Japão: o exemplo da deflação imobiliária

Gosto muito do mercado imobiliário Japonês. Porquê? Porque sempre que me dizem que é bom investir em imobiliário porque, no longo prazo, valoriza sempre, dou sempre o exemplo do Japão.

Os preços dos imóveis caíram por quase 25 anos e eliminaram cerca de USD 9,3 trilhões em património nacional ao longo da pior queda no preço de activos do Japão, entre 1990 e 2002, segundo o Instituto Nomura.

Depois de uma subida vertiginosa nos anos 80, o mercado imobiliário caiu a pique e estagnou ao longo de mais de uma década, contrariando a falácia muitas vezes repetida da estabilidade dos preços no imobiliário, da segurança do investimento e da menor volatilidade deste tipo de activos.

Fonte: Wall Street Journal

Em termos económicos, a entrada numa espiral deflacionária é terrível. O consumidor, receando um futuro menos próspero, com menores rendimentos e sem crescimento, tem tendência a não consumir, procurando poupança. Isto levará a que os produtores e lojistas procurem baixar preço tentando atrair o consumidor que, perante uma conjuntura deflacionária, de desvalorização de activos, ainda se refugia mais na poupança. O investidor retrai-se na sua decisão de investimento, procurando alternativas fora. Esta espiral cria desemprego, recessão económica, descida do consumo público e privado, entrando-se num ciclo vicioso difícil de contrariar.

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O imobiliário não fugiu a esta espiral deflacionária com uma vertiginosa descida de preços, seguida de uma longa estagnação. No entanto, finalmente o mercado parece estar a querer subir.

As vendas de novos apartamentos na capital japonesa cresceram 31% entre Maio e Dezembro do ano passado, comparando com o mesmo período de 2012. Os preços de revenda estão a crescer a um ritmo mais lento.

O índice de preços de imóveis da Bolsa de Tóquio subiu 3,3% em Outubro em relação ao ano anterior mas ainda está 11% abaixo do pico atingido antes da crise de 2007, e 59% abaixo dos preços de Junho de 1993, quando o índice foi criado.

As vendas de apartamentos existentes na área de Tóquio cresceram 17% entre Maio e Setembro do ano passado, comparando com o mesmo período de 2012, de acordo com a Rede de Informações sobre o Sector Imobiliário para o Japão Ocidental.

No entanto, há ainda um longo caminho pela frente.

A queda dos preços de imóveis no Japão foi tão acentuada que os preços médios ainda permanecem 71% abaixo do seu pico de 1991. Cerca de 25% da população nunca viu uma alta sustentada, pelo menor superior à ocorrida entre o período 2005-2008. E os preços dos terrenos ainda estão em queda.

Os custos de financiamento permanecem baixos, com as hipotecas a 20 e 30 anos com taxas de juro entre 1,8% e 2,5% ao ano. As hipotecas a 10 anos estão com taxas inferiores a 1,5%, embora devam subir com a inflação e à medida que a economia melhora.

Bons negócios (imobiliários)!

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Parte do texto retirado do Wall Street Journal
* Parágrafo eliminado posteriormente por erro técnico