Curva de risco no imobiliário

É sabido que o actual contexto internacional de taxas de juro baixas e os sucessivos planos de intervenção dos diversos bancos centrais, têm tornado a actividade de investimento cada vez mais desafiante e difícil em todas as classes de activos/países.

Neste contexto, os activos continuam a valorizar e o maior desafio é perceber quando é o momento certo para reduzir o risco, seja pela redução do endividamento ou pela transição para activos menos arriscados ou pela venda dos activos.

Esta tarefa, por muitos considerada impossível, procura por indicadores de alerta, por disparidades na avaliação dos activos, que alertem para a possibilidade de correcções. Acontece que muitas vezes a correlação histórica não significa causalidade e os investidores são apanhados desprevenidos.

Por exemplo, recentemente nos US, os investidores que estavam a vender futuros e opções sobre o VIX (índice de volatilidade que se dizia que alertaria/anteciparia a correcção do mercado bolsista), porque parecia consensual que a volatilidade não aumentaria no curto-prazo, foram recordados que correcções ocorrem quando menos se espera quando o VIX aumentou ao mesmo tempo que se verificou a correcção no mercado bolsista. O resultado foi a perda total de valor de algumas destas estratégias.

Outro indicador comummente usado é a curva das taxas de juro: numa economia em crescimento, as taxas de juro de curto prazo são inferiores às de longo-prazo, porque as obrigações mais longas são consideradas mais arriscadas. Quando a curva de taxas de juro fica invertida, o curto prazo é percebido como mais arriscado do que o longo-prazo, o que poderá indiciar que a economia está a abrandar e poderá entrar em recessão. 

De qualquer forma, o imobiliário não tem passado à margem deste debate e muitos investidores começam a perguntar até que ponto os actuais níveis de avaliação são sustentáveis. (Portugal não é excepção e a valorização do mercado imobiliário tem sido tema de análise em diversos fóruns).  A Figura 1 mostra a evolução e os valores actuais da equivalent yield para os diversos segmentos de imobiliário comercial no Reino Unido. 

Figura 1: Equivalent Yield no Reino Unido (Imobiliário comercial)

Fonte: MSCI/IPD

As yields estão cada mais próximas dos valores mínimos observados em 2006 (com a particularidade do segmento industrial estar agora quase tão caro como o retalho e ter ultrapassado o segmento dos escritórios), o que por si só não quer dizer nada visto que o investimento, mais do que uma actividade de análise absoluta, é uma actividade de análise relativa, mas espelha a confiança que os investidores depositam na classe.

Contudo, recentemente, a Fidelity referiu que o imobiliário com contratos de arrendamento com prazos médios mais curtos oferecem yields mais elevadas do que aqueles que têm prazos médios mais elevados (ver Figura 2).

Figura 2: Curva de Risco: equivalent yield do Imobiliário por prazo médio de arrendamento

Fonte: Fidelity

A Figura 2 assemelha-se, com efeito, a uma curva de taxas de juro invertida e parece indicar que pelo menos uma parte do mercado considera o curto-prazo mais arriscado do que o longo-prazo (porventura, talvez fruto da incerteza associada ao Brexit, e maior probabilidade de se verificar sub-arrendamento). 

Ora, a realidade da Figura 2 não combina com a da Figura 1. Não sendo certo qual das duas realidades se irá impor, é por disparidades de avaliação como estas que os investidores procuram para ajustarem o risco da carteira de investimentos. 

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Por Ricardo Pereira
InProp Capital Fund