Avaliação bancária vs preços de mercado

O Valor Médio de Avaliação Bancária (VMAB) é uma estatística divulgada pelo INE que compila os valores de avaliação de imóveis residenciais objecto de análise de concessão de crédito habitação. (ver definições em baixo), reportando a média geométrica das avaliações realizadas para o efeito, por parte de entidades bancárias, dos 3 meses anteriores a cada divulgação.

Em Portugal, o VMAB tem vindo a subir de forma consistente nos últimos 4 anos, estando em Março de 2018 no valor de € 1.167 /m2 para Portugal. Significa isto, na prática, que um apartamento de 100 m2 terá um valor para efeitos de concessão de crédito habitação de € 116.700.

Observando o índice de preços na habitação (IPHAB), também divulgado pelo INE, concluímos que os preços na habitação têm vindo a subir mais rapidamente que as avaliações realizadas pela Banca. Desde início de 2009, o IPHAB já subiu 18,8%, enquanto que o VMAB cresceu apenas 3%.

Observando o gráfico acima, é perceptível que o mercado respondeu mais rapidamente aos estímulos da subida da procura que as ditas avaliações bancárias. Até finais de 2015, a evolução de ambas as estatísticas apresentava um comportamento similar, sendo que a partir do ano de 2016, o IPHAB registou um crescimento mais rápido que o VMAB.

Esta podia ser, também, outra razão para uma maior dificuldade em contratar crédito habitação, isto porque no cálculo do loan-to-value (LTV), o Banco, até agora, tomava como valor de garantia o valor da avaliação e não o real valor de aquisição. Se o VMAB estava a crescer menos rapidamente que o valor de mercado, em casos em que o primeiro estivesse abaixo do segundo, representaria um maior desembolso inicial para o proponente mutuário. Mas cada caso, é um caso...

Relembre-se que desde Julho, de entre um conjunto de recomendações emitidas pelo Banco de Portugal, para o cálculo do LTV conta agora o menor valor entre o VMAB e a escritura.

Observemos os exemplos de Amadora e Lisboa, por exemplo. Comparando o VMAB agora com o preço mediano na habitação (estatística igualmente disponibilizada pelo INE), conclui-se que a Banca avalia em média uma habitação num valor muito superior ao valor de venda, enquanto que em Lisboa se passa exactamente o contrário, ou seja, os preços de venda estão acima dos valores de avaliação.

Isto podia, por exemplo, significar que podia ser mais fácil adquirir uma casa com recurso a crédito habitação na Amadora do que em Lisboa, pelo simples facto da Banca avaliar acima do preço de mercado. Mas também pode não significar nada... as estatísticas valem o que valem, são construídas com base em médias e medianas e no final, cada caso é um caso.

Independentemente da análise, a clarificação agora dada pelo Banco de Portugal quanto ao cálculo do LTV menoriza este o significado do diferencial entre VMAB e valores de mercado.

Bons negócios (imobiliários)!

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Notas:

Segundo nota explicativa do próprio INE, «o Inquérito à Avaliação Bancária na Habitação (IABH) recolhe informação caraterizadora dos alojamentos que são objeto de financiamento bancário e em cujo processo há lugar a uma avaliação técnica de cada imóvel. Assim, os seus resultados são representativos para o universo de alojamentos em que há recurso a esse meio de financiamento. A utilização desta informação deve ter em conta o facto das estimativas dos valores de avaliação dos alojamentos poderem refletir parcialmente variações qualitativas das habitações avaliadas em cada período. Atualmente são consideradas oito instituições financeiras nos resultados apurados por este inquérito que cobre cerca de 90% do montante total de crédito à habitação concedido.»

Já Valor Médio de Avaliação Bancária resulta da «média geométrica do valor por metro quadrado das avaliações bancárias observadas no mês de referência e nos dois meses anteriores. Assim, os resultados divulgados para cada mês correspondem à informação reportada para todo o trimestre acabado nesse mês. Embora os resultados possam ser lidos mensalmente, os mesmos refletem um comportamento associado ao uso de médias móveis de 3 meses, o que permite diminuir o impacto das irregularidades associadas à heterogeneidade dos imóveis avaliados sem deixar de fazer refletir a tendência de evolução do valor das avaliações por metro quadrado. Por ser baseado em rácios de médias geométricas, a variação para o total pode situar-se fora do intervalo de variação das componentes.»