da dívida e de capitais próprios investidos na compra de um imóvel. Imaginemos o caso de um imóvel que nos custa € 100 mil e que recorremos ao Banco para nos emprestar € 50 mil. Significa isto que terei de investir do meu dinheiro a diferença de € 50 mil. Neste caso, terei uma alavancagem de 1.
O próprio nome explica bem o conceito: em quantas vezes eu consigo alavancar o meu investimento? A dívida, na prática, funciona realmente como uma alavanca dos meus investimento porque permite-me aceder a um maior número de investimentos com o mesmo dinheiro.
No caso em cima apresentado, com € 100 mil posso comprar 2 casas desse valor se tiver uma alavanca de 1. Se não recorresse a dívida, só conseguiria, com o mesmo dinheiro, comprar uma casa.
Mas atenção a um aspecto fundamental: mais dívida implica mais risco. E, como já vimos, mais risco implica “exigir” uma rentabilidade superior.
Mas voltemos à alavancagem: eu considero que a dívida num investimento imobiliário é saudável mas apenas até um certo ponto. Qual? É simples: em teoria, eu devo endividar-me até ao montante em que o custo da dívida não seja superior à rentabilidade que devo exigir do dinheiro que invisto.
Atenção a este pormenor: já não estamos a falar de rentabilidade do investimento (comprar para arrendar) mas antes do dinheiro que eu invisto. É que se não houver qualquer endividamento, ambas são iguais; no entanto, recorrendo a dívida, a 2ª terá obrigatoriamente de ser superior à 1ª.
Relembro: a dívida potencia chegar a mais investimentos mas potencia, igualmente, o risco. Com risco, tem de vir a rentabilidade. Veja-se o seguinte exemplo de uma carteira com um risco não alavancado próximo dos 7% (assumindo um beta não alavancado de 0,3 e um prémio de risco de 5 pontos). O efeito da alavancagem faz potenciar o risco e, logicamente, a rentabilidade (com 90% de dívida, o risco sobe acima dos 20%):
Bons negócios (imobiliários)!
Regra nº7 – Definir uma alavacangem
O conceito e cálculo de alavancagem resulta do rácio entre o valor da dívida e de capitais próprios investidos na compra de um imóvel. Imaginemos o caso de um imóvel que nos custa € 100 mil e que recorremos ao Banco para nos emprestar € 50 mil. Significa isto que terei de investir do meu dinheiro a diferença de € 50 mil. Neste caso, terei uma alavancagem de 1.
O próprio nome explica bem o conceito: em quantas vezes eu consigo alavancar o meu investimento? A dívida, na prática, funciona realmente como uma alavanca dos meus investimento porque permite-me aceder a um maior número de investimentos com o mesmo dinheiro.
No caso em cima apresentado, com € 100 mil posso comprar 2 casas desse valor se tiver uma alavanca de 1. Se não recorresse a dívida, só conseguiria, com o mesmo dinheiro, comprar uma casa.
Mas atenção a um aspecto fundamental: mais dívida implica mais risco. E, como já vimos, mais risco implica “exigir” uma rentabilidade superior.
Mas voltemos à alavancagem: eu considero que a dívida num investimento imobiliário é saudável mas apenas até um certo ponto. Qual? É simples: em teoria, eu devo endividar-me até ao montante em que o custo da dívida não seja superior à rentabilidade que devo exigir do dinheiro que invisto.
Atenção a este pormenor: já não estamos a falar de rentabilidade do investimento (comprar para arrendar) mas antes do dinheiro que eu invisto. É que se não houver qualquer endividamento, ambas são iguais; no entanto, recorrendo a dívida, a 2ª terá obrigatoriamente de ser superior à 1ª.
Relembro: a dívida potencia chegar a mais investimentos mas potencia, igualmente, o risco. Com risco, tem de vir a rentabilidade. Veja-se o seguinte exemplo de uma carteira com um risco não alavancado próximo dos 7% (assumindo um beta não alavancado de 0,3 e um prémio de risco de 5 pontos). O efeito da alavancagem faz potenciar o risco e, logicamente, a rentabilidade (com 90% de dívida, o risco sobe acima dos 20%):
Bons negócios (imobiliários)!
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