Associate, Head of Property & Asset Management
Cushman & Wakefield
Já ouviu falar em “Marriage Value”? O conceito tem barbas e aplica-se tipicamente à propriedade privada, onde um arrendatário detém um direito de propriedade temporário sobre um imóvel ou terreno, normalmente suportado por um contrato de arrendamento ou espécie de título de propriedade, e em que o valor do imóvel arrendado é percecionado por um potencial investidor como superior face à diminuição de risco.
Ao tentarmos transpor
este conceito para o imobiliário comercial, e de forma simplista considerarmos
que o valor de um imóvel resulta da soma do valor dos arrendamentos com o dos
espaços detidos em posse plena, então o Marriage Value será o aumento do
valor do imóvel, por via da extensão dos contratos de arrendamento.
Por hipótese, num
contrato de arrendamento de muito longo prazo (décadas), o Marriage value
tenderia a diluir-se no próprio valor do imóvel, pois o efeito do prazo do
contrato neste conceito de acréscimo de valor seria praticamente inexistente,
desde que o valor de arrendamento fosse o mais semelhante possível ao valor de
renda de mercado. De igual modo, o mesmo fenómeno parece igualmente verificar-se
por via da redução dos prazos dos contratos de arrendamento, pondo em causa todo
um modelo de negócio imobiliário e da praticabilidade da utilização do conceito
na determinação do valor do imóvel.
Não comummente tido
como um conceito utilizável per si em avaliação imobiliária, está, no entanto,
frequentemente associado à atribuição de um valor justo de mercado, casando os
interesses dos proprietários e arrendatários, algo que parece ter inspirado o
legislador quando pensou o processo de negociação da renda, no âmbito do NRAU.
Mas da teoria à realidade, ainda vai uma longa distância. O posicionamento dos
principais intervenientes - arrendatários, proprietários e financiadores - perante
um novo paradigma de mercado, deverá pois ser ajustado à nova
realidade.
No atual mercado
imobiliário comercial Português, onde a indefinição politica e fiscal agrava e
aniquila recorrentemente qualquer tentativa de planeamento estratégico das
empresas que aqui tentam sobreviver, os contratos de arrendamento de longo prazo
são cada vez mais raros e restritos a arrendatários cuja atividade ainda
permanece, de alguma forma, minimamente sustentada.
A sustentabilidade
económica e financeira dos ativos imobiliários comerciais está, cada vez mais,
dependente desta mudança de paradigma e da flexibilidade em aceitar contratos de
curto prazo, com rendas equilibradas, i.e., que reflitam a realidade do
mercado atual, devidamente suportadas em garantias cada vez mais difíceis de
obter. A concertação entre Proprietários e Banca, na tentativa de se encurtar o
gap das expectativas de ambos num cenário de crise, é pois urgente e
necessária.
Com ou sem Marriage
value, o importante hoje, mais do que nunca, é mantermos os edifícios
arrendados, a gerarem cash-flow, funcionais e preparados para responder a uma
retoma que se adivinha longínqua. Caso contrário, em breve não haverá
Marriage que não resulte em Divorce.
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